【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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✨好吃的FUDGE 法奇甜點團購-出自加拿大Ottawa「藍帶廚藝學院 」 的美味✨

FUDGE 法奇甜點的主廚Judy 在大學畢業後，即前往加拿大Ottawa「藍帶廚藝學院 」研修法式甜點，並在修業完成後前往溫哥華名甜點店-「Thomas Haas」磨練，目前則在台中開業❗️
這次試吃了4種口味👇

🌟檸檬重乳酪
喜歡他們家的招牌手工法式檸檬餡🍋，檸檬味很香濃，味道很新鮮天然，搭配的乳酪蛋糕也很濃郁

🌟 麥卡倫巧克力重乳酪
巧克力控不要錯過，因為味道非常夠，就算底層搭配oreo餅乾也不會很甜，使用經典麥卡倫12年🥃加巧克力所做成的甘納許，更有層次風味

🌟百香伯爵重乳酪
第一次吃到伯爵搭配百香果的組合，原本害怕有違和感，沒想到還不錯，以台灣南投百香果做成酸甜奶餡，有豐富的熱帶果香，再配上伯爵茶重乳酪很有清新感

🌟覆盆子草莓重乳酪
手熬的草莓果醬🍓加上覆盆子，這兩者搭起來的甜點，大人喜歡小朋友也喜歡喔！

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🏛店家資訊
粉 絲 團：https://m.facebook.com/fudge2017
Ig: https://www.instagram.com/fudge_faqi/
店 址：台中市沙鹿區中山路398-1號
電 話：04-2663-3396
營業時間：12:00-19:00（每週一公休）

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#艾芮吃高雄

自帶光芒的法式手工禮盒⋆⸜ ⚘ ⸝⋆

終於熬過漫長的疫情 新人們總算能夠開始籌備生命中最重要的儀式了！婚禮當中當然少不了這款夢幻的喜餅禮盒𓇥
「法絨法式手工甜點」是一家高雄知名甜點店 同時也販售著喜餅禮盒、彌月蛋糕與多種人氣伴手禮 人生中重要的場合裡都有法絨在
法絨嚴選各國的頂級食材 結合台灣在地特色 製作出一款款經典的法式甜點 每一款甜點都感受得到手作的溫度𓂫
新人們可以預約到店試吃 外縣市也有提供宅配服務哦！
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罌粟紅｜單層禮盒 14入

盛放系列有罌粟紅與寶石藍兩種顏色可以選擇
另有花語系列的乾燥玫瑰與霧面薄荷兩款浪漫顏色
艾芮選擇了這款罌粟紅搭配金色線條與質感logo壓印 象徵了愛情如璀璨的煙火般盛放𓆸
禮盒裡收錄了14款法式手工糕點與餅乾 每一款甜點都採獨立包裝方便保存
特別挑出喜歡的幾款來簡單介紹一下～～

𓊘草本檸檬柚香週末旅人蛋糕
把整顆香水檸檬變成一塊誘人的檸檬蛋糕！
紮實濕潤的蛋糕體拌入韓國柚子醬 最後再淋上酸甜檸檬糖霜 檸香與柚香融合在一起 化成酸酸甜甜的迷人滋味 好適合作為一款開胃甜點

𓊘干邑香橙巧克力旅人蛋糕
使用法芙娜可可粉製成70%苦甜巧克力蛋糕體
一口咬下還吃得到蔓越莓與香橙果肉
濃醇巧克力結合了水果酸香 多層次的口感令人回味無窮

𓊘芝麻奇亞籽達克瓦茲
第一次嘗試芝麻奇亞籽口味的達克瓦茲
酥脆的外殼 甜度拿捏得剛剛好
夾入的奇亞籽奶油餡伴隨著芝麻的獨特香氣 唰嘴的口感好想多來幾顆呀！

𓊘布列塔尼地方酥餅
布列塔尼酥餅是源自法國西北部的宮廷點心
製作過程中不加一滴水所以特別酥鬆可口
重奶油的口感中還嚐得到鹽之花的淡淡鹹味 是一款甜中帶鹹的甜點

𓊘伯爵茶鑽石餅乾
愛心造型總能讓人一眼注意到它
濃厚的伯爵茶香攻佔味蕾 外層沾上糖粒讓餅乾更加酥脆 把口感提升到另一個層次

剩下的幾款甜點一樣耐人尋味
艾芮也列出來提供給大家參考唷𓄢

𓊘大溪地香草費南雪
𓊘巧克力覆盆子瑪德蓮
𓊘佛羅倫丁
𓊘荔枝烏龍茶酥餅
𓊘梨香紅烏龍瑪德蓮
𓊘桂花鐵觀音米香餅
𓊘堅果巧酥
𓊘起司紅椒杏仁餅乾
𓊘茶梅焙茶旅人蛋糕
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ℹ️店家資訊
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#法絨法式手工甜點
📍高雄市鼓山區美術南二路33號
🕰日～三12:00～20:30；四～六12:00～17:30/週二休
☎07-5527727
🅕🅑：Velvet Patisserie 法絨法式手工甜點
ⒾⒼ：@patisserievelvet
🔗官網：velvet.com.tw
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4:48 酪梨星冰樂：
冰塊半杯
鮮奶半杯
酪梨半顆
布丁半顆
OREO餅乾 數片(代替巧克力脆片)

5:43 黑芝麻豆漿星冰樂：
香草冰淇淋基底
冰塊半杯
豆漿半杯
黑芝麻
OREO餅乾 數片(代替巧克力脆片)

6:20 南瓜香草星冰樂：
香草冰淇淋基底
冰塊半杯
鮮奶半杯
南瓜1/4顆(蒸熟帶皮下去打成汁)
OREO餅乾 數片(代替巧克力脆片)

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#2021最具話題性的必買月餅！！
#佑群老師和神秘女星嚴選！

中秋節快到了！不論是老字號餅店、各大精品還是頂級主廚操刀，每年中秋一到就是月餅們爭奇鬥豔的時刻。今年佑群老師嚴選了七款奢華月餅，並邀請神秘女星和大家一起分享，都準備好了嗎？

你嘗過魚子醬月餅嗎？由國際知名法籍甜點主廚Gaël Majchrzak精心設計，多達6克的珍貴黃寶石奧斯特拉Ossetra鱘魚子醬，以口感滑韌的冰皮包覆極具有獨特清甜爽脆首次降臨台灣。

獺祭(Dassai)被譽為「日本夢幻名酒」，而高雄晶英國際行館Ukai-tei Kaohsiung帶領廚藝團隊，推出了「極致．獺祭燒酎」金箔蛋糕，遵古法偱日味香醇濃烈，保留清新淡雅酒香，在舌尖上展演優雅時髦的成熟後韻。

一口普洱名茶和四分之一的經典迷你奶黃月餅，彷彿看到古色古香茶樓近在眼前；流傳近三十多年的香港半島獨家配方精製，自1986年面世以來穩佔最受歡迎中秋禮品之列。

不能出國沒關係，跟著米其林星廚Chef Kin和玉兔奔向銀河皓月，鹹蛋黃豆沙、芋泥鹹蛋黃、芋泥豆沙揉合蛋黃酥與月餅，走進酥塔鹹甜有致、濃郁滑順的異想世界！

享譽全球的比利時皇室御用巧克力GODIVA與中式月餅合璧，荔枝烏龍茶、抹茶金桔、覆盆子玫瑰風味、百香果榛子開啟多層次的味蕾享受。

剛剛被第 83 號土衛星空投了未知包裹，來自Vivienne Westwood那猶如銀河星系裡熠熠星宇感的星球酥，土鳳梨佐 XO 醬使蛋黃酥入口的味蕾層次昇華，清香、微甜、微酸原來這就是吃星球的感覺！

最後，誰說寵物不能過中秋？一向對毛小孩寵溺有加的旺事如意特製酥烤月餅和冰心月餅，好吃程度看我們女明星吃得不亦樂乎就知道！

今年中秋最具話題的月餅，佑群老師都在這一集《時尚向佑群》搶先介紹！祝Y 家人們中秋節快樂！

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