大家好，我是周易老師。最近在拜讀學者的文獻時，發現張天一老師的文章裡有提到一個我蠻感興趣，但以前沒有想過的問題：行為人未經持有人同意，拿取該持有人的現金，但目的是為了清償該人對第三人的債務，此時行為人主觀上是否仍具有不法所有意圖？如果欠缺不法所有意圖，就不會構成竊盜罪。

老師以【臺灣高等法院109年度上易字第1354號刑事判決】當成討論素材，相關內容引述如下：

按刑法竊盜罪之構成要件，除行為人有竊取他人動產之客觀行為外，尚須主觀上係本於為自己或第三人不法所有之意圖，始克當之；是否有被害財產權移動之竊取他人財物之行為，在外觀上顯而易見，但 #行為人主觀上是否有為自己或第三人不法所有之竊盜意圖，#則隱藏於行為者內心之中，#自應從被害者與行為人之關係，#行為人是否有管理事務之職責、#權限及財產權物體移動之原因、#事實，#是否造成被害者財產上實質損害等客觀具體情狀一一檢視詳審細究而判斷之。是被告於上揭時、地自行拿取告訴人藏放在房間天花板夾層之現金200萬元時，其主觀上究否基於為自己不法所有之意圖，攸關被告所為是否應評價為竊盜犯行。

然證人李姵瑩於警詢、原審審理時均證稱：被告之前幫告訴人管理公司，因為被告把錢交給外遇對象管理，不拿錢回家繳貸款，被告也幫告訴人繳納位於臺北市中山區農安街住處之房屋貸款；100年間，被告曾告知從告訴人處拿回一筆錢，因為告訴人先前向保險公司辦理保單質押借款，伊與被告討論後，決定先把貸款利息較高之保單質借清償，剩餘拿去清償房屋貸款，有保單借款的清償證明；伊是房屋貸款的連帶保證人，每月要清償10幾萬元，常詢問被告有無足夠金錢繳納房貸，因此知道房屋貸款都是被告在處理等語明確（見原審易字卷第215頁至第216頁、第218頁至第219頁、第222頁）；證人李嘉洋於警詢、偵訊、原審審理時均證稱：100年2、3月間，曾與被告一同進入告訴人位於臺北市中山區林森北路310巷40號6樓之4住處，並在房間天花板夾層內發現以透明塑膠袋包裝之現金數百萬元；隔2、3日，被告說她將錢全部拿走，並代為清償其積欠南山人壽公司30幾萬元貸款等語（見偵卷第64頁、第112頁，原審易字卷第134頁至第136頁），且於原審審理時明確證稱：被告確有幫其繳清積欠南山人壽公司欠款等語（見原審易字卷第136頁）。此外，有被告提出之國泰世華銀行存摺內頁、新光人壽保險股份有限公司終身壽險保險單暨保單借款專用批註單（被保險人為告訴人、受益人為告訴人及被告）、南山人壽保險股份有限公司保單首頁暨還款收據2份（要保人分係告訴人、李嘉洋）、南山人壽保險股份有限公司108年10月7日（108）南壽保單字第C1971號函存卷可佐（見偵卷第147頁至第159頁，原審易字卷第75頁）。綜上，足認被告自告訴人住處拿取現金200萬元後，係用於 #清償告訴人及其子李嘉洋積欠之保單借款、#房屋貸款等途，#尚非全供其個人使用；被告固於89年5月30日與告訴人辦理離婚登記，然 #其仍持續為告訴人管理公司、#繳納房屋貸款 等情，已如前述，縱不具夫妻間代理之權限，無法排除被告拿取告訴人款項時，#主觀上係出於維護告訴人之保險契約、#財產（房屋）#利益而代為清償、#繳納欠款之可能，難認被告拿取上開現金200萬元時，主觀上必存有為自己或第三人不法所有之竊盜意圖。
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由於不法所有意圖係藏於行為人的內心，必須綜合判斷才能知道。但要如何判斷？本判決明確提出了幾個指標：
①被害者與行為人之關係
②行為人是否有管理事務之職責、權限
③財產權物體移動之原因、事實
④是否造成被害者財產上實質損害

本判決在進行涵攝時，認為：被告與告訴人之間曾有婚姻關係（對應前述①）；被告仍持續為告訴人管理公司、繳納房屋貸款（對應前述②、③）；此外，如果是清償告訴人的欠款，也不會造成告訴人受到實質損害（對應前述④）。因此，二審法院推翻原審法院的見解，改認為被告欠缺不法所有意圖，不成立竊盜罪。

不過，這樣的結論，張天一老師是反對的，因為二審法院是將被告是否基於「為了相對人財產利益的目的」，來當成其主觀上是否具有不法所有意圖的判斷標準。但重點應該是：被告在法律上是否有處分本案告訴人「特定款項」的權限（例如告訴人有委託被告幫他清償某筆欠款），但如果只是被告想說「我為了你好，幫你償還你跟其他人的債務欸～～怎麼會構成竊盜罪？！」，那可能跟刑法上判斷不法所有意圖的要件不太吻合。

同學們可以設想一下：假設你朋友知道你欠別人1,000元，他很好心，在未經你同意的情況下，就擅自從你錢包裡抽出一張1,000元小朋友鈔票，幫你去還錢。你發現之後說：「欸，那1,000元這是我這幾天的伙食費！」，你覺得你朋友會不會構成竊盜罪？雖然你朋友是為了你好，但說真的，竊盜罪「不法所有意圖」這個構成要件是否該當，並不是以為他人還是為自己的目的來區分吧～～我個人比較贊同張天一老師的見解，本案被告涉犯竊盜罪的主、客觀構成要件均已該當，除非個案存在阻卻違法事由（自助行為？緊急避難？好像看不出來），否則仍構成竊盜罪。不過這一庭的法官是認為本案被告無罪啦～～以後同學們考上律師要處理類似案例時，可以援引這則判決的判斷標準，盡力為當事人爭取無罪判決！！

以上對於判決解說的部分，是參考、改寫自張天一老師這篇文章的內容：張天一，竊盜罪中「不法所有意圖」之認定——擅自向第三人清償債務之類型，2021年5月，頁12-15。這篇文章很值得同學花點時間找出原文來看，相信會有不同的感受！！

周易老師
2021.7.23

房仲買房初體驗（上）：從找房到買房，像極了愛情＠文/陳泰源

【前言】

一直以來，我都是以房仲身份教民眾怎麼買房，但想想自己若沒有實際的買房經驗且名下沒有不動產，從業多年仍只是個租屋族，對客戶而言似乎少了一點說服力。

而歷經十年奮鬥後，還清負債也存到錢的我終於輪到自己要買房子啦！只是身為「房仲買家」與「一般民眾」在購屋時究竟有何差別？接下來，與大家分享我的購屋初體驗。......↓
【房仲買房，最直接的好處是？】

一般來說，如果有買家透過我（美商ERA）去買同行（住商、中信、台屋、21世紀……等等加盟體系）的物件時，業績算法是將買賣雙方所支付的「總服務費」對拆，再由各自店頭按照公司的獎金制度撥款下來給業務員。

舉例：A買家透過B房仲找房，後來買到C房仲刊登D委賣的物件時，A買家支付的2％加上D賣家支付的4％等於總共6％的服務費，再由B與C房仲對拆業績各3％。

而號稱「省錢達人」的我，當然要去尋找看看有哪家房仲店頭願意將「一個我」切割成「房仲」與「買家」來看待的囉！換句話說就是「房仲陳泰源」帶著「買家陳泰源」去看房子，倘若這樣的模式可行（簡稱「店配」），「買家陳泰源」所支付的服務費，還能回流部分到「房仲陳泰源」身上。

這樣做不僅能替自己省下一半的服務費，也能將業績心安理得報回公司賀成交，所以，我在看房子之前，一定只鎖定願意採「店配模式」合作的房仲公司。

【買房也要看緣分】

之前談到我原本預計在2020年07月28日要買到房子，目標當天就是簽約日，因為那是我從事房仲滿10週年的日子。

一開始，我是直接找屋主談，物件位在中山區的《雷OOO大廈》，因為我就住在這，想說若能買到便能就近管理超方便der！可惜，目前釋出的物件不是格局怪到不知如何規劃？就是陽台加蓋導致與對面大樓超緊鄰（手一伸就摸得到對面住戶的窗戶），整天光線進不來毫無日照可言，雖然還是有出價談，不過屋主一副嫌我出價低的態度還一直強調「快賣掉了！」看我是否會追價？想想算了，沒想到幾個月過去，我都已經買到房子了，他還沒賣掉。

後來，我透過ERA同事出價談文山區景興路的《台大新生活廣場》高樓邊間戶，坦白說，這間是我心目中接近90分滿意的物件，可我出價已是近年來實價登錄第二高，卻只到屋主的實拿價而已（完全沒有服務費），我深信「有錢不怕買不到」於是作罷，事後冷靜思考，我在景美看二輪電影也快二十年了，文山區的市容基本上沒什麼變化，毫無建設題材可言，買在那兒頂多只是置產當存錢，根本不用期待增值，嗯……沒買到也好。

之後，我請21世紀的同行幫我出價談萬華區開封街二段的《開封龍邸》高樓邊間戶，這間房子各方面條件都讓我覺得勉強接受，像是電熱無瓦斯，屋況頗糟，買了一定要花幾十萬整修一番（我非常不喜歡一邊繳房貸還要一邊花錢整修房子，時間很珍貴的！），加上屋主心態接近實價登錄史的最高區間（精裝價），最終因不想被當「盤子」而三度作罷。

接著，我跟台屋下斡旋談中山區民生東路一段的《金山惠安》，屋齡縱然40年但公設比低室內使用空間大（現況為1大房2廳）覺得很划算，樓下雖然是酒店看似龍蛇雜處，入口處卻有住商分流之前棟與後棟的動線規劃，陽台看出去的景觀又是公園第一排，尤其一層共用3部電梯，每部都跟貨梯一樣大（放一台大鋼琴都綽綽有餘），公設區域含走道間也都格外乾淨，顯然住戶們在維持社區的單純與整潔有高度共識！可惜屋主想賣天價，遠遠超出實價登錄史上第一高，屋況也是需要重新整修過，於四作罷。

然後，我又看到一間位在內湖區成功路四段的《力霸成功大廈》高樓邊間戶，A仲介開發後告訴我「屋主說他根本沒有想賣」，純粹是因為B房仲有進案壓力，所以才簽委託讓B對店長有交代，後來我又委託C房仲再去試探一次，沒想到C直接跟我說那間出行情價是絕對買不到的，想想後便五度作罷。

由於實在是找不到心儀的物件，有出價談的，卻因為屋主的價格心態過高而放棄，最終沒能如願在7月28號買到房子，雖然覺得有些遺憾卻也不再「糾結」這個紀念日，讓我在之後的找房反而理性許多。

【在妥協中讓房子找到你】

我知道，世上沒有十全十美的房子，假如有，唯一不完美的就是價格，我開始檢討我的購屋需求，之前提過我的買房10要件：

1.要有電梯
2.垃圾處理
3.天然瓦斯
4.不要夾層
5.有管理員
6.兩面採光、廁所開窗
7.至捷運站google顯示步行8分鐘內
8.要有能放洗衣機且能洗衣與曬衣的陽台
9.預算1000萬內全含，包括服務費、契稅、代書規費、屋況整理費等
10.不要五木門牌（林森北路），若是新生北，景觀也不能是高架橋第一排

後來，我捨棄了條件3、7、10，理由是：

1.小坪數用明火的確蠻危險的，洗澡容易冷的話就買台好一點的電熱水器吧！
2.只要在台北市區，縱然至最近的捷運站步行超過8分鐘，生活機能也不會差。
3.我承認明水路聽起來就是比較高級，但門牌不過就是名稱而已又何必太在意？

當我將購屋需求重新調整與放寬後，又接續在市場上重新找了一輪，終於找到了一間「林森北路」門牌，社區名叫《千OO》的房子，於是與刊登廣告的房仲聯繫並預約看屋接著展開後續的洽談，最終讓我買到我人生的第一間房子！

只是，關於這間房子的各方面條件與我當時設定的有何不同？我又做了哪些妥協呢？

【一體兩面，缺點的背後是優點】

坦白說，一開始這間房子我並不喜歡，一來是我對「林森北路」門牌有既定的負面印象，二來是管理費1坪150元頗貴，三是公設比36％不太能接受（我希望低於33％），第四個最讓我抗拒的是三角梯形格局。

於是，我試著逆向思考說服自己……↓

門牌：不過是個名稱，何況地點並非處在燈紅酒綠的條通內，縱然至捷運中山及雙連站google說走路要10～12分鐘（比我當初設定的8分鐘內多了2～4分鐘），但生活機能仍相當成熟，走到最近的大公園及全聯福利中心皆不用2分鐘，環境熱鬧卻不複雜。

管理費與高公設比：這一切皆因社區戶數少，通常，十個小套房社區中有八個單層戶數超過10戶以上（有些甚至超過20戶！），因此，小坪數還能規劃單層僅6戶相對單純許多，而建商當初規劃時也是為了要符合消防法規（八樓以上雙梯，十一樓以上需設置排煙室）才導致公設比被拉高，這都是為了讓大家住得更安心，反而是優勢啊！

格局：主要是因為《千OO》的建物結構採「SC」的關係才導致邊間戶呈現三角梯型，要知道，SC除了比較耐震，在眾多小套房社區中採鋼骨結構的，極少！而先天格局的缺陷還是可以透過後天的裝修解決，或是利用家具/電的擺設讓室內動線看起來依舊順暢。

更重要的是「廁所開窗」，一般小套房社區只有邊間戶才有機會，《千OO》也是，雖然夾在中間的戶型格局方正但卻只有單面採光（空氣不流通）且廁所無窗（容易發霉），因此拿格局換通風及採光，絕對是划算的取捨啊！

就這樣，想著想著，也就接受了。

【人在找房子，房子也在找人】

的確，無謂的「728從業十週年紀念日」無須過份堅持，找到好房也必須搭配心態好的賣家。

看了一輪房子之後，突然覺得買房跟談戀愛有點像，在找房（心上人）的過程中，有時自己看不上眼（不是我的菜），有時看上了卻買不起（覺得對方高不可攀），有時單看「照騙」會錯意（誤以為適合自己），看了現場（約會碰面）才發現浪費時間，有時你喜歡這間房子（認定交往對象），偏偏屋主（愛人的父母）看不上你（嫌棄嫁妝太少）或惜售（覺得你是癩蝦蟆想吃天鵝肉怕你糟蹋他的孩子）而反對這樁喜事。最終，買到並長久居住的房子（與你結婚並白頭偕老的另一伴），往往不是你最愛的，卻是你越看越順眼的。

或許，對首購族來說「先求有，再求好」才是上策，如同初戀者先試著跨出交往的第一步，相處過後覺得適合彼此再論及終身。只是萬萬沒想到，我人生的第一間房子竟然是一開始相當排斥的「林森北路」門牌，只能說一切都是緣分啊！

買到房子固然是喜事一樁，接踵而來的問題都是新的學習。在之後的簽約到交屋，以及申請房屋貸款的部分我是如何與銀行交手？銀行最終提供了我哪些方案？這又是另一則故事了……。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/blog-post.html

久違的來了天母sogo一趟
多年前我也曾經在明德站這裡住了一陣子，很喜歡石牌、明德、芝山這一代的環境，那時還是小小小資女，買房什麼根本不敢想，但心中有憧憬，好希望住在天母sogo前面這一排房子裡啊⋯🏠

多年後再回來才知道，原來這個建案叫「萬象之都」，是屬於夾層屋小套房比較多的房型，就真的恰恰是單身時會很憧憬的那種時尚獨立女性的都會生活房型啊💕（下班就去Jason Market買菜、吃飽飯下樓散步、週年慶都不用排隊🤣🤣🤣太夢幻的生活了～）

#有什麼比住在百貨公司隔壁更夢幻？
#當初真的應該不管三七二十一貸款買的😆😆😆
#當時可自住現在可租人進可攻退可守
#這麼多年了我還是喜歡這裡

130326TVBS 哈新聞 陳泰源當來賓
1→http://youtu.be/DXoZOFqtRXc
2→http://youtu.be/iuTNNRN08iA
3→http://youtu.be/hqlcNS1g-q8

首次在《哈新聞》當來賓，首先我要澄清的是，我不是房產專家！我不是房產專家！我不是！我只是一個大直在地區域的第一線的房仲業者而已，我跟田大權、住商的徐佳馨、永慶的黃舒衛層級都差太多太多了！別叫我專家！

不過，很高興的是，播出之後，聽製作單位表示，收視率的「黏著率」調查分析，我跟燕俐講話的部分，明顯停留的%數是高的！因此，謝謝觀眾們的捧場與喜愛！我會繼續努力學習！......↓

Part1→皓如的問題
解答1→一些素質比較不良的仲介，為了要做辛苦度，為了要給屋主營造一個「客人似乎很多」的氛圍，往往不會過濾客戶的預算等其他購屋條件，一方面可以讓屋主覺得這名仲介很辛苦，也可以讓屋主覺得他客人很多。另外一方面也可以先煉一煉買方，如果買方一直想買便宜，或者是很價格認知差距太大的，就先拿幾間買方不可能有興趣，甚至看了會覺得預算不足而感到失望沮喪的房子，可以幫助買方把觀念漸漸地導正過來。

解答2→預算溝通的部分，燕俐姐說得真對！十全十美的房子，唯一的不完美就是價格，因此，1200萬元預算想要在內湖找標準2~3房產品，實在是太難了！而且仲介不是聽不懂皓如的預算，而是本來買方就不可能會在一開始就告訴仲介她真正的預算極限範圍在哪裡？因此，當你說1200萬，仲介理所當然會帶您看接近2000萬元的房子，是我，我也會這樣做。所以建議下次可以換另外一個說法，就說，我自備款只有多少，再多也買不起，麻煩請幫我找貸款7成的總價物件吧！

解答3→夾層屋，小套房，有2缺點，一個是貸款成數低，最高7成了不起，5~6成一堆，再來就是利率也較高，一定是2%多，但，之所以貸款成數低、貸款利率高，最主要的原因也是因為套房的投報率是眾產品中最高的！現在除了套房投報率還可以破2%以上，一般正常的房子、豪宅、店面，有的甚至連1%都不到啊！所以因為有投報率高的優點，才有延伸後來的2個缺點。

還有一個，是缺點也是優點，夾層，可以增加使用、收納空間，但，也100%違法，因此，建議如果要買夾層屋，盡量挑選整個社區，整棟大樓都是夾層屋，這樣要死一起死，團結力量大，政府也比較不敢拆，但如果是唯獨你有做夾層，或者是唯獨你有加蓋、外推等等，那就勢必要跟隔壁或者是樓上樓下的鄰居們打理好關係了！不然一被檢舉，就勞民傷財。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/61467981

111102年代靠夾層賺坪數？房屋主結構恐遭破壞
影片網址→http://youtu.be/5r1RaHkT6fM

感謝婉柔的報導，其實阿我個人認為啦！只要是內使用空間夠用的話，我自己也不是很喜歡做夾層，爬上爬下的，很容易摔倒受傷，而且很有壓迫感(當然也要看是挑高幾米啦！)。不過，這則新聞有一個致命的錯誤，就是記者把上下的高度標錯了，應該是下面比較高，上面比較矮吧？XD！被我發現了喔~~~以下是關於夾層屋的文章，與您分享↓

夾層屋事件的省思
行政院消保會消保官 黃鈺生

二、「夾層屋」的產生
夾層屋產生源於房價飆漲之後，建商因土地取得成本提高，再加上容積管制，為了降低土地在房價所含成本，表面上使經濟狀況不佳而需購買足敷使用的空間的消費者，能在預算可負擔的範圍內達成願望，坐擁窮人別墅，事實上係為建築業不景氣注入強心針，刺激消費者購屋意願，為建設公司解套；尤其，七十九年建商首次在臺北市推出挑高設計之建築，短期之內立即銷售一空之後，其他建商競相仿效，八十年後只要號稱「買一房變兩房」、「神奇的四米二，加一個樓梯多一倍使用空間」、「創意空間」或「魔術空間」等字眼之「挑高」、「樓中樓」推案，均為票房保證，銷售較一般傳統高度設計之房屋為佳，也因此，此類房屋由臺北市市郊延伸至臺北縣汐止、林口等地，至八十二年後甚至臺中、高雄及臺北市市區之推案也都陸續推出，樓層高度也從三米六、四米二、四米五、五米六、甚至出現七米二的設計，估計現在房屋市場的推案，約現有將近二成採取挑高設計。

四、「夾層屋」的後遺症
購買夾層屋的挑戰，首先就必須面對涉及違法的問題，依照建築法規的規定，二次施工未經許可者，均屬違章建築，將遭到拆除與罰鍰處分的命運；其次，夾層屋的安全亦是不容忽視的問題，如果建築師在設計時，已考量建物二次施工的結構安全係數，對消費者的安全尚有保障，如否，則這些二次施工建材增加原結構設計未考量的載重，再加上採用鋼筋混凝土進行二次施工而涉及樑柱破壞、銲接鋼筋及增加載重等，對整棟大樓結構安全之影響很大，一旦發生地震時，因剛性結構樓板會造成應力重新分配，如應力重新分配集中於房柱時，可能造成房柱扭曲變形或剪斷，對建物安全影響甚鉅，另外，因樓層不同，其防火區劃、消防等設計規定亦不相同，如未於設計時事先予以周詳考量，就不應容許夾層存在。除了違法性與安全性之考量外，適住性問題亦應納入考量，就以挑高三米六之房屋為例，夾層高度僅有一米五左右，根本不適合正常起居作息，而且夾層之採光、通風亦較一般住房臥室為差，最後只有將其當做儲藏室了。由於挑高房屋之價格原已較一般房屋為高，再加上二次施工所付出之費用，每坪房屋較正常高度房屋高出六萬元以上，但銀行估價貸款成數又往往不將所增加使用的坪數列入計算，因此貸款成數相較為低，再加上夾層之設計因屋主之喜好不同而有不同之型式，因此當房屋轉手時，其轉手價格也無法如願將夾層費用完全包涵在內，這些都是購買夾層屋所產生的後遺症。

文章網址→http://home.educities.edu.tw/yushengh/%A7%A8%BCh%AB%CE.htm
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/43890343