1.5 切勿隔山買牛
香港人去日本炒樓是下下策，因為香港人不熟識日本樓市情況。前文提及日本物業過了一段時間就不值錢。因此，日本人認為30年舊樓不值錢，因此30年舊樓基本上沒有市場。根據野村證券，日本住宅物業的建築物價值在建成後22年貶值至零。雖然地價可以保持價值，但是，很多地方的拆屋費用高於地皮價值。
很多香港人聽到日本人不買舊樓嚇了一跳，去日本旅行時看到很多日本住宅非常古老。其實那些古老日本住宅之中，絕大部份是近年興建的懷舊住宅。美國剛好相反，很多住宅有七八十年樓齡，看起來挺新潮，不像舊樓。我在加州住的地方是樓齡70年的木造建築物，看起來一點也不古老。
日本住宅為何設計使用年限只有30年? 1/3美國住宅是1970年代建造，現在已經超過50年樓齡。100年前建造的美國加州住宅仍然健在，仍然有買賣。美國建造住宅的設計使用年期約為60年。日本人建造的住宅只能使用30年，難道日本的建築技術那麼差? 日本人不願意花錢興建住宅嗎?
日本住宅興建平均成本(不計算地價)和美國一樣，都是約30萬美元。日本人不是不願意花錢興建住宅，只是不願意興建能夠使用60年的住宅。日本的建築規格經常改變，例如防震防火等等。過了30年，不合規格的住宅已經不安全，基本上沒有市場。因此，沒有必要興建可以使用30年的住宅。1995年阪神大地震死了6,500人，主要是舊的住宅物業不合防震規格。只要看看30年樓齡以上的日本住宅規格就會明白日本人為何不買30年舊樓。
日本有另一炒樓死門是人口老化。2020年的日本人口約1億3,000萬。到了2065年，人口將會降至8,800萬。人口少了，住宅需求當然減少。2020年的日本住宅空置率13%。2033年的空置率會高達30%。供應嚴重過剩的市場當然不適合炒賣。日本人沒有炒樓心態是理所當然。
每個地方有自己的獨特樓市情況。以加州為例，有些地區樓價便宜，相隔幾條街，樓價可以相差數倍。治安是很大的考慮因素，校區也會影響樓價。在加州買樓要特別注意火災風險。加州近年有很多嚴重山火，例如2018年11月的Camp Fire營火燒了18,000座建築物，燒死86人，財物損失高達165億美元。這場山火差不多將整個天堂鎮Paradise燒成焦土。天堂鎮的道路設計差劣，只有4條主要通道，山火發生時，38,000居民一起慌忙逃命，大部份塞在路上。消防車又反過來無法進入災場。在加州買樓真的有很多事情要考慮。
屋崙唐人街是加州華人置業熱門地點。可是，近年屋崙市治安和衛生情況惡化至極為惡劣。執筆前幾日，一位美國黑人在屋崙故意推倒九十多歲華人老伯令他死亡。楊某在加州州政府大樓工作，旁邊是聯邦政府大樓。2020年，光天化日之下，兩名聯邦政府大樓保安員在大樓前面遭到槍殺。這個地方徒步走去唐人街只需要5分鐘。治安差至唐人街餐館和店舖不做夜市。只要有錢，在屋崙買樓不會有困難。難就難在買樓之後安居樂業。
香港人越洋買樓比隔山買牛更加模糊不清，很可能貼錢買難受。越洋買樓除了量力而為還要做足功課。

【2020年奧斯卡最佳紀錄短片獎十強名單+觀賞連結】

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2020年奧斯卡最佳紀錄短片獎初選名單揭曉，來自五個國家的十部作品入榜，主題包羅萬象，包括種族、難民、女權、恐怖主義、氣候變遷等議題。其中由Netflix（網飛）出品的《天堂鎮之火》拍攝的正是2018年造成85人喪生的天堂鎮大火，題材正好切合目前造成生態浩劫的澳洲野火。

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名單當中有兩位亞洲導演作品，分別是是南韓導演李承俊所執導的《In the Absence》和中國導演樊書含聯合執導的《Stay Close》。前者紀錄了世越號沉沒事故始末，後者則是關於一個力求在北京奧運奪金的黑人擊劍選手的勵志故事。

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此外，這次名當中與台灣有點相關的是描述越南籍華人夫婦愛情故事的《Walk Run Cha-Cha》，主人翁高志保（Chipaul Cao，譯音）在西貢淪陷之後曾一度流亡台灣。從這對夫妻的遭遇，可看見當時越南華僑所面臨的艱苦處境。

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以下列出十部作品以及相關資訊，其中有八部作品已釋出完整連結，其中有四部片由Netflix出品，可註冊會員觀看。個人首推《Walk Run Cha-Cha》，情感真摯動人。最終五部入圍名單將在台灣時間2020年1月13日晚間揭曉。

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本文採用之片名以台灣官方線上平台命名為主，若未引進則使用原文。

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《異鄉的波多黎各人》（After Maria ,2019）
導演：娜迪亞．霍爾葛蘭（Nadia Hallgren）
製片：勞倫．切奧費（Lauren Cioffi）
產地：美國
語言：西班牙語、英語
主題：移民、氣候變遷
——————————————————
全片連結：
https://www.netflix.com/title/81002195
（Netflix付費線上看）

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《天堂鎮之火》（Fire in Paradise ,2019）
導演：扎克瑞．坎恩派利（Zackary Canepari）＆德里亞．庫珀（Drea Cooper）
製片：蓋瑞．考特（Gary Kout）
產地：美國
語言：英語
主題：火災、氣候變遷
——————————————————
全片連結：https://www.netflix.com/title/81050375
（Netflix付費線上看）

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《糖城失蹤啟事》（Ghosts of Sugar Land ,2019）
導演：巴桑．塔里克（Bassam Tariq）
製片：巴桑．塔里克
產地：美國
語言：英語
主題：宗教、恐怖主義
——————————————————
全片連結：
https://www.netflix.com/title/81081656
（Netflix付費線上看）

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《In the Absence》（2018）
導演：李承俊（Seung-Jun Yi）
製片：甘秉錫（Gary Byung-Seok Kam）
產地：南韓、美國
語言：韓語
主題：船難、官僚
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全片連結：
https://m.youtube.com/watch?v=Mrgpv-JgH9M

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《Learning to skateboard in a Warzone (If You’re a Girl》（2019）
導演：羅爾．迪辛格（Carol Dysinger）
製片：艾蓮娜．安德利切娃（Elena Andreicheva）
產地：英國
語言：達利語
主題：女權、戰爭
——————————————————
預告片：
https://vimeo.com/369606564

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《生命中不可承受之重》（Life Overtakes Me ,2019）
導演：克莉絲汀．山謬爾森（Kristine Samuelson）＆約翰．哈普塔斯（John Haptas）
製片：克莉絲汀．山謬爾森＆約翰．哈普塔
產地：瑞典、美國
語言：英語
主題：移民、種族、疾病
——————————————————
全片連結：
https://www.netflix.com/title/81034980
（Netflix付費線上看）

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《The Nightcrawlers》（2019）
導演：亞歷山大．摩拉（Alexander A. Mora）
製片：喬安娜．納塔塞加拉（Joanna Natasegara）
產地：英國
語言：菲律賓語、英語
主題：毒品、軍警、貪腐、政治、暴力
——————————————————
全片連結：
https://www.youtube.com/watch?v=6HOlK3xHPgU
（波蘭語發音）

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《St. Louis Superman》（2019）
導演：斯姆里提．芒德拉（Smriti Mundhra）＆薩米．可汗（Sami Khan）
製片：傅詩滕（Poh Si Teng）（音譯）
產地：美國
語言：英語
主題：種族、政治
——————————————————
預告片：
https://m.youtube.com/watch?v=66QwXixHuk4

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《Stay Close》（2019）
導演：路德．克萊門特（Luther Clement）＆樊書含
製片：尼沃．西拿（Nevo Shinaar）
產地：美國、中國
語言：英語
主題：體育、成長、勵志
——————————————————
全片連結：
https://vimeo.com/381331390

►
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《Walk Run Cha-Cha》（2019）
導演：勞拉．尼斯（Laura Nix）
製片：柯雷特．桑德施萊特（Colette Sandstedt）
產地：美國
語言：英語、粵語
主題：移民、愛情
——————————————————
全片連結：
https://vimeo.com/380740144

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2020奧斯卡初選系列

【最佳國際影片獎初選十強】
https://www.facebook.com/nofilmnome/photos/a.598813120221435/2104646602971405/?type=3&theater
【最佳實景短片獎初選十強】
https://www.facebook.com/nofilmnome/photos/a.598813120221435/2133998033369595/?type=3&theater
【最佳動畫短片獎初選十強】
https://www.facebook.com/nofilmnome/photos/a.598813120221435/2131536803615718/?type=3&theater

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（圖為《Walk Run Cha-Cha》。）

【2020年奧斯卡最佳紀錄短片獎十強名單+觀賞連結】

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2020年奧斯卡最佳紀錄短片獎初選名單揭曉，來自五個國家的十部作品入榜，主題包羅萬象，包括種族、難民、女權、恐怖主義、氣候變遷等議題。其中由Netflix（網飛）出品的《天堂鎮之火》拍攝的正是2018年造成85人喪生的天堂鎮大火，題材正好切合目前造成生態浩劫的澳洲野火。

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名單當中有兩位亞洲導演作品，分別是是南韓導演李承俊所執導的《In the Absence》和中國導演樊書含聯合執導的《Stay Close》。前者紀錄了世越號沉沒事故始末，後者則是關於一個力求在北京奧運奪金的黑人擊劍選手的勵志故事。

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此外，這次名當中與台灣有點相關的是描述越南籍華人夫婦愛情故事的《Walk Run Cha-Cha》，主人翁高志保（Chipaul Cao，譯音）在西貢淪陷之後曾一度流亡台灣。從這對夫妻的遭遇，可看見當時越南華僑所面臨的艱苦處境。

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以下列出十部作品以及相關資訊，其中有八部作品已釋出完整連結，其中有四部片由Netflix出品，可註冊會員觀看。個人首推《Walk Run Cha-Cha》，情感真摯動人。最終五部入圍名單將在台灣時間2020年1月13日晚間揭曉。

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本文採用之片名以台灣官方線上平台命名為主，若未引進則使用原文。

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《異鄉的波多黎各人》（After Maria ,2019）
導演：娜迪亞．霍爾葛蘭（Nadia Hallgren）
製片：勞倫．切奧費（Lauren Cioffi）
產地：美國
語言：西班牙語、英語
主題：移民、氣候變遷
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全片連結：
https://www.netflix.com/title/81002195
（Netflix付費線上看）

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《天堂鎮之火》（Fire in Paradise ,2019）
導演：扎克瑞．坎恩派利（Zackary Canepari）＆德里亞．庫珀（Drea Cooper）
製片：蓋瑞．考特（Gary Kout）
產地：美國
語言：英語
主題：火災、氣候變遷
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全片連結：https://www.netflix.com/title/81050375
（Netflix付費線上看）

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《糖城失蹤啟事》（Ghosts of Sugar Land ,2019）
導演：巴桑．塔里克（Bassam Tariq）
製片：巴桑．塔里克
產地：美國
語言：英語
主題：宗教、恐怖主義
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全片連結：
https://www.netflix.com/title/81081656
（Netflix付費線上看）

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《In the Absence》（2018）
導演：李承俊（Seung-Jun Yi）
製片：甘秉錫（Gary Byung-Seok Kam）
產地：南韓、美國
語言：韓語
主題：船難、官僚
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全片連結：
https://m.youtube.com/watch?v=Mrgpv-JgH9M

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《Learning to skateboard in a Warzone (If You’re a Girl》（2019）
導演：羅爾．迪辛格（Carol Dysinger）
製片：艾蓮娜．安德利切娃（Elena Andreicheva）
產地：英國
語言：達利語
主題：女權、戰爭
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預告片：
https://vimeo.com/369606564

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《生命中不可承受之重》（Life Overtakes Me ,2019）
導演：克莉絲汀．山謬爾森（Kristine Samuelson）＆約翰．哈普塔斯（John Haptas）
製片：克莉絲汀．山謬爾森＆約翰．哈普塔
產地：瑞典、美國
語言：英語
主題：移民、種族、疾病
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全片連結：
https://www.netflix.com/title/81034980
（Netflix付費線上看）

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《The Nightcrawlers》（2019）
導演：亞歷山大．摩拉（Alexander A. Mora）
製片：喬安娜．納塔塞加拉（Joanna Natasegara）
產地：英國
語言：菲律賓語、英語
主題：毒品、軍警、貪腐、政治、暴力
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全片連結：
https://www.youtube.com/watch?v=6HOlK3xHPgU
（波蘭語發音）

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《St. Louis Superman》（2019）
導演：斯姆里提．芒德拉（Smriti Mundhra）＆薩米．可汗（Sami Khan）
製片：傅詩滕（Poh Si Teng）（音譯）
產地：美國
語言：英語
主題：種族、政治
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預告片：
https://m.youtube.com/watch?v=66QwXixHuk4

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《Stay Close》（2019）
導演：路德．克萊門特（Luther Clement）＆樊書含
製片：尼沃．西拿（Nevo Shinaar）
產地：美國、中國
語言：英語
主題：體育、成長、勵志
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全片連結：
https://vimeo.com/381331390

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《Walk Run Cha-Cha》（2019）
導演：勞拉．尼斯（Laura Nix）
製片：柯雷特．桑德施萊特（Colette Sandstedt）
產地：美國
語言：英語、粵語
主題：移民、愛情
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全片連結：
https://vimeo.com/380740144

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2020奧斯卡初選系列

【最佳國際影片獎初選十強】
https://www.facebook.com/…/a.59881312022…/2104646602971405/…
【最佳實景短片獎初選十強】
https://www.facebook.com/…/a.59881312022…/2133998033369595/…
【最佳動畫短片獎初選十強】
https://www.facebook.com/…/a.59881312022…/2131536803615718/…

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（圖為《Walk Run Cha-Cha》。）

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