【舊大埔警署 —— 復修與活化】

自2006年起，舊大埔警署便一直空置。在2008年推出首期活化歷史建築夥伴計劃時，警署被列為首批活化歷史建築之一，最終卻沒有方案獲選。直到2015年，警署活化為綠匯學苑，推動保育及永續生活。

綠匯學苑為低碳生活的教育中心，由嘉道理農場暨植物園負責，向公眾宣揚保育環境的訊息。另外中心除了設有烹飪訓練區，主要向教育團體推廣低碳飲食文化外，亦設有用作推廣民間工藝的工場「福藝坊」。綠匯學苑更提供住宿體驗，讓住客在歷史建築中體驗低碳社區生活模式。

保育建築方面，整組建築活化後大致呈現原有外貌，保養良好。主樓內的報案室、囚室及槍房等，都保持原有格局，轉化為文物展覽室；原有的建築結構或其他部分，包括窗拱、壁爐、荷蘭式山牆等等都保持原貌。過去舊大埔警署在使用期間，建築都因應不同運作需要進行過多次改建工程。在舊大埔警署活化成綠匯學苑時，主樓後來加建的鋼桁樑及鋼桁架被拆除，並換上了木結構，以呈現屋頂最初的面貌。而主樓的遊廊曾被圍封，後來才回復至原來的開放式遊廊。

《8/10 大盤表現》
今天盤勢氣氛仍然低迷，果然先前月線無法站上，成交量的熱度與氣勢也不出來，就必須回測到季線位置！特別是在美元升值，費半指數無表現的狀況下，台股今天開平盤後，外資賣壓就出籠，空方鎖定電子權值股狙殺，昨天還神龍擺尾的台積電一路在盤下震盪，終場下跌4元，收591元，鴻海與聯電也大跌超過3%，更不用說電子次族群的龍頭，占有權值的幾乎都有壓力。

原先早盤有撐的貨櫃航運，同樣碰到月線反壓，無力越過盤中就開始回測，都影響到加權指數，尾盤一度跌破季線，最後雖收腳但仍大跌161點，成交量萎縮到3500億元。盤中的老師多認為，美國資金寬鬆政策未定，台股可能要到周底或下周才會較為明朗，且受到盤勢氣氛影響，資金容易做短，即使是今天抗跌出線的強勢族群，追價勝率也不高，建議先多看少做，並避開漲多股。

《8/10 電子族群》
依照規定，7月營收最晚得在每個月10號公布，而台積電也終於在盤後公布成績單，7月合併營收1245.58億元，年增17.5%，創歷年同期新高，但和6月相比則下滑16.1%。其實在今天早盤就有法人預估7月會差於6月，認為早盤的賣壓是提前反應財報，不過既然8 月和9月，隨著大客戶蘋果「A15」處理器放量，營收將會回升，現在下殺又為了什麼？

蜀芳老師還是認為，今天電子權值股的壓力，主要來是來自於匯率走弱，外資提款的壓力來牽動大盤，所有人的基本面其實根本就「沒有變」！不斷搶短變化的是各方籌碼，也是因為這樣，很多公司七月營收，補藥變毒藥，明明有多方利多加持，股價不漲反跌，像是向來為抗跌績優生的PCB族群，權值越大今天的影響就越深，以ABF為例，基本面根本沒有變化，權值大的欣興就明顯遭到外資摜壓，相對股本輕的景碩反而逆勢漲，卡在中間的南電則平盤小跌。這類型基本面好，但因為籌碼而波動的個股，記得可低接，但別殺低，才不會被甩轎甩出去。

至於前幾天已經跌過一輪，今天守平盤抗跌，甚至大漲的強勢族群，主要聚集在電動車相關的中小型電子股。格局最強的是車用電池，像是正極材料的美琪瑪(4739)、電池電解液的聚和(6509)，另外前幾個交易日跌深的強茂、漢磊、富鼎，車用整流二極體、第三代半導體、MOSFET也都止跌。對於已經急跌一段的「前」強勢個股，老師認為反彈正常，只是線型大多還沒有築底，想接的可以再觀察一下。至於漲停的如美琪瑪，也要小心大盤現在就是保守，雖然財報基本面往後看絕對是好，但今天爆量鎖漲停，明天恐怕還是會有隔日沖的賣壓，不建議在此上車，不妨靜待拉回。

《8/10 傳產族群》
而要說到對於7月及第2季財報，利多不反應的，貨櫃航運族群絕對也是苦主！在主力心態空，外資持續提款的背景下，運輸指數攻不破空方防守的285.52，就轉過頭來，一次跌破多方防守271.11給你看，最後收269.28。畢竟最近外資好幾波操作，不論航運還是中小型電子，為得都是要洗融資，讓籌碼沉澱，在電子股有達到成效，但在水手們期待航運下一波漲勢的狀況下，融資仍打死不退，還不減反增。

在這裡必須要說，就連我們台在盤中的各家老師，多空看法都矛盾。有人認為季線還是強力支撐，再過不久就會迎來資金回籠的大反彈，也有人認為必須回檔到前低，也就是長榮116.5元、陽明117.25元、萬海176.5元的價位，打好第二支腳才能再往上攻，當然也有老師認為別再搶反彈了，量不回來一切都玩完。所以還是建議投資朋友，多空兩極，資金部位別放太大，也不要急著切入，畢竟今天運輸指數又破了文恩老師的多方防守，明天再一波下修機率不小，若能一次下殺取量也非壞事，星期四後，陽明解禁&長榮強制融券回補，才比較有機會出現明顯反彈唷！

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【九龍大洗牌﹕旺角油麻地重建現況報告】

市建局的角色設定就是以法定機構身份𢯎盡著數，發展可以免補地價，又有收回土地條例特權收地，以往仲會食街賺發展面積等。最新旺角油麻地重建研究正提交發展局審視（註1），預期會攤大手板要求放寬發展地積比 / 發展密度以及免費取得附近官地等新優待。

市建局準備在旺角和油麻地兩區範圍食大茶飯的前夕，值得一齊檢視重建對旺角、油麻地兩帶來的主要改變。透過整理屋宇署批出拆樓紙（拆卸工程同意書）的樓宇，一共整合了2005至2019年間樓宇重建後的現況：

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●發現一：15年60個重建地盤用途大不同

油旺中15年來有60個重建地盤的發展紀錄（註），當中11個為市建局項目，49個為私人重建，重建地盤佔地合共約340,000平方呎，。重建前後比較，寓所/商業處所（旺角區內住宅大廈類型），佔整體重建地盤面積的比例由71.8%，減少至62.1%，與此同時，酒店的佔地盤面積則由0.9%上升至19.1%。

市建局及私人重建後用途分佈 （地盤數目）
| 用途 | 市建局 | 私人 |
| 住宅 | 9 | 10 |
| 酒店 | 1 | 20 |
| 商鋪 | 1 | 4 |
| 租住* | -- | 7 |
| 商廈 | -- | 5 |
| 工廈 | -- | 3 |
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| 小計 | 11 | 49 |

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●發現二：住宅用地酒店化

其中一個最明顯的趨勢，可以留意到許多油旺重建地盤都變成了酒店，佔油旺重建地盤數目裡面三分之一（21間），單是油麻地12個重建地盤佔9個都是酒店。

雖然旺角予人印象是人多車多的商業中心，但係規劃格局來說，商業用途 (Commercial) 規劃其實主要集中彌敦道兩面延申一條街範圍，其他地方大部分都是高密度住宅 (R(A)) 規劃，變化不單只侵蝕了市區住宅土地資源，不少新酒店都夾雜進高密度住宅用地裡，大量來港旅客的需求對旺角、油麻地基層社區環境帶來龐大壓力。

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●發現三：加劇「貴細擠」

另一個趨勢可以看到重建過程將較廉價的平民房屋拆毀，改為投資需求（租值）帶動的次級（subpar）私樓房屋，例如區內的尚璽、逸新、珀軒、奧朗‧御峰（市建局項目）、利奧坊等，近期落成的重建項目均有納米單位（260呎以下），而當中恆基地產發展的利奧坊曉岸及凱岸兩期，便合共興建 694個納米單位。

重建過程不少都有公帑、法律（強拍條例）、公共政策支持，但結果是舊樓劏房變成貴價納米樓，夏寶龍說2049年香港無劏房，按現時重建趨勢，2047年劏房居民可能要搬進納米樓住，「貴細擠」可能會更嚴重。

投資需求對重建的影響，同時體現在7棟重建後發展商沒有出售*，保留整棟大廈出租的重建發展，這類重建部分是服務式住宅如﹕31 Argyle、碧薈，亦有以一般代理招租的，如中旅社持有的中旅閣，市區有價值的土地慢慢被財團以收租物業的形式持有。

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●發現四：蛋糕商場層層疊

區內重建亦帶來一種特別的建築風格，不少重建住宅樓盤均會有三層的「蛋糕商場」底座，加上平台花園及會所又高一兩層，務求將最低層的單位比鄰近的舊樓天台更高，確保住客在單位內不會看到附近街道環境，又將社區的公共空間，圍起作私人後花園。某程度反映重建發展商或是住宅的矛盾心理，本身因為地區交通及生活方便，即是單位坐落的環境才會使單位有價值，同時間又厭惡最接近的街道景觀，形同在舊區裡面建立與外隔絕的瞭望台。

另一種在旺角重建出現的特別情情況，就是將唐樓大修成整棟商鋪。例子有市建局上海街618號項目將唐樓改裝成商場，豉油街Adidas鋪位，中國移動西洋菜南街鋪位等。這類重建好可能是因為商業區高昂的店鋪租金 / 商業活動需求，引來將商用樓面面積向上擴散空間重組的細規模重建。

旺角與油麻地的重建歷史，似乎反映商業/地產主導，種種酒店化、納米樓化、蛋糕商場化的發展脈絡，市建局將公佈的「油旺」大規模重建，亦好可能會延續甚至加速基層生活空間被壓縮、小店地區文化被邊緣化的漫長過程。

香港如果有一日可以變得更公義，重建帶來的社區區隔和社會不平等的問題，會是必須處理的一座山。而市建局在重建過程亦必須由今日的逐利者，改為推行公共政策的執行者。

重建項目地圖
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＃青埔＃青埔特區＃建案

五青橋橫跨新街溪，距離交通要道高鐵北路上的青崁橋相當的近，也是通往大竹方向的五青路和青峰路二段及領航南路四段的交會處，而領航南路四段也是青埔特區目前最有林蔭大道之感的路段，尤其從高空俯瞰更是明顯。

這裡離桃園捷運公司總部與青埔機廠相當的近，也能見到高鐵疾駛而過的畫面， 若往高鐵站方向，位於青峰路右側的社區則有總戶數9戶，樓高9層的晨豐國際高鐵捷運首站、總戶數169戶，樓高10層的宜誠城市勳章、總戶數68戶，樓高11層的宜誠艾美館、總戶數84戶，樓高11層的玖都東方文華。 青峰路左側則有總戶數61戶，樓高10層的威均國際高鐵捷運之星及正在興建總戶數185戶，樓高10層的華曜日日和建案。

至於往青昇橋方向，位於領航南路右側的，則有總戶數89戶，樓高9層的城市遠見、預計2023年第三季完工，總戶數108戶，樓高10樓的寶台A17。左側則有預計2022年第三季完工，總戶數89戶，樓高13樓的宜誠有境與總戶數87戶，樓高9樓的誼駿城市首席。

宜誠世界極位於高鐵北路一段上，緊鄰兒二公園，是總戶數達421戶，分三大棟，樓高有12和13層的建案，目前興建高度快達9樓高度，預計2023年第三季完工。 旁邊則有格局方正，已邁入隨時交屋階段，總戶數101戶，樓高14層的大睦站前首席，僅隔青昇二街的則有總戶數28戶，樓高8樓的海德公園與總戶數23戶，樓高5樓的亞歷山大NO.3等建案。

而位於領航南路四段與青昇路交接處的，則是總戶數335戶，樓高15層的誠佳成家大璽。至於影片中可見法式建築風格的，則是總戶數173戶，樓高13層的鉅陞英倫花園社區。其旁則是總戶數98戶，樓高15樓的大睦仁愛匯。

越過青昇路則可見到預計興建總戶數為826戶，樓高17層，正在施工的潤隆國家大院建案，而位於旁邊的預計興建總戶數95戶，樓高12層的亞昕喜徕登，則正在施作圍籬中。

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【梁震明簡歷】

國立台北藝術大學美術創作研究所畢業。

曾任國立台南藝術大學藝術史系及東海大學美術學系講師。

個展12次，國內外聯展30餘次。

作品曾在香港蘇富比、羅芙奧及沐春堂拍賣成交。

著作「墨色的真相」與「台灣寺廟龍柱造型之研究」獲國立編譯館出版刊行。

現為羲之堂代理之專職水墨畫家。

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宜蘭景點空拍：https://youtube.com/playlist?list=PL5EQF72_a8UCnNCun9gC5UM3In0ztXDG_

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武漢三鎮位於中國湖北之長江、漢江（漢水）交會處，為武昌（長江以南的市區部分）、漢陽（長江以北、漢江以南市區部分）、漢口（長江西北、漢水以北的市區部分）三城鎮的合稱，範圍即是今日的武漢市區。三城鎮同位於長江和漢水交匯處，隔江鼎立，故通稱「武漢三鎮」。武漢，簡稱「漢」，別稱江城，中國超大城市和國家中心城市之一，湖北省省會、副省級城市。中國中部暨長江中游地區第一大城市，也是中部地區的政治、經濟、金融、商業、物流、科技、文化、教育中心及交通、通信樞紐，國家歷史文化名城，有「九省通衢」的美譽。武漢是中國經濟地理中心，中國三大「內河航運中心」之一，也是中國客運量最大的鐵路樞紐和航空、公路樞紐之一。「黃金水道」長江及其最大支流漢水橫貫市區，將武漢一分為三，形成武昌、漢口、漢陽三塊區域隔江鼎立的格局，史上統稱之為「武漢三鎮」。
清中後期至民國，漢口經濟發達，是僅次於上海的中國第二大國際大都市，繁榮程度位居亞洲前列，被稱為「東方芝加哥」，而武漢也繼承這一美稱。1911年，辛亥革命武昌起義發生在這裡，中華民國誕生於此。1927年，國民政府決定將武漢三鎮合併為京兆區（首都），並將其設為中國的第一個「直轄市」。同年，中華民國國民政府及中國國民黨中央委員會遷到武漢，中國共產黨中央機關也搬到武漢，使其一度成為全國政治、經濟、文化中心。抗日戰爭初期，國民政府在內遷伊始將武漢定為臨時陪都，成為第二次世界大戰焦點城市。1949年以後，武漢轉型成為全國重要的工業基地、科教基地和綜合交通樞紐。
廬山別墅是指位於中國江西省九江市境內的廬山上的別墅群，主要分布在牯嶺的東谷和西谷，其中位於東谷的美廬別墅、中八路359號別墅、柏樹路124號別墅、河東路176號別墅、河西路442號別墅已於1996年被列為全國重點文物保護單位。廬山別墅具有重要的建築美學價值，並且「代表著西方文化侵入中國的大趨勢」（胡適語），是廬山成為世界文化遺產的重要原因。
徽商，又稱徽州商人、新安商人，俗稱「徽幫」，舊徽州府籍商人的總稱。徽商來自安徽南部的徽州府，包括歙、休寧、婺源、祁門、黟、績溪六縣，即古代的新安郡。六縣之中，歙和休寧的商人特別著名。徽商在宋代開始活躍，全盛期則在明代後期到清代初期。中國歷史上的著名商幫，徽商皆處於貧困山區，種地無以生存。明代《徽州府志》所說的「徽人多商買，其勢然也。」「徽州保界山谷，山地依原麓，田瘠確，所產至薄，大都一歲所入，不能支什一。小民多執技藝，或販負就食他郡者，常十九。」顧炎武說：徽州「中家以下皆無田可業。徽人多商賈，蓋勢其然也」。粵商、徽商、晉商、浙商、蘇商一道，在歷史上被合稱為「五大商幫」。潮商與徽商、晉商，是中國歷史「三大商幫」。

日本京都市和京都府南部、滋賀縣西部及大阪府的部份地區共同組成了「京都都市圈」，是「京阪神都會區」的一部份。自794年桓武天皇遷都平安京到1868年明治天皇東京奠都為止，京都一直都是日本的首都。長年的歷史積澱使得京都市擁有相當豐富的歷史遺跡，也是日本傳統文化的重鎮之一。京都的一些傳統民俗祭典，諸如葵祭、祇園祭等已舉辦超過千年，成為京都獨有的風景。京都市的部份歷史建築在1994年以「古都京都的文化財」的名義被列為世界文化遺產。這些因素使得京都吸引了眾多觀光客，2008年造訪京都的日本國內外遊客數便已突破5000萬人。京都也是日本重要的工業城市，其中又以傳統產業和電子產業最為重要。京都是日本最重要的文化教育城市之一，市內共有37所大學，每百萬人平均擁有大學數量和學生佔人口比例都在日本大都市中居首。京都市內主要的河川有桂川及鴨川等。鴨川位於京都市的東部，河道兩岸廣植櫻花等樹木。每逢夏季常有眾多市民和遊客在鴨川的河床灘上納涼，成為京都獨特的風景線。而桂川也流經嵐山等著名景區。兩條河流在南區及伏見區交界處合流，注入淀川水系。和日本其他河流一樣，京都市內的河流大多短小湍急，容易發生洪水。在平安京時期，京都就多次遇洪水侵襲。即使在現代，每逢颱風過境造成集中豪雨時，京都市內河川的水位也常會在短時間內大幅上升造成洪水。京都在其開發早期是一座計劃城市，市內道路類似棋盤，極為規整，且許多平安京時期的路名沿用至今。也正因如此，和日本其他都市常用町名（類似中文世界的「里」）來表示地址相比，京都多使用道路名稱來表示地址。而京都市內的路口也和日本其他地區大多採用附近地名不同，多合成兩條道路的名稱作為路口名，如「四條河原町」這一地名就是得來於因其位於四條通和河原町通兩條街道的路口。京都盆地自舊石器時代開始就已經有人類活動。在繩文時代，位於現今京都市東北部的北白川地區和山科盆地的丘陵地區已經有集落出現。到了彌生時代，平原地區也開始有集落出現。進入5世紀後，渡來人貴族秦氏開始在京都居住，其在京都盆地興修水利，此為京都地區大規模開發之始。奈良時代末期，桓武天皇為了擺脫奈良佛教寺院勢力的影響，於784年將首都從平城京（今奈良市）遷移到長岡京（今長岡京市）。然而僅過了不到10年，桓武天皇在和氣清麻呂的建議下，於794年將首都又遷到位於山城國的平安京（也就是現在的京都市），自此開啟平安時代，也開始京都作為日本首都的歷史。平安京的選址參考風水思想，並且效仿中國的長安和洛陽，是一座傳統的市坊制都市。平安京南北長約5.2公里，東西長約4.5公里。天皇居住的大內裏位於平安京的正北，以朱雀大路為中心，城市分為右京（又稱「長安」）和左京（又稱「洛陽」）兩個對稱的部份。平安京堪稱是一座規模宏大且規劃嚴謹的東亞傳統型的計劃城市。進入17世紀後，德川家康取代豐臣家，成為日本的統治者。德川家康將幕府設在江戶，但京都仍然是日本的國都所在地。德川家康雖然新建二條城，並以其作為京都新的都市核心，然而京都整體的都市空間仍然維持豐臣秀吉時期的格局。1788年，京都市內發生天明大火，是為京都史上最大的一次火災，市區幾乎完全被毀。然而之後京都很快實現復興。位於眾多街道交匯點的京都是當時日本全國的商業物流中心之一，眾多豪商巨賈聚集於此。京都也是當時日本最重要的宗教文化都市，京都的文化人在神道、佛教、儒學、蘭學等學術領域建樹頗豐。江戶時代的京都和大坂、江戶並稱為「三都」，是代表日本的大都市。在第二次世界大戰時期，京都市是日本城市中較少遭到美軍空襲轟炸的都市，因此京都市是日本少數仍然擁有豐富的戰前建築的城市之一。為了降低空襲造成的損害，堀川通、御池通、五條通沿線的建築被強制拆除，卻也提供之後拓寬道路的空間。然而卻也正因為舊市區保存較好，導致市中心很難修建新的道路和公園，使得京都市中心地區的道路面積率和公園面積率極低，並且都市更新也進展較慢。1964年10月，東海道新幹線開始通車，極大的促進京都觀光產業的發展。1978年，京都市電被宣告廢止，地鐵取代市電成為京都市內重要的交通方式。這些事件都象著着戰後京都都市空間的巨大變化。進入平成時代之後，在平安遷都1200年之際的1994年，京都的多處古蹟被列入世界文化遺產。京都已成為日本具代表性的觀光都市和文化都市。