房市閒聊（二）

這週開始成交量明顯降低，股票也相對難操作，很多論壇都在討論大家是不是都獲利了結準備從股市轉戰房地產了，我自己也很好奇問券調查一下。

在這邊先感謝有留言分享的朋友，留言數大概10幾則左右，有的朋友說賠很多，有人今年買房了，有人說去年疫情來獲利10倍年薪，更有人說獲利程度已經財富自由。

但我相信真正賺到大錢的應該是少數，但從去年疫情開始可以在股市中獲利應該不難，只要有正確的投資觀念、穩紮穩打，不要有想要一步登天的錯誤想法，上個月有看到一則新聞是有人在航運最高點的時候貸款歐印身家還偷拿老婆的錢融資進場，結果搞到妻離子散。

今天先不討論股票市場，我想要來探討，首購族！就是30-40歲左右還沒買房但去年已經存到頭期款大概抓250萬，去年如果5月把這筆250萬拿去買房而不是投入股市，資產增加的速度有沒有比這波股市大多頭慢？
我上一篇有分享過，我現在住的房子，如果換成今年才買，單純只靠薪水，我是完全買不起的。

這邊只是簡單分析，單純以自住的需求來看，自住宅未來有400萬免税額，所以不細算一些持有成本，或是房地合ㄧ税等等的問題

因為我住桃園，所以一樣從我自己熟悉的生活圈來看，捷運沿線一直是我認為最值得置產的地方，而且去年八德八擴重劃區是一區捷運沿線房價低於20萬的新地方。

去年就有看到很多房地產影片再說不少年輕首購族、雙北年輕人都選擇到這邊置產。
我抓了一個區域來觀察去年5月到今年5月房價的變化（我盡量找200戶以上的大社區來看，實價參考性會比較高一點）

綠光城市閱美館大廈
109/5社區平均成交價16.6萬/坪
110/5社區平均成交價21.5萬/坪

墨爾本
109/5社區平均成交價15.3萬/坪
110/5社區平均成交價22.5萬/坪

深耕九期森悅家
109/5社區平均成交價18.9萬/坪
110/5社區平均成交價23.2萬/坪

高陞
109/5社區平均成交價14.3萬/坪
110/5社區平均成交價21.2萬/坪

豐田大郡
109/5社區平均成交價18.2萬/坪
110/5社區平均成交價21.5萬/

一年內平均漲幅18%-48.2%，平均漲幅約30%
這5間社區109/5平均成交價16.6萬
假設自住以3房產品，44坪空間左右做依據
車位10坪，價值130萬。
109/5房價約（34坪*16.6萬）+130萬=694萬
110/5，漲價30%，平均成交價21.6萬
車位扣10坪，車位漲到150萬，房價價值884萬
1年後房價漲了190萬，扣掉10萬粗估持有成本（税+房貸利息），算漲了180萬，頭期款250萬。
這250萬在一年內增值72%至430萬。

所以假設存到250萬頭期款的年輕人，如果去年選擇不買房，而是把錢投入股市投資話，投報率如果低於72%，基本上就輸給通膨了，當然每個地區的狀況都不太相同，有些地方房價的漲幅可能沒這麼驚人，目的是希望大家好好思考。

我想大家看完應該會嚇到，老實說我自己算完也嚇到，但房地產其實是高槓桿的的產品，但相對易漲難跌的，這社會真的很現實，尤其是資本市場，希望大家好好思考自己的理財規劃。

如果大家有不同的看法，歡迎在下方留言，大家理性討論。

【地震嚴重受災戶因擔心「被標籤化」，最終仍拒絕接受建築安全檢測】

在206美濃大地震中，受災最嚴重的就是台南市永康區，這裡有多棟高層集合住宅與倒塌的維冠大樓，都由同一建商興建。所以計畫一開始，成大團隊將此區塊視為高度潛在危險區域，希望能為這些建築物進行結構安全檢測。

然而，由於社區民存著「被標籤化」、「影響房價」的恐懼，最後都紛紛拒絕了這項計畫。這樣的狀態，不僅揭露了災害帶來另一層資本化的隱憂，也讓團隊成員在實作過程中，看見台灣社會災後的另一面：

#地震 #斷層帶 #成大 #社區工作 #災後體檢

210422蘋果 北市十大熱門交易社區出爐 賠售王竟也是交易王
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210422/FJQ4RY33EVDBXPGD5ZXXISCKVA/

北市交易最熱門10社區出爐，小至萬華區小宅「台北晶麒」，大至億級豪宅如中山區「西華富邦」、士林區「華固天鑄」等皆列榜，房價分布廣，從4字頭至154萬元盡有。市調業者進一步追蹤北市成交單價行情，大安區平均93.7萬元居冠、信義區86.6萬元位亞軍、中正區85.9萬元搶進TOP 3寶座。惟社區均價存在格局差異，建議查詢實價登錄，篩選同格局物件才會精準。

（施智齡／台北報導）......↓

「591實價登錄」今（22日）公布2020年北市屋齡3~30年住宅交易量前10名，剔除特殊交易後，被市場封為賠售王的「台北晶麒」屋齡5年，去年共21筆交易，稱霸北市住宅社區，平均單價64.8萬元。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，「台北晶麒」社區量體大、多達685戶，又主打小宅產品，推出以來接連吸引投資客搶入，去年打炒房氛圍下，讓有擔憂的投資客縮手，但因為該社區地理位置佳、近西門捷運站，加上價格從7字頭下修至6字頭，更受小宅投資出租或首購族的青睞，因此有人拋售、也有買家願意接手，致成交量衝高。

第2名「西華富邦」屋齡6年，去年成交20筆，平均單價154.3萬，美商ERA不動產資深經理陳泰源表示，該棟堪稱北市唯一擁河景又有山景的豪宅，「南眺基隆河、北靠劍南山，共236戶，是大直在地富豪居民的換屋首選」，去年企業鮭魚返鄉，國內房市大熱，高端資產族更積極置產，讓該社區詢問度大增，「寫下20筆銷售佳績，十分罕見但不意外」。

觀察名單及房價，中山區奪下4席，分別為「西華富邦」、「新東京宅」、「大直美堤花園」、「遠雄首府」；內湖區有2席，各為「瓏山林國際館」、「華固i-PARK」，另萬華、士林、文山、南港各拿1席。

整體看來，交易量前10大之平均單價，最低49.3萬元、最高154.3萬元，社區價格落差大。另分析北市行政區過去1年歷史成交單價，截至4月12日止，每坪均價前3高為大安區93.7萬元、信義區86.6萬元、中正區85.9萬元，緊接著是士林區78.8萬元、中山區76.5萬元、松山區元74.2萬元及大同區73萬元。

「591實價登錄」行銷部鄧夢銀指出，士林、中山區近年交易新成屋佔比高，特別是士林區有捷運北環段、北投士林科技園區等發展議題，帶動高資產客戶入手，因而拉升交易均價；另一匹竄前的黑馬則是大同區，因都更整合進度較快，推案量大，包含成交量高的捷運大橋頭站聯開宅「超站Ｓ」、「圓山花賞」等交易，都拉高區域成交行情。

買房參考實價登錄，如何查詢更精準，鄧夢銀說明，歷史成交物件的格局、坪數差異較大時，平均單價的參考性會降低，比如十大社區排行中，不同房型單價跟整體社區均價即有5%的落差。例如轉手交易冠軍的「台北晶麒」，社區平均單價64.8萬元，但1房格局單價63萬元，2房格局單價65.9萬元，相當於每坪有1~2萬元的差距。

「若社區交易物件的格局、坪數極為不同，單總價差異性就會拉大」，鄧夢銀建議，買房民眾可進一步篩選同格局成交物件來進行比對，參考價值會更高。對此，「591實價登錄」新推出「格局查成交」功能，幫助買屋者更方便、精準查詢社區同格局的實價。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/04/210422.html

#忠言near 　#一國兩制　#逃犯條例
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港府從六月就宣布「暫緩」逃犯條例修法、法案已「壽終正寢」，到昨天再正式說「撤回」修例法案，但所謂「反送中」抗爭仍不停止，證明目的早已不是反修例。

如果按龍應台、朱立倫的「文青式」說法，似乎目的是為了爭自由、要民主。但是，只要細心觀察，就知道抗爭真正的動能，與其說是虛無飄渺的「民主」，其實源於民生經濟的問題，長年的高房價、低薪資，青年一代沒有方向，再加上外國勢力介入挑撥，把一切問題都歸咎於中國大陸的崛起。

因為中國大陸的崛起，使台灣、香港都備感壓力，加上原來比大陸優越的地位逐漸喪失，形成由自大而變自卑的扭曲心理。在台灣的情況，恰恰是三十年來所謂的「民主」，造成社會內鬥內耗，中國認同瓦解，金權政治壟斷，所有靠資本家支持才得以當選的政客，當然不會改變既得利益的結構。為了選舉，更要永遠操作對抗大陸的戲碼，兩岸心靈距離愈來愈遠，加深台灣融入中國崛起發展空間的困難。

香港的問題，更因大陸過度遵守「一國兩制」，過去二十幾年都讓香港自己管自己，放任港英時期留下的大地主、大財閥壟斷政經資源，使貧富差距加大，社會內部已嚴重生病而未能改革。當年的大陸，因為缺乏自信，強調「兩制」不去改變香港，如今大陸已經崛起，在全球治理中都已開始引領改革世界經濟秩序，沒有道理對自己的國土香港，不去介入改革弊端，而讓香港「自生自滅」。

同樣的情況，大陸對尚未統一的台灣也應如此。大陸除了強調「不去改變台灣的制度」，應該更自信地引領台灣融入中國崛起的進程，讓更多台灣同胞感受，台灣可以擺脫內耗，走出未來！

【2019/04/02 #15分鐘施政質詢】
　　
今日質詢包括空汙、性平及青年議題，很顯然市長把在議會承諾的事情全部忘光光，口口聲聲答應，卻什麼也沒做。不僅無視議會監督，也失信於市民。
　
　
一、空汙不只沒揮重拳，連拳都沒揮
　　
1.臨時會市長 #承諾的大社工業區調查研究小組 ，在大社工業區都已經降編之後，#被發現根本沒有組，今天質詢問了顯然當初是敷衍市民。

　　
2. 市長承諾本次定期大會要進行 #生煤管制自治條例 專案報告，結果市政報告 #完全沒有，至今也沒有進度。
　　
　　
3.市長在選前承諾 ＃兩年內中鋼濕式煉焦爐要停爐，結果今天一樣回答「#我要再研究看看」，難道市民的健康也要等你慢慢研究嗎？
　
　
4.環保局向工廠募款，監督人向受監督人要錢？我要求市府未來不能再犯，且 #經費要用在源頭管制才是治本。
　
　
二、性平修法市長不知道，難道是 #滴滴答答的小事？
　
1.我問市長是否知道教育部根據公投結果修正性平教育法施行細則第13條，對於這件事市長說 ＃他不知道。
　　
2.我問市長讀性平課本了嗎？他說只有讀summary，市長也都肯定我質詢的內容，那之前不就是 #憑想像在反對性平教育？但恭喜韓市長答對一題滴滴答答的性騷擾防治題目！
　　
3.我邀請市長參加今年高雄的同志大遊行，他說要「再研究看看，這是大事情」拒絕我的邀請。市長身後的教育局長也覺得 #這是大事情，對此瘋狂點頭，認為不可隨便答應。
　　
原來市長說高雄要成為開放友善的城市都是假的？只有道路、沒有圍牆都是假的？從市長到局長，如果面對同志有疑慮，就應該走進同志社群，了解更多元、和自己不同的聲音。
　　　　
　　　　
三、市府慢吞吞，青年等到都不青年了
　　
1.青年局5月1號成立籌備處，10月掛牌，但青年局要做什麼，我們卻都不清楚。選前說好的100億青創基金的來源和執行在哪？
　　
2、臨時會說的「高雄未來首富」實境真人選秀節目沒有作為，市長承諾的三創（創新、創意、創業）也沒動作。桃園市長鄭文燦當初在一上任三個月內就成立青年局了，高雄市在等什麼？
　　
3、韓流發威，房價狂飆，青年回不來，市長還是堅持「不介入自由市場」，放生外地青年。
　　
4.台北市社會住宅是高雄市的30倍，還要等多久才能讓年輕人安居樂業？韓市長提出老青共住，但韓市長必須要理解到，青年就是因為需要獨立空間，所以搬出原生家庭，老青共住不一定適合已經擁有小家庭的青年。請市長三思，研擬完善的社會住宅政策。
　　
　　
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捷辦同行，一起前進
　　
　　
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隨著房價越炒越高，許多人辛勤工作卻買不起自己的房子，「居住正義」的呼聲也更著越來越大，社會大眾對擁有許多土地的房東也出現怨言。

不過只要有人高喊「居住正義」，希望政府能減少房市炒作，就會有既得利益者發表「打房會造成經濟崩跌」等言論。但房價越高真的能讓國家經濟越好嗎？如果真是如此，為甚麼歐美各國卻會限制炒房呢？一名影片創作者透過影片表示，房價過度成長反而會擠壓到其他產業進步的空間，也舉出日本、德國的例子，證明房價受到抑制，反而使得其他實業得到更多創新跟發展，進而達到實質的經濟成長。

影片授權：cheap(https://bit.ly/2CzSyGb)

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