210106蘋果 鄰居接連慘賠千萬 天母這戶豪宅轉手2次都賺
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210106/AI334GSAMVFLZFESSALHGEFCTM/

近期實價登錄揭露，天母知名豪宅「國泰天母」在去年11月12樓交易，成交總價2億1588萬，單價每坪125.4萬，賣方轉手小賺388萬，特別的是該戶轉手兩次，上一手屋主轉售也小賺236萬，為該社區首見轉手兩次都增值。專家分析，豪宅的成交價受到面向、樓層高低、市場氛圍、賣方財務拉大議價空間，尤其區域缺乏利多話題、建設支撐，價格的升跌幅度也較大。此外，即便帳面數字小賺幾百萬，但加上富人的千萬元裝潢成本，可能實際還是賠售。

（林佩萱／連線報導）......↓

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，「國泰天母」最高成交單價138.8萬，本次揭露之12樓戶面中山北路，高樓層、景觀佳，連續兩次轉手都增值，不過增值幅度不高，成交單價尚在行情內，但比較該社區過往7樓、17樓的賠售，能有這樣的價格表現實屬不易。

「國泰天母」在實價上資料共有9戶、10筆轉售資料，其中只有4筆轉售獲利，獲利金額都不到700萬；另外6筆賠售，而且有4筆賠售金額超過千萬，其中17樓在去年9月轉手，賠售高達3188萬，足以在台北市買一戶二房的住宅了。7樓去年以1.45億元轉手，屋主也賠了2476萬；另外，先前12樓轉手賠售1360萬，3樓則賠了1400萬元。

郎美囡分析，豪宅因為單價、總價高，且多年來都是政府房市管制的重點目標，故成交價格除了受到面向、樓層高低的影響外，也容易因市場氛圍、賣方財務規劃而拉大議價空間，尤其區域缺乏利多話題、建設支撐，價格的升跌幅度也較大。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，2020年雖然資金豐沛，但豪宅買方普遍不追高，市場不見刷新紀錄成交價，另一方面，政府打炒房限縮公司企業購屋貸款條件，多少影響高端買方的資產配置，因此豪宅市場雖逐步走向穩健，但價量大幅拉抬仍有難度。

美商ERA不動產資深經理陳泰源表示，去年帶看「國泰天母」，雖然帳面數字上屋主小賺幾百萬，不過據了解，豪宅的裝潢費用就高達千萬元，因此其實還是賠售。

陳泰源分析，以台北知名豪宅區來說，天母、大直往往會被拿來相提並論，「在大直豪宅還沒炒起來之前，大家都以天母為主，兩地的生活環境也相似」，不過大直距離市區較近，前往松山機場也近，加上還有劍南路捷運站、大直捷運站，交通更加便利，使得嚮往天母的人逐漸轉往大直購屋，因此豪宅兩樣情，這也是去年大直知名豪宅「西華富邦」成交量多的原因，相較之下天母豪宅的成交量少，甚至出現賠售，即便帳面數字有小賺幾百萬，但若加上富人的千萬元裝潢成本，實際還是賠售。

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200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
原刊登網址→http://kaijun.com.tw/master-5/

台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓

【陳泰源老師】

現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！FACEBOOK：陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人

【租客注意事項】

Q：租屋簽約的注意事項？

租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益。

Q：可自行裝修租屋處嗎？

原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。

Q：房東可提前收回房子？

這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客。

Q：如何避免遇到惡房東？

在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換。

Q：房屋修繕責任該歸誰？

假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷。

Q：若不提供入戶籍怎辦？

基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。

Q：要不要爭取報稅權益？

1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限，換句話說，如果你的房租1年加總起來，12萬元抵扣額佔一定明顯的比例，那就很有幫助。相反的，如果你租的是豪宅，月租金1～2個月就超過12萬元了，其實效果就不大了。

2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元，每個月少1千元，那，不報稅換取降租金，房東也因此減少稅費負擔，或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上，有報稅的房子通常租金就是比較貴。

3.原則上還是建議要報稅，因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外，現在各地方政府還有額外的租金補貼，每月補貼2～5千元不等；另外對房東而言，政府其實也鼓勵房東報稅，假設月租金1萬元，實際上可以扣除53％的養房必要費用，實際上報稅的金額才4700元/月而已（47％），所以報稅對房東的負擔，其實沒有想像中那麼大。

【房東注意事項】

Q：與房客常有的糾紛？

雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件，但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東，畢竟房東是有資產的一方，所以通常來講是比較不會亂來才是，反而是房客沒有資產，隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如，欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲，屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒，影響鄰居安寧。

Q：篩選優質房客的方法？

不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！

1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？

2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？）

3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了。

Q：準備合約該注意面向？

1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方。

2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款。

【宅妝】

若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。

此外，很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子，這類房子通常很便宜，只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌，買完之後大改造，再轉手出租或轉賣，通常都有不錯的獲利，往往投資客都有固定配合的裝修工班，所以常常以較低的成本，把房子弄得美輪美奐的。

而且許多投資客會專門投資套房、小宅，坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高，以台北市為例，許多小套房月租金都高達2萬多元，但是如果是三房產品，租金頭報率反而拉低，所以，小宅收租是很受市場青睞的。

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#為何柯文哲和韓國瑜越來越像？
#都是為了政治利益將高雄踩在腳下
文：蕪菁雜誌

柯文哲又拿去年給陳菊貼標籤的「負債三千億」出來說事。
　　
我已經懶得再去檢討柯文哲這個人，已經愈來愈多人看到他的傲慢、無知、嫉妒與投機。這樣的人，即使能夠一時博得版面，也走不長遠。
　　
只是身為高雄人，對於柯文哲這種「#天龍國視角的去脈絡化」傲慢修辭，仍然感到非常憤怒。
　　
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如果把台灣這個國家比喻成一個大家族，在很長一段時間裡，在那個台灣只有北高兩個直轄市的年代裡，台北、高雄與其它縣市，是類似台式大家族的長男、次男和諸多弟妹的關係。
　　
更深入一點講，台北就像是那個住在祖宅裡、拿到最多的家產、爸媽給的零用錢最多的長子。他靠著家裡砸錢砸出來的高學歷，可以賺得白領階級的高收入，又能言善道、對整個家族有話語權，對弟妹頤指氣使。
　　
其它縣市，有的發展程度不錯、經濟成就高；有的差一些、必須種著一畝三分薄田來裹腹。但至少是待在一個大家族的傘（台灣省，精省以後由中央概括承受）下，雖然並不寬裕，但靠著家族的支撐日子總是還過得去。
　　
高雄則像是那個，被迫自立（升格直轄市）、出外打拼、做辛苦的勞力工作的二哥。賺到的錢一小部份留作己用，一大部份要貢獻家族；而每天從事體力勞動，接觸污染，整得灰頭土臉，回到家裡還要被台北嫌棄道：「#你怎麼搞得這麼髒？」
　　
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如果高雄是台灣大家族那個飽吃辛苦的「二房」，那麼陳菊就是二房的當家。陳菊有遠見、有志氣，知道高雄有潛力，不應該甘於「中國國民黨大家長」賦予它的命運，善加建設、自我精進，高雄也可以脫胎換骨、邁向更美好的未來。
　　
為了讓高雄成為更好的城市，為了讓高雄成為台灣南方的重鎮，基礎建設是一定要做的，產業是一定要精進的，文化是一定要發展的。可是這一切的一切，都需要大量的、長時間的投資。
　　
然而，政治的現實是，在「中國國民黨大家長」的掌權下，從來沒有宏觀的國土規劃概念，只知道不斷地挹注光鮮亮麗的台北，而當高雄這塊璞玉有需求的時候，中央給錢總是七折八扣、拖拖拉拉。
　　
一個健保費爭議，馬英九可以幫台北的郝龍斌編列特別預算、一筆勾銷，高雄的陳菊就得自掏腰包，想辦法還清這３５０多億。
　　
縣市合併，高雄成了上到玉山、下到高雄港，面積廣大的行政區，城鄉平衡成了當務之急。可是財政資源卻在中央的權力運作下，比起縣市分治時期不增反減，六年少了８００多億。
　　
捷運建設，台北就可以用公家預算完完整整蓋好一期路網，以象徵性的「一元租金」租給北捷公司營運。高雄就必須搞一個四不像的ＢＯＴ案，高捷公司自負折舊與利息，而出身北捷的高捷經營層，刻意隱藏這種制度性的不公，天天喊虧錢要倒閉，最後才在陳菊與郝建生的努力之下，轉大虧為小盈，捷運營運步上正軌。
　　
鐵路地下化，台北可以由中央政府全額補助，高雄就得分段、由市府負擔起２５％～５０％不等的自籌款。
　　
大台北治水，從三、四十年前就開始做，花掉上千億，還做出了像員山子分洪這種「世界奇觀」級的水利建設。大高雄，水域比雙北多、面積比雙北大，治水預算卻能拿個兩三百億就不錯了。柯文哲曾經吹噓的「海綿城市」的概念，還是從高雄模仿來的。
　　
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台灣的體制裡，有太多對高雄不公平的地方。但是高雄有志氣、陳菊有耐性，盡可能在台灣的制度框架下求發展、求進步。
　　
在有限的資源下，高雄近二十年來，從謝長廷開路先鋒，到陳菊接手執行，部份是市府自己承擔，部份是向中央爭取，完成了許多建設：
　　
🔹 完成紅、橘兩線捷運，重整捷運公司財務轉虧為盈，並順利開始輕軌等二期路網的建設
🔹 鐵路地下化
🔹 開闢了亞洲新灣區，完成曠日廢時的工業地污染整治與基礎建設整備
🔹 愛河與週邊水系（幸福川等）的治理，從散發惡臭的黑龍江，變成市民親水的觀光景點
🔹 被海外許多藝文專業媒體譽為「世界級」的衛武營藝文中心
🔹 高雄市的新總圖書館，還有重新整頓市圖系統，達成「區區有圖書館」的目標。
🔹 清點閒置工業土地，為台商回流提供有利的投資條件
🔹 爭取橋頭科學園區的設置
🔹 實踐「海綿城市」概念，以滯洪池等低成本方式，重點解決淹水問通
🔹 完成紅毛港遷村，使得洲際貨櫃中心得以興建，大大提昇高雄港的運輸能量
🔹 高雄港的閒置碼頭與棧倉，搖身一變成為市民引以為傲的「大駁二」藝文特區
　　
能寫的太多太多，這裡暫且省略不表。
　　
然而，高雄要完成這麼多重大建設，為美好未來打下基礎，以現有的財政資源，是幾乎不可能達到的。也因此，「#舉債」成了推動市政建設的重要手段。
　　
發展高雄一如經營企業，如果不能借錢的話，很多事情根本就不可能發生。重點是，借錢做出來的建設，能不能轉化為城市的資產？
　　　　
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在看到柯文哲在批評陳菊的時候，我們該思考的是，柯文哲接手的是一個怎樣的城市？而陳菊接手的又是個怎樣的城市？
　　
柯文哲接手的台北市，基礎建設早已相當完備，捷運新莊線、松山線、信義線等二期路網早已峻工通車；大台北的治水早在２０００年代就已經做得差不多；信義計劃區等核心商業區也規劃得十分完善。
　　
而陳菊接手的高雄市呢？雖然捷運、治水等工作，在謝長廷任內已經起了個頭，但到陳菊接受也才做到差不多一半而已。所謂亞洲新灣區都還是一大片後工業、污染亟待整治的廢地。而在２０１０年縣市合併之後，高雄成了「上到玉山、下到高雄港」的巨大直轄市；怎麼讓原市區與原縣區的基礎建設平衡起來，更是陳菊面臨最大的課題。
　　
而這些都不是柯文哲所能想像得到的巨大挑戰。柯文哲言必稱新政治，凡事都以精實幹練自詡，批評別人毫不留情。
　　
但他就只是個安居於台北的政治溫室花朵。離開了台北這個治理相對簡單的地方，去到外縣市，他其實什麼都不是。
　　
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我想柯文哲也不是不知道陳菊的優秀。但是他的傲慢、他的野心、他的嫉妒與他的投機性格，都驅使著他把陳菊抓出來當箭靶子。
　　
而柯文哲雖然在市政上遠遠不如陳菊這樣有能耐，但他有一項陳菊沒有的資源，就是媒體。不管是主流大眾媒體，還是社群網絡新媒體，柯文哲都玩得很轉。
　　
所以他明鬥吳音寧、暗結張家班、助拳韓國瑜的時候，一大票台北主流媒體全力配合不說，ＰＴＴ、臉書等新媒體，都看得到柯家網軍的影子。直屬柯文哲的網軍頭南下高雄幫韓國瑜另起爐灶，在高雄的基層政治界早就是公開的秘密。
　　
柯文哲擅長玩媒體，他覺得高雄人老實可欺，只要下血本一次灌進去，就能夠讓韓國瑜當上高雄市長，成為自己問鼎２０２０大位的棋子。
　　
不幸的是，在中共政權、國民黨、地方派系與柯文哲的強力媒體操作下，沒有見識過如此大規模、組織綿密、多路齊發的「資訊戰」的高雄市民，還是被欺騙了、被迷惑了，把票投給了韓國瑜。
　　
眼看中央政黨輪替，小英政府丟出了國艦國造（中鋼、台鉛）、國機國造（漢翔）、橋頭科學園區、台商回流、前瞻建設（捷運黃線、紅線南北延伸、高鐵延伸屏東、興達港轉型海洋科技風電製造專區）……族繁不及備載，如此多衝著高雄而來的利多政策。
　　
高雄市民，卻被來自台北，與中共助拳的媒體操作之下，一時迷惑了，把高雄交給了錯誤的人選。大好機會就這樣錯失掉，不禁令人扼腕長嘆！
　　
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而高雄市民沒想到的，當時聽信柯文哲的話，說「韓國瑜書讀得多很有料」，事實卻是，韓國瑜可以如此地草包無能，短短幾個月內就可以把高雄市政搞到江河日下；高雄市民也沒想到，韓國瑜可以如此明目張膽地踩著高雄當跳板，直接請假三個月去選總統。
　　
而投機倒把的柯文哲沒想到的是，韓國瑜翻臉無情，一腳把自己、王金平等諸位戰友踩在腳底下，自己去選總統了。悲哀的是，即使是被韓國瑜踩在腳下，柯文哲還要卑躬屈膝地幫韓國瑜幫腔打陳菊，看能不能給自己的民眾黨賺到一點泛藍票源。
　　
政治人物之下賤，莫過於此！
　　
高雄人雖然老實，但並不傻。台北的媒體操作五光十色，一時拱出了政治明星韓國瑜；但鐵錚錚的事實，會讓韓國瑜走下神壇，會讓高雄市民醒過來，會還給陳菊、吳音寧、蔡英文乃至於許許多多生於斯、長於斯、住於斯的高雄市民一個公道！
　　
高雄人自己的迷惑，自己來醒覺！自己犯過的錯誤，自己來矯正！自己看錯過的人，自己親手來解決！自己摯愛的城市，自己來光復！這，才是高雄人的智慧、高雄人的志氣、高雄人的魄力、高雄人的驕傲！
　　
#三殺成功
#光復高雄
#保衛台灣
　　
（圖片來源： Wecare高雄 ）

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極簡姐姐巧玉大直擊 Jamie斷捨離成果驗收
今天邀請到極簡姐姐巧玉
來幫我驗收斷捨離成果☀️

巧玉陪著我挨區檢查
也趁此機會再跟巧玉確認一下
哪些我該丟還沒丟的東西😂

在經過家裡各區考察後
還好極簡姐姐巧玉給出了80分的偏高好成績🎉
原本有點忐忑的心情就如釋重負了

極簡是一種習慣🌈
也是對生活的一種態度
在現在這個less is more 的時代
我覺得人生不求多刺激🔥
要多少物慾滿足自己
而是「凡事剛剛好，就好！」
你們說，是嗎？
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00:00 財富光譜倒數中
00:32 極簡姊姊大直擊
00:49 風水老師建議的門簾去留?
01:42 突擊鞋櫃
02:06 家電挑選技巧/線路整理方法/冷氣安裝考量
03:40 突擊房間
05:06 客廳檢查與丟不掉的小東西QA
07:48 衣櫃與浴室成果驗收
08:29 極簡姐姐的驗收點評
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130903大直租屋 全新裝潢 實踐公寓
影片網址→http://youtu.be/rNqUU8qyfT4

門牌號碼─台北市中山區大直街62巷5弄4號五樓(實踐大學旁邊)
格局─4房/1廳/2衛/1廚/1後陽台
租金─4.5萬/月
房屋權狀─33.28坪......↓

主建物─28.91坪
附屬建物─4.37坪
單層戶數─2戶
所在樓層─5樓
座向─坐西朝東
瓦斯─天然
構造─RC；鋼筋混凝土；外釋建材─馬賽克

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台灣房屋大直特許加盟店─群智不動產有限公司
副店長─陳泰源─0920-120-504經紀人─廖來萬；證號─(91)00464

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/68504238

101001大直買屋獨家銷售大直峰閣頂級二房
影片網址→http://www.youtube.com/watch?v=F4DytQ_S4tU

物件名稱：獨家銷售大直峰閣頂級二房
售價：1850萬元，(含1個170萬元的坡道機械車位，可不買)
格局：2房/1廳/1衛/2陽台/1吧檯
總權狀：28.359坪(含車位)
房屋總權狀：22.174坪(不含車位)
主建物：12.19坪......↓


附屬建物：2.456坪
公設：7.528坪
車位：6.185坪，坡道機械，售價170萬
建物管理費：2860元/月
車位管理費：600元/月
座向：座北朝南
建物完工日期：96年/12月/06日
屋齡：3年
總樓層：地上8層/地下2層
管理員：有，全天
總戶數：63戶
戶數：一層八戶
電梯：2部
瓦斯：天然
地板：拋光石英磚
採光：2面
邊間：是

生活機能
學區：永安國小、濱江國中/國小
商圈/市場：美麗華、家樂福、愛買
公園：永直公園、明水公園
交通：捷運劍南路站、捷運大直站

特色
全球富邦房屋獨家授權販售，要買要快！
百萬頂級裝潢、雅痞紳士風格
格局方正、邊間、採光佳
高樓層、視野佳，看得見101大樓


陳泰源0920-120-504

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