房仲買房初體驗（上）：從找房到買房，像極了愛情＠文/陳泰源

【前言】

一直以來，我都是以房仲身份教民眾怎麼買房，但想想自己若沒有實際的買房經驗且名下沒有不動產，從業多年仍只是個租屋族，對客戶而言似乎少了一點說服力。

而歷經十年奮鬥後，還清負債也存到錢的我終於輪到自己要買房子啦！只是身為「房仲買家」與「一般民眾」在購屋時究竟有何差別？接下來，與大家分享我的購屋初體驗。......↓
【房仲買房，最直接的好處是？】

一般來說，如果有買家透過我（美商ERA）去買同行（住商、中信、台屋、21世紀……等等加盟體系）的物件時，業績算法是將買賣雙方所支付的「總服務費」對拆，再由各自店頭按照公司的獎金制度撥款下來給業務員。

舉例：A買家透過B房仲找房，後來買到C房仲刊登D委賣的物件時，A買家支付的2％加上D賣家支付的4％等於總共6％的服務費，再由B與C房仲對拆業績各3％。

而號稱「省錢達人」的我，當然要去尋找看看有哪家房仲店頭願意將「一個我」切割成「房仲」與「買家」來看待的囉！換句話說就是「房仲陳泰源」帶著「買家陳泰源」去看房子，倘若這樣的模式可行（簡稱「店配」），「買家陳泰源」所支付的服務費，還能回流部分到「房仲陳泰源」身上。

這樣做不僅能替自己省下一半的服務費，也能將業績心安理得報回公司賀成交，所以，我在看房子之前，一定只鎖定願意採「店配模式」合作的房仲公司。

【買房也要看緣分】

之前談到我原本預計在2020年07月28日要買到房子，目標當天就是簽約日，因為那是我從事房仲滿10週年的日子。

一開始，我是直接找屋主談，物件位在中山區的《雷OOO大廈》，因為我就住在這，想說若能買到便能就近管理超方便der！可惜，目前釋出的物件不是格局怪到不知如何規劃？就是陽台加蓋導致與對面大樓超緊鄰（手一伸就摸得到對面住戶的窗戶），整天光線進不來毫無日照可言，雖然還是有出價談，不過屋主一副嫌我出價低的態度還一直強調「快賣掉了！」看我是否會追價？想想算了，沒想到幾個月過去，我都已經買到房子了，他還沒賣掉。

後來，我透過ERA同事出價談文山區景興路的《台大新生活廣場》高樓邊間戶，坦白說，這間是我心目中接近90分滿意的物件，可我出價已是近年來實價登錄第二高，卻只到屋主的實拿價而已（完全沒有服務費），我深信「有錢不怕買不到」於是作罷，事後冷靜思考，我在景美看二輪電影也快二十年了，文山區的市容基本上沒什麼變化，毫無建設題材可言，買在那兒頂多只是置產當存錢，根本不用期待增值，嗯……沒買到也好。

之後，我請21世紀的同行幫我出價談萬華區開封街二段的《開封龍邸》高樓邊間戶，這間房子各方面條件都讓我覺得勉強接受，像是電熱無瓦斯，屋況頗糟，買了一定要花幾十萬整修一番（我非常不喜歡一邊繳房貸還要一邊花錢整修房子，時間很珍貴的！），加上屋主心態接近實價登錄史的最高區間（精裝價），最終因不想被當「盤子」而三度作罷。

接著，我跟台屋下斡旋談中山區民生東路一段的《金山惠安》，屋齡縱然40年但公設比低室內使用空間大（現況為1大房2廳）覺得很划算，樓下雖然是酒店看似龍蛇雜處，入口處卻有住商分流之前棟與後棟的動線規劃，陽台看出去的景觀又是公園第一排，尤其一層共用3部電梯，每部都跟貨梯一樣大（放一台大鋼琴都綽綽有餘），公設區域含走道間也都格外乾淨，顯然住戶們在維持社區的單純與整潔有高度共識！可惜屋主想賣天價，遠遠超出實價登錄史上第一高，屋況也是需要重新整修過，於四作罷。

然後，我又看到一間位在內湖區成功路四段的《力霸成功大廈》高樓邊間戶，A仲介開發後告訴我「屋主說他根本沒有想賣」，純粹是因為B房仲有進案壓力，所以才簽委託讓B對店長有交代，後來我又委託C房仲再去試探一次，沒想到C直接跟我說那間出行情價是絕對買不到的，想想後便五度作罷。

由於實在是找不到心儀的物件，有出價談的，卻因為屋主的價格心態過高而放棄，最終沒能如願在7月28號買到房子，雖然覺得有些遺憾卻也不再「糾結」這個紀念日，讓我在之後的找房反而理性許多。

【在妥協中讓房子找到你】

我知道，世上沒有十全十美的房子，假如有，唯一不完美的就是價格，我開始檢討我的購屋需求，之前提過我的買房10要件：

1.要有電梯
2.垃圾處理
3.天然瓦斯
4.不要夾層
5.有管理員
6.兩面採光、廁所開窗
7.至捷運站google顯示步行8分鐘內
8.要有能放洗衣機且能洗衣與曬衣的陽台
9.預算1000萬內全含，包括服務費、契稅、代書規費、屋況整理費等
10.不要五木門牌（林森北路），若是新生北，景觀也不能是高架橋第一排

後來，我捨棄了條件3、7、10，理由是：

1.小坪數用明火的確蠻危險的，洗澡容易冷的話就買台好一點的電熱水器吧！
2.只要在台北市區，縱然至最近的捷運站步行超過8分鐘，生活機能也不會差。
3.我承認明水路聽起來就是比較高級，但門牌不過就是名稱而已又何必太在意？

當我將購屋需求重新調整與放寬後，又接續在市場上重新找了一輪，終於找到了一間「林森北路」門牌，社區名叫《千OO》的房子，於是與刊登廣告的房仲聯繫並預約看屋接著展開後續的洽談，最終讓我買到我人生的第一間房子！

只是，關於這間房子的各方面條件與我當時設定的有何不同？我又做了哪些妥協呢？

【一體兩面，缺點的背後是優點】

坦白說，一開始這間房子我並不喜歡，一來是我對「林森北路」門牌有既定的負面印象，二來是管理費1坪150元頗貴，三是公設比36％不太能接受（我希望低於33％），第四個最讓我抗拒的是三角梯形格局。

於是，我試著逆向思考說服自己……↓

門牌：不過是個名稱，何況地點並非處在燈紅酒綠的條通內，縱然至捷運中山及雙連站google說走路要10～12分鐘（比我當初設定的8分鐘內多了2～4分鐘），但生活機能仍相當成熟，走到最近的大公園及全聯福利中心皆不用2分鐘，環境熱鬧卻不複雜。

管理費與高公設比：這一切皆因社區戶數少，通常，十個小套房社區中有八個單層戶數超過10戶以上（有些甚至超過20戶！），因此，小坪數還能規劃單層僅6戶相對單純許多，而建商當初規劃時也是為了要符合消防法規（八樓以上雙梯，十一樓以上需設置排煙室）才導致公設比被拉高，這都是為了讓大家住得更安心，反而是優勢啊！

格局：主要是因為《千OO》的建物結構採「SC」的關係才導致邊間戶呈現三角梯型，要知道，SC除了比較耐震，在眾多小套房社區中採鋼骨結構的，極少！而先天格局的缺陷還是可以透過後天的裝修解決，或是利用家具/電的擺設讓室內動線看起來依舊順暢。

更重要的是「廁所開窗」，一般小套房社區只有邊間戶才有機會，《千OO》也是，雖然夾在中間的戶型格局方正但卻只有單面採光（空氣不流通）且廁所無窗（容易發霉），因此拿格局換通風及採光，絕對是划算的取捨啊！

就這樣，想著想著，也就接受了。

【人在找房子，房子也在找人】

的確，無謂的「728從業十週年紀念日」無須過份堅持，找到好房也必須搭配心態好的賣家。

看了一輪房子之後，突然覺得買房跟談戀愛有點像，在找房（心上人）的過程中，有時自己看不上眼（不是我的菜），有時看上了卻買不起（覺得對方高不可攀），有時單看「照騙」會錯意（誤以為適合自己），看了現場（約會碰面）才發現浪費時間，有時你喜歡這間房子（認定交往對象），偏偏屋主（愛人的父母）看不上你（嫌棄嫁妝太少）或惜售（覺得你是癩蝦蟆想吃天鵝肉怕你糟蹋他的孩子）而反對這樁喜事。最終，買到並長久居住的房子（與你結婚並白頭偕老的另一伴），往往不是你最愛的，卻是你越看越順眼的。

或許，對首購族來說「先求有，再求好」才是上策，如同初戀者先試著跨出交往的第一步，相處過後覺得適合彼此再論及終身。只是萬萬沒想到，我人生的第一間房子竟然是一開始相當排斥的「林森北路」門牌，只能說一切都是緣分啊！

買到房子固然是喜事一樁，接踵而來的問題都是新的學習。在之後的簽約到交屋，以及申請房屋貸款的部分我是如何與銀行交手？銀行最終提供了我哪些方案？這又是另一則故事了……。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/blog-post.html

200722ETtoday 惡鄰退散！律師教「三招」抗噪音 拍賣惡鄰房屋
影片網址→https://youtu.be/Yh5fMCdhlpU

惡鄰居不斷製造噪音，讓人夜間難入眠；陣陣菸味不斷從通風管飄來，該如何處理？由資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》，昨（21）日邀請律師蘇家宏、不動產經紀人陳泰源、北市大安區大學里里長吳沛璇，分別從法律和社區管理角度，探討惡鄰該如何處置？

新聞節目中心／綜合報導......↓

魔音傳腦！律師教你「三招」抗噪音，面對半夜噪音，律師蘇家宏提供三種對應策略：

第一走《民法》途徑，請求法院讓鄰居在特定時間內，不能發出噪音。

第二報警，只要有「兩人以上」報案，就構成妨礙「公眾」安寧，警察可依《社會秩序維護法》開罰。

報警的優點是不用上法院，甚至能讓警察幫忙蒐證，且報警會留下報案記錄，日後若上法院，只要法官調閱通聯記錄和筆錄，確認鄰居屢勸不聽，到時即使鄰居在法庭說自己很可憐，法官也可以判重一點。

第三，依據《公寓大廈管理條例》開「區分所有權人大會」，決議要求住戶強制搬遷，並變賣他的房子，讓惡鄰直接從社區消失。

善用「惡鄰條款」四步驟拍賣惡鄰房屋

若對於惡鄰忍無可忍，希望他搬走，目前《公寓大廈管理條例》已有明確規範「惡鄰條款」，只要住戶同心協力，就能將社區內擾亂安寧的釘子戶強制驅離！

具體作法如何操作，蘇家宏律師將過程簡化成四步驟：

第一，公寓大廈必須先有明確的「社區規約」，而規約可由「區分所有權人會議決議」制定，讓住戶知道有哪些事情不能做，例如不能堆積、亂丟垃圾。

第二，要求住戶改善，依據《公寓大廈管理條例》22條給予住戶「三個月」的改善期，可透過寄出「存證信函」的方式處理。

第三，若三個月後沒改善，可依據《公寓大廈管理條例》31條召開「區分所有權人會議」，訴請法院強制出讓房屋。

蘇家宏律師提醒，在召開住戶大會時，要特別注意法律對於區分所有權比例和出席人數的要求。以100戶的社區為例，若注意大會決議要符合法律要求，必須至少有2/3的住戶（即67戶）出席。而同意權的行使，必須是出席人數的3/4同意（即67戶的3/4）。

在住戶大會決議結果做出後，管理負責人或管委會必須先經過「訴請法院強制遷離」的程序，才能要求惡鄰搬遷。

第四，若惡鄰在法院判決確定「三個月內」，沒有搬遷完成移轉登記手續，《公寓大廈管理條例》22條規定，管理負責人或管委會可聲請法院拍賣房屋。

像這類訴請法院強制遷離的情形，在法院已經累積不少案例。蘇家宏律師強調，「要讓你的房屋有價值，請自己要保護你的家。」只有好的管理，才會有高的房價。

菸味害他看醫生 法官：居住正義 > 吸菸自由

除了噪音問題，菸味也常影響社區居住品質。依據網路溫度計民調，十大惡鄰之首，抽菸就排在第一名！

不動產經紀人陳泰源表示，有些人有躲在廁所抽菸的習慣，但有些大樓整棟的管線是互通的，過去曾發生有人在一樓廁所抽菸，結果透過浴室管線，連16樓住戶都聞得到菸味！

陳泰源指出，在大直就有個高級住宅區，管委會就乾脆強制規定，抽菸必須到戶外，不可以在大樓內。住戶也很識相，因為一戶房要上億元，所以不論是抽菸或抽雪茄，住戶會走到住家外抽。因為在陽台抽菸，味道會飄散，影響到其他住戶。

若私下勸阻無用，也可以走法律途徑。蘇家宏律師表示，在社區裡有個房客是老菸槍，一直抽菸，抽到樓上鄰居受不了，從警衛到管委會來勸阻，老菸槍都不聽。

鄰居只好買空氣清淨機，又因身體不舒服去看醫生。最後，鄰居實在受不了決定上法院提告，要求禁止老菸槍在屋內、陽台、廁所抽菸，並要求精神損害賠償。

這個案子到法院後，法官發現其實已經有不少人反映過這個住戶（老菸槍）的問題，且不論是管委會或警察，來勸導也無法處理。最後，法官就判這個抽菸的鄰居敗訴，禁止他菸味飄到樓上，並要他賠償空氣清淨機的錢，還有精神損害賠償。而這個住戶最後因為官司輸了，社區住不下去就搬走了。

蘇家宏律師指出，這個判決最重要的意義在於，法官在判決書提到：每個人都有抽菸的自由，但是相對居住自由，居住自由和正義大於抽菸的自由。

社區抗菸：里長爭取「綠地禁菸」成功案例

除了走訴訟途徑，大安區大學里里長吳沛璇也分享社區抗菸的成功案例。

大學里坐落於台大對面的溫州社區，里內有許多商家和咖啡廳，常有客人在社區綠地抽菸聊天，干擾社區安寧。

所以里長就約了北市政府衛生局辦會勘，透過公權力直接規定「溫州街46巷旁的水圳和綠地」，從七月一日開始禁煙。

「那其他綠地可以抽煙嗎？」主持人蘇位榮問。

「那塊綠地是特別爭取來的！」吳沛璇里長表示，台北市綠地很多，其他綠地或許可以抽煙，但溫州街那塊綠地是里長特別跟北市政府爭取「禁止吸菸」的區域。

影片網址→https://youtu.be/PaoSm4-xXd0

新聞網址→https://forum.ettoday.net/news/1766028?redirect=1

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/07/200722ettoday74-3.html

_
嬰兒床推薦 / Lebaby
_
＃選擇款式
lbb-01深＋側護欄＋LEVANA護脊雙面緩壓記憶墊+美式寢具
＿
#新手爸媽們的疑問？
相信非常多爸爸媽媽們，對於挑選嬰兒床都很頭痛，嬰兒床要怎麼挑選？萬一買了嬰兒床小朋不願意睡怎麼辦？
如果小朋友過了嬰兒時期，嬰兒床要丟掉嗎？那會不會很浪費？買便宜的會不會材質不好？🤔️
_
美琪從懷孕初期就開始爬文看關於嬰兒床的相關資訊，這些問題美琪都想過，如果你們也是，那很推薦你們考慮跟美琪同品牌的Lebaby 樂寶貝，美琪會幫大家點出Lebaby的優點喲❤️
_
#如何挑選嬰兒床？為什麼要買嬰兒床？
現在非常多小資家庭都住在大樓，空間比較限制，但讓小孩獨立睡眠，以後會比較輕鬆，讓小孩跟大人都有比較好的睡眠品質，也可以訓練小孩獨立睡眠，小孩睡著後有比較多私人時間可以運用，這也是美琪跟先生決定要買嬰兒床的主要原因
，嬰兒床不只是價錢很重要，品質部分也很重要，看了很多品牌跟大型傢俱店的嬰兒床，有蠻多都是塗料不是那麼好
嬰兒時期的小孩，會有啃咬的動作，吃進去的風險就大大增加，材質不好就隱藏很大的危機
Lebaby 的嬰兒成長床各項嚴格認證，包括美國消費品安全協會 (CPSC)、青少年產品製造協會 (JPMA)、
美國材料試驗協會 (ASTM) 的認證，塗料經測試不含塑化劑、可溶性八大金屬
在使用上可以更放心，另外一個很大的好處，就是Lebaby有自己嬰兒床專屬寢具、
不需要東跑西跑，一次可以滿好買滿，也不用擔心尺寸不符合的問題，節省很多時間跟精神，另外最棒的部分，Lebaby幫大家想到關於空間運用以及未來使用的部分，算是一張嬰兒床
_
#可以用好幾年，CP值非常高，怎麼說呢？
美琪選的這款是四合一款是，一床多用
👻0-2歲（嬰兒期）：三段式的彈簧床，可依小朋友成長調整到適合的高度，新生兒不會抱不到，小朋友大一點站起來得時候，安全性也很夠
👻2-4歲（學步期）：小朋友開始會爬會走路的時候，嬰兒床有一片側邊護欄，提早培養寶寶的獨立性之外，也可以輔助寶貝們上下床的安全性
👻4-6歲（幼兒期/親餵期）：拆掉側護欄後可當床邊床使用方便媽媽親餵之外，讓寶貝有自己獨立睡眠空間，一側靠著大人的床，變成床邊床，一側還是有防護不怕翻身掉下床
👻6-25+（青少年）：如果寶貝們有自己的房間，就不需要額外買床組佈置摟！只需要加購床配件組以及床墊，可以改造成單人加大床（美規的full size）床框尺寸是135cm x 190cm，高大的男孩們也睡得下喔
_
#組裝
送達的時候是平整的包裝，因為尺寸比較大，會建議大家放在一樓拆裝之後再分批帶上樓，也比較好清理後續紙箱的問題
住公寓的朋友，因貨運司機是一人配送，會需要有男丁協助搬上樓，不過店家於送貨單是會備註送貨前電聯，若配送時間搭配不上，可直接跟貨運司機敲再次配送的時間，不用擔心，若是電梯大樓記得請管理員不要代收喔！
內裝就像這樣有一片一片的木板，分開一片一片拿不會太重，新手爸媽們可以不用擔心拆開後有簡易又清楚的說明書以及工具組，當初最擔心組裝上遇到問題
沒想到很簡易，一個嬰兒床只需要六個步驟就可以完成，每個步驟需要哪些零件說明書都會清楚說明美琪肚子太大，全權交給先生做處理，美琪就在旁邊耍廢，一個人也可以很輕易的組裝步驟完成後嬰兒床就組裝完成摟！
_
#寢具組款式：LEVANA-大象遊行Elephant Parade美式寢具五件組-(適用130x70cm)
寢具組有獨立包裝，未來也比較好收納購買超值豪華組有小熊寢具五件組，想要將寢具更換為大象寢具可享有優惠升等價喔！
內容物會有：
1. 被子 COMFORTER:(91X114CM)X1
2-3. 床圍 BUMPER:(33X200CM)X2
4. 床包FITTED SHEET:(71X132+18CM)X1 灰色
5. 床裙BED SKIRT:(70X130+35CM)X1
_
床為有３３公分的高度，可以確保寶寶在睡眠當中，不會因為床為太低而撞到頭
100%純棉材質，摸起來很柔軟，爸爸媽媽們可以更放心讓寶貝使用小被子也夠大，小孩回到家的時候是冬季，也不怕小孩大一點之後翻身著涼的問題
小朋友大上幼稚園之後，也可以讓小朋友帶到幼兒園睡午覺使用，可以用的時間很長
_
雖然市售的床圍都有設計綁帶，但是有些綁帶很細，也很容易斷裂或脫落，Lebaby特捷設計家寬加長，寬版的床欄也是可以綁住的，另外側邊護欄是需要另外做購買，蠻建議爸爸媽媽們可以在初次購買得時候一起買起來，等小朋友大一點看完整篇爸爸媽媽們是不是不太清楚到底有什麼組合可以選擇呢？
_
這邊幫大家整理一下
組合：
a基本組合-床＋床墊
b小資優惠組-床＋床墊＋側邊護欄
c超值豪華組-床＋床墊＋側邊護欄＋小熊寢具五件組
買c超值豪華組,可以升等加價換購的有
＊將組合內的小熊寢具換成美式大象寢具組,加價＄690
＊將組合內的單面床墊換成Levana護脊雙面緩壓記憶墊,加價$690
＊將組合內的單面床墊換成德泰手工防蟎彈簧床墊,加價$3480
＿
#寢具選擇
Lebaby的床寢是跟levana品牌配合，在LEBABY的網站上寢具不只LEVANA的還有GMP及BEBE的寢具喔
_

Levana 認證良品獨家跟 Lebaby 樂寶貝嬰兒床暢貨中心合作線上購買: http://bit.ly/2vJ0BQ0
什麼是LEVANA認證良品？
👉非二手絕無使用過
👉主要來源為門市展示品
👉保證LEVANA原廠
👉貨源認證、 商品安全
👉享有原廠保固一年
_
Levana 認證良品獨家跟 Lebaby 樂寶貝嬰兒床暢貨中心合作線上購買: http://bit.ly/2vJ0BQ0
什麼是LEVANA認證良品？
👉非二手絕無使用過
👉主要來源為門市展示品
👉保證LEVANA原廠
👉貨源認證、 商品安全
👉享有原廠保固一年
_
附上購買通路給大家做參考
_
購買通路
官網：https://www.lebaby.tw/
FB：https://www.facebook.com/lebabyoutlet/
_
娃娃世界：新北市中和區建康路150號 （ 02） 2228 8483 營業時段：10:30 - 20:30
奶娃的店(南京店)：台北市松山區南京東路五段64號B1 (02)2760-2111 營業時間：11:30 ~ 21:30
曖麗嬰童用品：台北市中正區南昌路一段163號 02-23946681 營業時間：10:00-21:00
台中麗兒采家（大墩旗艦店）： 台中市南屯區向上路一段604(附設停車場) 電話：04-23263196 營業時10:30-21:00
愛吾兒-西屯店 ：台中西屯環中路二段1288-1號 電話：04-24525736 營業時間：10:00-21:00
愛吾兒-彰化店：彰化市金馬路一段356號 電話：04-7284560 營業時間：10:00-21:00
_
#高雄實體通路
大魯閣草衙道-GMP BABY 高雄市前鎮區中安路1-1號 2樓
門市電話：07-7916367
營業時間：11:00-22:00
展示商品：lbb-01(四合一)深咖啡
_
夢時代購物中心-GMP BABY 高雄市前鎮區中華五路789號5樓Ｃ28
門市電話：07-9703699
營業時間：11:00-22:00
展示商品：lbb-01(四合一)白色
_

200722ETtoday 惡鄰退散！律師教「三招」抗噪音 拍賣惡鄰房屋

惡鄰居不斷製造噪音，讓人夜間難入眠；陣陣菸味不斷從通風管飄來，該如何處理？由資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》，昨（21）日邀請律師蘇家宏、不動產經紀人陳泰源、北市大安區大學里里長吳沛璇，分別從法律和社區管理角度，探討惡鄰該如何處置？

新聞節目中心／綜合報導......↓

魔音傳腦！律師教你「三招」抗噪音，面對半夜噪音，律師蘇家宏提供三種對應策略：

第一走《民法》途徑，請求法院讓鄰居在特定時間內，不能發出噪音。

第二報警，只要有「兩人以上」報案，就構成妨礙「公眾」安寧，警察可依《社會秩序維護法》開罰。

報警的優點是不用上法院，甚至能讓警察幫忙蒐證，且報警會留下報案記錄，日後若上法院，只要法官調閱通聯記錄和筆錄，確認鄰居屢勸不聽，到時即使鄰居在法庭說自己很可憐，法官也可以判重一點。

第三，依據《公寓大廈管理條例》開「區分所有權人大會」，決議要求住戶強制搬遷，並變賣他的房子，讓惡鄰直接從社區消失。

善用「惡鄰條款」四步驟拍賣惡鄰房屋

若對於惡鄰忍無可忍，希望他搬走，目前《公寓大廈管理條例》已有明確規範「惡鄰條款」，只要住戶同心協力，就能將社區內擾亂安寧的釘子戶強制驅離！

具體作法如何操作，蘇家宏律師將過程簡化成四步驟：

第一，公寓大廈必須先有明確的「社區規約」，而規約可由「區分所有權人會議決議」制定，讓住戶知道有哪些事情不能做，例如不能堆積、亂丟垃圾。

第二，要求住戶改善，依據《公寓大廈管理條例》22條給予住戶「三個月」的改善期，可透過寄出「存證信函」的方式處理。

第三，若三個月後沒改善，可依據《公寓大廈管理條例》31條召開「區分所有權人會議」，訴請法院強制出讓房屋。

蘇家宏律師提醒，在召開住戶大會時，要特別注意法律對於區分所有權比例和出席人數的要求。以100戶的社區為例，若注意大會決議要符合法律要求，必須至少有2/3的住戶（即67戶）出席。而同意權的行使，必須是出席人數的3/4同意（即67戶的3/4）。

在住戶大會決議結果做出後，管理負責人或管委會必須先經過「訴請法院強制遷離」的程序，才能要求惡鄰搬遷。

第四，若惡鄰在法院判決確定「三個月內」，沒有搬遷完成移轉登記手續，《公寓大廈管理條例》22條規定，管理負責人或管委會可聲請法院拍賣房屋。

像這類訴請法院強制遷離的情形，在法院已經累積不少案例。蘇家宏律師強調，「要讓你的房屋有價值，請自己要保護你的家。」只有好的管理，才會有高的房價。

除了噪音問題，菸味也常影響社區居住品質。依據網路溫度計民調，十大惡鄰之首，抽菸就排在第一名！

不動產經紀人陳泰源表示，有些人有躲在廁所抽菸的習慣，但有些大樓整棟的管線是互通的，過去曾發生有人在一樓廁所抽菸，結果透過浴室管線，連16樓住戶都聞得到菸味！

陳泰源指出，在大直就有個高級住宅區，管委會就乾脆強制規定，抽菸必須到戶外，不可以在大樓內。住戶也很識相，因為一戶房要上億元，所以不論是抽菸或抽雪茄，住戶會走到住家外抽。因為在陽台抽菸，味道會飄散，影響到其他住戶。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/07/200722ettoday74-3.html

⚠️⚠️警告：飛人強勢來襲！⚠️⚠️
·
撕下沈重的標籤，成為飛天遁地的你自己！
·
-------------------------------------------------------
黃奕儒 Ezu 首張同名專輯
最強主打 《飛人》
-------------------------------------------------------
·
粉絲專頁：https://www.facebook.com/ezuhuang1/
Instagram:https://www.instagram.com/ezu_huang/
微博：http://t.cn/Rgiueuk
·
·
做為專輯開場的第一首歌，飛人有著強烈的氣勢和故事訴說感。
·
在速度飛快，潛規則和標籤化橫行的現代社會，Ezu有感而發地寫下了這首歌，
希望大家能在這樣高壓的社會裡找到自己，解放心靈的束縛而自由。
·
開場前兩句的歌詞：『我不要懂壞或好，答案太庸人自擾。』在結尾又再重複了一次，想強調的是現代社會的評斷標準並不是絕對，別人口中的缺點可能是你的優點，別人否定你的理由也可以是你成功的理由。
·
整首歌以主、副歌不同節奏的切換，創造『說話』和『跳舞』的情境感受。讓整首歌能夠在談述想法的同時，仍然保持律動跳躍的氛圍。

------------------------------------------------------------------
#甜蜜暴擊片頭曲

《飛人》

詞／曲：黃奕儒

我不要懂壞或好 答案太庸人自擾
他們銬上的苦惱 讓這首歌一一卸掉

請你照照靈魂的鏡子
看看裡頭的你多僵持
是否習慣了拼命算計
要人生符合每條標準公式
鬆開你哀嚎的神經
成為你本來應該要有的樣子
所有規則和榜樣都拿掉
拿掉了就準備好跟我一起飛

飛呀飛 飛呀飛 飛呀飛 wowo
飛呀飛 飛呀飛 飛到最高點
飛呀飛 飛呀飛 飛呀飛 wowo
飛呀飛 輕鬆自在沒有極限
飛呀飛 飛呀飛 飛呀飛 wowo
飛呀飛 飛向名為自由的樂園
飛呀飛 飛呀飛 wo wo oo


#黃奕儒 Ezu #首張同名創作專輯

🤘專輯巡迴宣傳活動專場：
台北場～
時間：10/13（六） 15:00
地點：中華電信信義威秀服務中心
台北場～SR品牌大使快閃簽唱會
時間：10/13（六） 19:00
地點：西門武昌誠品
高雄場～ 一日雙場
時間：10/14（日） 14:00
地點：漢神巨蛋1F廣場
時間：10/14（日） 19:00
地點：高雄夢時代 1F 幸福廣場
台中場～
時間：10/20（六） 15:00
地點：中友百貨 C棟1F廣場
桃園場～
時間：10/21（日） 15:00
地點：中壢SOGO百貨前廣場
新北場～
時間：10/27（六） 15:00
地點：板橋大遠百 1F 米蘭廣場
台北場～
時間：11/3（六） 15:00
地點：新光站前摩天大樓一樓廣場
新北場～
時間：11/10（六） 14:00
地點：中華電信板橋服務中心

▎實體珍藏 ▎

＊相信音樂線上購物…https://goo.gl/K5Sm5J
＊博客來…https://goo.gl/ykuHWV
＊五大…https://goo.gl/TqFYXL
＊佳佳…https://goo.gl/DaUSFn
＊誠品… https://goo.gl/oxGWuP
＊光南…https://goo.gl/rVGzKZ


▎數位平台全面試聽 ▎

＊iTunes／Apple Music …https://goo.gl/3cct6e
＊KKBOX …https://goo.gl/YTVbzK
＊Spotify …https://goo.gl/HmPZUm
＊friDay音樂 … https://goo.gl/LHrsf7
＊MyMusic … http://bit.ly/2zQhV7m

＊QQ音樂…http://t.cn/Rgj1Yzc
＊酷狗音樂…http://t.cn/Rgj11Is
＊酷我音樂…http://t.cn/RgjBPdk
＊咪咕音樂…http://t.cn/RgjBqPV
＊蝦米音樂…http://t.cn/RgjBMka

▎音樂製作工作人員名單 ▎

作曲 Composer：黃奕儒 Ezu Huang
作詞 Lyrics：黃奕儒 Ezu Huang
製作人 Producer : 陳建良 Eric Chen
編曲 Arranger : 奧斯卡 Oscar
吉他 Guitar : 黃奕儒 Ezu Huang
錄音師 Recording Engineer：陳建良 Eric Chen、蘇賢緯 Lugia Su
錄音室 Recording Studio：Wonder Studio
混音師 Mixing Engineer：陳建良 Eric Chen
混音錄音室 Mixing Studio : Wonder Studio

▎影像製作團隊名單 ▎

導演 Director / 許智彥 Kidding Hsu
副導 Assistant Director / 黃亮鈞
製片 Producer / 鄭心愷
執行製片 Line Producer / 邱昱凱
製片組 Producer Assistant / 賴亭妤 蕭羽涵
攝影師 Director of Photography / 周宜賢
攝大助 1st Assistant Camera / 孫紀明
攝影二助 2nd Assistant Camera / 鍾士偉 蔡嘉鈞 姚伯霖
Movi operator / 江睿哲
燈光師 Gaffer / 林宏洋
燈光助理 Electricians / 許原毓 連翊翔 潘哲瑋
場務 Grip / 輝哥
造型 Styling / Chun-Fong Wu & 余臻
妝髮 Makeup Artist / 曾國維 & Mu Mu Ke
剪接 Editor / 王大其
調色 Color Grade / Ben Chan
字體 Font Design / 施昭羽

▎舞蹈團隊 ▎

編舞 Choreography / 鍾凱甯 劉世娟 吳汶憶
舞者 Dancer / 鍾凱甯 劉世娟 吳汶憶 栗希平 董柏吟 鍾欣玹 李紘綾 郭彥汝 戴小芯 曾蓮棻 蘇郁淇 王宇玟

160930-Part2-房屋坐向無定論，買方說了算
漫畫：中信房屋鎮中加盟店營業員-李美娟
影片網址→https://youtu.be/ekh0JjaseW4

房屋坐向的通則是，客廳看出去的採光，或是大樓外觀的方向，如果你沒有事先交代清楚，要以什麼基準來看坐向，房仲會用自己認定的坐向幫客戶找房，可能因此會錯意、搞烏龍。......↓

【案例1】

某日，我帶客戶看房子，聯繫窗口是買方的助理，購屋條件很簡單：一定要坐東朝西。這名助理先幫老闆過濾物件，已經跟我看過2次房子，都沒什麼問題，直到助理帶著董娘（也就是真正的買方）從新竹北上看屋，才發現問題大了。

董娘特別找了風水師來現場看風水，那個風水師全副武裝，深怕人家不知道他的來頭，還帶了一個比筆電還要大的羅盤來對方位，結果，我幫客戶整理的物件，全數被打槍......
搞了半天，董娘要的「朝西」，不是客廳採光朝西，而是室內大門「開門進室內的方向」朝西，助理一臉尷尬，當場我也無言了。

【案例2】

2011年2月新聞報導，某女因為當初建商說房子是南北向而買了預售屋，房子蓋好後，發現不是南北向憤而提告，可是因為房屋坐向無定論，後來這名婦女告輸建商，但也創下了法官求助命理師，藉以釐清案情的首例。

【買房，你該這樣做！】

房屋坐向無定論，各家說法皆不同：

國際易經學會認為，1樓朝哪，坐向就是朝哪裡；中華民國星相學會理事長陳進指出，如果是透天厝，一樓朝哪裡，坐向就是哪裡，而高樓大廈、集合式住宅須以開門的面向為判斷，也就是說，你的「門外」朝南，才是朝南；多數人或房仲則以客廳主要採光面來認定，命理師蔡上機亦是採此看法。

買房子時，當你看見產權調查報告書上說明房屋坐向的時候，鐵定會發生「同一間房子，每家認定的坐向不同」的情況。

在早期，多數人喜歡坐北朝南的房子，除了看中帝王坐向的財位格局，也因為夏天吹西南風、冬天吹東北風，具有「冬暖夏涼」的優點。漸漸的，也有人不排斥坐東朝西的房子，除了台語的俚語有「坐東朝西，賺錢沒人知」的說法外，因為台灣氣候潮濕（特別是北部），有西曬未必不好，尤其是陽台朝西晾衣服比較快乾，也有助室內除濕！後來也陸陸續續出現了朝東是「旭日東昇」、「坐南朝北，賺錢大把」等等的正面說法。

總之，風水坐向有別，請買方和房仲互相提醒，尋屋之前，先搞清楚到底在不在乎坐向？還有，要以什麼基準來判斷方位。
--
本文收錄在陳泰源的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》第4招
陳泰源的新書發表會，歡迎報名參加喔！
日期：10/16(日)
時間：下午2:00~3:30PM
地點：私儲空間-台北市南京東路二段36號七樓

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/174364642