#房事真心話 #二房東 #隔間出租 #變相的租金
你給他吃租金補助的藥，墊高房價讓他買不起房子，結果就是房間愈隔愈多間，民眾感覺租金差不多，但居住空間愈來愈小....

阿明官方賴社群 每天一梗補腦水
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今年（2020）年中新聞，內政部宣布，今年將針對國內租屋客的租金補貼政策大幅放寬限制，其中就包括了補貼戶數增加一倍，申辦期間和戶籍地不設限，補貼門檻也放寬最低生活費的限制等等…。

內政部最新的租金補貼優惠擴大方案有：
一、租金補貼申請期間增加為二個時段（8/4~8/31、2021/1/18~2/5）。
二、租金補貼戶數增加一倍至12萬戶。
三、只要有租屋事實，不論設籍縣市，都可以申請租金補貼。
四、申請人的所得門檻限制，今年放寬到最低生活費的2.5倍。
五、取消過去未滿40歲的民眾必須是已結婚、或與直系親屬同一戶籍，才能符合申請資格的規定。
六、今年起放寬申請者的動產（例如存款、股票等）至低收入戶的標準的1倍金額限額。

看起來政府很為年輕人著想，擔心年輕人買不起房又租不了房，就大發租房利多。但是賣厝阿明不禁想：這樣真的有幫助到真正需要的人嗎？

讓我們先看看行政院主計處的統計資料，國內的租金指數從2011年就一路上漲到今年（2020），截至今年4月份為止，租金指數維持上升的期間將近有10年！！

台灣總是有自己的玩法，政府補助租房需求人的房租，用意良善，卻被搞成變相補助租金給房東，成為保障房東租金收益，與房東炒房的幫兇！

由政府來保證國內房屋租金市場只漲不跌，在政府租金補貼以及包租代管優惠政策之下，走歪了，現況成為有財力的人會多買幾間房子出租，當起收租的包租公、包租婆。

薪資多年不漲，出租好賺，全民炒房風氣興盛，買房進來加工隔出多間套房再分租出去，人人二房東法制化時代來臨。

也難怪現在網路上出現詭異的怪現象，不知道從哪冒出來一堆老師、大師教你買房賺大錢，大力鼓催民眾算投報率，說買房來出租比較好賺又賺得多…，讓阿明看了直搖頭。

政府原先的美意遭到濫用，變成政令是給懂的人投機取巧用的，結果是部份不肖業者集結打大聯盟，球員兼裁判，左手拿政府補助、右手轉當二房東，配合工班統包做修繕工程，黑心租賃房地產產業一條龍！！

政府想做的是要讓原本躲在黑暗中的房東浮上檯面，強制房東繳出租賃所得的稅金，但在政令執行中卻不確實，過程睜一隻眼閉一隻眼，導致補貼政策變成投機助力。

最後的結果演變為，國內房地產市場的幾乎完全不受疫情影響，買氣高漲，使房價緩步上揚，造成有更多真正需要買房的人買不起房子，而租金又再度上漲的惡性循環。

阿明請大家想想看，現在貸款人數越來越多，但不可預知的風險卻沒有降低。銀行不可能永遠開放寬鬆借貸，而且利率已走到歷史低點，倘若後續利率可能向上調整，那麼所衍生的成本你是否還有能力吸收？

政府的政策補助有一定時效性，當補助停止時，多數業者退場，剩下的投資型房東滿手套房該何去何從？當變相的租金補助墊高了假性房價，若未來利率回歸市場機制往上調升，借大錢買房的人民又該如何是好？

賣厝阿明認為，讓房地產市場回歸到剛性需求比較健康，真正有居住需要再買房。政府也應該對房地產投資（機）客加強管制，落實針對不肖炒房的抑制手段，像是降低持有第二房貸款成數、提高投資（機）客貸款利率、調高囤房稅...等多管道房市控管政策。而對於人民來說，政府想辦法提升全體人民薪資水準以增加買房能力才是正途。

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【龔成問答信箱】（Q17721-Q17740）

Q17721：

老師，想問388佢派息比率係90％，同房拓一樣，其實可唔可以用息率去睇佢平貴，但係佢平時又得1，2厘，又好似唔係好岩咁

2：想問，依家我地呢d買開股票，本身冇考牌，咁人地問買咩，如果答左係咪都犯左法架啦，即係比左交易意見就犯法？

3：老師，想問現在中生係咪要等番8蚊先好買？

龔成老師：

1）股息率太低，同這方法去估值，唔會太準。

2）佢有一D界線的，無理由你朋友同你傾計，問下你投資意見都犯法，但如果背後涉及一些銷售，又或公開，這又另一回事。不過，具體的界線，你要問翻證監會，有D情況下會犯法，有D就唔會，總之當公開講投資，就要小心D，問清楚有無犯法先。

3）中生製藥（1177）之前2送1，現時的合理價會調整左。而我最近調升左佢估值，所以，最新的合理區，在$8以下。

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Q17722：

老師 我想問下 當年你點揾到比亞迪呢隻潛力股 知你持有左10年

10年前 應該係冇人會講電動車
定果時 你覺得同估 將來既世界會係點 因為如果要揾潛力股 我地應該要預視

本地或者國內有咩大趨勢 會發展 想聽下老師你分享下 當時點揾到比亞迪 有冇話睇咩資料 例如政府工作報告等等 謝謝

龔成老師：

其實在10年前，比亞迪（1211）已經有出電動車，多年都都在香港試過行電動的士，但效果唔好，印象中2012年，更試過香港何文田比亞迪的叉電設站爆炸，股價大跌。

好多投資者都會著重短期事，會話「佢D車唔得」「無市場」等等。

其實，如果我地要找到倍升股，就一定要有長遠眼光，如果只集中這刻的情況分析，其實當刻股價已反映了相關因素，因此一定要睇得更遠。

我留意到，佢的技術不差，而潛力企業，當時的產品未成功是好正常的（如果已成功就不是潛力股）。而佢的技術只要不斷進步，加上電動車唔少政府都願意推，相信這是大方向，普及只是時間的問題。

如果留意中國政府的方向，多年都不斷比補貼佢，同埋好多公共交通工具都用佢的車，可見政府是支持這公司。

最重要是，電動車最大的問題是配套，而配套其實可以慢慢建立，即是說，普及只是時間的問題，所以，我長線投資，耐心等電動車普及。

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Q17723：

你好，Kung sir，我係你學生， 正在看中國水務的現金流量表，留意它的盈利不斷穩定上升，但經營業務之現金流卻時高時低，再細心看近三年的情況

看到它未計營運資金變動時的經營活動現金流是穩定上升，然而經過營運現金變動的調整

得出的經營業務產生之現金流卻是時高時低，你認為這個情況會否有做數的風險或是一個負面因素？

Hello Kung sir 清楚研究一間美國公司叫square. 雖然知道你只集中港股，但我的問題其實應用在任何股票都可以。話說這公司其中一部份業務的增長達到每年100%，我嘗試為這部份估值

第一個方法是預計五年後他的收入會是幾多，再以一個合理的PS ratio 估計五年後的價錢，然後在折現到今日。

另外，亦有根據今年合理的收入，再用合理的ps ratio 計算股價。對於這種增長極高的公司，估值上只要價錢上有一些變動，計出來的合理價有很大的不同。面對這種公司，你的投資策略一般會是怎樣？

龔成老師：

中國水務這方面的確會扣分，反映佢項目得到現金流的能力，唔太穩定，你分析的方向正確。不過，現金流量表好複雜的，當中有唔少會計上的原則，因此要深入分析才有結論。

至於square，我無研究過，你用PS ratio 估計五年後的價錢，然後在折現到今日，可以的，但要留意，你要考慮到佢之後的毛利率及純利率唔會太差，最好出現穩定狀態，因為如果太差，就算有好強的生意都無用，你用「PS估值的基礎亦會出現問題」。

我會除左PS外，同時考慮其他的估值方法，這會較為準確，就算市盈率，你都可以用「預測數年後的情況」去做假設，多角度分析會較為實在。

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Q17724：

老師，我扣除日常家庭開支，只剩餘每月4千元，二千儲蓄，二千打算儲蓄來投資（因本金太少）

手上有1手匯豐 ，本身打算收息，但今年買入，點知唔派，我到底感該點樣可以讓到資產可以再多D?
謝謝龔成老師

龔成老師：

匯豐（0005）增長力不強，如果你是年輕人，這股未必太適合。如果日後股價上翻D，你都可以考慮轉其他股。

另外，如果你想組合增長力較強，可以投資一些潛力股，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此如果知識不強，這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先，潛力股小注好了。

暫時你可以月供盈富（2800）$2000，同時努力學投資知識，之後再慢慢投資潛力股。

建議你多增加投資知識，在選股、企業估值、投資時機上落功夫，對你長遠財富有好大影響。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q17725：

龔成老師～剛發現恒生，我仍搵緊買邊隻股的話時候（資金有限），是否可以從呢隻股入手？

再次麻煩您！等待您的意見！

龔成老師：

恒生銀行（0011）都是有質素的股票，但銀行股增長力不及過往年代，你可以視佢為收息股，但就唔好對股價有太大期望。

現價合理的，你部分資金投資可以。

你唔好太急投資，仔細想清楚，設計好一個長遠的組合先。

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Q17726：

老師你好！我之前冇睇清楚，亂買咗2隻股，入手之後持續跌價....請問應該揸住先還是早啲賣出止蝕 ？謝謝老師解答

6881 中國銀河
2883 中海油田

龔成老師：

中國銀河（6881）質素中等，這股都有投資價值，但就唔適合持有太多，佢業務會較受投資市場影響而法動，要注意風險。如不多可持有住先，業務都有基本增長力。

中海油田服務（2883）質素較一般，這股長線宜賣出，你睇位或分注賣出較好。

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Q17727：

龔成老師你好！我很慶幸自己在學習投資的初期認識到老師你，讓我明白到投資的真正意義，而不是單純的「買升跌」，雖然我還未拜讀老師的著作，但不時會看老師在網上的解答和短片，皆令我受益不淺。

目前我28歲，單身，與家人同住，有一份穩定工作，扣除$6,000開支後，每月可儲蓄$27,000，月供$5000盈富、$3000煤氣、$2000港交所，另外每月儲蓄USD$500放入單位信托基金，$4000現金儲備，剩餘的用作投資基金，作一手手的股票投資。

股票資產如下(約佔總資產45%)：

長和0001 1500股
煤氣0003 938股
恒生0011 600股
港鐵0066 2000股

港交所0388 26股
領展0823 400股
金沙1928 1200股
瑞聲2018 500股
盈富2800 3290股

另外還有約$120,000應急儲備、$250,000銀行定期(當時還未接觸股票投資，分別於今年9月、12月方能取回)、USD$16,500打算8月放入單位信托基金。計劃資產比例為股票50%、信托基金20%、現金儲備30%。

想請教老師：

1. 目前全球環境不明朗，尤甚是香港，飽受疫情和政治的摧殘，投資中資抑或美資，對我而言，都像「買大細」，而且擔心市場會再出現急劇變化，請問目前資金分配可以如何改善？

2. 老師經常強調，這個年紀應「先增值，後現金流」，所以長和系當選1038，因為其增長潛力較大，我應該適時把0001的資金轉移至1038嗎？恒生目前的增長潛力不大，應轉移至中銀2388嗎？

謝謝老師指教！

龔成老師：

1）只要明白企業的概念，就唔需要擔心，我地最重要是建立一個平衡的組合，持有優質資產。

你現時的持的，都是有質素的企業，可以長線持有，中短期雖然會面對不同的風險，但長遠計，好多風險其實都不用擔心。

另外，如果想組合風險減少，可以令組合更環球，例如將一部分資金投資V00，這基金之投資目標為追蹤標普500指數之表現。

另外，你的組合較多在平穩增長類，而潛力股則唔算多，因此你可以略調整相關比例。

2）坦白講，長建（1038）的增長力有所減慢，因此唔能夠成為潛力股。另外，中銀香港（2388）的增長力雖然比恆生（0011）大，但都不是增長型的股票。

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Q17728：

老師你好，我係近期喺fb認識你，我係一個理財知識差的人，見到你嘅分析，覺得你嘅理念好好，分析易明，所以我馬上買了你幾本書閱讀，亦買了幾本你推薦的書，例如富爸爸、巴菲特嘅書，希望能增長理財知識，儲下錢。

我三十幾歲，收入約四萬，但由於要供樓、屋企開支，所以每月都無剩。8月開始，唔使再供樓，每月大概可儲一萬五，我打算月供股票。

知你很推薦盈富基金，我亦會供盈富。
另外想供比亞迪，但若我每月供千幾二千，有排先儲到一手，是否應該供？

另外，中芯國際，你睇好前景，值得供嗎？
以上三樣，你認真我供的比例應如何分配？需要再加其他平衡分險嗎？

其實你介紹左好多隻有潛質嘅股票，我都想供d，例如中生製藥、福壽園、泓富產業信託等

老師，麻煩你俾d建議我好嗎？謝謝

龔成老師：

你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先，潛力股小注好了。做月供股票，每月$10000。

你可以考慮盈富（2800）$4000。

另外再加幾隻（每隻$2000）：銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮：阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

有些股票，可能要供較長時間先有一手，但只要你長期月供，仍是可以的。

同時，你要留有一些現金，當這些股的股價出現較明顯下跌，你就可以一手手模式去入，這就能增加儲貨的速度。

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Q17729：

龔成老師你好! 我今年28歲，月入 $30000，可以月儲$16000-$18000。我手頭有25萬現金，以前未試過投資。直至我睇左你寫嘅書，我先開始拎大約 30% 的現金去買以下股票：

1177中國生物製藥(一手)
1302先健科技(一手)
1810小米集團－Ｗ(四手)
1883中信國際電訊(四手)
2186綠葉製藥(兩手)
2388中銀香港(一手)
2638港燈－ＳＳ(三手)
2800盈富基金(一手)

買完之後冷靜番去檢討番呢次投資，我想向你請教幾個問題：

(1) 我一口氣用30% 的現金去買上述股票算唔算太急進？

(2) 我計劃30歲結婚同買樓，如果保守估計，上述股票可唔可以帶來100萬左右的財富？如果唔得，我可以行邊個方向增值呢？

(3) 我諗住用「月供股票」買多幾隻股票，就係港鐵（0066）、領展（0823）、比亞迪（1211），每隻$2500，然後月儲大約$10000。呢個組合會唔會太進取？

(4) 我已經買左一手盈富（2800），有冇必要再用「月供股票」形式掃貨？抑或我每兩個月買一手自行「隔月供股」？

提問較多，多謝老師分享理財之道及耐心解答! Thank you!!

龔成老師：

1）最好當然分注投資，你這樣會出現買入價集中風險，但由於你之前現金較多，因此用30%買股，都可以，上述持股基本上都是有質素的。

2）未必得，雖然你能夠儲到一定的資金，但2年時間，複息效果並不強。坦白講，股神巴菲特的回報一年是20%，如果你期望爭取比這個更高的思報，你背後一定會面對更高的風險。

我唔建議你太過進取，如果投資太高風險的股，如果在你要用錢時股市下跌，你無時間守，要強行賣出，就會出現虧損。

3）都唔算進取，如果想組合更平衡，可以加入盈富（2800）而減少少其他股。

4）可以，因為盈富是一個50股的組合，就算佔你組合比例較多都無問題。

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Q17730：

你好老師，我自己對投資一d都唔識，細過時過度消費欠下卡數，又無儲蓄，早排開始有留意你投資資訊，想問下你理財方向。

我月入16000，每月有$4000還卡數，仲有8個月可還清，又因為結婚借左家人$40000

現每月有儲蓄$1100於保險儲蓄，有跟先生每人一半合共5500家用，我可以點樣再可以增加財富？謝謝

龔成老師：

暫時你應該盡力儲蓄同還錢先，理財要一步步，暫時唔好投資住，你應該儲多少少現金先。到你8個月後，到時就可進行投資。

你可以利用這段時間，好好增加理財與投資知識。到時可以利用月供股票，或自己投資優質股，去進行財富增值，最簡單可以月供盈富（2800）$2000，再加上其他股。

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Q17731：

你好，我想問下，我之前買咗一手開拓藥業，當時係21.8買入，依家跌左，佢會有升番嘅可能嗎？？？thanks

龔成老師：

開拓藥業（9939），未有盈利基礎，現時處於燒銀紙的狀態，根本好難估值，無人知幾多錢先係佢真正價值，市場只能估估下

這一定會令股價上落大。

佢是中國一家臨床階段新藥開發商，專注於開發及商業化癌症藥物及其他雄激素受體相關（或ＡＲ相關）疾病藥物。

發展力都有，但估值是最大問題，如果你持有較多，宜賣部分，如不多，就守住先，但要明白佢業務比較波動，當中存有風險。

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Q17732：

你好龔sir ，想問問1833 平安好醫生同241 阿里健康 有質素嗎？邊只較好？

買入價range 大概是？
Thanks

龔成老師：

兩隻都是有潛力的股，平安好醫生（1833）會較好，投資值博率會較高，不過要估值十分難，初步分析現價略貴，要去到$100先較合理，不過唔知見唔見到，因此這刻投資，要控制好注碼。

至於阿里健康（0241）潛力同樣有，估值同樣難，只可以話這刻都略貴，如果投資要控制好注碼。

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Q17733：

您好龔Sir ! 我早前高位入了兩隻生物新股，1477歐康（41.5)及6978永泰(15.5)，之後呢兩隻股直插冇水花

好擔心會否是老千股，請問龔sir對呢兩隻股有咩評價及意見比我，謝謝！

龔成老師：

歐康維視生物（1477）我相信不是老千股，不過，佢以互間未有盈利的企業上市，現時仍處於燒銀紙的狀態，幾錢才是企業的真正價值？無人知。市場只能估估下。

所以，股價一定會大上大落，一個消息可以大跌，又可以大跌，風險高。

佢有4種主要眼科候選藥物，如果之後發展理想，股價會理想上升，如果發展唔理想，股價會大跌。自己衡量風險，只可以話，唔好大注。

永泰生物（6978）為國內細胞免疫治療生物醫藥公司。佢主要從事Ｔ細胞免疫治療的研發及商業化，當中包括實體瘤治療及血液癌症治療。

此股唔敢話佢無潛力，但由於佢上市不久，要些時間才能見到真章。佢未有盈利，但市值到$50億，很大程度上高估值係來自對佢"未來"估算。

若然藥物研發成功，可以好賺錢。但失敗，回報則變零。此股算有危有機，你可以投資，但只可小注。

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Q17734：

本人月入$28000，32歲，沒有投資經驗，由今年開始想投資，現金20萬，想月供股票，但又想小小短炒

請問希慎值得入貨嗎？
還是買黃金更好？

龔成老師：

根據我過往做了10年銀行與證券行的經驗，見證大量散戶投資成績，可以話你知，短炒唔會賺到錢的。

你最好用月供或分注投資的模式，去建立一個「長期的財富組合」，當中都是有質素的股，小部分黃金都得。因為理財，其實是將資金「分配」，作長期配置。

你可以投資盈富（2800），以及希慎（0014）現價可投資。如果想減少風險，就利用月供股票進行，原理就是將買入價平均。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q17735：

老師你好 最近睇緊你本股票勝經

當中提到點樣揀優質股 令我諗起平安 因我我本身都係做保險呢一行 呢兩年覺得內地人對保險既需求愈來愈大 其中平安就係一間係內地無人不識既公司。

加上佢除左保險業務之外，有銀行 借貸等範疇 數據上亦都乎合你所講既優勢股要求。

我算係一個新手 想問下 依家呢個價位 算唔算貴？ 可入乎？

龔成老師：

你用這方法，都是其中一個選股的方法。

平安（2318）有質素的，你可以投資，這股有長線持有的價值，佢在品牌上及發展上，都不差的，加上市場仍增長中，有長線價值。

現價合理，唔算貴，可以投資。只要唔好太集中在單一股票就得。

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Q17736：

龔老師你好，早排睇你啲post覺得好中肯 唔會盲目熱棒某啲股，又肯指教人，想向你請教下

我26歲，月入2萬八，每個月支岀好大，家用$7500，近排岀黎租屋住$13000到，仲要養車

每個月都草唔到錢 我有16萬儲蓄希望可以有啲增值所以岩岩開始投資買股票

依家買左
1手小米@15.14
1手中國生物製藥@10.04
2手中國動向@1.11
2手惠理集團@4.08(媽媽叫買)

初次買無咩方向同埋唔知應該用幾多錢去投資，感覺上好散亂，所以想大師指點下

龔成老師：

坦白講，租屋、養車，在香港都是好大的成本，如果你要得到這些項目，就要在財富上犧牲，所以你要取平衡。

小米（1810）、中生（1177）有質素的，你可以長線。

中國動向（3818）質素中等，增長力唔算強。惠理集團（0806）質素都是中等，長遠的增長力都只是一般。

你應該設計一個更好的組合，當中可以加入盈富（2800），以及其他優質股，同時，這刻唔好用盡現金。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q17737：

老師你好，我想問下，現時自己無居住問題，自己住緊公屋，但屋企人一直想買居屋

因為公屋始終唔係自己資產，我又心大心細，唔知點揀，老師可否比啲意見小弟

龔成老師：

如果有合適的資助房屋可以購買，你的確可以買入。

長遠來說，擁有自己的物業始終較好，你的目的是自住，因此只要你喜歡該物業，認為自己會住得舒服，就可以買入。

當然，你都要睇翻自己的負擔能力，買樓「供得起」是最大的原則，比分析樓價升跌更重要。

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Q17738：

成哥！我想請教下，如果我每月可供15000月供股，大約幾耐可達1百萬？

龔成老師：

如果投資平穩增長類的股，你預大約4、5年。

由於年期未算好長，因此複息的效果並未明顯。

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Q17739：

成哥你好, 睇你著作都介紹過REIT用來長遠收息, 最近睇左778中期業績, 雖然派息少左

但其實生意影響不算嚴重, 最近股價都係橫行, 你覺得現時是合理區的底部嗎? 何時是收集的時機?

龔成老師：

置富（0778）有質素的，中短期會較弱，長遠正面。市場擔心商舖有結業潮，所以如果真的如此，佢之後的業續與派息會受影響，所以我地在投資上，都要考慮這風險。

現價合理區中下部，有投資價值，分注就得。但未到大手時機。

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Q17740：

龔sir，匯豐銀行這只股票值得現水平買入持有嗎？ 十分擔心會否變成第二隻利豐。。。。

本人有貨50蚊左右

本身打算作長遠收息，但是今年不派息，十分擔憂
請問龔sir你意見如何？ 有否機會上返60蚊？🙏🏻麻煩比點意見小弟

龔成老師：

匯控（0005）賺錢能力與增長力的確弱左，但又未去到完全無質素，相信長遠是收息股，但股價增長就有限。可以先從佢近年唔派息及財務情況分析。

首先睇翻佢財務數據唔算話特別差，今次要停派息，主要原因係接獲英倫銀行透過審慎監管局發出的書面通知，要求匯豐取消派息。

所以，佢並不是自己好唔得，而去到要唔派息，而是因應翻英國監管局要求，才這樣做，所以，雖然是不好的利息，但不是核心性不利。

停派息對收息股從來都不是好事，但在這全球經濟咁差時候，為集團預留一筆資金備用，對集團和股東都是有利的。

在全球經濟環境影響下，集團中短情況相信都會維持波動，未來再停派息也說不定。但我地投資應該要集中考慮翻佢長線因素，雖然預期匯豐中短期表現會受壓，但長線質素依然存在。

作為收息股係可以，概念上，就是放棄中短期股息，而預期將來慢慢回到正常狀態，只要你投資組合唔好太偏重單一隻匯豐或銀行業就無問題。

但記得，唔好佔比太重就得。同時明白這只是收息股，唔好對股價有太大期望。記住，唔好持有過多。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

#民意│#居住正義│【#我種草皮，#不炒地皮】
論「#居住人權」的 #保障策略

【合作住宅、青銀共居、智慧住宅、房屋債券、囤房稅】的推行
1.『合作住宅』是『產、官、學、民』的四方合作
2. 推動『青銀共居』(深化多元對象的混居制度)
3.『智慧住宅』產業實驗場域
4. 發行『房屋債券』開發社會住宅
5.『囤房稅』施行，使屋主願意轉換資產配置

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民意│居住正義│【我種草皮，不炒地皮】
論「居住人權」的保障策略

2019/09/06地產新聞 台灣房市3高症頭張金鶚：囤房稅是解藥
http://m.home.appledaily.com.tw/article/index/20190906/38437545/news/

#居住是基本人權，德國人不炒房，卻是歐洲最強大的國家
#台灣空屋率高達10.12%🇹🇼

根據內政部資料統計，目前全台房價所得比為8.57倍，也就是說必須8.57年不吃不喝才能買得起房子，這數據遠遠超過5倍正常值；依照空屋最新資料顯示，全台空屋數量達到86萬4835戶，空屋率高達10.12%，也就是說10戶房子當中，就有1戶是空屋；在自有率部分，全台房屋自有率仍高達約8成。大臺北都會區在國內外各種因素之影響下，房屋價格居高不下，臺北市106年第3季房價所得比高達15.12倍，市民需不吃不喝15年才能買得起一棟房屋，而租賃市場資訊相對不透明，糾紛處理不易且缺乏專業管理，嚴重影響台北市民及弱勢族群的居住權益，造成民眾買不起房、租不到房的「居住不正義」問題。
政大教授張金鶚曾說：『台灣高房價、高空屋率、高自有率』並存，這三高在國際上是相當罕見的。


房子的功能本來是為了居住應用，如今卻淪為商品、成為用來賺錢生財、資產避險的工具。而居住政策所強調的不僅是品質合宜的住宅，更包含居住環境、社區、公共空間，以及居住者的需求與感受。再積極一點，則包含居住活動與行為在社會、經濟、教育與文化上的價值創造。以下經由統整學者專家意見、研究報告參考，綜合研究討論出以下主張：

#別的國家怎麼做?(我們先探討先進國家)
🇫🇷法國🇫🇷
法國棄「集合住宅」稱謂，以避免「孤島」標籤化被社會隔離。全球掀起法國「合作經濟」大師查理．季特（Charles Gide, 1847-1932）「社會暨休戚相關經濟」（L＊ conomie sociale et solidaire）思潮，運用非營利性質「住宅合作社」於住宅政策，推展跨世代混合居住的花園社區住宅，甚至發展「社區經濟共同體」，達到街區再生、活化社區經濟、環境平衡，自創社區互助照顧的效益，印證UNESCO通過「合作社分享共同利益的理念與實踐」為人類無形文化遺產的具體事業體。

🇩🇪德國🇩🇪
德國鼓勵「自建房、合作建房」，打破開發商對房屋供應的壟斷，是影響市場房價的重要因素。「合作社共同建房」已成為德國住宅建設的主要組織形式，已有兩百多年的歷史，合作建房佔每年新建住宅總數的比例超過30％。政府對合作社建房提供許多優惠措施，如提供長期低利貸款、土地價格合理、稅收減免優惠等 。
土地的供給上，由政府以相對較低的價格出租或出讓給住宅合作社，住宅合作社最重要的關鍵在於「土地的取得」，其他包括像是政府提供在財稅上一定的優惠，例如所得稅、財產稅、交易稅等等，以及提供融資優惠。
「合作住宅」的產權並非由住宅合作社的居民所「分別共有」，而係由「住宅合作社」所持有，在合作住宅的使用權於非自願性的移轉下可以繼承
財務模式更加注重財務的永續性，而非以收取利潤為導向，他們認為利潤僅需「合理」即可，並會將所得到的收入再次投入下一個新的計畫，以期待達到「撞球效益」。
「參與式規劃」的民主規劃，凡是牽涉到較廣大的議題時，居民之間則必須透過開會來決議，這種方式取而代之的是從傳統「規劃給人們(Planning for People)」的模式，轉變成「與人們一起規劃(Planning with People)」，使得每個人對於居住的空間想像與願景得以被滿足，更加具有適居性。
合作住宅(Co-Housing)與安寧病房的結合，以低廉的租金讓需要接受照護的居住者能獲得服務，大多居住在地面層，並以重症、安寧病患、慢性疾病患者等為主。

🇰🇷韓國🇰🇷
韓國政府發展出一套「住居階梯模式（Housing Ladder Model）」，透過住居福利整合模式，協助社會弱勢族群並鼓勵不同社經背景的人群共居。負責執行中央政府可負擔住居方案的LH韓國土地與住宅公社，自一九九〇年代起的三十年中，已經供應管理將近一百萬套公租宅。韓國的「公租宅」扮演了社會安全網的功能，降低租金負擔，也降低市場進入門檻。公租宅同時也扮演了穩定住宅市場、協助朝擁屋目標前進的角色。LH韓國土地與住宅公社期望能為每個人提供住居相關服務。「我家中心」於2015年成立以來，這項全國性計畫提供所有人住居相關福利的服務，至2019年7月為止，已經成立五十六間中心。中央政府已經委託LH韓國土地與住宅公社經營「我家中心」。

🇯🇵日本🇯🇵
日本政府採取主動，不只發展大都市，也關注較小都市與鄉村地區。平等且均衡的跨區發展，在空間上重新分配資源，是戰後區域政策的主要核心。透過公共工程分配與財務轉移體系，政府保護了地方經濟。然而，泡沫化後的經濟停滯、激化的城際競爭與無所不在的新自由主義有效結合，導致區域政策轉向以東京為中心的取向。此轉向與日本政府經濟上地方分權、鼓勵地方社群自立的新政策同時發生。公共工程分配與中央政府財務支援大幅減少，暗示政府不再齊頭式保護地方經濟。

先進國家中合作社的房屋量占全國房屋量的比例，如北歐瑞典22％、挪威15％較高，然而如德國5％，英國、法國、美國、加拿大等1％以上，雖比例不高，卻能提供國民可負擔的住宅，穩定社會發展。百年的住宅合作社，包括英國的起源延伸新創社區合作事業，德國的住宅、儲蓄機制與教育連結創新，法國的文化保存與多元社會組織運用，以及日本再從社區自治的興起，這些經驗，說明政府與民間透過「新協力模式」落實住宅與照顧政策，這是國際間合作社長期累積而創新社會經濟的進行式，也將是台灣發展住宅政策之學習新方向。

【#創新社區營運模式---#合作住宅、#合作社區 、發展「#社區經濟共同體」】

依據聯合國1991年第4號與2007年意見書，政府提供社會真正弱勢者「公共住宅（Public housing）」，提供市民擁有「可負擔的住宅」（Affordable housing），稱為「社會住宅（Social Housing）」。而台灣現行的社會住宅便是推出建案興辦建築物，座落地區又引起當地居民因對公共住宅的刻板印象而產生的爭議、反彈與排斥，認為其影響房價，造成社會的分裂。因此社會住宅不應只是找地、發包的營建工程，而必須立基在整體都市住宅政策規劃的基礎上。

然而，台灣的空屋各區域零星散布，為了善用空屋，建議由政府提供各地區的閒置空間(蚊子館/校舍)作為區域居民的集會場所，並同時活化閒置國宅（如伊甸基金會承購大林國宅）、老舊建築物改建（如中和警察宿舍改建為小規模的青年住宅）、閒置宿舍改造，增加可住戶數。

依據內政部不動產資訊平台，現行的社會住宅包含「新建及包租代管」，包租代管可有效活化空屋，但現行包租代管僅試行3年，建議可增加長期包租代管選項(10年/20年/30年)滿足租屋者較長期穩定的租屋需求，亦容易對社區產生歸屬感，有利於社區發展。

【#合作住宅、#青銀共居、#智慧住宅、#房屋債券、#囤房稅】的推行

1⃣『#合作住宅』是『產、官、學、民』的四方合作的趨勢
有了公共空間及可入住房屋就可以成立「社區合作社」，加入社區合作社的居民藉由「入股」的方式，訂定基本額，繳交給合作社，在這個社區裡合作社的社員可以在公共空間舉辦活動、課程、甚至舉辦市集，每年年度結算時，若有結餘可配股，等到居民離開後，可以申請將當初入股的費用予以退還。申請者須符合社區合作社的內部規範，亦即所有的社區合作社成員除了要認同合作社的價值外，同時也必須遵守合作社所規定的內部規範，這就是一種社會金融（social finance），以達到永續社會發展，自營自生、自住管理。

『#合作住宅』是自助互助的「人合」組織，而非「資本的結合」只追求最大獲利。以成員共同出資，一人一票共商共決經營和分配，此為「集體的社會型企業家」共同承擔風險和創新，重視人與組織的結合、社區關係，經濟學家Marshall稱兼具「社會關懷與經濟效率的『雙重性格』」，是特殊的中間性、草根性「社會經濟事業體」，不以營利為唯一目標，謀求社員、社區、社會的利益，具有公益性、教育性、經濟性和社會性功能。

『#建物生命週期評估』 (Life Cycle Assessment，以下簡稱LCA)。所謂建築物的生命週期（Life Cycle，以下簡稱LC）就是建築物由出生到滅亡的時間。所謂綠色建築的LCA 就是由建材生產、營建運輸到建築物拆解、廢棄物處理週期的環境衝擊評估，亦即從建築物的「搖籃到墳場」進行全面性、系統性的環境影響評估。LCA 法是現代「價值工程」與「信賴工程」的基本學理，在1990 年代漸漸成為綠色建築評估的理想。
#建物生命週期評估LCA
『產』：產業，在LCA，建物生產履歷與建物營建、維修養護、拆除回收
『官』：政府：協助管理監督，補助輔導、法令釋疑
『學』：學術：參與LCA評估、設計規劃、輔導監督、監督品質
『民』：居民：參與LCA所有階段、監督施工品質、永續發展、自主管理

2⃣.推動『#青銀共居』(深化多元對象的混居制度)
現今社會同時出現「高齡化老人獨居」及「青年租屋不易」的問題，這樣方案推行可以調降低空屋量
(1)青年:照護長者換宿/長者:共享房屋換照顧
(2)地方蚊子館活化(集會場所)
(3)社區營造(課程/活動/社團)

3⃣『#智慧住宅』產業實驗場域
優先試辦「智慧住宅」、「智慧社區」，申請本共居方案的青年及長者優先享有政府補助的「智慧住宅」、「智慧社區」產品及服務，並同意大數據資訊蒐集、負定期填寫滿意度問卷及使用意見徵詢的義務。

4⃣發行『#房屋債券』開發社會住宅
由於房地產業周期長，資金周轉慢的行業特點，所以房地產企業都傾向於發行中長期債券(1-10年)，以獲取長期資金。發行『房屋債券』開發社會住宅可與青年購房相結合，購屋者可監督及參與其中的設計討論。房地產債券的發行可採取與購房結合的形式，居民購買債券可以不還本付息，到期轉為購房的預付款，補差價後，以實物形式還給債權人住房，或債權人享有一定購房優惠的形式。這種方式既能促進債券的銷售，又能加快解決居民住房問題。

5⃣『#囤房稅』施行，使屋主願意轉換資產配置
台北市府推行良好的囤屋稅政策採累進稅率制、自住輕稅，房屋所有權人本人及其配偶、未成年子女於全國僅持有1戶供自住使用、辦竣戶籍登記之單一且自住房屋，稅率至0.6%。取消自住3戶優惠，住家用房屋不再區分自住或非自住，以家戶持有全國房屋戶數採累進差別稅率，保障其中1戶稅率1.2%，持有超過1戶以上房屋採累進差別稅率。
此制度有效抑制房價並促使有多筆房產的家庭在孩子成年後轉換資產配置，減少啃老族並促成年輕人更願意在適婚年齡結婚買房。

結語
當今公共住宅興建的目的在於調節住宅市場，藉由公共住宅的存量對抑制房市，避免市場投機炒作。
『#產、#官、#學、#民』的四方合作的趨勢，民間、政府、NGO可以有更多合作、協商、討論、互動，掌握在地需求及民意。社會住宅的推動牽涉到居住文化的轉變、空間的調整、都市區域規劃，並不是一蹴可幾的。社會住宅推動不只是衝數量、蓋房子，作為都市政策的一環，規劃與研究過程不能少，需透過居住調查，因地制宜的回應在地需求，更需要民間的參與，才能發展出永續、多元的社會住宅。

#台灣民眾黨 #居住正義
#願眾生離苦得樂 #共築圓境

參考資料：
2019/09/06地產新聞 台灣房市3高症頭張金鶚：囤房稅是解藥
http://m.home.appledaily.com.tw/article/index/20190906/38437545/news/
聯合國推動城市永續 以住宅政策穩定社會經濟
https://www.ntpu.edu.tw/admin/a3/people3_more.php?id=306
住宅政策應正名為居住政策/內政部次長 花敬群
https://opinion.cw.com.tw/blog/profile/260/article/1632
內政部 不動產資訊平台
https://pip.moi.gov.tw/V2/B/SCRB0501.aspx?mode=9
【投書】為什麼他們不想要社會住宅？撕下「自私」標籤，看見在地需求
https://opinion.cw.com.tw/blog/profile/52/article/7608
台北市政府居住正義論壇
http://www.udd.taipei.gov.tw/living-justice-forums/
https://paper.dropbox.com/doc/20180316-VII-f8hJXYK5jC1Keu6FwrOl7
OURs都市改革組織 2019-10-09無殼蝸牛三十週年「青年安居政策論壇」各政黨邀請說明
https://ours.org.tw/2019/10/09/housingpolicyforum2019/
放眼海外 來看看他國的青銀共居是怎麼樣的？
https://ubrand.udn.com/ubrand/story/11817/3731481
10個重點瞭解德國合作住宅──公平、民主與永續
https://ours.org.tw/2019/09/05/housingmovie03/
社會金融（SOCIAL FINANCE）維基百科
https://en.wikipedia.org/wiki/Social_finance
What is Social Finance?
https://web.archive.org/web/20140713082016/http://www.clanncredo.ie/default.aspx?m=22&mi=172&ms=0
社會金融（SOCIAL FINANCE）的可能性
https://twstreetcorner.org/2018/09/04/wuchungshen-3/
房地產債券
https://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%80%BA%E5%88%B8
政府債券
https://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E6%94%BF%E5%BA%9C%E5%80%BA%E5%88%B8

日本這個地方一向都深受港人喜愛，但要去當地讀書就必須學懂日文，所以，在當地升學或工作前的第一步，通常是學日文。

供留學的日語學校一般都有長期和短期課程。短期是3個月至6個月，而長期是一年或以上。多數的短期課程都在1月、4月、7月和10月開學，通常透過中介在一個半月前報名便可入學。長期課程也多數在1月、4月、7月和10月開學，有些會要求只在4月和10月時報長期，因應學校而異。不同的是，如報讀長期課程，因為簽證須要2-3個月審批，同學必須在半年前提交申請。

聽起來簡單容易，但實際上要注意的地方很多。今集Ernest請來90年代留學大師姐兼日本房屋顧問，連同一位現時留學的師兄及一位想往日本留學的香港人，討論一下去日本學日文究竟有甚麼要注意。

果籽 ： https://hk.appledaily.com/realtime/lifestyle/

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【借貸逾10億】葉玉卿以愛共闖「面子關」承認老公申請破產 (蘋果日報 ) (https://youtu.be/3Gle3Uo0WzI)


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170720中視+民視 台北5千元雅房 竟是陽台改裝
影片網址→https://youtu.be/wiwV1mPHIn4

【中視】記者 李雯珂、劉亮亨 採訪報導

小小的一間陽台疊上枕頭、床墊和棉被，空出來的空間只剩一半，但這可不是拿來當儲藏空間，居然有屋主把他當作雅房出租。……↓

租屋網站上打著月租5000元，鄰近台大、師大，更號稱有4坪大小，隨時可搬進去，但每度電還要收6元，仔細一看，只是放張床墊，加冷氣、加門，這樣居然能變成一個房間。

記者 李雯珂 說：「實際找到類似的陽台空間，可以看到它的寬度，大概就只有一個單人床的大小，但是如果擠進兩個人並肩站的話，恐怕就擠不下了。」

同樣是舊公寓，陽台和一般人一樣只是擺放洗衣機和打掃用具，再看到租屋網的雅房出租，實在讓人感到心酸，不過租屋照片在網路上瘋傳，讓網友酸說真是「天籠人」、台灣越來越像地獄了，網路上湧現大量酸文，屋主也趕緊下架。

房仲業者 陳泰源 表示：「在市面上確實是不常見的，因為一般的做法是說，本身有一個臥房然後多了一個陽台，很多房東他會選擇陽台外推，跟原本的室內房間合而為一，變成一個更大的房間來出租。」

大台北地區真的居住大不易，光是三重青年社會住宅一開放抽籤就搶翻天，有1792人申請要搶租75戶，中籤率僅僅4.1%，打出市價最低64折，套房月租6100元起跳，便宜租屋搶破頭，只是沒想到連陽台也能變床位，反映出台北高不可攀的房價，跨不過貧富鴻溝的人只能無奈當籠民。

【民視】記者 林姍亭、周晨暉 採訪報導

來看看這間屋子，月租多少你肯租？最近在租屋網站，有個物件被封為「超狂景觀房」。這是大安區，鄰近台大與師大，公寓分租雅房打出4坪月租5000元，5天就成交。但仔細看，居然是把陽台隔間，裝分離式冷氣，只能打地舖睡覺，外推窗台上則放置物櫃跟冰箱。

在北市大安區租雅房，說是鄰近台大、師大，這間乍看真的很划算，不但客廳、廚房通通有，重點是價錢，4坪竟然才5000元，只是這房間照片一出來，網友群起譁然。

房間窄到擺上單人被墊、一顆枕頭，竟然就被佔滿了。再仔細看，左邊還有窗戶跟外推鋁窗，鋁窗上有置物架，還裝了一台分離式冷氣。但這裡根本就是一個陽台，只是附上家具，讓它「裝的」更像一個房間。

原來，這是屋主把陽台硬生生切一半，裝了門。租屋網站寫4坪多，但目測只有2坪大小。

民視記者林姍亭：「我們找到一樣，也是大約2坪多大的陽台，還可以看到在這邊，雙手根本張不開，後面放了洗衣機，就佔了1/3的空間。」

拉開量尺一看，2坪大的陽台寬度才86公分，長度只有280公分，雙手張不開，連要轉身都很困難，超克難房型連房仲看了都說，租3000元，都嫌貴。

房仲陳泰源：「想這種陽台外推，人家都是增加，室內原本多出來的使用空間，這一次的案例，真的很少見，坦白說，我也是沒見過。」

在附近地段，4坪雅房，大約7~8千元，如果是套房至少12000元起跳，而實際來「超狂雅房」外，還可以隱約看到裝設冷氣機的機體，整個外推，夾在2個房子的中間，就這樣懸在半空中。

不過，房東不願再對外回應，因為部分網友批評「'真的很敢租，這房東很缺錢，空間利用的真徹底」，這「陽台」雅房儘管在租房網短短5天就宣布成交，但最新傳出房東反悔不租了，就怕惹出更多爭議。

新聞網址→http://m.ftv.com.tw/newscontent.aspx?sno=2017720L08M1

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/07/170720-5.html