《客廳物品的整理與收納》

#客廳的公共物品整理
適合收納在客廳的物品是全家人都會用到的「公共物品」，
至於個人物品、大型物品、使用頻率低的物品，
不要收納在客廳。
客廳既是一個家的核心，
也是客人來訪會駐足最久的區域，
那就應當保持寬敞、清爽、好整理。

公共物品大概分為以下6個類別，
皆運用集中→嚴選→定量→藏拙→留白的原則，
一類一類來整理，
再將留下的物品放置在適合的位置，
妥善收納。

🔹類別1.藥品區

將過期的藥品、不會再使用的藥品、
包裝不完整有受潮疑慮的藥品，全數淘汰，
請依照每個地區對於藥品丟棄的規定來處置。
小孩多餘的常用藥水請保留未開封的，
每個種類一兩罐，
下次就醫時可詢問醫生開藥的類別，
若是重複的就可以不用拿取，避免浪費。

客廳收納櫃是抽屜式的，
可以用收納盒簡單分類收納，
例如外用藥一盒、內服藥一盒，
體積小的藥膏可另外用小盒子收納。
若是層架型的家具，可將藥品集中收納在醫藥箱，
然後放置在層架內，
沒有醫藥箱的也可用一般附蓋收納箱代替。

藥品屬於常備品，但不是經常使用的物品，
可以定位在客廳收納櫃的高處或低處，
且考慮安全性，避免小孩誤食。

🔹類別2.衛生用品區

每個家庭都會有的衛生用品，
如果收納在浴室就不用在今天整理，
我家的浴室沒有收納櫃，
所以衛生用品的備品部分也收納在客廳電視櫃裡，
例如牙膏、牙刷、牙線、棉花棒、手工皂等。

由於此處都是備品，
整理時可以算看看有無過量的情形，
例如牙刷3個月換一支，半年只需要兩支，
一家四口也只需要八支備品，
超過太多的話建議可以轉送或轉賣出去，
最後以收納盒去定量，不再過量囤積。

過多的備品在日新月異且方便購物的現代來說，是不必要的，
家裡並不是倉庫，物品要趁新鮮的時候去使用，
如果要等好幾年才用得完的備品，
搞不好到時候又有更好用的商品上市呢!


🔹類別3.常用工具區

工具類的涵蓋範圍非常廣，
家裡的每個人會需要用到的工具也不盡相同，
因此整理工具常讓人不知如何分類，
建議各位先找出多人都會使用的工具，
例如剪刀、膠帶、指甲刀、電池，
這些工具的使用頻率很高，
要隨時處於備戰狀態，先挑選出來集中放置。

常用工具按照使用頻率和物品特性選擇收納方式，
例如最常用的剪刀膠帶直接放在收納盒內，
打開抽屜即可拿取，
電池、圖釘需要用小盒子關起來收納，避免危險，
瑣碎的小工具(如止滑貼、各式掛勾)可以放在分隔收納盒，
一目了然又不凌亂。

🔹類別4.特殊(專業)工具區

只有特定家人在使用，且使用頻率不高的工具，
例如園藝類、維修類的工具，
可能只有男主人會使用，
這些工具也不適合讓小孩拿取，
因此需要另外收納。

再次強調用「使用頻率」和「群組」去思考收納方法的重要性，
以往大家都會被「分類」侷限，
總覺得同類物品一定要放在一起，
但是不同使用頻率，
或不是會一起使用的物品，
全部收在一處只會徒增拿取和歸位時的困擾。

因此我家的工具類別分兩格抽屜收納，
一格為常用工具，一格為特殊工具，
常用工具的家是無印良品各式pp收納盒，
特殊工具則收納在無印良品聚丙烯手提文件包。

🔹類別5.影音區

DVD、CD的撥放器，還有豪華的家庭劇院音響，
如果早已閒置不用，淘汰它們會讓電視櫃精簡清爽許多，
其實一般人耳朵沒有那麼靈敏或講究聲音效果，
一位德高望重的作曲家曾說過，
他自己只聽幾千元的音響，
因為真的能呈現好聲音的不是靠機器，
而是真實的感受音樂、了解樂曲內容，
動輒數十萬元的高級音響，
追根究柢也許只是虛榮心作祟，
大概只有購買的前幾個月會認真使用，
之後就放著生灰塵了。
如果真要看一部好劇、聽好音樂，就去電影院或音樂廳吧!

至於DVD和CD，只保留會想再聽、
且網路上無法取得的即可，
我的作法是丟棄外殼，
將CD集中放入專用收納包，
用一個資料盒當作數量控管。

🔹類別6.文件區

客廳收納的紙類若含有「照片」、「重要文件」，
現階段先不處理，可以先暫放，今天在客廳整理的文件類，只需丟棄明顯無用的紙張即可。

🔹類別7.彈性空間

少物的家之所以容易整理，
是因為能彈性的運用留白空間，
我家電視櫃有四格抽屜，篩選物品後只需用到三格，
空出來的一格便拿來收納小孩的畫筆畫紙，
雖然客廳盡量不要收納個人物品，
但整理是為了更方便的生活，
客廳恰巧也是孩子玩耍畫畫的地方，
因此多餘的空間可以活用。

但要特別注意的是此類物品只能少量放置，
且不要放在顯而易見的地方，
如此一來方便和美觀都能兼顧。

#客廳的平面淨空

另一項整理的是 #客廳茶几，
客廳是家人聚集的地方，是家中的公共區域，
因為如此，才更需要保持整潔，
讓家人駐足在此時，可以放鬆身心。

🌿步驟1.
先整理茶几的檯面，
將垃圾、隨意堆放的物品篩選淘汰，
只留下必要的，
且同類物品若重複太多也請只保留最低限度（例如便條紙、筆）。
目標是除了面紙盒、遙控器、電話以外，
其他物品都不應該放在檯面上，
時時保持茶几的平面淨空。

🌿步驟2.
再來整理茶几下方的抽屜，
檢視一下抽屜內放了什麼？
不使用的釘書機、膠帶等文具、乾掉的原子筆、
選舉宣傳送的面紙、過期的文件資料或產品保證書、
舊雜誌舊報紙、CD和DVD等⋯

若有不需要的，請將它扔掉，
若是不清楚該不該處理掉，請跟擁有者確認，
請確認以下類別的雜物是否都淘汰了。
*不使用的。
*壞掉的。
*過期的。
*還能用，但沒在用的。
*還能用，但以後不會想要用的。

🔅小提醒：
1.客廳茶几指的是沙發前方的茶几，
或是側面的邊几，
若茶几下方沒有抽屜而是櫃子，
就請整理櫃子。

2.客廳是大家出入頻繁、聚集之處，
物品的流動率也高，
而抽屜又往往是收納盲點，
有東西就一股腦往裡頭塞，
結果抽屜擺了一堆無用之物，
久而久之，抽屜也失去功能了，
然後又覺得東西沒地方放，
所以好好檢視篩選茶几下方的收納空間，
避免上述情況的惡性循環，
才能讓客廳保持整潔清爽喔！

3.#我家客廳沒茶几，所以無法提供參考照，
但沒有茶几好處很多，
所以我提供沒有茶几的應變方法照片😊

#整理到他人物品時的做法

👉不要問他：「有哪些用得到」「有哪些可以丟」你會得到令人翻白眼的答案🙄
👉換個方式問：
「比較常用（至少一兩週內會用到一次的）的有哪些？」
「目前用不到但暫時留著的有哪些？」
然後區分出來後，常用的放在客廳分類收納，
暫時用不到的集中裝箱貼上標籤，
往儲藏室、陽台或臥室儲物櫃放。
重點即是
#把好拿取的空間留給常用的物品住
#把客廳定調為精華的收納區
#不重要不常用的物品移走

整理他人物品時，重點不是「丟棄」，
而是「按照使用頻率分類」，
讓使用者感受到整理後的便利，
就會更認同整理這一件事。

【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研

鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利，當中所引伸出的規劃及土地供應問題，現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外，在港鐵的物業版圖不斷擴展下，亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略，更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而，現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式，主宰整個社區管理，有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。

▍港鐵作為物管的「當然成員」

現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料，以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契，便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模，揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。

最新統計，港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目（以項目期數作統計），當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理，涉及近112,759個住宅單位，近30多萬人的日常居家生活，而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等)，可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理，港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。

港鐵住宅物管王國列表：https://bit.ly/3BAfuC3

我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant)，揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因：上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理，一站式包攬上蓋物業發展項目，業主購入單位時， 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目，更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是，雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目，但最後往往由港鐵獨吞物管服務，跑贏有份參與的發展商，成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力，港鐵當然地主導整個屋苑的管理。

港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司，港鐵可以明正言順做「二房東」，既可謀取物業管理的行政收益，亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例，港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責，當屋苑出現管理開支糾紛，管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】，更顯港鐵與發展商的互利合作關係。

除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外，港鐵更跑贏其他地產商，包攬上蓋物業的管理業務，創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展，港鐵物管只會愈做愈大，正正式式以地產為本業。

▍港鐵業權壟斷全攻略

港鐵包攬眾多物業管理項目，時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外，壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契，發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁，上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司（按照《建築物管理條例》規定，一般需要得到30%業權同意），於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種：

- 「巨無霸式」業權壟斷：
例子包括數個港鐵大型屋苑，如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關，港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%，代表港鐵可以絕對話事，壟斷屋苑的物業管理權。

- 「堆砌式」業權整合：
透過抽樣查冊，仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款，發現除了港鐵站業權(non-station shares)外，港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中，例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權，而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數，甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內，這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見，令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。

- 「落釘式」業權否決：
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權，但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權，就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》，只要有超過兩成業權人反對，業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團，其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司，箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。

在「鐵定管理權」下，港鐵無須在物管市場上與同行競爭，更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作，而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司，將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況：

- 管理費繼續狂飆：港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】，而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間，逆市加價管理費，忽視小業主的民生訴求。

- 維修工程「頹」做：自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後，港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任，全面翻新外牆，只按照強制驗樓要求，將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】，作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理，可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。

- 物管「暗黑」財務：將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明，港鐵往往會拒絕公開部分財務細節，例如個別員工詳細薪酬，以至外判標書的詳細內容，批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】，而屋苑業主根本無法從中監察。

- 「收割」業主補貼公共設備：除了以往康城的行人天橋業權爭議外，翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款，當中有列明上蓋物業發展項目的業主（包括屋苑業主和港鐵）需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處（Public transport interchange）、上蓋的城市大學專上學院（Post secondary college）甚至大圍站鄰近公廁（Public toilet）等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多，港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款，輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。

即使政府成立物業管理監管局，仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下，愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理，無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務，這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。

參考資料

【註一】蘋果日報（2015年05月20日)：駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044

【註二】蘋果日報（2013年11月2日)： 管理費狂飆 映灣園加19％最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095

【註三】獨立媒體（2021年05月25日)：逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG

【註四】仁聞報（2016年12月12日）：薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308

Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.

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《防疫週，整理週》
～第四篇 客廳的整理與收納～

#客廳的公共物品整理
適合收納在客廳的物品是全家人都會用到的「公共物品」，
至於個人物品、大型物品、使用頻率低的物品，
不要收納在客廳。
客廳既是一個家的核心，
也是客人來訪會駐足最久的區域，
那就應當保持寬敞、清爽、好整理。

公共物品大概分為以下6個類別，
皆運用集中→嚴選→定量→藏拙→留白的原則，
一類一類來整理，
再將留下的物品放置在適合的位置，
妥善收納。

🔹類別1.藥品區

將過期的藥品、不會再使用的藥品、
包裝不完整有受潮疑慮的藥品，全數淘汰，
請依照每個地區對於藥品丟棄的規定來處置。
小孩多餘的常用藥水請保留未開封的，
每個種類一兩罐，
下次就醫時可詢問醫生開藥的類別，
若是重複的就可以不用拿取，避免浪費。

客廳收納櫃是抽屜式的，
可以用收納盒簡單分類收納，
例如外用藥一盒、內服藥一盒，
體積小的藥膏可另外用小盒子收納。
若是層架型的家具，可將藥品集中收納在醫藥箱，
然後放置在層架內，
沒有醫藥箱的也可用一般附蓋收納箱代替。

藥品屬於常備品，但不是經常使用的物品，
可以定位在客廳收納櫃的高處或低處，
且考慮安全性，避免小孩誤食。

🔹類別2.衛生用品區

每個家庭都會有的衛生用品，
如果收納在浴室就不用在今天整理，
我家的浴室沒有收納櫃，
所以衛生用品的備品部分也收納在客廳電視櫃裡，
例如牙膏、牙刷、牙線、棉花棒、手工皂等。

由於此處都是備品，
整理時可以算看看有無過量的情形，
例如牙刷3個月換一支，半年只需要兩支，
一家四口也只需要八支備品，
超過太多的話建議可以轉送或轉賣出去，
最後以收納盒去定量，不再過量囤積。

過多的備品在日新月異且方便購物的現代來說，是不必要的，
家裡並不是倉庫，物品要趁新鮮的時候去使用，
如果要等好幾年才用得完的備品，
搞不好到時候又有更好用的商品上市呢!


🔹類別3.常用工具區

工具類的涵蓋範圍非常廣，
家裡的每個人會需要用到的工具也不盡相同，
因此整理工具常讓人不知如何分類，
建議各位先找出多人都會使用的工具，
例如剪刀、膠帶、指甲刀、電池，
這些工具的使用頻率很高，
要隨時處於備戰狀態，先挑選出來集中放置。

常用工具按照使用頻率和物品特性選擇收納方式，
例如最常用的剪刀膠帶直接放在收納盒內，
打開抽屜即可拿取，
電池、圖釘需要用小盒子關起來收納，避免危險，
瑣碎的小工具(如止滑貼、各式掛勾)可以放在分隔收納盒，
一目了然又不凌亂。

🔹類別4.特殊(專業)工具區

只有特定家人在使用，且使用頻率不高的工具，
例如園藝類、維修類的工具，
可能只有男主人會使用，
這些工具也不適合讓小孩拿取，
因此需要另外收納。

再次強調用「使用頻率」和「群組」去思考收納方法的重要性，
以往大家都會被「分類」侷限，
總覺得同類物品一定要放在一起，
但是不同使用頻率，
或不是會一起使用的物品，
全部收在一處只會徒增拿取和歸位時的困擾。

因此我家的工具類別分兩格抽屜收納，
一格為常用工具，一格為特殊工具，
常用工具的家是無印良品各式pp收納盒，
特殊工具則收納在無印良品聚丙烯手提文件包。

🔹類別5.影音區

DVD、CD的撥放器，還有豪華的家庭劇院音響，
如果早已閒置不用，淘汰它們會讓電視櫃精簡清爽許多，
其實一般人耳朵沒有那麼靈敏或講究聲音效果，
一位德高望重的作曲家曾說過，
他自己只聽幾千元的音響，
因為真的能呈現好聲音的不是靠機器，
而是真實的感受音樂、了解樂曲內容，
動輒數十萬元的高級音響，
追根究柢也許只是虛榮心作祟，
大概只有購買的前幾個月會認真使用，
之後就放著生灰塵了。
如果真要看一部好劇、聽好音樂，就去電影院或音樂廳吧!

至於DVD和CD，只保留會想再聽、
且網路上無法取得的即可，
我的作法是丟棄外殼，
將CD集中放入專用收納包，
用一個資料盒當作數量控管。

🔹類別6.文件區

客廳收納的紙類若含有「照片」、「重要文件」，
現階段先不處理，可以先暫放，今天在客廳整理的文件類，只需丟棄明顯無用的紙張即可。

🔹類別7.彈性空間

少物的家之所以容易整理，
是因為能彈性的運用留白空間，
我家電視櫃有四格抽屜，篩選物品後只需用到三格，
空出來的一格便拿來收納小孩的畫筆畫紙，
雖然客廳盡量不要收納個人物品，
但整理是為了更方便的生活，
客廳恰巧也是孩子玩耍畫畫的地方，
因此多餘的空間可以活用。

但要特別注意的是此類物品只能少量放置，
且不要放在顯而易見的地方，
如此一來方便和美觀都能兼顧。

#客廳的平面淨空

另一項整理的是 #客廳茶几，
客廳是家人聚集的地方，是家中的公共區域，
因為如此，才更需要保持整潔，
讓家人駐足在此時，可以放鬆身心。

🌿步驟1.
先整理茶几的檯面，
將垃圾、隨意堆放的物品篩選淘汰，
只留下必要的，
且同類物品若重複太多也請只保留最低限度（例如便條紙、筆）。
目標是除了面紙盒、遙控器、電話以外，
其他物品都不應該放在檯面上，
時時保持茶几的平面淨空。

🌿步驟2.
再來整理茶几下方的抽屜，
檢視一下抽屜內放了什麼？
不使用的釘書機、膠帶等文具、乾掉的原子筆、
選舉宣傳送的面紙、過期的文件資料或產品保證書、
舊雜誌舊報紙、CD和DVD等⋯

若有不需要的，請將它扔掉，
若是不清楚該不該處理掉，請跟擁有者確認，
請確認以下類別的雜物是否都淘汰了。
*不使用的。
*壞掉的。
*過期的。
*還能用，但沒在用的。
*還能用，但以後不會想要用的。

🔅小提醒：
1.客廳茶几指的是沙發前方的茶几，
或是側面的邊几，
若茶几下方沒有抽屜而是櫃子，
就請整理櫃子。

2.客廳是大家出入頻繁、聚集之處，
物品的流動率也高，
而抽屜又往往是收納盲點，
有東西就一股腦往裡頭塞，
結果抽屜擺了一堆無用之物，
久而久之，抽屜也失去功能了，
然後又覺得東西沒地方放，
所以好好檢視篩選茶几下方的收納空間，
避免上述情況的惡性循環，
才能讓客廳保持整潔清爽喔！

3.#我家客廳沒茶几，所以無法提供參考照，
但沒有茶几好處很多，
所以我提供沒有茶几的應變方法照片😊

#整理到他人物品時的做法

👉不要問他：「有哪些用得到」「有哪些可以丟」你會得到令人翻白眼的答案🙄
👉換個方式問：
「比較常用（至少一兩週內會用到一次的）的有哪些？」
「目前用不到但暫時留著的有哪些？」
然後區分出來後，常用的放在客廳分類收納，
暫時用不到的集中裝箱貼上標籤，
往儲藏室、陽台或臥室儲物櫃放。
重點即是
#把好拿取的空間留給常用的物品住
#把客廳定調為精華的收納區
#不重要不常用的物品移走

整理他人物品時，重點不是「丟棄」，
而是「按照使用頻率分類」，
讓使用者感受到整理後的便利，
就會更認同整理這一件事。

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