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我買房子的經驗
我的工作室因為擴大的關係，換了好幾個地方，也因為這樣，碰過非常多的房東。
如果你有看過我寫的書，就會知道我遇上的房東大部份都很爛，只有非常、非常少數是不錯的！
像是房子原本就有漏水問題，房東花了一大筆錢修好之後，跑來找我付一半的錢，我心想：
「這人腦子有問題嗎？」
所以我受不了了，決定工作室用買的，再也不用和這種人囉唆。
不過買房子不是隨隨便便的事，我不想當冤大頭，所以先去上了一些房地產的課，以免買到爛房子，或是買太貴。
上完課，接下來就是實戰，直接和房屋仲介見面看屋！
有的仲介老實可靠，有的仲介舌燦蓮花，幸好我做生意好幾年了，所以比較能看得出來仲介有沒有在騙我。
有一次，我看到士林有一間屋況還不錯的房子，標價大約是1900萬台幣，到了現場看完房子之後，我問仲介：
「之前有人開過價嗎？」
仲介說：
「有啊，之前有人開到1800，屋主不願意。」
在看這間房子之前，我查過那一區的實價登錄，知道就算是1800，這房子還是偏貴，所以我說：
「這價格太貴了。」
房仲說：
「不然你想要多少錢？」
我計算了一下這房子的合理價格，然後跟仲介說：
「1500~1600左右，才比較合理。」
房仲一聽，馬上大聲的說：
「不可能啦！屋主不可能會同意的。而且我告訴你，屋主開的價格已經很低了，你在這一區找不到這麼便宜的房子啦！」
房仲的氣勢非常強，像是要一口把我給吃了。
我說：
「不是吧，這一區同樣屋齡、同樣類型的房子，一坪的價格最多就是賣43~46萬元，你這開價已經超過非常多了。」
房仲楞了一下，沒想到我有做功課，可是她馬上恢復鎮定，又大聲的說：
「我跟你說啦，你看到那些一坪45萬的房子，屋況都爛到不能住人，你怎麼跟這間房子比？不能這樣比啦年輕人！」
我的語氣也開始硬了起來：
「我這價格不是亂開哦，我是已經有把屋況給算進去了，我一個一個算給你看。」
然後我算給他聽，地板鋪的磁磚大概是多少錢，弄好兩間狀況不錯的廁所要多少錢，氣密窗多少錢，天花板裝潢……等等通通算出來，然後跟房仲說：
「屋況最爛的房子一坪43~45萬，我開的價格，是已經有把這些裝潢費幫你加上去了，可是你總不可能叫我付100%的裝潢費吧？扣掉一些折舊的錢，全部算完我才跟你說1500~1600的價格，這可不是亂砍。」
房仲沉默了一陣子，語氣開始軟化：
「好啦，我知道啦，可是屋主不願意賣啊……」
因為剛剛見識到房仲氣勢凌人的一面，所以我有把握，如果房仲站在我這邊去說服屋主，贏面會提高不少，所以我說：
「今天不是我亂砍價，問題是屋主那邊賣的價格脫離現實太遠了，請你幫我跟屋主說一下。」
房仲說：
「好吧，先下斡旋，我去談談看。」
我除了買自己住的房子以外，因為工作的需求，工作室也買了兩間，所以和房仲交手的經驗不少，其中一件事非常重要，那就是一定要做功課。
查房子的實價登錄是最基本的，用網路Google一下就可以知道最近幾年，那一帶的房子大概都賣多少錢，甚至可以看到你想要買的房子，屋主當初是用多少錢買的。
（如果是太久之前買的，就查不到了）
查了實價登錄，你會發現有些房仲很老實，跟你說這一區房子的真正價格賣多少，你也會看到有些房仲很會用話術，挑這一區最貴的房子跟你說最近的成交價。
然後你也可以找懂裝潢的朋友，瞭解一下各種材質、施工的基本價格，才不會被房仲用屋況好的藉口，來提高房價。
另外，有時候不是房仲要騙你，而是屋主會騙房仲。
例如屋主會跟房仲說，這屋子的電線最近有全部換新，房仲就會這樣跟客人說，很少有房仲去查證是不是真的換新。
確認電線有沒有換新很容易，只要打開電箱看看電線的年份就知道了，只是有些電箱需要用工具開，看房的時候記得帶工具，房仲通常都會答應讓你打開來看。
在大部份的情況下，我們是沒辦法和屋主見面的，全部的流程幾乎都是透過房仲，所以怎麼讓房仲站在我們這一邊是關鍵，而不是被房仲和屋主給聯手吃死。
做功課最重要的，就是要讓房仲知道你是懂的，不要再騙你了，這樣他才會反過來幫助你，去和屋主談價格。
畢竟有些房仲，話術真的太多了，像是我自己住的房子，當初也是用很合理的價格買到的，不久前有個房仲帶著客戶，去看我隔壁要賣的房子，我因為好奇也跟過去看看。
房仲不知道我是鄰居，我隨口問了一句：
「屋主有期望什麼價格嗎？」
房仲說：
「他期望的價格跟開價差不多。」
有在台灣買房的人都知道，開價通常都會比實際價格高，很少、很少會有開價和實際價格差不多的情況。
我說：
「這開價太高了吧？」
我自己的房子才買不久，隔壁的格局和我一模一樣，但是我買的價格等於是他的開價打了6折。
房仲馬上說：
「沒有喔，你看看他的隔壁，當初賣的價格就和這價格差不多！」
房仲指的隔壁是我的另一邊，當初那一戶就是當了盤子，格局大小也是一模一樣，花了非常貴的錢買房子！
房仲很聰明，不跟客人說我這間買到的價格（因為便宜合理），偏偏要挑整個社區買最貴的那戶來跟客人說。
聽完他這樣講，我也不再多說什麼，因為我未來只想跟值得信任的房仲合作，沒必要和他再多打交道。
p.s. 那戶當盤子買貴的住戶，他們不久前把房子賣掉了，賠了好幾百萬，所以買房子真的要盡量談到合理的價格，不然會很慘。
p.p.s. 開頭我看的那間工作室，也順利用合理價格成交了
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暴利
我小時候和家人到台南夜市，有一家賣棺材板的攤販，吸引了我的注意。
那間棺材板比較特別，在炸得金黃的吐司裡面，放得是蔥爆牛肉，老闆不斷的塞肉進去，塞、塞、塞，整個都快炸開了！
我們全家人湊到攤位前面，點了幾個棺材板。
輪到我們的餐點時，老闆也是維持一慣的風格，塞了大量的牛肉，我媽那時候忍不住了，問道：
「你塞這麼多，不怕賺不到錢嗎？」
老闆抬起頭，笑笑的說：
「不放多一點，我會良心不安，而且我不喜歡賺暴利。」
這一幕讓我印象很深，小時候覺得那老闆好辛苦、好偉大。
最近有一個人寫了封email給我，大意是這樣：
「不知道是不是我太心軟，看到公司產品的利潤太高就會良心不安，所以我都會把價格降得很低……可能我看不慣賺暴利的老闆吧？」
因為這封信，讓我回想到棺材板的事，可是我的體悟不一樣了。
暴利，真的是暴利嗎？
我要講一件很現實的事：
也許剛開始賣東西的時候，你算完成本覺得是暴利，但是等到繳稅給國家，幫員工保勞健保、勞退，還有各種想像不到的成本之後，你會發現原本眼中的暴利，變成了普通的獲利，甚至賠錢。
例如行銷，很多老闆在計算成本的時候，是沒有把行銷費用算進去的，單純只想到材料、水電瓦斯、人事、房租而已。
平常順風順水的賺錢，不把行銷費算進去是沒有關係，但是碰到特殊情況，生意變差的時候怎麼辦？
不做行銷來救，行嗎？
遇上競爭對手、人潮變少、轉換商業模式（例如增加外送，額外被抽幾十％），如果你的獲利不夠高來做行銷，這種時候只有死路一條。
可是做生意，特殊情況是常常遇上的，不是好幾年才來一次。
以網路上賣東西來說，行銷費用「最少」也會佔10 ~ 20 %的成本，你可以算一下把這費用含進去的話，原本的暴利還是暴利嗎？
還有另外一種情況，假設有兩家蛋糕店，賣的品項、份量一樣，其中一家的成本和售價是這樣：
食材費20元，售價80元 / 1片。
另一家店的售價是這樣：
食材費5元，售價10元 / 1片。
誰是暴利？
如果單純用表面的數字來看，一定有很多人說：
「賣80元的也太誇張了，賺這麼多喔？」
然後轉頭幫另一家店拍手：
「好棒，獲利這麼少，真的是良心店家。」
但是你再仔細想想，5元做出來的蛋糕，是用什麼材料？
會繳稅，會給合理的員工待遇嗎？
不可能。
一定又有人說：
「但是80元 / 1片的那家也賺太多了吧？」
再回到前面複習一次，有正常繳稅、給員工合理待遇的店家，全部成本扣掉之後你會發現淨利少得可憐！
換句話說，高毛利、不繳稅、壓榨員工、用黑心材料，才是真正的暴利。
想要長久做生意，重點是跟你創造的「價值」有關，那才是最重要的。
如果你提供的服務、產品，讓客戶付了錢之後，覺得是符合價值的，那不管你的獲利是幾％，都不算是暴利。
舉例來說好了，假設今天有一個醫生，他救活了一個人，花掉的材料費可能才幾百元台幣，但是他要收費幾十萬元，這是暴利嗎？
當然不是啊，如果我是被救活的那個人，一定付得心甘情願。
可能醫生的例子有人覺得差太多，還要扯到醫生要上多少年醫學院，累積多少年的經驗，價格不能這樣算。
那我舉另外一個例子：餐廳。
（雖然餐廳也跟技術、累積多年經驗有關，不過日常生活的例子比較好理解）
假設你要幫家人慶生，訂了一間餐廳。
剛到餐廳門口，所有人的注意力就被餐廳的裝潢給吸引住，拿出手機不斷拍照；入座後，服務生細心的介紹菜色，並且根據你們的需求，給出專業的建議。
菜一上桌，漫溢的香氣、美味菜餚，全家人驚呼連連，你心裡鬆了一口氣，暗暗慶幸。
用餐結束，所有人帶著滿意的笑容離開，你心想：
「雖然價格不算便宜，可是是值得的，下次跟朋友聚餐可以再來一次。」
假使這間餐廳的「獲利」非常高，你會在乎嗎？
可能連想都不會去想吧。
再來講相反的狀況：
你訂了餐廳，到了現場後發現衛生髒亂，服務生一直翻白眼，料理難吃無法下嚥，家人難掩失望的表情……
離開後，有人告訴你：
「這間餐廳獲利超級低，淨利連10%都不到，幾乎沒賺客人的錢。」
你心裡怎麼想？
八成是這一句話吧：
「干我什麼事啊！」
就算那餐廳沒有獲利，跟你又有什麼關係？
你要的是付了錢之後，得到想要的結果，不管餐廳的獲利是高還是低！
所以別再糾結自己是不是暴利，專心創造價值，讓客人滿意才是最重要的。
甚至要說，你需要在客人能接受的範圍內，盡量的把獲利提高，這樣你才能用淨利來讓產品變得更好，創造更多的價值。
然後未來碰到危機的時候，你才能用多出來的獲利，幫助公司撐下去，發出薪水。
不要打腫臉充胖子，在客人面前表現得很威風，做出所謂的「超高CP值產品」，然後等到危機來的時候，才灰頭土臉的跟員工說薪水發不出來，那就本末倒置了。
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多少錢才合理pdf 在 Pazu 薯伯伯 Facebook 的最讚貼文
自己香港自己救：全民抗疫之自製搓手液
文：薯伯伯（文章最初貼於 2020 年 1 月 25 日，近日疫情再爆，只好再貼，略有修改。）
疫症蔓延之時，自製搓手液應是生活常識了。自家製的搓手液，一大支 500 毫升，費用大概是 16 元港幣，平靚正，而且跟足世衛的標準。在這裡就跟大家分享一下，如何按著世界衛生組織的標準，去製作一支符合科學的超平價搓手液。
* * *
工具：
1，大容器：500 毫升至 1000 毫升，用作儲存。
2，小容器：50 毫升左右，便㩗外出使用。
3，量杯
4，量度匙
5，漏斗
（以上工具，用塑膠或玻璃的材質也可以，很多家庭本身也備有。如果是用膠，要用 PP 聚丙烯及 HDPE 高密度聚乙烯。不要用 PET 聚對苯二甲酸乙二酯，即塑膠飲品樽之類。）
言，PP（聚丙烯）及HDPE（高密度聚乙烯）等材質比較不怕有機溶劑，而使用玻璃材料最安全；至於常應用在塑膠樽、飲品樽的PET（聚對苯二甲酸乙二酯）
材料：
1，乙醇（Ethanol）濃度 96% 或 異丙醇（Isopropyl alcohol）濃度 99.8%
2，雙氧水（Hydrogen peroxide）濃度 3%
3，甘油（Glycerol）濃度 98%
4，冷滾水
（後面注名的百分比，是指濃度。買時跟店員說清楚要哪種濃度就可以。其中較易出誤會，是買錯了 75% 酒精。如果你只買到 75%，也可以用，請參考文末的 FAQ。）
乙醇及異丙醇用來殺菌，雙氧水用來清除孢子，甘油用來護手，改用蘆薈之類也可以。世衛沒有加入啫喱劑的有效數據，所以不建議。至於香氣（例如加精油），世衛不建議，因為擔心對部份人士會有過敏，如果需要加入精油，可以考慮選用一些沒有光毒反應（phototoxicity）的精油。
因為很多人喜歡加入精油，所以在這裡多說一點。坊間普遍的說法，是指柑橘類的精油有光毒反應，但也不全然是對。根據 Robert Tisserand 及 Rodney Young 的《Essential Oil Safety: A Guide for Health Care Professionals》介紹，沒有光毒性的柑橘類精油包括（附上中英文，購買時方便做參考）：
佛手柑油（FCF）Bergamot oil (FCF)
檸檬油（蒸餾）Lemon oil (distilled)
檸檬葉油 Lemon leaf oil
青檸油（蒸餾）Lime oil (distilled)
柑橘油 Mandarin oil
橙油（甜） Orange oil (sweet)
橙葉油 Orange leaf oil
薩摩油（壓榨）Satsuma oil (expressed)*
橘欒油 Tangelo oil
橘子油Tangerine oil
柚子油（壓榨或蒸餾）Yuzu oil (expressed or distilled)
（要特別留意，檸檬油、青檸油、橙油之類，有分蒸餾及壓榨。蒸餾的才是沒有光毒性，但壓榨的則有光毒性。佛手柑則有分 FCF，即 furanocoumarin-free，有寫明 FCF 才沒有光毒性，否則就是有光毒性，不應使用。如果覺得真的太混亂，就最好完全避免加入任何精油。）
要留意的是，坊間藥房買到的酒精，通常有幾種，分別是 99% 異丙醇、96% 的乙醇，也有75% 酒精。99% 異丙醇及96% 的乙醇要稀釋才能使用，而75% 酒精則可以直接使用。但在製作搓手液時，建議購買高濃度的 99% 異丙醇或 96% 的乙醇。
以上材料的價錢，即使在疫情爆發期間，也沒有炒賣的跡像。異丙醇 3.6 升港幣 $120，雙氧水 430 毫升港幣 $16，甘油 100 ml 港幣 $8，加起來才144 元港幣，但已足夠製作 4500 毫升的搓手液，即 90 支便攜裝的搓手液，平均成本才 1.6 元港幣。
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配方：
這個配方，是參照世界衛生組織的建議，英文版請參看這裡：
《WHO-recommended Handrub Formulation 世衛搓手液的建議配方》
https://www.who.int/gpsc/5may/Guide_to_Local_Production.pdf
建議配方有兩個，分別叫 Formula 1 及 Formula 2，兩者的唯一分別，是一個用乙醇，另一個用異丙醇。
指引 PDF 裡列出的例子，是以 10 公升為例，但在香港，估計很少人會一次過製作 10 公升份量，所以按其比例，除以 20，計算出 500 毫升的配方。
Formula 1（使用乙醇： Ethanol 80% v/v, glycerol 1.45% v/v, hydrogen peroxide (H2O2) 0.125% v/v）
• 乙醇（Ethanol） 96%：420 毫升
• 雙氧水（Hydrogen peroxide）6%：10 毫升（如果雙氧水是 3%，則使用 20 毫升）
• 甘油（Glycerol）98%：7.5 毫升
• 冷滾水：加至容器上 500 毫升的界線
Formula 2（使用異丙醇：Isopropyl alcohol 75% v/v, glycerol 1.45% v/v, hydrogen peroxide (H2O2) 0.125% v/v）
• 異丙醇（Isopropyl alcohol）99.8%：380 毫升
• 雙氧水（Hydrogen peroxide）6%：10 毫升（如果雙氧水是 3%，則使用 20 毫升）
• 甘油（Glycerol）98%：7.5 毫升
• 冷滾水：加至容器上 500 毫升的界線
另外乙醇或異丙醇、甘油、雙氧水等，都屬易燃，要遠離火焰和熱源。世衛建議儲存量不應超過 50 公斤（1000 支便攜裝）。
非 WHO 的 Formula：
考慮到不少人買不到高濃度的酒精，所以提供一個最常見的 75% 酒精濃度配方作參考。注意這跟世衛配方不同，但也能有效消毒。
• 雙氧水（Hydrogen peroxide）6%：10 毫升（如果雙氧水是 3%，則使用 20 毫升）
• 甘油（Glycerol）98%：7.5 毫升
• 異丙醇（Isopropyl alcohol）75%：加至容器上 500 毫升的界線
另外乙醇或異丙醇、甘油、雙氧水等，都屬易燃，要遠離火焰和熱源。世衛建議儲存量不應超過 50 公斤（1000 支便攜裝）。
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製作方法：
1，清洗所有工具。
2，把乙醇或異丙醇酒精倒入大容器。
3，加入雙氧水。
4，加入甘油。
5，加入涷滾水（即煮沸了並冷卻至常溫的水，水中沒有雜質）。
6，分入小瓶裡，放置3日。放置 3 天的原因，是要確保酒精或容器裡的孢子都能被消滅。按世衛的建議，這個配方是適合用在手術前的手部及㬹部的消毒，如果消毒標準較高，就要等 3 天才使用。但一般而言，如果等不及三天，酒精本身也有合理的消毒效果。
7，要在容器上標明清楚是「消毒搓手液」，並存放在安全的地方。
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另外不得不提，有效使用搓手液的方法，因為很多時會有誤解：
1，如果手上沒有明顯污漬，可以用搓手液消毒。
2，如果手上有明顯污漬（例如屎尿血口水之類），就要用清水，加上肥皂沖洗。
3，用搓手液不能太吝嗇，要慷慨大方，要確保搓手液覆蓋所有手部表面。
4，用 20 至 30 秒，均勻搓擦至乾。
5，在自己家中，沒有必要不停用搓手液，多用肥皂洗手更佳。
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其實防疫工作，例如自製消毒搓手液之類，政府本來可以大大力推廣，但他們沒有這樣做。
奉勸各位一句，面對著諸事無能的政府，防疫之事，還是靠自己吧，亦可以減低前線醫護的負荷，請把此配方廣泛傳給你關愛的親友。
順祝各位鼠年安康！
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常見問題：
問：原材料可以在哪裡購買？
答：全都可以在藥房購買，合法㗎！
問：我只有酒精，沒有雙氧水，效果會有分別嗎？
答：搓手液的有效成份是酒精，所以如果酒精的濃度足夠，本身已經有消毒殺菌的作用。但加入雙氧水的目的，是要消滅可能潛藏的孢子。如果可以的話，最好還是按世衛的建議，加入雙氧水。如果真的找不到，那就只用酒精，也是有明顯的殺菌作用。
問：我只有雙氧水，找不到消毒用酒精，可以製作搓手液嗎？
答：當然不能啦，酒精才是主要成份，沒有酒精，只有雙氧水，就沒有消毒作用。
問：我只有 75% 的消毒酒精，應該如何配製？
答：按照世衛這套 Formula 1 及 2 的搓手液，配製好的酒精濃度是 80%。所以如果你本身只找到 75% 的酒精，就不能跟世衛這配方去製作。但是，即使是 70% 至 80% 的酒精，本身也有消毒效果，但就不要再稀釋了。可以在 500 毫升的 75% 濃度的酒精裡，直接加入 7.5 毫升的甘油，即可使用。不必再加入冷滾水。
問：製作好的酒精搓手液，有效期是多少呢？
答：酒精本身沒有有效期，但坊間的搓手液，通常把有效期定為兩至三年。但大大大大前提是，一定要把酒精搓手液封存好，因為酒精會揮發，如果沒有蓋好蓋，一日都嫌太長。但如果酒精裡面加入了香精油，因為香精油會分解，所以會縮短有效期。我手頭上沒有相關數據，但如果保存期對你來說很重要，那麼就不要加入香精油，並且要在儲存期間，封好蓋。
問：差佬會否把酒精當作攻擊性武器？
答：在 2018 年或之前，我會說香港警隊不會把酒精當攻擊性武器，但經歷了 2019 年後，我就不會再這樣說了。總之文中提及的原材料，全是日常家用輕易找到的東西，但無節制的公權警權，會否連這些救命消毒容液也容不下，我也難以輕鬆回答這個問題。正如有人問，家中可否管有菜刀、牛肉刀，你會怎樣回應？
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照片：自製搓手液，上圖是原料，下圖是三支 500 毫升的成品，每支成本 16 元港幣，平靚正，符合世衛標準。
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