【有長線投資價值的領展】

領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0823
股息率：3.9%
每股股息：$2.90
市值：$1500億
業務類別：地產業
集團主席：聶雅倫
主要股東：貝萊德（8.98%）

5年業績
年度：2017／2018／2019／2020／2021
收益（億）：92.5／100／100／107／107
盈利（億）：177／478／203／-171／11.9
每股盈利：7.93／21.7／9.56／-8.17／0.57
每股派息：2.28／2.50／2.71／2.87／2.90
（截至31/3為一個財政年度）

--企業簡介--

領展房地產投資信託基金，擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。

物業組合的零售設施主要為日常所需的需求，而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。

以市值計，領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金，亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。

--房地產投資信託基金（REIT）--

【圖1】--領展物業組合

領展為一隻房地產投資信託基金，而根據信託契約，領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%，另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。

在上述財務數據中，見到盈利數字反而比收入數字大，由於收入主要為租金收入，盈利則包括投資物業公平值變動，即物業賬面上的升值都會反映，由於物業估值近年上升了不少，故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅，就是由於香港近年的物業價值上升。

資產淨值只是評估領展價值的參考因素，估值上升雖令盈利數字上升，但不會為領展帶來實質收入，沒有真正的現金流，而在可分派給股東的部分亦不計算。

雖然估價有參考作用，但對實質盈利並非有直接幫助，故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理，故同樣難以反映真實面。

--去政府化。釋放價值--

【圖2】--物業分派資料

【圖3】--物業收入資料

領展在過往10年，租金保持上升，每年均有不錯的增幅，雖然不是暴升，但這種平穩上升的情況，證明是價值的逐漸釋放。

這反映領展在不斷市場化的前提下，賺錢能力不斷提升，能以市場價格去調整租金，而估值亦能與市場看齊，因為領展在上市前的賺錢能力很低，但上市後能提升賺錢能力，這正是價值的逐漸釋放，亦令領展成為優質股的特點之一。

不過要注意，領展已上市逾10 年，雖然釋放價值的過程仍未完結，但釋放較多價值的時期已經過去，即是高增長年代已過去，往後雖然仍有增長力，但將進入較為中度增長的年代。

--翻身商場提升價值--

自2005 年上市以來，領展已為數十個項目進行翻新，而接下來的5年，領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新，令資產價值及租金得以保持上升。

領展除了將原有的物業進行翻身，近年亦更進取地發展，近年完成的旺角彌敦道700號，就是其中一個例子。

領展以收購的模式取得物業，由於位置十分優質，於是領展將物業然後進行翻身，低層的部分，改建為商場「T.O.P」，善用了位置的優勢，大幅提升租金，從而令物業的價值上升。

【圖4】--「T.O.P」商場

在領展上市初期，可能因加租而令出租率受影響，但近年已轉成市場主導，加上領展管理亦已有一定經驗，故出租率不斷提升，由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入，又或是賺錢能力，多年來都不斷進步。

【圖5】--5年租金及租用率

由於領展擁有不少優質地點的商場，而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升，雖然不少已完成，但餘下的商場仍有這個優勢。

同時由於領展有一定規模，成本較易控制，在融資或其他方面都有一定優勢；領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%，成本絕對不高。

--發展前景--

發展方面，領展仍有空間。於2012 年，領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別，包括但不限於單幢式資產及綜合用途（以零售為主）之發展項目，但不包括酒店及服務式住宅。

2013 年，領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書，共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分，按估值計約佔領展超過1成，而領展本身已有資產本身已很龐大，發展其他項目相比整個領展來說，影響暫時未算明顯。

另外，由於領展對自由行等的依賴比其他商場少，始終較為貼近民生，因此租金收入相對其他市場物業會較平穩，就算整體物業市場租金下跌，對領展的影響亦只會有限，故往後的租金收入及派息都能平穩發展。

領展過往年代的管理策略，是持有物業，翻身物業，到了近年，開始變得較為進取，會進行物業買賣，亦會買入物業翻身，雖然領展在翻身物業有一定的經驗，但近年的策略，難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力，但又同時增加了風險，投資者要明白這點。

--疫情因素--

領展的核心業務是收租，疫情對業務都會有少少影響，但從領展的財務數據分析，影響並不算大。

加上疫情只是中短期情況，並不是長期性，因此，只是疫情慢慢過去，領展就會回到更理想的業務水平，投資者只是忽視中短期情況，集中分析長期價值，就可以。

--投資策略--

綜合而言，領展是理想的優質股，有一定規模，坐擁不少優質商場，而餘下仍有一些有條件提升的商場，故仍有一些潛力。加上此股派息穩定，因此無論是收息又或是增值方面，領展都擁有條件，長線甚至永遠持有都可。

由於此股優質，因此市場估值往往不平，而息率有時會處3.5% 以下，雖然預期股息會逐漸上升，但較有耐性的投資者，宜等息率達4% 才投資，而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。

現時的股息率水平，可理解為合理區約中間位置，對於追求平穩增長及收息的投資者，已可以分注投資，長線持有。如果本身有貨的投資者，只要長線持有就得。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

繼之前的破壞巴米洋大佛之後，阿富汗在塔利班政府的治理下，可能面對的另一個文化產業或文化活動的危機開始出現，那就是原先收到印度與伊朗古典音樂影響下的阿富汗音樂傳統。其中，包含了在最近二十年開始往流行音樂發展，加入電子音樂、舞曲舞蹈等的發展，都在今年的政權變化中，逐漸成為泡影。當音樂家們開始離開阿富汗，留下來的人開始變賣樂器時，未來當阿富汗人想要重新挖掘自己的音樂傳統時，很有可能會遇到極大的挑戰。小編想到一部很知名的音樂紀錄片《哈瓦那俱樂部》，在紀錄片中，導演試著重新找到古巴在共產政權接管前的古巴樂手。導演在片中帶著觀眾看到許多以前的樂手都在共產政府執政後，紛紛轉行。其中的一位鋼琴手，長時間擔任清潔工，只能利用在學校清潔的空檔，在學校的鋼琴上回味過去的自己的演奏與音樂。當他在紀錄片導演的邀請下，與其他樂手一起重新站上舞台，那個過去的古巴音樂又重新煥發出活力。這部紀錄片讓大家認識到，原來古巴音樂時如此的美，古巴有這麼多優秀的樂手。從這個例子中，我們不難看見，如果之後的阿富汗沒有類似的機會去聚集與集合這些離開或留下來的樂手，那麼現在的阿富汗音樂很有可能無法再現它的風貌。

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塔利班在20世紀90年代末掌管阿富汗時，完全禁止了音樂。
到目前為止，塔利班政府還沒有正式決定音樂產業的命運；但現在，音樂家們已經開始擔心禁令的到來，更有一些塔利班戰士已經開始騷擾音樂家和音樂場所。
音樂家們逐漸害怕演出，不時傳出首都周圍的塔利班士兵砸毀樂器的消息。更有甚者，卡車司機看到塔利班檢查站時，會主動關掉無線電音響，以免被士兵破壞。

在喀布爾老城區Kharabat的巷子裡，一些音樂世家正在尋找離開阿富汗的方法。音樂產業已經受到阿富汗經濟衰退和COVID-19（嚴重特殊傳染性肺炎、新冠肺炎、武漢肺炎）的嚴重打擊，甚至要變賣傢俱以維持生計。
21歲的巴赫什（Muzafar Bakhsh）是婚禮樂隊的演出者，他的家人在喀布爾新開的跳蚤市場賣掉了部分的東西。「我們得一直賣，這樣才不會餓死。」巴赫什已故的祖父，是著名的阿富汗傳統音樂大師烏斯塔德・拉希姆・巴赫什（Ustad Rahim Bakhsh）。

阿富汗有著濃厚的音樂傳統，受到伊朗和印度古典音樂的影響。過去20年裡，甚至往流行音樂的方向蓬勃發展，增加電子樂器和舞蹈元素。然而，許多音樂家正在申請國外簽證。「音樂表演不再屬於這裡。我們必須離開，過去幾年的愛和感情已不復存在。」一名鼓手如是說。他的職業生涯長達35年，是喀布爾一家頂尖音樂教育中心的主管。和其他許多音樂家一樣，由於害怕塔利班的報復，不願對外透露姓名。另一位音樂家說，塔利班在檢查站看到他的車裡，有一個價值3000美元的鍵盤，然後就把它搗壞了。

阿富汗的國立音樂學院，大多數教室已經空了。自從塔利班接管以來，無論是老師還是學生，通通都沒有回來。這間學校以包容多元而聞名，並成為阿富汗新時代的象徵。如今，這裡由塔利班盟友「哈卡尼網絡」的士兵鎮守。駐守音樂學院的士兵說，他們正在等待上層的命令。「我們對聽這些東西不感興趣，」一位士兵站在傳統絃樂器旁這麼說。「我甚至不知道這些東西是什麼。就我個人而言，我沒聽過、也不感興趣。」

在走廊盡頭的一間教室裡，一名塔利班戰士躺在床墊上，手機傳來男性無配樂的歌聲，這顯然是塔利班常見的宗教頌歌。
回到Kharabat，阿法札里（Mohammed Ibrahim Afzali）曾經營一家修理樂器的家傳事業。到了8月中旬，他收拾工具，把剩下的樂器破壞殆盡，關門大吉。現在，這位61歲的老人，靠賣薯條和零食來養活一家13口。
「我開了這間小店。阿拉是仁慈的，我們會找到出路。」

（以上引用自網頁原文）

https://www.thenewslens.com/article/156827

▍思考框架是創造力背後的推手

我們心中，本來就有各式各樣的思考框架，我們思考的方式就是如此。這些思考框架有的簡單、有的複雜，有的精確、有的粗略，有的美麗、也有的邪惡。但不論如何，都會呈現現實的某些面向，協助我們提出解釋、抓住重點，做出決定。

例如，民主制度是一種思考框架，而君主制度也是一種思考框架。在商業產業上，精實生產（lean manufacturing）是一種思考框架，OKR（objectives and key results，即「目標與關鍵結果」，因英特爾與谷歌的先後採用而聲名大噪）也是一種思考框架。宗教是一種思考框架，世俗人文主義（也就是不信神的道德觀）也是一種思考框架。法治是一種思考框架，「強權即公理」也是一種思考框架。種族平等是一種思考框架，種族主義也是一種思考框架。

在我們的種種推理上，思考框架不但是重要基礎，而且應用極為廣泛。近幾十年間，從哲學到神經科學，各式各樣的領域都曾研究人類的思考框架，只是用來描述的術語有所不同，包括：模板、抽象概念、再現（representation）、基模等等。

時至今日，不論是硬科學或社會科學領域，多半都已經接受「人類透過心智模型來思考」的概念。只不過，這其實是相對晚近的概念。在二十世紀初，多半還只有哲學家在思考「人類如何思考」的問題。佛洛伊德對大腦的奧祕深感興趣，但他是當時的例外，而非常態。到了兩次世界大戰之間，像是卡西勒和維根斯坦等哲學家，則是以心智所操縱的符號與語詞為基礎，以此來認識心智。這確實是邁出了一步，讓人以更理性的方式來瞭解「認知」，但一切仍然只是理論，沒有實證。

等到第二次世界大戰之後，開始有實證科學家研究人類的心智—心理學家接手哲學家的研究，特別是開始思考大腦內部的認知過程。一開始，學者認為認知過程就像是嚴格的邏輯運算，但實證研究並無法支持這種論點。大約在1970 年代，「心智模型」的概念開始流行，眾人也開始認為人類的推理並非邏輯形式的運作，而更像是在模擬現實：我們評估各種選項的方式，是去想像可能發生的種種情況。

如今，這種觀點已經由許多心理學家與認知科學家經過眾多實驗得到證明。近年來，由於功能性磁振造影（fMRI）能夠即時視覺化呈現受試者的腦部活動，就連神經科學也踏入了這項研究領域。舉例來說，研究顯示，人類構思未來的時候，會啟動那些和空間認知與3D 思考相關的大腦區域。可以說，其實就是在有目的、刻意的做夢。

這項研究成果，讓我們對人類如何思考的理解，開始默默改變，瞭解了心智模型是人類認知的基本構件。不論我們任何的所見、所知、所感、所信，都始於我們對宇宙萬物的思考方式。我們如何理解世界，會受到我們「相信」世界如何運作所影響，包括：事情為何會發生、未來會如何發展，以及如果我們採取行動之後又會如何。

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▍「解釋」帶來的好處

因果框架要求一切必須有說得通的解釋，這點除了讓我們得以歸納類推，也讓我們得以學習。這是一項重要特點，而且也是一項相對較新的發現。一般來說，學習是發生在得到資訊的時候—聽到老師講課、看到書上的描述、或是學徒動手修修補補的時候。但在做因果解釋的時候，那位提供資訊和解釋的人其實也在學習。這項觀點是由普林斯頓大學心理學教授倫布羅佐（TaniaLombrozo）提出，她是這個學術領域的熠熠新星，引領著一套關於「解釋」機制的新科學。

倫布羅佐從大學時期開始，就發現不論在心理學、社會學、哲學，處處可見關於解釋的想法。雖然這似乎就明擺在眼前，但事實證明，關於「解釋」這件事本身，科學界的研究都還不夠深入。舉例來說，為什麼我們會覺得某些事值得解釋、又有某些事不值得解釋？解釋能讓我們如何有所成就，或者如何讓人誤入歧途？倫布羅佐的研究從心理學和哲學出發，填補了一些我們關於解釋的知識空白。

倫布羅佐對於「透過解釋而學習」的研究，就是一個很好的例子。在實驗中，倫布羅佐請成年受試者看看兩群來自外星的機器人，分別名為glorp 和drent。兩群機器人各有不同的顏色、體型、腳部形狀的特徵，但受試者並不知道真正的重要區別是哪一項。實驗人員請一半的受試者去描述glorp 和drent 各有何特徵，而另一半則是要解釋glorp 和drent 各有何特徵。（兩群機器人都很可愛，但是真正區分的重點並不在於顏色或體型，而在於腳部的形狀。）

結果如何？比起那些只需要描述而不需要解釋的人，那些必須提出解釋的受試者，在找出真正區別之處的表現，明顯高出一截。倫布羅佐做了很多次實驗，結果都類似。她甚至也對小孩做了實驗，結果一樣：如果要小孩提出因果解釋，他們的表現就會更棒。

讓我們把這點再拉回來討論思考框架：我們用因果框架來解釋這個世界的時候，其實就是在學習，因此我們會更瞭解這個世界，我們也能產生更深入、更準確的見解。而且，向別人解釋這個世界，也能讓自己更瞭解這個世界。這項發現對教育和育兒來說，具有直接的意義：記得要小孩解釋他們推論的過程，而不只是要他們給答案。（這或許也有演化上的意義：比起其他不去解釋這個世界的動物，人類透過解釋的機制，也就學得更快、學得更多。）

這件事能帶來的好處，絕不只是知道怎麼區分glorp 和drent而已。人類從最早的時候，就開始想像出各種秩序的概念，在群星當中勾勒眾神的身形，將各種物種加以分類。小孩會花上幾小時，分類排列著自己的小車車、小布偶、樂高積木，還有萬聖節糖果（直到爸媽半夜偷偷來吃掉）。這種分類和重新分類的動作，靠的就是我們取得抽象概念、進行歸納類推的能力。

要是少了取得抽象概念的能力，我們就會覺得自己碰到的一切都是完全陌生，沒有任何一般法則能夠告訴我們該怎麼做。

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以上文字摘自
《#造局者》
思考框架的威力
Framers: Human Advantage in an Age of Technology and Turmoil
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作者：庫基耶, 麥爾荀伯格, 德菲爾利科德

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各位朋友好：

昨天在贈書直播中，談到用過去經驗類比現在或未來未知的處境，是大腦很重要的工作。說真的，這項能力對我們活下來真的幫助很大。

然而，我們昨天也提到，這種思考慣性同時也造成了某些限制。尤其過去經驗本來就比較偏頗，這種慣性要調整，就必須經過有意識的自我教育。

「思考特定議題的時候，我腦海裡如果浮現越多人的立場，最後得到的結論就越讓人信服。」～漢娜鄂蘭

版面上的朋友們，因為常閱讀不同作者的智慧，所以特別能進行討論。這其實更有利於我們看到不同人的觀點，並且選擇適合我們的思考方式，而不只是因循故舊。

今天晚上沒有直播，明天晚上的直播，會再談談傳統教養跟自我傷害的關係。這實在是一種沉重的話題，錯用思考框架，讓我們代代相傳著創傷。

祝願您，能充實我們的思考框架庫，這是能有多元選擇的基礎之一！

香港今日社論2021年06月15日(100蚊花旦頭)
https://youtu.be/-uRW5wXZfu0

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明報社評
美國總統拜登訪歐，拉攏盟友制華，七大工業國集團（G7）峰會甫落幕，緊接又有北約峰會。今次是拜登上台以來首度外訪，告別特朗普單邊主義、標榜「美國回來了」，是拜登此行希望帶出的信息，這次G7峰會氣氛，跟特朗普在位期間差天共地，元首們言談甚歡，不代表歐美之間沒有矛盾。G7峰會聯合公報聚焦中國，由印太、南海、東海、新疆、香港、疫情到環球經貿，全屬美方設定的議題，體現了白宮制華意志，然而公布表述及遣詞用字，跟美方取態卻有關鍵差別，突顯歐洲有其自身意志和利益盤算，德法樂見「美國回來」，但不想G7變成反華俱樂部。

蘋果頭條
政府在建制派全面配合下，上月立法會極速三讀通過「完善」選舉制度修例。《蘋果》委託香港民意研究所最新民調顯示，受訪者表示在下次立法會選舉中投票「機會細」的有42％，較4月升2個百分點；民主派包括本土派支持者中，表明再投票機會細的更升至60%。雖然政府已立法規管煽惑他人投白票，但民主派與本土派支持者表示投白票和廢票「機會大」仍分別高達53%與68%；學者分析，政府近月持續對民主派人士進行拘捕和打壓，包括禁止維園六四集會的做法，令更多民主派支持者對香港制度失去信心。

東方正論
不聽東方言，播疫在眼前！天水圍17歲少女月初確診感染新冠變種病毒，是首宗本地無源頭感染個案，專家調查老鼠傳人的可能性，又一次顯示東方報業集團前瞻性，多年來不斷警告鼠患嚴重，後患無窮，特區政府若有聽取忠言，事態怎會發展到今時今日田地？當局一直查不到17歲少女與母姊的感染源頭，之前例子亦經常不了了之，以整個政府團隊及資源，實在說不過去，令人懷疑其效率以及認真程度。

星島社論
新冠肺炎疫情趨放緩，本港消費市道亦有所改善，地產鋪位精英會資料顯示，多家零售店趁鋪租仍處於低水平，紛紛重返旅遊核心區覓鋪位「插旗」，當中以手機配件專門店、時裝店及食肆最為活躍，再加上創業者陸續進場，使鋪租較谷底回升一成水平。連鎖店老闆直言，因應競爭者增加，故現時即使在個別區份有門市，亦要在區內其他位置再開分店，以防相關據點遭對手進駐，同時服務亦須趨向多元化。

經濟社評
七大工業國集團（G7）峰會落幕，美國總統拜登成功爭取於公報多番點名中國，表面上拿下象徵勝利，但美歐各懷鬼胎，難掩重大利益分歧，無論公報措辭，抑或實際討論，俱未如美方所想與北京全面硬碰，法國更公開表示，G7不應成為「反華俱樂部」。即使美國終難促成西方遏華聯盟，北京和香港始終要小心應對，萬萬不能輕視。歐美和日本合組的G7發表的聯合公報，一次過觸及了新冠疫情源頭、新疆、香港及台海等美方不斷藉機煽起的議題，可謂歷來最有系統地反華。

【智翔的議會質詢-公務局（4/1）】

＃大有梯田公園停車位不足

大有梯田公園落成後，獲得許多好評，也吸引許多民眾前來朝聖，甚至是外縣市的市民也會帶小孩來遊憩。

但公園外道路狹小，目前公園現地的停車位僅16格汽車格與121席機車格，在人潮眾多之下，停車前不足的問題日趨嚴重，導致許多汽機車違停在劃設紅線處，造成違停亂象不斷。

對此智翔建議，第一為徵收鄰近的私有地，開闢聯外8米計劃道路，徵收費用經估算約為2000萬，是否請工務局評估此方案的可行性？

其次，目前公園外道路為雙向通車，也可考慮改成單向通行，行進方向可再討論，如此將可在公園周邊規劃更多汽機車停車格，應該可以符合更多市民的停車需求。

工務局今天也表示將對智翔的建議進行評估，未來待工務局初步規劃後再來進行後續的討論。

＃現地公告原則

接著是現地公告原則的老題目，根據現行法規，公園新闢或更新工程案的現地原則，在規劃設計階段寫道：「如」有辦理公開說明會......（中略），應於會議預計召開日期日前辦理之」。

這段文字代表許多工程將可依照規定跳過設計階段前，居民的意見表達及參與，或是可以直接來到施工前階段的才來做公告。

過去因現地公告的缺乏，造成的政府與民眾間的衝突不勝枚舉，相信智翔也不用多做舉例，建議工務局應修法，將文字修正為「設計階段前」應做現地公告，提供充足時間蒐集民眾意見，避免資訊混淆不清，也可以讓後續施工更加順利。

以最近例子來看，向陽公園便有舉辦紙飛機工作坊來搜集附近居民的使用習慣與偏好，雖然養工處表示居民意見非常分歧，但智翔認為這才是好的現象，意見多元分歧是正常的，儘早來收攏意見凝聚共識，才能有足夠的時間反映出真正使用者的需求。

如果每個公園都有如此規範可以依循，施工上省時也更有效率，為現地公告建立完善的法規刻不容緩，希望工務局繼續往好的方向前進。

＃公園路燈及道路維管單位權責

桃園市內的公園、路燈、道路依照不同劃分方式，由工務局與區公所來進行維護管理，時常造成設施壞了卻無人處理，市民也不知道設施有損壞時該找哪個單位。

所以也建議工務局養工處、各區區公所，建立明確的維管分工，更明確的劃分管轄範圍，讓設施維修更即時，市民通報更便利。

工務局則表示，已有研擬處理原則，也請市長拍板定案，區公所也會照此原則處理，那就再請工務局會後再提供資料供智翔來檢視。

另外，桃園市尚有3萬盞黑牌路燈，納管情況與進度也希望工務局能提出報告說明。

＃建立公園資料庫

台北市的公園資料庫中，將所有公園分行政區、編號、用地屬性、面積、位置、里別等，進行詳盡的歸類整理，這是桃園目前可以參考的。

智翔建議，桃園市的公園也可建立資料庫，假如要做，也要把區公所轄下的區館公園也一起納入，如此可以更全盤的掌握公園開闢的進度，也能幫助共融式遊戲場的旗艦型、衛星型、社區型等公園分級做分類。

而桃園市從古至今也開闢了許多公園，公園也會隨著社區的興起與發展，有所謂的生命週期，人口的遷入或移出，年齡層與使用族群的變動，都會導致不同的使用需求。

所以資料庫的另外一項功能，則是可以逐年檢視公園內設施的使用狀況，依各公園現況作為更新整建的評估標準，並以需要更新的急迫性來排列順序，以公園更新的方式，將老舊公園更新為符合民眾期待的「二代公園」。

＃忠義公園活化再利用

延續上題，以大有梯田公園旁的忠義公園為例，就是一個適合做公園更新的好地點，忠義公園開闢約22年，樹木生長茂盛，但受到大有梯田公園的興建影響，人潮也被吸引至梯田公園。

由於這兩個公園十分臨近，親子族群在使用上更偏好大有梯田公園，所以是否也請工務局重新檢視忠義公園的使用族群與需求，將忠義公園活化利用，為「二代公園」與公園更新立下典範，甚至是大有梯田公園的停車問題的解決方案，也可通盤來考量？

工務局也表示可以來評估，公園的整頓工務局正在進行中，待大有梯田公園與其社福設施建設完成後，會回過頭來檢視忠義公園。

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玩遊戲的小孩功課一定爛嗎？其實我是一個不上不下的例子，但身邊也有不少朋友是屬於又會讀書又很會玩遊戲的，所以我一直認為一項娛樂活動，並不會影響功課的發展，而電玩也只是娛樂活動中的一個選項！您覺得呢？

#玩遊戲跟功課好壞有關係嗎 #默森夫妻 #羅卡Rocca​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

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剪片軟體：Final cut pro