兩天過去了，大家也該稍微平靜些了，我稍微觀察了一下，美國大陸就先不說，我光臉書社團這樣看，我好像沒有看到很厲害的炒價，還是其實有，只是我沒看到。

有些以前賣不掉的東西現在賣掉了，其實該恭喜恭喜，沒什麼大不了，撇開kobe過世，賣不掉的東西好不容易賣掉，這種事好像一直在發生，其實真的沒什麼。

有些可能以前要賠錢賣的東西現在順利賣掉了，也是恭喜恭喜，也是沒什麼大不了，撇開Kobe過世，這種事好像一直在發生，其實真的沒什麼。

我認真沒有看到哪一個特別厲害的炒價，還是有我沒看到的，有人很嫌棄的什麼賺死人錢好像也沒很賺到，賺點零用錢的那種也是每天都在發生，可能白嫌棄了吧。

有人很堅持什麼市場機制，什麼要賣在最高點，好像也沒多高點，要真這麼簡單早發達了還在這裡上網，可能也白當經濟學懂懂人了吧。

我不覺得在這個時候買點什麼就讓你更粉或是減粉，我也不覺得這時候買或不買的就是鐵粉或假粉，你爽你就做，不用誰認同，這些也都是每天都在發生，在旁邊喊燒的，依舊在旁邊喊燒，不管人家有沒有在吃麵。

FYI，這是多倫多暴龍球員Norman Powell，帽T好像是1 of 1訂製的，我個人會覺得如果你想要留個紀念，自己去買個帽T自己印個東西或是繡個東西，意義都大過隨便上網買個你也不認識的三成新二手Kobe沒穿過的襪子。

做自己，不要做你不認同的人會做的事就不會變成你不認同的人。

LOVE N PEACE

我是兔兔 A.K.A. RogerTheRabbit

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譚新強：香港貴為war zone 樓市仍跑贏全球大城市！

公幹出外近3周，終於回到「人間樂土」的東方之珠。這個社會充滿愛，充滿包容，國慶佳節，政府體諒人民日常生活疲勞，就索性幾乎封鎖全港交通，呼籲各大商場休息一天（基本上逢周末都已經休息），勸喻巿民盡量留在家中，共享天倫。所有街道變成「步行街」，讓精力旺盛，不黐家的巿民上街打打war game（愈來愈逼真），舒展吓筋骨！市民亦非常替政府設想，省錢取消煙花表演，改為在街上自製煙火，效果更震撼啊！

唯一小問題是興高采烈之際，市民有點樂極忘形，不覺意間稍為毁壞了些少車輛、電單車、商舖和公共設施等。此舉本屬無傷大雅，搵保險公司埋單即可，但據聞保險公司竟然斗膽不認帳，把這些損害列作為不受保的「暴動」損失！豈有此理，建議充滿着愛的和平市民，本着大家應有的守望相助精神，替蒙受損失的市民出頭，向保險公司解釋他們的所作所為絕非暴動，一切破壞行動都是出自充滿愛的「初心」！所以保險公司必須賠錢！

不好意思，生於亂世，有點黑色幽默感，是非常重要的survival skill。

這3周去了不少地方，從深圳坐東航出發（你懂的），首站上海，然後溫哥華、華盛頓、紐約、New Haven和多倫多。平時出外公幹，主要興趣在當地經濟和主要企業，較少留意房地產。這一次稍有不同，在溫哥華和多倫多，都花了點時間了解下當地住宅甚至商業房地產市場（你也懂的），即使在上海和紐約，雖沒有直接看房屋，但亦有跟當地人討論房地產市場。

三藩市上海等皆現調整

第一個觀察是不知不覺中，原來幾乎所有全球主要城市的住宅房價格，在過去兩年，即從中美貿易戰掀起後不久，即開始調整。很多地方已下跌10%至30%，大部分外幣更兌美金大幅貶值。強如三藩市，今年都跌了3%至5%。在美加，首期比例可低至5%或更少，即是話可能已開始出現負資產！

官方數據看不出來，但所有上海朋友都告訴我二手房的價格，其實已跌了蠻厲害的20%（據悉北京也差不多），當然尚未把人民幣過去兩年貶值超過10%算在內。原因跟整體經濟放緩、去槓桿政策，以及貿易戰都有關係。除此，眼看香港現今情况，中央肯定嚴防國內出現同樣誇張的房地產泡沫，為免種下如今日香港社會動亂的禍根（之一）。

溫哥華的房地產市場更弱，主要原因是整個市場跟亞洲尤其中國太過息息相關了。到埗當天，跟家人去了Richmond最有名的Aberdeen Mall， 即碰上一班黑衣人唱歌叫口號，可想而知。

溫哥華豪宅跌30% 開始出現300呎細單位

溫哥華山明水秀，氣候相對宜人，但本地經濟一般，跟鄰近的美國西雅圖，既有亞馬遜和微軟等龍頭企業，稅又低，沒法比。過去10年，大量中國資金流入溫哥華，把房價推至本地人根本無法負擔的水平，平均房價對比平均家庭收入高達11倍以上，全球第二、三位，跟悉尼叮噹馬頭（悉尼樓市也最少跌了兩成，亦未計貨幣貶值），僅次於香港的19倍。當然如以value for money來看，溫哥華仍比香港「抵」好幾倍，溫哥華房屋的平均面積仍超過千呎，香港的恐怕400呎不到。但不幸發現溫哥華的最新condo項目，最細單位只有300多呎，正一好學唔學。

從約兩年前進入溫哥華的資金流就出現變化，中國收緊外匯管制，本身經濟放緩，再加上人民幣貶值，購買力當然下降。據說他們也學乖了，即使有錢，也不會再亂出高價，把買房當成買菜一樣。除此，政府亦出了多項措施，防止樓市過熱，設了15%的外國人購買稅，另外還有BC省和溫哥華市的空置稅，加起來差不多每年高達4%！ 最後加拿大執行全球收入稅亦愈來愈嚴謹，只要一墮入tax resident稅網，20多萬加幣收入以上，邊際稅率已高達50%！

Downtown condo抗跌能力最強，據說例如3 Harbour Green（新地郭氏家族控制的Aspac發展的），跌幅只約10%。反而坐落在West Vancouver山上，景觀漂亮的上千萬大屋，有些已跌了30%以上（還未計加幣貶值）。我亦經過West Point Grey和Shaughnessy等傳統豪宅區，跌幅一樣可觀，還故意八卦駛過孟晚舟坐落在Dunbar的大屋（其中之一），不錯但毫不突出。雖然她已盡量低調，但華為新聞實在太犀利，據悉對當地市場仍有頗嚴重影響，嚇怕不少潛在買家。跟不少人討論過樓市前景，最樂觀的都認為將最少再調整一年，可能再跌10%，悲觀的更認為帶動全球的美國經濟才剛開始放緩，今次周期可長達10年！所以即使買，也絕不用急。

紐約高級公寓 未售貨尾比例25%

下一站美國東岸，那邊的朋友更多，我在當地住過好幾年，現在仍每年去三四次。千萬不要以為美國經濟那麼好，股市仍接近歷史高位，房地產市場就一定好。代表全國20個城市的Case-Shiller Index確仍在創新高，但就不包括紐約市。其實早已知道Manhattan的High end condo供過於求，現在隨着Hudson Yards的發展陸續落成，供應更多，包括15 Hudson Yards和建築大師Zaha Hadid遺作520 W 28th Street（神奇地，她已去世3年多，仍繼續有多項新作完成，包括最新的北京大興機場）。最新數據顯示，2013年以來建好的高級公寓，未售貨尾比例25%，超過4000單位。500萬美元以上單位，今年至今跌幅也已有11%，從最高位肯定跌超過兩成。紐約是國際大都會，跟倫敦更關係密切，感覺上Brexit不止拖垮倫敦房地產和英鎊，紐約也備受牽連。Manhattan市場也受到中國影響，但本地購買力仍然強勁，所以尚算有承接力。

多倫多滿街For sale

紐約市以外的傳統高尚suburb，如Greenwich更慘，一來年輕人愈來愈不喜歡駕車，傾向住在大城市downtown，二來Connecticut的稅太高，不少對冲基金億萬富豪如Paul Tudor Jones都選擇搬去無州層面入息稅，氣候更好的Florida，有些房屋成交價錢竟比4年前跌了一半！

最後回到我成長的多倫多，最熟悉North York，對Bayview和York Mills一帶特別情有獨鍾，不少家人和朋友仍居住在這區。今次專誠參觀了一些全新和二手房屋，連condo樓花展覽會都去了一趟。可能我偏見，整體多倫多的房屋比溫哥華漂亮得多，尤其Bridle Path一帶的豪宅，真的氣派不凡。相若質素的房屋，更比溫哥華平約20%（condo更不止），但當然多倫多輸在氣候，大部分地區亦沒什麼景觀可言。同樣的，多倫多也是個buyers' market，從兩年前高位跌了最少20%，每條街都插滿For sale signs。一看完屋，地產經紀即咬着不放，連日追魂call，不止價錢可傾，連financing都可以提供！多倫多沒有空置稅，客源也較闊，除中國外亦有不少來自中東和歐洲客，但近年油價下滑，中東和俄羅斯人的購買力亦大受影響。

多倫多也非人間天堂，過去30年急速發展，Greater Toronto人口翻倍至700萬，但公路和鐵路設施未能跟上，交通問題嚴重，晚上11點的Don Valley Parkway仍塞車。雖然大麻已合法化，但如fentanyl等其他濫藥問題仍然嚴重，且因此帶來不少槍擊案。

在多倫多的最後一天，竟然又碰上遊行示威，但與香港無關。這次是為了響應Fridays for Future（FFF）。此運動就是由早前在聯合國發出頗恐怖言論的瑞典16歲女孩，Greta Thunberg，所創辦的（不能完全怪她，原來患有Asperger syndrome）。所謂目的是反氣候變化，但奇怪地行動又是罷課，難道現在的年輕人（老師似乎也支持）認為讀少些書，反而變得更懂科學，更明事理？

環顧全球各大城市房價，從高位計算，大都跌得遠比香港的只約5%為多。今年至9月中，中原城市領先指數更仍有約4%升幅，簡直超現實，還不似Inception戲內的多層夢境？ 這表面現象非常矛盾、不合理和諷刺（但毫不意外）。香港已貴為全球最動盪地區（可能沒有之一），老實點，請接受我們已住在war zone的事實！曾聽過某所謂學者搞「深度旅遊」，帶團到戰亂地區如阿富汗，現在更方便，隨時帶團到全港18區遊覽即可，要幾深度都可以。

為何到現時為止，樓價仍沒有跌得更多，是偶然，還是如近月發生的很多事情一樣，都有點整定或甚至人為的感覺？我已多次解釋，香港面對的並非金融危機，今次更慘，香港是中西意識形態的主戰場。如樓價可以急速調整，街頭怒火還可以稍為下降（我知道他們都是為崇高理想，不吃人間煙火，但他們父母要吃）。如此亂但樓價仍跌得很慢，新盤仍有銷路。前周推出300多個南昌站匯璽III單位，馬上售出97%，上周動亂升級，銷情差一點，啟德樓盤尚•珒溋首推200多個單位，仍能賣出近半，夠瘋狂未？美國減息，猶如火上加油，加上聯繫匯率，缺乏流動性，槓桿比例低，和中國人對磚頭的迷信，結果港房仍跑贏全球多個主要城市，死未？

樂觀點，莫非火燒旺地，香港仍有明天？

（中環資產持有亞馬遜及微軟的財務權益）

中環資產投資行政總裁

[譚新強 中環新譚]

多倫多7日旅遊小攻略~1
經過了22小時的轉機捷飛行 終於到達了期待中的 多倫多， 已經是清晨的6點40， 休息一下立馬開工 因為夏日的週2 4 6，St.Jacobs 有盛大的農貿市集 這是傳說中門諾教派清教徒的聚集地！ 故事慢慢再聊 看上一篇直播, 相信大家也很想來對吧哈哈 吹得滿山滿谷的各式新鮮蔬果水蜜桃 便宜大碗 還有各式各樣紀念品手工藝品 市背包客或者自由行朋友的最好選擇！
謝謝 台灣女兒Wendy Ma的 貼心安排 我們吃到了 全加拿大最好吃 (没有之一！) 德國豬腳 皮脆肉嫩 鮮甜多汁 無可挑剔! 要減肥的想法拋諸腦後！ 小鎮遊逛之後， 巨大的古董及二手市場 真的也大開眼界了， 1999年包裝完整的 玻璃瓶 可口可樂 才5塊加幣, 我也買了點小東西 到時候節目上開直播會抽獎送出喔！ 敬請期待 愛你們喔❤️❤️😍😍🎉🎉, 天氣太舒服啦哈哈!

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