為什麼這篇外牆磁磚貼法鄉民發文收入到精華區：因為在外牆磁磚貼法這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者ceca (生活藝術大師 N)看板home-sale標題Re: [新聞] 房市煞車猛房...
外牆磁磚貼法 在 Coya Chang (滿分人妻) Instagram 的最讚貼文
2021-09-24 03:08:05
／創作靈感分享＆10月食物攝影課預告／ 幾年前在迪化街的一場講座上，和大家分享過我平時尋找創作靈感的幾個方法，除了飲食文學書籍和類似像舌尖上的中國、風味人間這類飲食題材紀錄片之外，我還會藉由電影、音樂、動畫等，來觸發各種想像。 這些視覺或聽覺的內容不一定要跟食物有關，有的靈感比較間接，有的比較直接...
交易量回升的有點驚人.
高雄居然突破到3443多,靠邀...
不過目前價格還是持平狀況.
主要是炒手還沒看到動手.
炒手不動手,價格就不會有明顯變化.
光靠自住戶在那邊買買賣賣,是很難大漲的.
不過炒手大概也沒料到交易量回溫這麼快吧.
顆顆.
去年年底到今年一月,那個交易量,以炒手的直覺來講.
不要說到今天這個數字.
光要達到今天的8.5成,它們大概預估要一年.
因此大多都是處於觀望和休息狀態.
喔...你問,炒手是誰.
主要是建商拉.
中古屋炒手是投資客,但是投資客會看主力(建商)的動作才順勢操作.
但是目前交易量回溫這麼快.
是可以觀察一下這兩個月建商的動向.
建商的動向很重要.
尤其是你的都市推案量最大的那幾個.
而不是最貴的那幾個.
不要整天看著豪華品牌建商在那邊自慰...
那個沒啥鳥用.
你要看推案量最大的那幾家,它們的動向才是會影響市場的巨大力量.
例如你們最討厭的興富發,寶咖咖系列等等.
(當然在地建商也有很大隻的....那些都很重要)
連豪華品牌都要看他們臉色懂嗎....他們是造市者...
不你房子賣的貴你就比較高級....
喔不...
比的是誰推的房子加起來的總價最多,誰才在階級上比較高級....
誰才是市場老大,話水會凍結.
記得喔.
雖然說建議是等到降息前夕進場.
但是如果你看到炒手們有聯合的大動作.
例如你們都市前3~5大建商,聯手哄抬價格.本來成交50,聯手要衝60.
(觀察3~6個月,連續觀察市中心話題區或蛋黃區5~10個建案)
(蛋黃區不用說,話題區就像台中水楠北屯,高雄橋頭楠梓,台南南科範圍等等)
(但是就算是蛋黃區,也要排除豪華品牌...那些高價但是推案少的建商都直接排除不看.
只看你們都市前3~5大建商...其他人並不重要)
1x年以內的中古屋就要立刻買....
晚的人自己未來多加幾百萬在後面追..
市場永遠都是對的.
如果交易量回升這麼快.
你不用懷疑那些老狐狸建商,會給你甚麼死古不化還是怕東帕西,繼續躺在那邊裝死..XD
人家可以混到那麼大.
市場嗅覺,市場掌握度,炒作,哄抬....哪一樣不是修練到技能EX.等級...
所以當市場有一些特殊變化的時候,就要注意這些造市者是否也有相對應的調整.
而看到造市者都調整了.
就要跟.
要當一隻站在風口的豬,順著風就可以飛.
千萬不要當一隻自以為聰明然後與眾不同的魯蛇.
一輩子只能在泥巴裡面魯動!!!!
自以為聰明,天下都是錯的只有我獨醒...
其實是一種愚蠢的表現....顆顆.
短視近利,不夠理智,反應遲鈍,思考狹隘,故步自封,剛愎自用....
自己想想是不是這樣....
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.116.23 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1680794155.A.0DD.html
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:17:45
推 sos20000066: 要如何得知建商要聯合價格拱上去呢？ 04/06 23:18
你就每個新推案都去看就知道了.
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:21:20
推 kind0325: 每天上來房版只是在看C大有沒有PO文 04/06 23:22
推 frowning1226: 請教ceca老師..牆壁天花板廁所地板全部要整理的公寓 04/06 23:22
這就要一樣一樣算.
一面牆你是要全部打到見磚,還是壁癌小部分打除.
價格就是幾千到小幾萬.
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:23:34
→ frowning1226: 整理起來大概要花多少@@"，還有廚具...基本上是廢墟 04/06 23:23
廁所廚房門窗比較死豬價.
泥做就要看你打除多少要做多少,磁磚要貼多少.
那個變化比較大.
尤其你是打除清運和泥作做起來.
動到三種工.
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:24:40
推 frowning1226: 嗯嗯...這間廢墟買14.4萬，還有送頂加(也是廢墟) 04/06 23:25
推 coolben: 我又滿血回歸，這文立刻備份，謝謝C大，至少你沒賣課程 04/06 23:27
頂家要看鐵皮有沒有要處理,以及內裝是不是爛到要重做,又牽扯管線要不要改.
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:28:12
我講的東西.
請問這要怎樣賣課程...XD
這些東西不能公開講+大眾也部會接受
光.
房價主要是炒手在操盤這件事情.
大眾不接受.
政府也不會允許你這種言論到處散波.
但...這才是真相.
這兩年瘋狂大漲,是自住戶買起來的?是我們中古屋投資客炒起來的?
還是建商哄抬起來的.
原物料大漲沒錯,但你看地價是怎麼跑的.
阿地價先行,請問地價是怎樣被抬起來的?
是不是建商炒的..XD
而飢餓行銷手段這麼成功.
是不是主要就是大建商操盤功力超強.
因此,市場大漲,跟甚麼薪水,科技業,自住戶....
關係都遠了.
炒手才是重點.
一般民眾兩年能改變甚麼..
但是炒手就是可以大炒40%漲幅.
然後要所有人都吞下去!!!
然後你看各位,你們吞了嗎?
對阿你們吞了.
甚麼高雄台中,中古屋單坪價到20就緊繃了的言論.
今天來看不都是屁..
甚麼高雄台中只買得起700萬的房子.
今天看還是屁.
人民吞下去後.
就會自我解釋....喔,30萬的中古屋緊繃了,1500萬是購買力上線了balabala...XD
之後炒手就讓妳們見識到40萬的中古屋,70萬的新屋,2xxx的市場主力"中古屋"產品.
然後...你就會吞下去.
而以上.
你要怎樣賣課,要怎樣在YT上面講...顆顆.
所以...就在網路上隨便寫.
給有緣人看.
我不從中獲取好處,我相對也不用負責任...
政府就不會盯上我...顆顆...
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:33:54
推 Tony77: 請教ceca大 透天頂樓加蓋廁所，會建議走明管到一樓接化糞 04/06 23:32
→ Tony77: 池還是洗洞到下面廁所接糞管呢?謝謝 04/06 23:32
洗洞漂亮.
但我一定作明管,跑防火巷反正看不到...XD
推 redsky009: 信徒參上！ 04/06 23:32
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:35:35推 bethanyce: 所以只要整個區域都要往上就代表市場要衝了？那北屯14 04/06 23:35
→ bethanyce: 期水湳都算同一區嗎？謝謝 04/06 23:35
你只要看你們都市最大咖的那幾個建商聯手哄抬.
那地價沒多久就噴上去.
地價一噴上去.
所有的建商都會跟價上去.
不會有任何人落後.
他不想跟都不行...XD
大建商有支配市場的能力.
只有大建商可以搞死大建商.
除非你們市府抓狂起來瘋狂重劃和瘋狂賣土地.
但是目前基本上不用期待這種奇蹟發生.
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:36:56
推 pelee: Ceca大何時要回防台北 04/06 23:35
推 deenhank: 不知道高雄C大覺得要看哪幾個建商當指標？ 京城， 城揚 04/06 23:36
→ deenhank: ？ 話說一直在等城揚美廳院開賣..不知道最後他們價錢要 04/06 23:36
→ deenhank: 開多少.. 04/06 23:36
這兩隻都很大,土地又多....
另外它們很愛自己搞合作..
在201x年那一次,興富發強勢到高雄,有跟京城對坐,一度讓京城老董很生氣.
不過前兩年那一波似乎他們又連成一氣...(商場沒有永遠的敵人也沒有永遠的朋友)
所以興富發的動向也很重要.
so...高雄這三巨頭如果串成一氣,那市況已十之八九
三地雖然不大,但是他突然強勢冒出來,背後應該有大金主.
所以三地的一點動向要注意.
永信比較低調,但是也有一定的影響力.
推 frowning1226: 感謝ceca老師~等交屋我在自己去拍照問細節... 04/06 23:38
推 william826: 豪宅品牌愛蓋不蓋的 利潤不高 都有其他本業 04/06 23:39
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:43:41推 tonsofdamage: 這樣子，有房子的即使增貸也不容易再買一棟唉唉， 04/06 23:43
→ tonsofdamage: 對一般受薪階級，C大有沒有什麼建議？抓好現金流， 04/06 23:43
→ tonsofdamage: 往中古屋市場找能出租的物件？ 04/06 23:43
→ nitero: 這樣雙北沒什麼地 建商都在做都更的 不就很難漲嗎 04/06 23:43
雙北是另外一個市場.
要問雙北的投資客.
他的格局跟其他幾都不太一樣.
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:44:04
出租是出租走向.
轉賣是轉賣走向.
出租可以買老屋來出租.
投報率高,長期增值也強勢.
轉賣的話因為你會賣,賣了會再買.
所以要抓漲價時間差,要買先漲的,然後再換去晚漲的.
因此買法差很多.
不要混再一起....這樣你會吃力不討好.
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:45:49
推 CCOOGG: 已經不會再漲了 慢慢跌 敢買就是準備賠錢 不要不信邪 04/06 23:45
→ CCOOGG: 目前已經開始出現當時日本初期長期緩跌的開頭 04/06 23:46
→ CCOOGG: 加上高利率 想漲就是在作夢~ 04/06 23:46
你講的都對.
但是對市場來講都不重要./..XD
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:46:41
→ CCOOGG: 我講得不對 但這世界上沒有人可以跟利率對做 包含台灣~~ 04/06 23:47
推 Ilovesoon: 請教C大，如果名下有兩間房，一間自住三房，一間是去年 04/06 23:47
→ Ilovesoon: 才買的出租兩房，家庭成員4人，所以想要換大間的，先增 04/06 23:47
→ Ilovesoon: 貸再投資一間兩房（可以想辦法貸到七或八成）讓效益高 04/06 23:47
→ Ilovesoon: 一點，之後等升息價格好賣兩間兩房的再換四房比較好， 04/06 23:47
→ Ilovesoon: 還是直接賣掉去年的兩房（目前增值空間不大，等於做白 04/06 23:47
→ Ilovesoon: 工？）再把錢拿去買4房比較好？私心喜歡目前的三房，想 04/06 23:47
→ Ilovesoon: 要以後退休再搬回來住 04/06 23:47
→ CCOOGG: 高利率還以為會回溫會漲 那就是想挑戰利率不信邪~~ 04/06 23:47
2004~2008利率怎麼走的.
2010~2012利率怎麼走的.
然後房價怎麼走的...
不過,2016~2022利率又怎麼走.
房價又怎麼走.
請問到底它們關係是甚麼?
答案是.
也許有關係.
但不重要..!!!
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:49:04
→ CCOOGG: 銀行投資客建商等等都縮了 只靠自住那只是曇花一現 04/06 23:48
推 sakeru: 如果區域都沒有新案那要看誰當指標？ 04/06 23:49
除了雙北.
老區域會有位階.
四線看三線,三線看二線.
一線基本上都有新案....
所以往前看.
→ CCOOGG: 很重要阿 除了郊區 現在都是歷史高點 還想更高... 謀口玲 04/06 23:49
你換房子換來換去.
要嘛就是要在買賣中有撈到好處.
也就是買得比較便宜,賣得比較貴的買賣波動上下你會抓.
要嘛就是你對各產品和地區的漲價時間差很會抓,可以在買賣當中賺比別人多.
不然如果你只是無腦買入無腦賣出.
判斷都不是很清楚.
這樣買賣次數越多,或是你所有買賣加起來的的總金額越大.
你交易成本越高.
那個交易成本其實很可觀.
因此你如果無法在買賣當中撈到好處.
單純就是屯屋開槓桿.
那你要以"最低總買賣金額"為最重要的規劃方向.
這樣才會對你有最大利益解.
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:54:02
台灣歷史以來,房價70%的時候都是歷史新高點.
所以歷史高點...是給明天突破用的...XD
房價連續好幾年每天都突破歷史新高點很奇怪嗎?
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:54:52
推 kobe741107: 你說謀口玲就謀口玲嗎 你哪位啊 諾貝爾獎得主嗎 04/06 23:54
→ kobe741107: 諾貝爾得主講話都不敢那麼斬釘截鐵了 請問你貴姓啊 04/06 23:54
推 flamer: 啊反正講高點講要跌的一直都是看錯以後裝沒說過 XD 厚臉皮 04/06 23:54
推 sakeru: 剛好是雙北QQ 04/06 23:54
雙北都要問雙北投資客.
那個市場格局不一樣.
炒手都不一樣.
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:55:48
推 fccya: 市場永遠是對的 04/06 23:56
推 nbab: 投客可能還在看風向吧 04/06 23:56
→ bnn: 問題就是有多少人吞了 漲了能吞下的人數就是比較少 04/06 23:59
→ bnn: 你要炒要假交易破億本來也都可能發生啊 反正你賣不掉就出租 04/07 00:00
→ bnn: 租不出去就空著也沒多少維持費 04/07 00:01
推 frowning1226: 只要先前有買的人都吞得下去，這是你們的迷思 04/07 00:04
→ frowning1226: 然後你再去看租屋市場，2X年房子擠滿人，新成屋空置 04/07 00:05
→ frowning1226: 這是風險報酬的問題，不是租不出去，是不爽租 04/07 00:06
只要建商賺的到錢營運得下去.
他們就會讓所有人都吞下去他們的目標價.
而建商要賺的到錢和活下去,是以長時間看,非短時間.
大建商也可以一兩年都沒啥推案...靠前面幾年大漲的時候撈的錢過冬.
但當然如果時間拖久了,他就會有壓力要對市場妥協.
而只要建商活得下去,並且賺的到錢.
他只要量縮,價格拱高.
重點是把地價炒高並且hold住.
不用一年.
所有人都會吞下去.
不然上海的房價怎麼上去的.
不然香港的房價怎樣上去的.
就像如果今天高雄台中公寓一間2000萬.
你覺得吞下去很誇張.
但199x年的台北人,你跟他講公寓會長到2000萬.
他會說你神經病去吃藥.公寓怎麼可能破千萬!!!!!
然後.
然後全部台北人都吞下去了....XD
當然啦如果破基本面.
吞是會吞,但未來會有泡沫的壓力.
就像中國.
北上廣深炒做到那個數字實在很誇張.
我們投資客都驚呆了,可以遠遠遠超越基本面.
那個太瘋狂,完全失去理智.
但是她就是可以上去,並且逼所有人都吞下去.
直到...
直到冷盤.
冷盤會讓市場冷靜,冷靜後就回頭看基本面.
當發現買房子不如租屋(租屋成本比買房子成本低很多)
那...就會開始面對泡沫的風險!!!!
但是在炒做的時候.
叫你吞就吞.
你不吞,你連老婆都娶不到.
人家還會嘲笑你!!!!!!
然後任何有點能力的人,全都在搶房子!!!!!!
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/07/2023 00:11:55
推 alexstag: 法令沒有完善啊…新屋屋主擔不起有住客惡搞新房的風險 04/07 00:09
→ alexstag: 除非低總價物件 04/07 00:09
推 CITY0825: Ceca大請問一下台中海線還適合進場嗎？有親戚想趁平均地 04/07 00:10
→ CITY0825: 權上路前買預售轉賣… 04/07 00:10
海線還會炒一下.
不過北屯會比較穩.
另外外圍要小心.
有時候一個新的局面打開.
炒作會改變地區.
就像苦主烏日.
因此除非有很明確的立基點.
南科,高雄台積電這種....
不然外圍都要小心建商發現新的副本可以打.
就一窩蜂跑了...
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/07/2023 00:13:31
推 believemysky: 土地價格掌握權，很大部分都是政府，重劃區的競標價 04/07 00:12
→ believemysky: ，土地都那麼高，很難房價會下降，是吧？ 04/07 00:12
正確來講是.
政府表現出來的態度是被動!!!
因此你說直接影響是.
建商把土地價給炒高,買高,標高.
所以是建商造成這種局面.
但是政府有龐大的取回主動權的能力.
包含廣開重劃區,大量販售土地等等手段.
因此....不能說是政府把地價弄高.
而是政府不作為放任地價被炒高.
而且一點都不想要干涉.....你可以直接視同他故意的..顆顆.
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/07/2023 00:15:06
推 yihua2: 老師半夜又開課了！ 讚 04/07 00:13
→ bnn: 你的前提是"任何有點能力的人" 04/07 00:14
換屋的人永遠都是有能力的.
上海房價飆那麼高.
上海人的薪水最好買得起...XD
上海均新可是明顯低於我們台灣玉山山上的人民.
不要美化那些上海有錢人和高薪族,他們是少數中的少數.
而廣大的上海人,大多數,薪水都明顯低於台灣的鄉下.
但是整個上海那麼大,一千多萬人住的都市,那麼多的房子.
全都是那麼誇張的價格.
你說怎麼買的?
就是用房子買房子拉.
你的房子漲了,所以用你的房子去買另一棟房子.
因此為啥建商怎樣炒,大家都會吞下去.
台北公寓2000萬,你叫那些屋主把他的房子去除,從新買一棟,你看他怎麼買.
大多數台北人,要不是有房子可以當跳板.
它們都不可能再買得起他住的房子好嗎.
但是為啥台北可以吞下2000萬的公寓.
因為用房子買房子.
這一點一直都是市場最重要的成分.
阿你們整天在用白手起家看市場.
自然被市場巴到媽都不認得.
房價漲,就可以在炒高,炒高之後又漲又炒高.
當進入了一個自我循環後m就會失控.
所謂的失控就是會一直螺旋滾上去,直到真的受不了.
才泡沫.
但滾上去的那個價格.
大概滾到台北公寓一棟5000萬,高雄台中公寓4xxx萬./...
你都不要覺得誇張.
當年日本泡沫之前,也是這樣滾的..
整個失控,政府檔不起來..
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/07/2023 00:19:57
推 carefree22: 高雄推案前幾名應該就城揚、永信、京城、龍騰、興富 04/07 00:16
→ carefree22: 發吧？ 04/07 00:16
→ bnn: 就是直接變成養一群只租房不考慮買房的 類似香港歐美那種 04/07 00:22
推 Mithra: ceca大請問台南北外環周圍1x年屋實在很少 投資改買2x年也 04/07 00:22
→ bnn: 本來就是你們想要的那種房子集中在很少人手中 租金你們喊 04/07 00:23
→ Mithra: 是可以考慮的嗎? 04/07 00:23
不會.
爺爺有房子,爸爸有房子.
所以孫子兒子有跳板可以跳.
這也是絕大多數自稱白手起家的人買房子的買法.
實際上他還是靠房子買房子.
只是絕口不提他有靠上一輩或是兩輩的支援.
另外.
一個都市有200萬棟房子.
但只要1萬棟的不斷往上疊價格的交易.
就可以把200萬棟房子的價格都往上疊30%.
這就是容易失控的主因.
並且是這200萬棟被疊高30%帳面價後.
銀行會承認,並且對這200萬棟任何一棟放款都是多30%.
這就是不動產是經濟的火車頭的基礎.
他是最強印鈔機.
內需市場最大的提款機.
整個市場需要活水的由來,發展產業最大的金主,金融上最重要的命脈~!!!!!
當然當產業和發展不需要那麼多錢.
但是房價又滾過誇張的時候.
資金就會氾濫和外溢.
會產生其他問題.
因此政府很怕這種事情發生.
所以通常是控制著房價.
穩定的上漲m供給產業經濟金融穩定的活水就好.
and....2x年屋的反映會比較慢.
當然你也可以買台南其他比較強勢的重劃區1x年屋也是可以.
東區之類的.
那個反應也會滿快的....
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/07/2023 00:28:23
推 yihua2: Ceca大大，高雄店高鐵特區也算是話題區吧？很多外縣市投 04/07 00:24
→ yihua2: 資客來買。不知C大如何看待高鐵後站及前站未來的發展性？ 04/07 00:24
→ yihua2: 此外，若置產投資導向（放中長期5年以上），楠梓（如高大 04/07 00:24
→ yihua2: ）、橋頭、高鐵特區，那個會是增值比較高的區域？ 04/07 00:24
→ bnn: 不可能買的銀行也不可能貸錢給它們讓他們抬房價上去了 04/07 00:24
→ Karida: 房價太高搞得年輕人買不起，最後就是逼得年輕人不婚不生 04/07 00:24
推 jejeyu: 但是興富發跟跟寶咔咔目前沒有什麼新案子吧？港灣一號院是 04/07 00:26
→ jejeyu: 賣的很好 04/07 00:26
推 kopolo: 書還沒四刷，空下去 04/07 00:26
推 thirtyto: 南科 周圍的重劃區 一高還有一高高 04/07 00:28
→ kopolo: 請教，避免高利率如果用寬限期之後賭降息會不會比較好 04/07 00:28
你可以先做保守性投資.
等到看到降息你在擴大槓桿就好.
投資不要賭博.
遇到黑天鵝你怎麼辦?
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/07/2023 00:29:33
→ haw561676: 說得好，我先賣 04/07 00:32
推 kopolo: 謝謝C大教導 04/07 00:34
→ bnn: 你薪水沒漲上去你抵押品漲價有辦法還上月繳款嗎 04/07 00:34
推 irawang: 請問台南的九份子可以趁現在進嗎?上曜的案子開到40以上@@ 04/07 00:36
一般人卡頭期款不卡貸款.
貸款你用擔保人就可以解.
夫妻互相擔保,爸爸爺爺幫兒子孫子擔保.
對岸就是這樣炒起來的.
台灣這三四十年,還沒見識過全家一起拚房子的"狼性"....XD
(更早以前有...)
你要知道,兩個70萬年薪的掛在一起,就可以拚快2500萬的貸款.
如果加上老爸或爺爺給的500萬頭期款.
他們戰鬥力是3000萬的物件.
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/07/2023 00:39:27
推 ice1015: 台灣自從台版次貸爆過之後，經過近10年的彌平及不斷的金 04/07 00:37
→ ice1015: 融法規加固。要再瘋狂炒作是不太可能的。 04/07 00:37
→ ice1015: 不然幸福國家瑞典跟德國是怎麼一路平安向上，幸福的連租 04/07 00:37
→ ice1015: 房都很難。 04/07 00:37
→ sora0115: 禁止預售屋轉售怎麼反而方便建商炒價的樣子... 04/07 00:39
推 z5411: 永信3月成交量有飆高啊 衝營業額嗎XD 04/07 00:40
推 qqphor: f大太勵害了，14.4萬真的便宜XD 04/07 00:40
推 thirtyto: 建商知道 工程師 還有錢 預售繼續開高價 04/07 00:42
推 jejeyu: 我想問c大問題，手上有一間3x年的房子用社區新高價售出， 04/07 00:42
→ jejeyu: 有點不知道拿到的錢要買什麼東西... 04/07 00:42
推 jejeyu: 朋友推薦買隔套，但是那個就沒有價差可以賺 04/07 00:45
→ kusomanfcu: ceca 3月底和4月初看來不少創新高 04/07 00:45
→ kusomanfcu: 新北 04/07 00:46
推 kusomanfcu: 最近我在教 打掃阿姨們 用一些仲介的實價登錄 04/07 00:47
推 iraq1986: 請問ceca大大，社區型華夏，坪數一樣的狀況下，買一樓 04/07 00:49
→ iraq1986: 還是二樓？ 04/07 00:49
推 kusomanfcu: 原來打掃阿姨收入比一些外送仔還高阿 04/07 00:49
推 jejeyu: 不然就要買預售。中古屋就只能慢慢看 04/07 00:50
→ kusomanfcu: 滿班私宅打掃真的很屌 04/07 00:50
→ kusomanfcu: 可以做到早8到晚8 中間算看看只休2小時 週一到週六 真 04/07 00:51
→ kusomanfcu: 的很屌… 04/07 00:51
推 Morphee: 我的打掃阿姨超拚的 現金買房 04/07 00:51
推 vigorfish: 私宅打掃薪水不錯 04/07 00:51
→ Morphee: 每次來掃都在交流裝潢跟投資心得 04/07 00:52
→ Morphee: 打掃阿姨看遍各個社區 認真研究起來 驗屋功力一流 04/07 00:52
推 kusomanfcu: 每次來都是邊做事邊聊股票… 04/07 00:53
推 Diapolo: P寶要不要轉職私宅打掃 04/07 01:00
推 howardsun: 蠕動 04/07 01:08
推 roy0710: 隔套的價差在租金上 還有市場對投報的接受度 隔套也是會 04/07 01:20
→ roy0710: 有價差的出現 只是比較沒高潮而已 04/07 01:20
推 KingHeng: 推 準備銀彈 再出來收一波了 04/07 01:23
推 KingHeng: 上一波買一間賺一間 04/07 01:25
→ KingHeng: 這一波買兩間賺一間 04/07 01:25
推 curry56: 推 04/07 01:26
推 pavaro: 二重前科仔，罪多不愁了，乾脆專職做罪犯吧，有第一條前科 04/07 01:55
→ pavaro: 後，跟有100條沒差了，刑法還有很多賺錢的罪可以拼，不要 04/07 01:55
→ pavaro: 專挑低端的暴力犯罪 04/07 01:55
推 junshian: 幫樓上補充台南，九分子10年前是蛋殼，現在是蛋白40萬 04/07 02:59
→ junshian: 的話，東區可以買松丹達麗、研森（南台南站旁）都是40萬 04/07 02:59
推 junshian: 永康交流道旁有遠雄綠禾40萬 04/07 03:04
→ junshian: 東區南台南站重劃區、永康鹽行重劃區，同價格會比九分子 04/07 03:04
→ junshian: 強 04/07 03:04
推 miraai: 請教C大，平鎮40多年屋況很差的老透天，建坪44坪、後面有 04/07 03:44
→ miraai: 大空地，可以買嗎？ 04/07 03:44
→ miraai: 因為壁癌嚴重，加上室內很大，怕裝修金額太高，改格套成 04/07 03:47
→ miraai: 本多少算合理呢？ 04/07 03:47
推 sendoh07: 推 04/07 04:32
推 splendidpoem: 推文有人說升息時，房價不會再漲？但台灣20年來的 04/07 06:09
→ splendidpoem: 歷史已經示範過了：升息和降息都會不斷推升房價， 04/07 06:09
→ splendidpoem: 唯一只有【降息初期】房價才有明顯下跌。 04/07 06:09
→ splendidpoem: 央行的利率策略，不是為了想買房的你而打轉，它考 04/07 06:09
→ splendidpoem: 量的是整體經濟。合理的情況下，升息是為了避免經 04/07 06:09
→ splendidpoem: 濟過熱而回收投機資金，因此背景通常是景氣熱絡時 04/07 06:09
→ splendidpoem: ；降息是為了刺激萎縮的經濟而釋放更多游資，因此 04/07 06:09
→ splendidpoem: 背景通常是景氣衰退時。 04/07 06:09
→ splendidpoem: 既然升息是景氣熱絡時，房產的買氣當然會上升，畢 04/07 06:09
→ splendidpoem: 竟台灣沒有什麼值得資金投入的新創產業或風險投資 04/07 06:09
→ splendidpoem: ，資金終究只會流向股市和房市。大家口袋裡的錢增 04/07 06:09
→ splendidpoem: 加，自然都想買房；而想買的人變多，買方就必須追 04/07 06:09
→ splendidpoem: 價才買得到，房價就上去了。 04/07 06:09
→ splendidpoem: 升息的本質，既然是藉由打擊經濟使熱絡的景氣冷卻 04/07 06:09
→ splendidpoem: ，而貨幣政策又有長鞭效應，等到效果出來時才反應 04/07 06:09
→ splendidpoem: 已來不及，因此通常會硬著陸：打擊過頭導致經濟衰 04/07 06:09
→ splendidpoem: 退。升息會轉成降息，就代表景氣過冷，需要釋放資 04/07 06:09
→ splendidpoem: 金刺激經濟，故這時候的市場通常是企業倒閉、利空 04/07 06:09
→ splendidpoem: 頻傳、消費緊縮，買方恐慌而不敢買房，賣方有套現 04/07 06:09
→ splendidpoem: 壓力而只能降價求售，因此房價在升息初期反而會下 04/07 06:09
→ splendidpoem: 跌。台灣在2000年、2008、2015年的降息循環都示範 04/07 06:09
→ splendidpoem: 過了。 04/07 06:09
→ splendidpoem: 但房市終究會是資金流向的地方。隨著降息持續下去 04/07 06:09
→ splendidpoem: ，市場資金增加，存銀行又無利可圖，慢慢從恐慌恢 04/07 06:09
→ splendidpoem: 復理性的市場，仍然會選擇將資金投入房市，讓房價 04/07 06:09
→ splendidpoem: 恢復多頭上漲態勢。 04/07 06:09
→ splendidpoem: 因此，不要再幻想升息會導致房價下跌。2004年時， 04/07 06:09
→ splendidpoem: 台灣連續升息4年9碼，房價依然上漲20%，2008年降息 04/07 06:09
→ splendidpoem: 循環初期才略有修正，因為降息的背景就是金融風暴 04/07 06:09
→ splendidpoem: 導致的景氣衰退。 04/07 06:09
→ splendidpoem: 如果仍然不相信升息房價會漲，不妨走出去看看現實 04/07 06:21
→ splendidpoem: ：台灣現在已經升息了一年2.5碼了，除了去年底情緒 04/07 06:21
→ splendidpoem: 折價造成的短期賣壓外，整體價格不但沒跌，部分區 04/07 06:21
→ splendidpoem: 域房價甚至創高。 04/07 06:21
→ splendidpoem: 為什麼？因為價格若要下跌，必須投機和投資力量同 04/07 06:21
→ splendidpoem: 時縮手：沒人願意追價拉抬，也沒人願意低接支撐。 04/07 06:21
→ splendidpoem: 但升息只是讓追價買盤減少，低接買盤反而增加，價 04/07 06:21
→ splendidpoem: 格就能維持不墜。 04/07 06:21
→ splendidpoem: 升息和降息都會推升房價，唯一只有【降息初期】才 04/07 06:21
→ splendidpoem: 會修正，這是鐵打的事實，不要再陷入幻想而失去買 04/07 06:21
→ splendidpoem: 房的機會。 04/07 06:21
推 yihua2: 上面Splendid大大解釋的太好了！ 04/07 06:42
→ proepi: 協勝發, 堅山清海路, 美廳苑也只拉到40/p, 略低於預期 04/07 07:26
→ proepi: 原本以為成交均價45-50/p 04/07 07:28
推 kort: 請問ceca大，橋頭新市鎮現在可進場嗎，感覺這邊又開始蠢蠢 04/07 07:33
→ kort: 欲動 但價格已經是過去的兩倍以上了 04/07 07:33
推 alexstag: 美廳院價格還沒出來吧，協勝發高樓層確實在45-50間 04/07 07:42
→ catfixdog: 以前貴婦炒房團 偽裝打掃阿姨 FB串聯邊驗屋邊牽勾 遇 04/07 07:54
→ catfixdog: 上好物件直接親友團購 04/07 07:54
→ catfixdog: 加上一堆社區保全房仲看門狗互通消息兼拿小費 誰不給 04/07 07:54
→ catfixdog: 就兇宅漏水屋 04/07 07:54
→ catfixdog: 叔叔阿姨瘋起來不容小覷 連建商都會怕 04/07 07:54
推 kemal969: 新市鎮30以下都可進場 04/07 07:58
推 cblade: 專業文+專業推文 04/07 08:11
→ cblade: 想要跌價 先把科學園區趕出去，印鈔機在那邊怎麼崩? 04/07 08:12
噓 aJan5566: 一下炒手，一下市場 我都錯亂了 04/07 08:17
→ aJan5566: 台灣房地產沒什麼市場可言 都是財團政府控價的 04/07 08:18
推 MixBear: 買都買 沒個幾千萬 是看不起台灣人 04/07 08:18
→ catfixdog: 雖然矽谷銀行和瑞士信貸還有幣圈破產就是因為美國連續 04/07 08:18
→ catfixdog: 升息導致違約率上升 04/07 08:18
→ catfixdog: 但臺灣升息到3% 也就一年要還30萬利息對豪宅對象高收 04/07 08:18
→ catfixdog: 入玩家根本不怕 04/07 08:18
→ catfixdog: 30萬也就5000萬股票的一日交割費而已 04/07 08:18
→ catfixdog: 只要上游炒家不停手房價就頂多持平下不來 04/07 08:18
→ aJan5566: 主要還是炒手 跟市場沒什麼關係 04/07 08:18
推 sspider0829: 有啦 我問過橋頭大地主 那幾隻都連成一氣沒錯 後面龍 04/07 08:19
→ sspider0829: 騰跟隆大也會跟著 不過現在隆大地怎麼好像變少了 04/07 08:19
推 kusomanfcu: 不是降息 是嚴重通縮 04/07 08:38
→ kusomanfcu: 通膨時期還 他媽的幻想 還到處哭 然後有些沒救的當水 04/07 08:39
→ kusomanfcu: 鬼騙人 拉人下去取暖 04/07 08:39
推 piliwu: 打掃非常好賺之前我也分享過一天3-4000上下一個月 04/07 09:08
→ piliwu: 看接案量，真的 04/07 09:08
→ piliwu: 很拼的禮拜六都在做，年輕的很少願意做或者根本不 04/07 09:08
→ piliwu: 行 04/07 09:08
→ sdhpipt: 了 單價倒是還沒有明顯往上拉 但是那些很多都賣兩三年了 04/07 09:10
→ sdhpipt: 在去年底到今年初都以行情單價賣出 04/07 09:11
推 qwqmmmm: c大這篇出來 南科又要噴了 哈哈 04/07 09:20
推 tonyscat: 推專業!! 04/07 09:38
推 Answerlin: 推c大內文跟s大推文，圖表支援 04/07 09:47
推 lionwin: 好文~不過，推文中有人說堅山青海案和美廳苑只到40，消息 04/07 10:17
→ lionwin: 來源是? 我覺得這機率蠻低的~~~ 04/07 10:17
推 gn01693664: 假的，只會漲 04/07 10:19
→ oknow: 別被偷換概念 台灣房價的走向是看美國的升降息及QE，上面 04/07 10:21
→ oknow: 那張台灣房價圖表 ，指數看 2000 年到 2004年 的降息循環 04/07 10:22
→ oknow: 房價也沒漲，至 2015 的降息循環卻漲了，說升降息都會漲就 04/07 10:22
→ oknow: 完全說不通了，那張圖表唯一值得可以參考的就是降息循環初 04/07 10:23
→ oknow: 期的是為了救經濟房價才會跌，正確去看美國的升降息及QE的 04/07 10:23
→ oknow: 對比才是符合台灣房價的走勢，主要的熱錢都是掌握在外資手 04/07 10:23
→ oknow: 上，從以前到現在都是。 04/07 10:23
推 l90289312: C大，龍潭靠近龍潭科學園的中古寶咖咖能不能買? 04/07 10:48
推 callmeman: 既然在炒 幹嘛還要刻意蓋小 維持差不多總價 04/07 10:57
炒手也會順著風向跑.
對建商而言賺錢是甚麼?
1.土地增值.
2.製造房子的銷售利潤.
因此如果今天,土地成本是10,你發現某一樣產品可以銷售利潤達到35%.其他東西是30%.
那你當然狂推這一樣產品,而不會去推其他30%的東西.
反過來講.
當你推銷受35%的產品的時候,還可以把"原物料"成本炒高,讓利潤壓回30%.
因為....因為你手上也有大量原物料(土地)
所以建商就進入了這個cycle.
這幾年,甚麼東西利潤最好?
越小的物件利潤越好,因為用總價拉單價,可以把單坪價拉高.
當然在2009~2014年,是豪宅的利潤最好,因為那時候豪宅夯,帝寶事件那麼有名.
所以建商狂推銷售利潤最好的東西,就像2013~2015年產出大量所謂的假豪宅.
甚至出毛胚,表面上壓低入手價格,實際上建商的利潤並沒有減少...
當然今天就是越來越小的兩房....挑戰銀行8成貸款的極限坪數.
因此...
建商從頭到尾都是看著錢說話.
你真當它們去民間做市場調查市場分析.XD
他只看甚麼東西利潤現在好就狂推甚麼.
然後會有大咖去嘗試,就像興富發前兩年在嘗試辦公室一樣.不過效果不怎麼樣所以縮了.
小兩房熱也是興富發和幾個國家級建商炒出來的.
實際上建商很多時候也是嘗試錯誤法去測試市場甚麼東西有最好利潤.
進而讓不動產生態進入這個,地價和利潤的螺旋上升循環.
有沒有注意到,市場炒手最愛的就是這種螺旋上升循環.
跟最近要失控的通膨有87%像.
因為只要這一個"自動化系統"一啟動成功,後面就是躺著發大財...顆顆.
這是炒手奧義..
也是身為一個企業家要有的基本功!!!
一般人笨笨的不懂正常,所以你去領薪水,人家叫你幹嘛你就幹嘛...XD
而政府,則是防著防堵各行各業的企業家老狐狸,預謀的各種螺旋上升循環...
而小宅賣那麼貴,他是用總價拉單價.
這個概念我三天兩頭都在用,我這10年最愛就是小物件...
坪數都很低,因為低總價有很強大的炒作效應.
所以我的公寓或老大樓都可以賣到單坪價3x....
沒跟你豪洨,權狀15.x,單坪3x也不過逼近500.
你看總價多合理.
但是我買的時候,我用單坪價去買....入手三百...顆顆.
做生意麻....要懂得"包裝"董媽....裝潢是包裝.我的賣價也是包裝.
但是反過來講.
2009~2014,建商忙著玩各種大坪數和豪宅.
所以你反過來思考一下你的問題.
請問...
2009~2014的時候,建商為啥不蓋小呢??
難道那時候的人比較有錢?那時候經濟比較好?那時候薪水比較高??
阿建商如果老實的話只會回答你.
"我怎麼知道,反正市場現在是這個形狀,我就照著這個形狀推案...
我也只是隻順風而飛的豬罷了,我們奸商從來都不認為自己是神,是天才,眾人皆醉我獨醒"
and...甚麼東西好賣,建商大多都是嘗試錯誤法試出來的.
中南部小坪數的引領者是誰?
是興富發.
(起源當然是北部...)
我當年為啥買大悅.
因為那是高雄那十幾年,第一棟,市區小兩房超高樓(29F案)
而且我全部都買高樓層永久景觀宅...因為921後新式建築,2xF的小兩房市場不存在...XD
不過當然事後檢討,買2F可能還是會賺比較多....顆顆...
(人啊...怎樣算.都是很難100%抓得住市場的....能抓到7成就是強者了.)
而興富發再推的時候,其他建商還沒人敢動哩..
都先看興富發試水溫賣的怎樣再說.
結果大悅預售銷售速度創奇蹟.
過了一年,其他建商看到"小宅~~~妥凍!!!!"才跟上.
so....大多建商也都跟我們投資客一樣.
投資客炒作看建商.
小建商看大建商.
大建商看財力雄厚的大建商.
大家都不敢自己嘗試...所以都看別人怎樣做,並且等別人起壇叫東風..
而...財力雄厚的大建商則...
因為它可以賺炒股的錢,因此他敢於嘗試(反正燒股東的錢)來創造話題(炒股)
市場上,大家都只想當順風而飛的豬...
不像網路上一大堆有為青年.
整天都在神機妙算,算天算地算姻緣..
哈哈哈....愛算就算阿.....看你有多準....哈哈哈...
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/07/2023 11:28:16
推 aJan5566: 因為大家都知道 最多人買得起的就那個價位附近 04/07 11:19
→ aJan5566: 地價貴 建商又要維持獲利 只能賣小了 04/07 11:20
→ cocoi: 重點是幾年後被人拿出來說買到阿呆便宜賣的房,自己不能當阿 04/07 11:26
→ cocoi: 呆,最近不是也一堆當初逃到國外便宜賣,現在漲多少, 04/07 11:27
→ cocoi: 沒人要當這種阿呆了,其他都不是重點... 04/07 11:27
對喔這邊補建議.
因為小兩房和其他產品的單坪價價差不但沒有繼續拉開.
並且有收縮的走勢.
所以未來的市場,我會建議,有能力的話,保守買法是三房為主.
因為如果價差收縮.
小兩房會在這邊吃虧,而第一個受益的一定是三房...
(這種價差收縮,大坪數收縮一定最晚,越大的越晚)
所以你有選擇的時候,投資往"價差低的那一端的第一個選項"走.
當然你沒選擇的話,那你放棄賺這個價差收斂吧...因為實際上算起來也沒多少就是了.
只是當然,賺錢麻,能多賺一塊錢,幹嘛不賺?
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/07/2023 11:40:54
→ cocoi: 是說,之前都會說預售屋效應,這次沒有要分囉? 04/07 12:10
推 NTU303150195: 大神早安 04/07 12:24
推 cutejp123: 請問c大，小兩房的定義是幾坪內？正兩房未來也會被三 04/07 12:28
→ cutejp123: 房擠壓嗎？ 04/07 12:28
→ cutejp123: 還有雙北單價高，也適用這理論嗎？ 04/07 12:28
推 pk9980192: 頭期還是追不上 我好可悲 04/07 12:32
推 jackieway: 三房的話又要有平車嗎 如果三房機械和三房無車怎麼選 04/07 12:34
推 TMDC: 炒手也是不能忘了賣地的地主和控制誰得標的政府呀 04/07 12:41
推 shiyanin: 請問ceca大，如果是台中海線小鎮，近期二個預售大樓新建 04/07 12:52
→ shiyanin: 案都開高到32萬，比前1-2年的建案25萬高非常多的狀況， 04/07 12:52
→ shiyanin: 在已經有自住透天，只是想要有電梯的狀況下，是不是就先 04/07 12:52
→ shiyanin: 觀望比較好？ 04/07 12:52
推 peepeetaro: 請問C大，前金成功民生路段會補漲嗎？ 04/07 13:05
推 Mithra: 三房機械還是大於無車位吧 無車位的真的要賣很久... 04/07 13:09
噓 DSB520: 現在還期待之前紅單亂炒作喔 04/07 13:11
推 lucifero: Ceca大就是佛心 04/07 13:21
→ sdhpipt: 台北就不一定三房機械車位優於沒車位 04/07 13:41
推 AndrewWiggs: 總價拉單價有見識到，去看房，如果三房單價是28總價1 04/07 13:53
→ AndrewWiggs: 300，那兩房單價有可能是33、34總價1000左右，建商還 04/07 13:53
→ AndrewWiggs: 真的都這樣搞 04/07 13:53
推 frowning1226: 多講一點，好精采~XD 04/07 14:13
推 Ogano: 現在新北三重的4-50年老屋，開價就是50-60，直接是實登的翻 04/07 14:21
→ Ogano: 倍，有夠傻眼 04/07 14:21
推 wunn: 請問買十幾年的中古屋有分哪一種嗎？透天、公寓、三房大樓 04/07 14:28
→ wunn: ？還是都可以，看自己的能力範圍？ 04/07 14:28
推 GYGY5566: 所以我說玄幻的部分呢？？？ 04/07 16:25
推 littlea: zack:每年跌10% 04/07 16:41
推 s1001326: 感謝C大開示 今年捏了買了桃園10年中古 希望可以噴噴 04/07 16:48
推 nintynine: 感恩ceca 04/07 17:09
推 chen831030: c謝謝 04/07 21:07
推 kuwu0527: 請問台南關廟算三線城市嗎？可以買新大樓投資人？ 04/07 21:50
推 pttcd: 請問C大，豪宅線會調整嗎 04/07 22:52
推 a2322896: 請問ceca大大 04/08 02:25
→ a2322896: 嘉義有哪邊適合進場的嗎 04/08 02:25
噓 megee: 醒了沒 股版要貼單 你嘴巴講一講誰信啊 04/08 08:19
噓 megee: 人家敢露臉講耶 你很神秘耶 高雄又不是台北億來億去的 04/08 08:22
→ LearnRPG: 沒有像樣的回檔 就回溫了也真神奇 建議還是先觀望 04/09 06:48
→ kusorita: 其實就工作天數多6天的影響，不是交易量回升 04/10 00:12
推 lichun1228: 哪來的菜雞是有收你會費喔還要露臉真敢講勒 04/10 12:04
→ lichun1228: 這裡一堆信了跑去買都發大財就你這菜雞還搞不清狀況 04/10 12:05
推 chen831030: 謝謝 07/20 19:16
推 chen831030: 謝謝 02/29 20:01
推 chen831030: 謝謝 03/17 16:19