關於『旅博士』的倫敦創業攻博成長日記

＃圖為在倫敦女創業家聚會上一起做的夢想版貼圖還有異鄉打拼的姐妹

這幾天某個移民故事的臉書社團版主親自到這個粉專邀請我去分享屬於自己的移民故事。看到裡面有幾個好朋友，就應邀了去分享自己的故事。

我寫的自介是這樣的：（其實大家有在發摟我的這些日子大概也知道）

『謝謝版主邀請，我是台灣土生土長澎湖人，誤打誤撞到了英國，在師大唸碩士的時候滿多師長說我成績不錯可以考慮出國唸書，當初在選擇博班課程的時候本來是想到西班牙的，後來有點想把男朋友一起帶出國，就選了英國，畢竟他完全不會西班牙文。我拿到了英國學校這邊的Offer後就給男友下最後通牒，我直接給他三個選項，是要現在分手？還是交往到我去英國分手？還是跟我一起去英國？

他很有膽的選了三，並且立馬衝去報名英文課，我跟倫敦的學校推遲一年入學，一年後我們雙雙辭掉教職鐵飯碗，他也考過了雅思，一起進了倫大體系，一起到英國他念碩班我念博班。一度公婆反對他畢業後沒有工作繼續留在英國陪我念博士，家裡沒有支援，走投無路之下狗急跳牆只好千方百計借錢貸款在英國開啟了創業之路，而且我們都沒有業界的經驗，一點一滴在異鄉流淚流汗設立公司建立團隊在倫敦市中心做物業管理開民宿。

一邊創業的過程也懷孕生子，我們創立的公司還得到了英國政府的核發Tier 2 Sponsor Licence簽證資格，也就是我們可以發工作簽證給外國人來英國工作，得到這個資格後緊接著就遇到肺炎疫情，目前專心寫博士論文，預計畢業後到業界工作，希望未來移民之路的每一步都有神看顧能踏實幸運的走著。

我有一個粉專，分享許多我的求學創業故事，世界各國的遊歷和家庭生活。歡迎交流：）也祝福大家！』

緊接著就有一個美國教授網友前輩來公開的『好心提醒』在底下推文說沒有拿到博士學位粉專不能使用會吃上官司等等，用詞強硬要大家不可不慎，字裡行間透露著她要『矯正』台灣人的概念等等。再看了她上一篇的自我介紹發現她的自介通篇都在罵某位她討厭的人，那個被討厭的人是一位在台灣出書演講長春藤畢業的博士兼任助理教授美女三寶媽。

這時候我發現我被投射了，可能是她在我身上看到那位媽咪的影子。（一定是我太美ＸＤ一定是哈哈哈自己說）

我自己當老師的時候，不會去質疑沒有拿教師證卻可以用老師的名稱的風水老師、瑜伽老師、國標老師、街舞老師、身心靈老師，因為行行出狀元，風水老師可以是老師！抓漏博士可以是博士！維基百科上對於博士的註解是

『博士是教育機構授予的最高一級學位，如某科系哲學博士、理學博士、文學博士、教育博士、工商管理博士、法學博士。日常生活中博士學位會與姓氏相結合而被稱為某博士，而博士的英文和「醫生」一樣是「Doctor」。中國古代的“博士”則是指專門精通某一門學問或傳授經學的官名（例如漢武帝時的五經博士）。後來博士一詞衍生為可指涉對特定的某一種專門職業精通的人，比如“茶博士”、“酒博士”等，類似近代對於服務業跟製造業師傅的稱呼。』

經過這個事件後，考慮到原來有人會對於『旅博士』媽咪這個粉專名稱有誤解，讓我就來解釋一下為什麼我會想用旅博士這個名稱。

旅博士，就是對旅遊文化精通的人，我認為人生就是一場沒有終點的旅行，我在人生的經營上追求著四個字『認真努力』想要探索無限可能並且寫著自己的故事。我的人生主題，就是旅遊．

爸媽都是國高中老師，嚴厲教育，我國小時學鋼琴考過八級檢定、國中時考上美術班並參加畫展和西畫類新秀獎優等、高中時繼續繪畫成為美術社副社長、高二因為數理科太爛一直不及格於是全力鑽研語言，高中時全校日文演講、英文作文、英文演講比賽都拿了第一名成為了當時被霸凌的我開始培養自信的來源。

高中畢業後離開澎湖，到台南師院當了公費教育學系師範生、當時成為英文研究社的社長、文藻盃全國大專英語演講比賽第一名、白天跑成大旁聽西班牙文晚上去補習班打工當英文老師、大學時期在台南一個月加獎學金每個月賺四萬台幣、平時吃泡麵存錢當背包客環遊世界、當時晚上也跑夜店累積了我後來的社交能力和一口氣學了西班牙文、法文、德文的語言能力，德法西三語都90幾分還有兩科同時的是班上最高分，每個寒暑假都一個女生隻身一人前往世界各地流浪．

大學畢業後直接取得教師證書分發回澎湖當老師、繼續寒暑假隻身一人走遍世界、考到中西英三語導遊領隊執照、代表台灣參加聯合國教科文組織亞洲青年論壇並且在論壇上演講分享台灣教育。

考上師大歐文所後，我遇到了一群賞識我的教授和師長，師大的劉以德教授、賴守正所長、Dinu Luca教授、陳學毅教授、賴嘉玲教授、台大的張淑英教授，這些老師真正的示範了教育真正該有的樣子，他們鼓勵我陪伴我召喚我內在的美好，並且讓我更加成熟勇敢踏出舒適圈，原來我旅遊觀光也是一個專業！ 我努力的每天埋首在研究當中，獲得了師大的獎學金和當選全校傑出學生、應邀台灣各大學演講了上百場關於文化語言還有國際視野，修課完畢後我介聘到台北的學校任教。

十多年途中談了幾場轟轟烈烈的戀愛感謝每個認真跟我在一起的男生、感謝外交部呂科長和師長的推薦函我申請上了英國的倫敦國王學院，遇到了老公跟我一起辭掉鐵飯碗來英國唸博士班、中途為了讓老公碩士班畢業後留在英國我們狗急跳牆的借錢貸款創業、一起在倫敦住在兩坪大的房間、住過地下室住過廚房、每晚尿在寶特瓶內、一條吐司一袋馬鈴薯吃一個禮拜、在垃圾場內翻找可以用的東西、夫妻倆多次抱在一起跪在地上痛哭、第一年真的是靠著倫敦靈糧堂的吳媽媽做吃的接濟我們。

能屈能伸的我們實現脫貧（雖然還沒買房）我們一步一腳印的在神的眷顧和貴人（律師和會計師）朋友的幫助之下，我們在倫敦市精華蛋黃區一間一間的開啟了民宿一館二館三館到最後十個館別。我們公司還取得英國政府移民局給的 Sponsor Licence （可以發工作簽證給外國人來英國工作）我育嬰休學兩年，一邊懷孕一邊追房東，一邊餵奶一邊開發房仲，遇到了超級好的優秀員工和超級暖心的台灣好客人（每次體貼到都讓我落淚）我們聽了好多人各行各業的努力打拼生命故事。世界那麼大，比我厲害比我努力的人那麼多！

到了去年我的指導教授寫信問我有沒有要復學，她說她知道我現在是一間公司的老闆，也是一個孩子的媽媽，如果再加上一個博士生的身份他認為我會突破人類極限。

她要我想清楚要不要回去念這個博士，因為畢竟此時此刻的博士對我來說毫無用處，沒有一點加分也沒有帶來一點經濟的好處。坦白說，我當時也在粉專上分享過我很猶豫，好多網友都勸我不要拿這個博士畢竟對我的人生一點用處都沒有，我的老公也不贊成我在事業最忙的時候拿什麼博士，我的英國房仲業者朋友們都說我要這個『Stupid PhD』幹麼？最後不都是要賺錢過生活。

我花了三個月思考，我回到自己，想起了我爸爸中風過世前對我說過他自己一輩子都沒有做過任何的夢所以他努力打拼供應我們三個孩子，希望我能好好地找尋自己的夢想並且去圓滿夢想．

雖然我的博士旅途中，意外的成功創了業，踏上了未知的領域，認識了一群超強大有智慧又美麗的朋友們，我女兒也超棒超好我超級感恩她的存在，兩歲的時候當上Burberry 的模特兒，每天我都認真的過，神也每天都在給我意想不到的禮物．上帝的道路高過人的道路，我服從神的安排，給我什麼逆境我都能走出自己的一片天。

我回到了博士研究想要把最後一段路走完，對我來說我有沒有成功完成，我都是旅博士！至少我走過我試過！我要拿回我對於『旅博士』的詮釋權。

在人生的旅途上披荊斬棘，不論多苦多難我都走過了沒有怨言，我的一次成功背後都相應著九次的失敗，別人定義的博士和我對旅遊人生旅遊的博士不一樣。

我相信每個人內在最美好的那一面都是你們專長的博士！努力的經營自己，點燃自己，不要滅別人的光，感謝一起和我牽手走過努力人生的你們，在自己的內心深處點燃著永遠發光發熱的小太陽！

＃未來我們一起努力的經營著生活
＃活得美麗活出自我內外兼具的發光
＃我會努力試著不論怎樣我都是旅博士

#阿明小教室 #身分證居留證傻傻分不清楚
#香港人想來台購買不動產身份很重要

要取得身分證？居留證？
不少香港人都想移民來台灣，
但「取得身份」也是一大問題，
究竟來台灣要申請的是身分證？
還是居留證呢？

首先從定義說起，
其實從字面上就可以看出端倪了！

「 #居留證 」是政府用於證明無戶籍的外國人
在國內自由地區內合法居留的身分證件，
分為許多種，例如外僑居留證、永久居留證、
高級專業人才及投資移民申請永久居留卡
（俗稱梅花卡）等，由於歷史與政治情勢所致，
針對大陸地區、香港澳門地區居民也有特別的
申辦規定。

而「 #身分證 」則是中華民國國民的身分證明，
目前是臺澎金馬設有戶籍的人民所領有，
而未滿十四歲者是以戶口名簿或戶籍謄本代替。

相較之下，居留證遠比身份證容易取得多了，
尤其以本文討論的港澳地區居民來說，
居留證的申請門檻不高，申辦時間也相對短。

外國人取得中華民國身分證則稱為「歸化」，
但身分證取得則複雜許多，
首先要先取得合法居留證後，
且每年有183天以上合法居留之事實
繼續5年以上才能申請，
由於由於我國政府並不接受雙重國籍，
因此在申請時必須先放棄原國籍身份，
例如原為美國籍的籃球員戴維斯、
原為烏克蘭籍的藝人瑞莎等，
都是知名的歸化為中華民國國民案例。

那麼對嚮往台灣的香港人來說，
究竟要取得居留證還是身分證呢？
基本上就看個人的需求，
取得身分證除了能享有公民的權利
（如選舉/投票、國民補助、出任公職等），
也必須盡公民義務（服兵役、繳稅等）。

反之，持居留證者除了上述的公民權利義務
不能享有之外，其餘在國內的食、衣、住、
行、育、樂等皆能滿足，
例如；只要有繳納健保費用，
就能享有健保福利、可以買車、購置不動產、
貸款、租屋、營業....等，

因此，要取得身分證還是居留證？
端看個人需求取捨囉！

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我們的日本（沖繩）買屋攻略第一篇： 看房子及注意事項

💥💥因為文章很詳細, 強烈建議大家到我們網站觀看圖文並茂的講解. 看FB應該會睡覺。電話上的閱讀畫面功能，用電話讀出全篇文章. 💥💥

💁🏻‍♂️我們網站: http://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/ 💁🏻‍♀️

因為... FB更改了版圖設計...我不知道如何在照片上添加描述

🎬如果較多人對買賣樓宇有興趣，我們可以製作一條影片。請給我們一些時間。請在留言中讓我們知道🗣🎬

ACTION!

繼我們的日本移民故事後（http://www.oki-family.com/2019immigration03/） ，我們終於可以寫下一篇讓大家參考。沖繩買樓過程！日本買房子需要注意的事項，市場需求及陷阱等等。篇幅比較長💤，需要一些耐性看。建議大家可以留下作參考或分享給有需要的朋友。

仍然是那一句，我們沒有地產中介介紹，大部份資料也是網上公開。善用 Google。

命帶驛馬, 如果有留意命理紫微斗數、相學，可能會認識這個名詞。最簡單比喻是四處奔波，沒有固定居所。

Mia 出世短短八年, 已經搬過七次屋 （三次屬於沖繩）.... 這個紀錄應該不易打破。

為什麼我們又要搬屋？ 因為，終於輪到命帶驛馬的爸爸和媽媽（對！兩個都是）在沖繩置業了！（注：今次不是說購買日本墳墓過程🧟！https://www.oki-family.com/cemetery/）我們離開沖繩新都心，搬到另外一個區，在Outlet mall 附近的豐見城市。

我們一直想盡快取得日本永住，是因為我們沒有足夠資金購買房產，只有申請銀行借貸這一途徑。但是如果沒有永住，那麼就只能用公司名義購買，而審批涉及以公司之前的業績來評估公司有否足夠實力、能力還款幾十年，所以難度比較高（如果你有大量資產當然是另一回事）。

在買樓過程中，媽媽秉承一貫作風，做了大量功課📚，儘量理解所有選擇，包括地區、房子類型、房貸詳細內容。最後從開始看房子階始至搬入新居，只用了兩個月左右，和我們倉猝搬過來沖繩的決定很類似 （由決定直至踏足沖繩，共兩個多月），這些人生重大決定，往往就像買菜.... 但是其實, 背後已經做了很多功課（包括晚上開夜車）。

我們會用幾篇（暫定) 文章敘述我們的買菜經驗。
一篇：購買前的準備和購買過程。(以防萬一您沒有意識到, 您正在閱讀)
二篇：成功交易後至搬入新居的準備，需要注意的陷阱。(https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/ ）
三篇：新屋和鄰居 (情人節之前)

💪🏻如果有人計劃在我們發布下章之前購買，歡迎您私詢問我們問題，我們將盡力回答

銀行貸款過程未必適合每一位讀者，但可給大家了解日本貸款過程。而如果想在沖繩或日本購買物業，又或者準備搬過來日本居住，本文更適合大家作為參考。我們會提及樓宇物料種對價錢的影響，市場價值，搬家前後的事情。

2015 年我們過來沖繩契機是幫爸爸的前老闆找物業投資機會。那時候的樓價很便宜，但回報也很低，感覺和其他日本城市一樣，沒有什麼升值潛力。而且五年內轉售，需要繳交30% 增值稅! (如果是居民,繳交的稅項更多!)

2018 年開始萌生購買物業的念頭，很喜歡在Outlet mall 所在的豐見城市。無意中發現，豐見城市有一片住宅用地由政府直接售賣給本地人，價錢非常便宜，一塊約330-350平方米的地，地價只是2000多萬日幣，建築費也是2000多萬左右。

但是購買條件需要是日本人或擁有永住權的外國人。如果兩者都不是，那麼可以購買地產發展商蓋出來做示範的房子；只是價格已經翻了一番。我們沒有資金以及資產，一般銀行只會貸款給永住者，所以兩者也不是的我們只能夠望門輕嘆😢。（真的是望住一隻門🚪嘆氣！）

那時候便下定決心，盡快取得永住權.... 不是直接從政府買地，是希望取得貸款資格！(是的... 我們沒有大志...🤷🏻‍♀️)

2019年，成功取得永住權！我們未忘初衷，開始往置業方向進發！

首先是在網上向不同的貸款機構申請預先批核，看看我們能夠負擔什麼價錢的物業。(🔥這個步驟非常重要！是令我們成功購買的一個重要元素！）找到物業後，貸款機構會作出最後審批，根據地段樓齡不同因素決定不同利率及貸款比例。新居可以取得100% 貸款比例， 換言之是不用首期。但不同的機構貸款利率相差非常大，我們下一篇再說。

媽媽便開始認真地研究不同樓宇資訊、稅項、手續費，怎樣影響我們的入息稅。最重要的當然是實地看。我們需要首先上沖繩的地產網站選擇。再打電話給打廣告中的仲介查詢、預約時間。這個過程效率其實很低... 😷

這是其中一個最多樓盤沖繩網站Uchina Life (https://www.e-uchina.net/map/mansion) . 大家可以在這裏先作參考. 有一些港台有售的沖繩樓盤也出現在這裏. 可以留意他們的刊登日期, 如果已經刊登很久仍然沒有成交,便要非常小心! 代表這些樓盤沒有什麼本地買家有興趣，未來轉手可能有困難。

在沖繩睇樓（看房），有一些地方跟香港不像... 這裏就算也有中央系統，但有些房子是屋主指定只有一個仲介可售，其他的仲介沒有資料！如果那個仲介沒有把資料公開在網上，就等於你只能很巧合地拜訪該仲介才發現這些房子。還好這些「隱蔽」房子很少，就當作自己沒緣分遇到就算了，不太影響。（但可以估計得到，因為是熱門物業，不用公開放售）然後也有一些地產仲介，不能買賣所屬公司系統以外的樓盤。所以在沖繩買樓，需要先向不同區域的地產公司打聲招呼，留下聯絡方法。他們會分別聯絡你。

我們新舊樓也有看，主要是看價錢和區域。最初的首選是一直居住的新都心，生活機能完善，而且女兒也不用再轉學校。次選是美國村，因為那一邊商業住宅也大力發展中。那麼我們很喜歡的南部？不是我們不想，是因為價錢超出我們預算.

我們發現，新都心和美國村的大廈比四年前有不少的升幅。新樓，價錢更加讓我們掉了下巴... 但近年好像有過熱，沖繩地產業界人士估計未來樓市會下跌， 一年內跌幅甚至達40%！ 我們不相信會下的那麼急，但樓市好像真的走下坡中。2018年，在市中心地段看海的樓盤，基本上因為內部認購，還未正式推出市面已經差不多售完。
今年，有一個新樓盤，價錢已經是同年接近最低價。剛剛開始還需要抽，才能認購。我們因為因為發現了現在的物業，放棄了抽獎。

地產經紀居然不停聯絡我們，叫我們介紹其他買家。可能認為我們不是日本人，比較有購買力......但可見，市況已經沒有之前的熾熱。
所以購買沖繩物業,現在要小心，不要胡亂聽說地產經紀介紹。

在日本，樓價分開兩部份。

第一部份為地價. ➡地價有機會上升，
第二部份為建築物價值。➡建築物價值只會下跌，甚至成為負擔！

銀行給這些建築物的評估價值為
木做建築物： 35年，
水泥建築物：65年。

超過這些年份，建築物價值在銀行眼中便會是0️⃣零。例如木造建築物、你在它樓齡25年時購買，銀行只會最多給你10年貸款期。換言之，買家如果現金不夠，便會有貸款困難。可能和中國傳統，颱風有關，沖繩人比較喜歡扎實的水泥建築物。當然樓價也比較貴。業對着海洋, 颱風便有些擔心... 所以物業比較容易受到侵蝕, 海邊的建議水泥建築物。

那麼地價？ 很抱歉，縱使沖繩的物業升幅是全日本最高，已經錄得連續6多年升幅 , 但是地價升幅未必能夠追上建築物自身跌幅⬇，所以很多物業價值仍然是會下跌。

當然有例外。例如新都心範圍,過去4-5年價錢升幅超過20%. 但是要注意, 正如報章所說, 樓市的確有下調趨勢. 很多樓盤開價高, 但沒有人承接.

沖繩現在的新樓宇，開售價跟2014-2016年比較，有30-40%的升幅。他們說其中一個原因是建築材料受到2020年奧運影響，東京搶去材料、所以價格上升得很利害。在新都心想找5千萬以下的新樓，應該不大可能。

順便一提, 很多人說在日本可以找到很便宜的物業。在沖繩，極度困難。沖繩物業比福岡還要貴。沖繩的郊區，比大阪東京近郊還要貴。

日本的大廈，需要繳付修繕費，作為未來修葺儲備金。金額會隨着大廈年齡提高，我們遇過最誇張的，每個月修繕費7-8萬円！

這個價錢不包括管理費、物業稅！換言之業主的每個月成本不計算樓價，成本已經10多萬。而且土地擁有權由大廈業主攤分，所以土地擁有的面積也相對降低。因為修繕費，這個無底深潭成為舊樓的負擔。💸

物業價值評估，需要考慮的是未來買家承接力。樓齡越高，銀行貸款越少，潛在買家群也一併減少。但是給政府的地稅，不一定會減少，什麼時候政府會持續減稅？？😑

所以常常聽到，日本人把樓宇和土地一起送出給＂有心人＂，因為沒有價值，但是仍然要繳納稅項，負擔很大。

➡2015年日本中央政府甚至通過法例，容許地方政府懲罰需要維修但是沒有維修的建築物 （空き家), 令到更加多人害怕破舊物業。

熱門地段，等收購？這模式在日本比較困難，因為日本非常保護租客，很難請他們離開，變相收購成本非常高！（所以樓宇如果有租約，轉售價錢可能反而比較低）此消彼長的情況下，舊樓不受本地人歡迎。很多物業代理便把這些舊樓轉售給外國人，因為外國人對這些認識比較少，便宜便覺得拾到好貨。當然有一些真正的超值樓宇，但很多物業代理也會優先聯絡自己的客人。

回到我們的故事，我們考慮過這些成本、看過好幾家大廈比較過後，決定把目標改為一戶建（獨立屋）🏡。

日本土地業權有很多種，比較常見的是：租地、擁有地。租地也有分新法合約和舊法合約，主要分別是土地擁有人怎樣才能取回自己的土地。這個問題比較複雜，我們也沒有完全掌握，不會在這裏敘述太多。

簡單來說，如果是舊合約的租地權，建築物擁有者才是真正話事人（😲你沒有看錯，建築物擁有者，比土地擁有者更受保障）。

只要建築物一日不拆卸、一直存在，土地擁有人也不能強迫收回土地。甚至有些情況，建築物擁有人願意拆卸，但是因為市政條例，例如和路邊距離不夠，不能夠拆卸。

這些物業比較便宜，但是因為很多人有所顧忌（主要是不能把「土地」留給子孫，因為建築物拆卸的一天,土地擁有人便有權收回土地。）流通力也比較低，銀行也很少作出貸款。所以縱使比較便宜，我們看過1～2間後也放棄租地這個選擇。

我們在美國村找到一家新築，建築物是根據民宿條例興建，除了自住，將來就算搬走也可以申請為民宿做Airbnb賺錢。

因為沖繩樓盤很少，所以隔天就打電話去說要買，要仲介幫我們留著。但是為了民泊而建，所以房子浪費了蠻多地方來符合牌照所需（主要是超多洗手盆，非常嚇人！），讓本來已經很小的面積，更見狹窄。本來催眠自己，想著跟好幾家美國學校靠近，覺得還可以。在實地看了3次，經過一番掙扎，推遲簽約日期後，我們還是決定取消（Sorry仲介），再尋覓下一家。其中一個推手是嫲嫲，嫲嫲不停說風水很差，開門對着廁所，殺氣很大！可惜兩人經過一番討論之後，媽媽成功為媽媽洗腦！（爸爸已經有40年的免疫💉，大部份時間也是我行我素）

決定放棄美國村後，我們把目光再次擴充，無意中發現我們的 Dreamland 豐見城有一家符合我們預算的一戶建，而且是新築。那天剛剛好是開放日，馬上舉家南下。

地區不用說，我們非常喜歡。兩層一戶建，對於媽媽這一些老人家會有少量不滿，但是每一間房間也很光猛，每個房間最少兩面有窗戶。後面也有『小花園』，這個真的是我們的Dream home! 我們決定馬上和仲介簽意向書。但跟着的種種時間表，完全顛覆了我們的認知，殺了一個措手不及... 下篇再續。

2020年2月7日更新 日本沖繩買樓攻略第二篇: https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/

日本政府有一個網站甚至有英文版！（https://www.land.mlit.go.jp/webland_english/servlet/MainServlet) 可以查找每一個區最近成交價，由業主主動填寫，所以只供參考。

沖繩本島成交比較活躍的是 宇麻流うるま, 那覇市(包括新都心)，宜野灣，美國村附近和系滿附近。我們的所在豐見城區域價格比附近系満高，但其實只是一河之隔..... 主要是供應非常少, 而且仍然是一個比較新的社區, 附近全部是平房，光線非常充足。感覺非常安全舒適。這些也是本地人非常注意的因素。價錢看上去比較貴，但這個社區的人又不算太有錢？ 為什麼？ 我們未來文章會提及這一種因由。

伸延閱讀：我們的日本移民血淚史: http://www.oki-family.com/2019immigration03/

伸延閱讀：日本移居攻略 番外篇：常見問題Q&A 【簽證代辨不會告訴你的事情】2020年2月6日更新 https://www.oki-family.com/2019migration04/

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