每次經過這棟，就覺得很賭爛，好好的一塊地被蓋成這樣，又醜又囂張，像極了土豪在那裏耀武揚威，更可悲的是，沒人要買。

資本主義下，誰都可以買一塊地來囤著，然後找銀行借一大堆錢，再聲稱利率低所以房價不該跌、有支撐、有報復性買盤、等一下就有一大堆人來搶購喔要買要快。牛皮吹過頭之後，就只剩下寂寞。

只要沒人信你，你只不過是一坨垃圾。

全新沒人要的戶，跟那些不願都更老舊房屋，根本就是一樣，而後者還有人要住，比這全新戶強多了。

聽多了建商囂張的詞彙，真真假假，有的你就會信，有的就沒人信，這是賭人品還是天命來著？
你看鄉林士林官邸也是騙很大，就沒人信。
竹北富豪至尊想賣天價，也是全棟被法拍。

還有一堆人想買卻買不起，想住卻沒得住，或是只能住在破爛房屋內，欣賞建商的囤屋秀炒樓術，再看這些腦滿腸肥的，跟政府官員喝酒吃肉，拿著紓困方案繼續爽炒。

更可悲的，興富發你就信？寶佳再怎麼漏水都有人捧？遠雄爛成這樣也是賣翻？

難道就有錢人很聰明，知道啥不該碰，而小資族就該困於爛建商手上，住在凶社區漏水屋，並且任由投資客炒作擺布？

【回顧一下產業隊長對於士紙（1903）的分析】
〈【影音】士林捷運站TOD案帶動區域發展，資產股士紙的目標價在哪裡？〉（2020-07-09）
http://smart.businessweekly.com.tw/e-subscription/article?c=GROUP00007584&p=PROD000010948&at=20&a=366

〈北投士林科技園區大放異彩　推升士紙淨值上看??元〉（2020-06-23）
一、 基本面介紹》紙品製造起家，近年來轉型為美妝保養品製造商
士紙以紙品製造業起家，近年來已經轉型為美妝保養品的製造，並且以濕紙巾「獅子寶寶」與面膜保養品「氧顏森活」為兩大自有品牌。而研究士紙的重點只有一個，就是公司的土地價值。士紙在國內擁有逾9萬坪的土地，近年來積極參與土地開發，並且予以資產活化。除了土地合建之外，士紙也將舊宿舍大樓改建為旅館。2003年成立的陽光士林開發公司，專門負責士紙的土地與其他非營業用土地房屋資產之開發，其中位於士林基河路、福德路口的士紙舊廠區（約1萬2,000坪）最具價值。而士紙的4大開發案包括：

1.士紙舊廠區土地開發案，申請地目變更從「住三」變成「商三」，已經由北市都市發展委員會實質審查，在2016年第1季取得建照。

2.陽光士林開發公司在士林福德路的轉角合建案，於2012年第2季取得建照並且動工，規畫興建5戶公寓與5個停車位，已經於2014年第3季完工，2015年第1季開始銷售。

3.士紙舊宿舍大樓自有土地面積約100坪、樓高7層，已經改建為64戶的出租型公寓大樓，於2017年3月取得旅館登記，並且改名為「陽光士林珮柏旅館」。

4.位於捷運士林站旁的5號倉庫，土地面積約622坪，將規畫12層的旅館大樓，預計於2019年第4季完成建築執照申請作業，2020年開始興建。此外，桃園的永安廠已經規畫將其中約1萬坪的廠區對外出租，其他則作為倉庫，並且考慮發展為有機農業。

二、成長動能》士紙舊廠區價值不菲，容積限制可望鬆綁
占地1萬2,000坪的士紙舊廠也將變身為複合式文創園區，包括商場、飯店、住辦大樓與文創園區，預計投資250億元。6月15日有媒體報導，最大開發案士紙舊廠修訂計畫，近期將送北市府洽談，希望爭取建蔽率、建築高度限制的鬆綁，法人估計潛在利益超過500億元。

目前士紙已經與北市府就新的提案進行細部溝通，同時重啟申請開發程序，預期下半年開發進度將明朗化。目前已經有多個國內外建商與資產開發公司洽談合作。而沉寂多時的士紙舊廠開發案，曾經被台北市政府納入「士林再生計畫」，不過遲遲未有下文。近期開發商提案，期盼解除容積獎勵、建物高度等限制，北市府傾向鬆綁。負責規畫的陽光士林開發公司低調表示，因為時空背景不同，盼有調整空間，但是開發期程未定。

鄰近捷運士林站的士紙舊廠區，早年1994年都市計畫變更，就從「住宅區」變「第三種商業區（特）」，容積率維持225%，但是不適用都更容積獎勵，而且建物高度不超過30公尺，形同僅能蓋約10層樓。

針對士紙舊廠區的開發案是否鬆綁？北市府都發局表示，當初都市計畫變更時，記載不能申請都更容積獎勵，不過，內政部已經解釋，都更容積獎勵屬於法定權利，因為不違背中央法令，所以經府內討論後，同意解除限制。

都發局表示，既然同意放寬都更容積獎勵，沒道理限制樓高，不過都委會尚未審議通過，近期會先找士紙開會，了解未來開發強度。目前開發基地的容積率為225%，如果以都更容積獎勵最高1.5倍計算，容積率最高可達337.5%。

陽光士林開發公司表示，士紙舊廠區的周邊建案，樓高大多超過30公尺，而且時空背景不同，希望北市府能調整，會持續努力溝通，但是實際的開發期程仍然未定。簡單來說就是，士紙舊廠區的土地時至今日，已經成為士林區最珍貴的大片面積素地，政府開發腳步動起來，加上鬆綁樓高與容積獎勵，即將有新的開發案令投資人耳目一新，沉寂多年的士紙當然就有了新的產業拐點，以及新的成長動能。

三、財務解讀》觀察重點在股本與籌碼集中度
士紙去年的每股盈餘為-0.69元，今年前5個月的累計營收約6,790萬元，年減11.2%。但是，士紙財務面的觀察重點在於股本與籌碼集中度，而士紙的股本僅26億元。

士紙舊廠區的效益，老師用士林區目前平均房價每坪70萬元，乘以容積率337.5%，推估每坪銷售金額約為235萬元，單單土地銷售就可以貢獻士紙淨值約81.3元。簡單來說，如果士紙走的是國揚（2505）的模式，將土地賣給壽險公司或大型開發公司，公司淨值可以高達91元。不過，如果士紙要自己開發，就會依循南港（2101）開發「世界明珠」的模式，雖然時間比較久，但是潛在獲利更大。

而士紙的籌碼相當集中，千張大戶到底思考的是什麼方向？看到什麼未來？公司這塊1萬2,000坪的原汁雞湯，苦熬多年，終於等到士林有大型的TOD案，市政府有決心要開發北士科，養兵千日，用在一朝！

在可預見的未來，也許3年至5年，士林就會有新商場、會有北士科、會有原本的士林夜市、天文館、科教館、士林官邸等，資源得天獨厚。也許北士科不一定真的能帶動4萬到5萬的人口流入，但是，士林本身的人口密度、文化底蘊、經濟活力、天候狀況、地理條件等，絕對不亞於南港。士林與北投，或許你覺得陌生，但是幸福就在不遠處，跟著老師到士林走走吧。

士紙的1萬2,000坪的士紙舊廠區土地，未來必定成為壽險公司、國際飯店等企業兵家必爭之地。士紙養兵千日，土地原汁原味，媲美南港輪胎舊廠區，自己開發也罷，全權委外也行，起風時，何不乘風前進。這一塊貢獻淨值80元以上的土地，終究會讓士紙的股價反應到該有的淨值（91元）。數十年磨一劍的天時地利人和盡在於此，同學們可以參考去年南港、國揚創十年新高的走勢圖，剩下的交給時間與市場來認同。不過，一旦開發進度、協商容積率、政府放寬的條件不如預期，就是投資士紙的風險。

最後，老師還是要提醒，所有的獲利預估都有其產業背景與假設條件，唯一不變的事情就是「天天都在改變」，因此，預估的獲利數據僅供參考，市場的投資觀點分歧，看法見仁見智，應該互相尊重，請同學們留意自身的風險承擔程度與資產配置比重。

（圖片4來源為經濟日報）
（圖片5、6來源為北市產發局）
（圖片7來源為台北捷運公司）

有些房子我苦口婆心要你別碰，但最後你還是買了，然後就避不見面把我封鎖。你為何會買這樣的房子？這件事要自己問問：
1. 業務說會漲啊，我覺得也是啊，就買了，誰知後來慘跌。
2. 當初有一堆大陸客來台啊，想說萬一統一了房子就會被買光而暴漲，誰知後來政府阻擋，搞那啥五四三害我賺不到錢。
3. 業務說士林區被低估，而且隔壁有士林官邸，一坪喊到三百萬，我這裡一坪漲到一百五十萬應該不離譜，然後現在變六四萬，六四天安門？這一定是民進黨的陰謀。
4. 買的時候很多客人啊！大家一人一戶兩戶的買，氣氛超好的啊！想說這房子預售買來增值，幾個月加價賣，賺個五十、一百萬應該不難吧，誰知卡死。
5. 被朋友氣到，他以為我買不起房？老娘一毛都沒砍就買了呢！房子跟柏金包一樣，是比數量跟比金額的啦，反正稅金那麼低，政府不敢課高稅，比我養包包還便宜。
6. 東山鴨頭第一排？買的時候幻想吃東西會很方便，買完之後整天聞那個味道，我看以後要吃素了。叫政府把夜市關掉 !
7. 相信興富發的實力。現在雖然慘跌，但我相信建商會把房價鞏固起來，不然他那麼多客戶，大家就罵死了，所以我相信過幾年，房價會被建商再度搞起來的。
8. 我錢多需要找地方parking，聽說台灣房價只漲不跌，你看三十年來房價就漲了不少，現在跌不一定是跌啦。
9. 不住，我房子一堆根本就不是買來住，拿來洗錢洗白跟放我的車，三不五時來休息QK把妹用的。賠錢？不賣就不會賠，反正錢也不是我的，都跟銀行借。
10. 格局是啥玩意兒？花錢設計師重弄就是了。好不好住一點也不重要，漂亮到讓你想擁有，才是賺錢的真諦。
11. 好啦我被事業線攻擊了嘛！誰知道後來一比價根本就買貴，鼻子摸了就算了，不然怎麼辦！買房氣勢就是要這樣擺，這是我做人的原則，恁爸就是這樣過日子的。

訂閱播吧YT:https://bit.ly/2TZO7ep
圓山士林龍脈軸線，地靈人傑的好風水，吸引許多台商、歸國華僑、醫師、電子業、企業家二代，和天母移居過來的高端客群，貝聿銘大師也相信的好風水，可以傳世的官道龍脈在何處？！

★ 更多精彩綜藝推薦 Watch More★
《菱格世代DD52》:https://bit.ly/2vVxc5P
《了不起的長城》 :https://bit.ly/2FsvutP
《演技派》 :https://bit.ly/33DI9Vh
《聲林之王2》 :https://bit.ly/2Hqpp2g
《星光雲!RUN新聞》 :https://bit.ly/2TeoiKo
《這就是街舞S2》 :https://bit.ly/2WRAdzK
《這就是原創》 :https://bit.ly/2u0Ptu3
《這就是灌籃》:https://bit.ly/2GwyzfU
《真相吧! 花花萬物》:https://bit.ly/2VpHIte
《聲林之王》https://bit.ly/2GNQGNK

140412中天 市有宅5月開標 永吉路30巷底價8千萬最貴
影片網址→http://youtu.be/8t0AfZ9PmE4

感謝記者 黃琡雯 的採訪，真是好久不見了！

關於這棟位於永吉路30巷的豪宅，因為那裡有點像小型夜市，所以店面應該比住宅更有價值。高樓層看的建101景觀有加分，可是基於豪宅群聚效應，不像過了忠孝東路的松勇路、松仁路豪宅林立，相較這棟感覺就有點鶴立雞群，旁邊都是老舊公寓。

試想，有錢人會願意花總價超過8000萬，買在公寓林立的獨棟豪宅嗎？從地段而言，單價絕不是問題，而是大坪數、總價、產品定位的問題了！

以下是新聞報導......↓
米白色帶金色的外牆，豪宅外頭還有一整排綠蔭圍繞。

記者 黃琡雯：就位在永吉路30巷巷弄內的這棟豪宅，高樓層還可以看到台北101，其中一戶75坪底價高達8567萬元，這個價格也創下台北市最貴的市有住宅。

部分樓層還在施工裝潢加緊趕工，就是這棟北市的市有住宅，開放標售21戶，其中一間四樓層擁有一間75.7坪含有2個車位，總價就要8567萬元，每坪價格超過100萬。

以周邊行情來看，永吉路巷內中古大樓每坪90～95萬元，公寓每坪也有80～85萬元，現在這棟豪宅預計5月標售，坪數大的戶別，每坪喊出上看130萬。

房仲業者 陳泰源 表示：這棟豪宅有點鶴立雞群，就它那一棟豪宅，可是旁邊都是老舊公寓，有一點點孤掌難鳴的感覺，可是從單價的角度它算合理的。

除了永吉路這棟新建豪宅，台北市公告標售的市有住宅25筆當中，還有位在台北市汀州路的建案，標售物件62.4坪底價也要5577萬元，另外位在士林的官邸住宅，目前喊出第三次標售，一共三戶，總價都要3760～4468萬元。

25筆市有住宅一旦全數脫標，預估可以為台北市帶來12億收入，仲介業預估未來短期內，附近中古房價恐怕也會順勢被推升。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/73748260

120602中天商圈租金漲！吉馬陳麵線5家店面剩2家
影片網址→http://youtu.be/mMm9IVthENk

感謝記者范欣餘的採訪，這家麵線真的很好吃，以前我爸爸常常帶我們全家一起去SOGO巷弄內的那一家店吃，而且還一定要搭配所謂的五色蔬果清湯喝！美味又營養！

可惜！東區商圈真的租金與房價，漲幅都太驚人了！賣這種低單價的東西，真的是超辛苦！而且阿！通常屋主也其實不太想要出租給開餐廳的，因為只要一樓是開餐廳，整棟大樓社區都還要幫忙保火險，萬一發生火災，樓上住戶全部都跟一樓屋主槓上了！屆時還得不償失呢！

至於有人問：不是現在大環境不好嗎？應該都利多出盡了，房價到底是在漲三小朋友？我只能說，一級商圈的店面產品真的不是普通等級的有錢人玩得起的，都是金字塔很頂端的有錢人，因為本身店面就帶有「投資味」，所以銀行貸款成數本來就很低，買得起的人多半都是口袋超深！屬於有錢人在資產配置規劃上的一環嚕！

以下是新聞報導......↓

熱呼呼麵線，蚵仔這麼大一顆，仔細攪拌還有大腸當配料，全盛時期號稱一天熱賣3000多碗，知名連鎖麵線無聲無息，一口氣關了3家店。

路人甲：大概兩個月前吧？(就關了)生意就普通啦！

位於忠孝東路的店面已經拉下鐵門，掛出招租布條，房仲透露，最新月租32萬，相當每坪2.6萬/月，但就在4/3關閉忠孝分店後，麵線業者位於西門町的成都分店5/31也不做了！同樣考量租金。

房仲業者陳泰源表示：店面喔，它還是一直陸陸續續在漲，像東區就很明顯，漲幅至少有2成，甚至平均漲幅都是在3成。


奢侈稅上路滿一年，冷卻不了精華商圈店租，就拿SOGO商圈來說，巷弄店面每坪租金從1.5萬漲到1.8萬；靠近大馬路從每坪3萬漲到3.4萬；西門町店面平均漲了5000塊/坪！

偏偏業者做的是小生意，除去成本不算，一碗麵線60塊，得賣5333碗/月，一支香腸35塊，一個月得賣9000多支，就連人潮滿滿的士林分店，去年7月才開張，當初老闆還現身大灑紅包，不到一年宣告停業。

知名連鎖麵線業者5間店關到剩下2家，傳出有意轉戰士林官邸，不再屬意一級商圈，就怕租金年年漲，知名店家也得轉個彎求自保。

網址→ http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/50574297