【年輕人買房不易，老人以房養老也難！】

甜蜜的七夕情人節即將來到，不少民眾精心策劃慶祝活動，但對許多想結婚的情侶來說，卻苦於節節高升的房價而影響成家計劃。根據「國銀授信餘額房貸統計」最新資料，國人向銀行申辦房貸的平均年齡愈來愈晚。十年前，30歲到35歲是房貸主要族群，而今平均年齡增加5歲，35歲到40歲才是申辦房貸的主要年齡層。年輕人所得成長速度，遠遠追不上房價漲幅的問題！會做事的政府，不能視而不見！

另外，為因應老人化社會來臨，政府鼓勵各銀行推動「以房養老」政策，讓銀髮族拿房子抵押貸款換養老金，以減輕退休金不足壓力，同時又兼顧終身在家安養目的。不過政策上路至今快6年，成效遠不如預期。根據金管會最新統計，目前共14家銀行承作以房養老，有5家今年上半年新承作件數為「0」、2家只做1件，近半數銀行陷入停擺。銀行端興趣缺缺的主因在於所承擔的風險較高，理由有：國人長壽、房價跌價、利率波動風險，及子女繼承等問題。呼籲政府應出面「擔保」風險，而非讓銀行自行承擔風險問題。

台灣將於2026邁入超高齡社會（老年人口占總人口比率超過20%），然而現在年輕人普遍低所得、買不起房、不敢婚、不敢生，恐使上述情況加劇。對於國人居住安養政策，政府須再加把勁，讓民眾從年輕到終老，都能享受幸福安居！

🏡平均40歲…房貸申辦年齡 愈來愈晚→https://pse.is/3klzag
🏡養老政策陷瓶頸｜「以房養老」近半數銀行業績全掛蛋→https://pse.is/3kzxld

【小資族買房不吃不喝 年輕人受衝擊最大】
以目前平均購屋總價約1000萬元至1200萬元，換算自備款須增加5、60萬，很多年輕人不吃不喝、工作1整年，可能都存不到這筆錢，衝擊還真不小...
＃小資族 ＃房貸 ＃房產研究室 ＃工商房市
https://ctee.com.tw/news/real-estate/426224.html

中央銀行12月7日宣佈對不動產進行「選擇性信用管制」(內容如附圖)，對購地興建銷售的建商及買方皆有新的規範。以往宣佈這麼重要的政策都是在央行理監事會議之後，這次選在召開理監事會議前突然宣佈，可說是震撼市場，消息一出的隔天除是各大新聞媒體頭條，營建指數更應聲重挫2.79%，隔日再下跌近1.5%，短期影響可說是頗大。

那麼各位投資人該如何解讀呢?

我分為兩個部分說明，分別是「央行的政策目的」及「對建商的影響」:
一、 「央行的政策目的」
1. 保護及健全銀行發展
整理央行新聞稿內容:
（1）為促進金融穩定及健全銀行業務，防範銀行信用資源過度流向不動產貸款
（2）銀行過度集中不動產授信，將影響信用資源配置，不利生產事業實質投資
（3）銀行不動產貸款占總放款比重接近歷史高點37.9%
（4）部分案件有貸款成數偏高、貸款利率偏低，以及寬限期過長等現象；且購地貸款部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房；餘屋貸款亦有授信條件過於寬鬆等現象。

另根據金管會統計資料，國銀10月放款增加1,381億元，其中有1,100億元是不動產相關授信，顯示銀行確實授信業務長期集中在此，也因貸款利率低，造成房價飆漲的亂象。

2. 嚇阻不正常的房價飆漲
土地價格及房價應隨著經濟發展而上漲，這是必然，但如果上漲的速度及幅度是不正常的、甚至達到飆漲的程度，則會造成許多社會問題及民怨。例如「紅單轉讓」這種遊走法律邊緣的行為，或建商新建案完工都還沒賣出多少、舊案空屋率又高，但馬上又「以債養債」推出新案，這種高槓桿的操作模式，可能不是央行或相關主管機關所樂見。

二、「對建商的影響」
1. 對自然人買方來說，除非是要購置第3戶以上，不然沒影響；如果房價下跌，對首購族或想買第2戶的人有利，預期這些族群將是建商及銀行的主要爭取目標。

2. 對建商的影響:
（1）在「購地貸款」方面，因土地係蓋房子的必要元素，由原來沒有固定的限制，改為只能貸款6.5成，並保留1成動工款及須檢附具體興建計畫，可想而知，建商為購置土地來持續推案，必將多保留現金，可能採取降低現金股利發放率、向銀行融資或發行債券、現金增資等方式因應，也因要有具體興建計畫，新購置的土地可能也較難再長期去養地。

（2）在「餘屋貸款」方面，因只能貸款5成，除了採取上述的方式籌募所需資金外，對現階段餘屋剩下較多、但原想「慢慢賣」的建商來說，可能思考加快出清速度，對新建案來說則偏向儘可能的完銷，這些都將反應在毛利率的下滑。

由於許多讀者及朋友詢問，特別寫了這篇給大家，不管是投資或自己想買房，希望都對您有幫助。為了服務廣大的讀者朋友，考量每檔營建股都有各自的發展規劃或利基，將對華固(2548)、國揚(2505)、達麗(6177)、國建(2501)、總太(3056)、宏普(2536)、華友聯(1436)等進行分享(其中部分個股，僅分享在我的Dream Player: https://www.dreamplayer.tw/projects/intro/102/intro)，或在Dream Player搜尋温國信，有需要的讀者朋友也歡迎多多參考、支持。

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120814台視 房貸變重 1字頭%數房貸恐成絕響
影片網址→http://youtu.be/2Ch-NscEBXU

感謝記者周寧的採訪，真是不曉得怎麼一回事？不是說景氣越差，利率越低嗎？現在景氣這麼差？結果利率還調升，房仲市場還真是越來越難做了！不是說好縮小打擊範圍？不是說好只是打擊投資炒作風氣？怎麼會連一般自住、首購都打呢？

以下是新聞報導......↓


千萬以上豪宅，通通用看的，房仲感嘆現在高單價豪宅產品銷售幾乎凍結，因為金管會要求，銀行增提放款準備，提存比率由0.5拉高到1%，銀行如果再用1字頭房貸搶生意，恐怕都要賠本。

房仲業者陳泰源表示：對他們(房貸族)來講，壓力本來就很大了，現在利率又調到2.多%，所以壓力會更大，等於每一個月就增加了快三千塊的成本。

以千萬房貸族來說明，每個月攤還金額從49834元一下變成52900元，對一般上班族來說負擔又變大了！市占率第二大的合庫，房貸餘額逼近銀行法上限開啟第一槍，首購族房貸從1.84%升到2.47%以上，二次購屋更狂升到2.8%以上。

房仲業者陳泰源表示：如果說是低總價的，基隆、宜蘭、林口等等這些地區，很多自住族都已經紛紛出籠，開始買房囉。

地段好的房子一般民眾只敢觀望，低價位房產反而是先搶先贏，銀行吹起升息風，想當有殼蝸牛，真的不簡單。

網址→ http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/53090427