2021年9月11日，台北市萬華區漢口街和中華路口西南隅，正在建構中的西門町最高建築（地上28層）已經成型，將於2023年夏天完工。（張哲生 攝）

這棟新大樓的前身是1977年落成的台北中華大樓，最初是國泰集團設立的國泰百貨公司，國泰百貨於1985年轉讓給豐群集團後，沒多久便結束營業，之後這裡開過「龍太外銷成衣商場」、「弗頓星球」、「HANDS 台隆手創館」（2000年開幕，2004年遷移至微風廣場）、美華泰流行生活館（2004年開幕、2018年7月15日歇業），其餘樓層則是國泰集團的辦公室。最後，進駐其中的國泰集團辦公室在2018年6月底全數撤出，而在一、二樓營業多年的美華泰流行生活館也在2018年6月21日至7月15日舉行出清特賣後歇業，然後台北中華大樓於2018年11月12日開始進行拆除工程。

日本九州的私營鐵路巨擘「西日本鐵道株式會社」（西鐵集團）在2017年12月與業主達成協議，並於2018年3月簽署為期20年的租賃協議，由西鐵集團以旗下的飯店品牌「Solaria」經營，公開宣布將在台北市西門町以6億日圓（約新台幣1.6億），打造一座地下5層樓、地上28層樓，擁有300間客房的「Solaria西鐵飯店 - 台北西門」旅館，預計在2023年的夏天開幕，其地點就在已拆除的台北中華大樓所在地。

先讓我們來回顧44年前，台北中華大樓的開始～國泰百貨公司。

1977年10月6日上午10時，由國泰集團設立的國泰百貨公司正式開幕，開幕典禮由國泰集團創辦人之一的蔡萬霖（1924-2004）揭幕、基隆顏家的顏欽賢（1902-1988）剪綵，現場還請來百人大樂隊演奏，聲勢浩大。

國泰百貨公司在行銷上強調「不以打折為噱頭，不打折比打折便宜」，並以「新的風格、新的氣派、新的服務、新的滿足」為經營宗旨，力求不斷推出各式新穎服飾百貨，來滿足消費者的需求。

當年國泰百貨公司所在的台北中華大樓，位於台北市中華路一段88號（中華路與漢口街口），由國泰建設股份有限公司起造、蔡柏鋒與陳昭武設計、三井工程負責營造；於1976年3月15日開工、1977年8月20日竣工，工程造價約為新台幣5,394萬元，是一棟11層樓高的鋼筋混凝土造建築。

國泰百貨公司在台北中華大樓內的營業樓層為地下一樓以及地上一至四樓，共有五個樓層。

地下一樓包含三個營業部分：備有各式流行服裝飾品的「繽繽服飾」、供應各種物美價廉的日常用品的「半價廣場」與供應各式冷熱飲的「甜蜜走廊」。

一樓為「集錦大街」，設置各式華洋百貨；二樓為「芙蓉女裝街」，備有各式新穎女裝；三樓為「新潮摩登街」，供應高級男裝、玩具、唱片，與手工藝品等；四樓為「福泰酒樓」，供應正宗粵菜與港式飲茶。

1977年10月6日開幕的國泰百貨公司，是國泰集團史上跨足百貨業的第一間據點；同年，國泰集團與大來關係企業合作，在同樣位於西門町的武昌街與昆明街口，籌設「來來名店百貨公司」（後改名來來百貨），國泰集團創辦人之一的蔡萬春（1916-1991），還出席了來來百貨所在的台北西門大樓之動土典禮。

位於台北市武昌街二段77號的台北西門大樓，由國泰人壽保險股份有限公司起造、羅維東設計、樹德工程負責營造；於1977年3月8日開工、1978年6月10日竣工，工程造價約為新台幣6,369萬元，是一棟10層樓高的鋼筋混凝土造建築。

1978年11月25日，國泰關係企業「來來名店百貨公司」正式開幕，以「讚美的焦點、流行的焦點、歡樂的焦點」為營業主軸。

當年，國泰集團在台北百貨一級戰區的西門町，一口氣設立了兩間百貨公司，象徵百貨事業開始起飛。但是好景不常，1985年2月，爆發十信弊案，嚴重影響國泰集團的經營，亦令其將旗下的百貨公司，轉讓給豐群企業集團。自此之後，國泰集團不曾再涉足百貨事業。

台北中華大樓的國泰百貨公司在1985年轉讓給豐群集團後，沒多久便結束營業，後來有「龍太外銷成衣商場」、「弗頓星球」、「HANDS 台隆手創館」（2000年開幕，2004年遷移至微風廣場）、美華泰流行生活館（2004年開幕、2018年7月15日歇業），其餘樓層則是國泰集團的辦公室。

至於武昌街的台北西門大樓，在來來百貨於2003年2月10日歇業後，則由誠品進駐，以「誠品武昌」之名在2004年12月1日開幕；2010年，誠品將武昌店閒置的高樓層（5至10樓）出租給國賓飯店，委由國賓開設平價旅館「台北西門町意舍酒店」，於2012年2月開幕。

看完它的歷史之後，我們緊接著來瞧瞧這裡的未來。

這個都市更新案名為「國泰一號中華大樓都更案」，其更新單元位於台北市萬華區中華路一段以西、漢口街二段以南、漢口街二段20巷以東及漢口街二段20巷以北所圍之街廓；範圍包含臺北市萬華區福星段二小段149地號等1筆土地，面積共1,720平方公尺，為台北市「修訂臺北市萬華區都市計畫細部計畫通盤檢討案」所載「實施都市設計地區－中華路林蔭景觀區」範圍內，更新單元內建物屋齡已達30年以上，結構設計不符現今耐震救災等公共安全需求，原始空間規劃及結構設計亦已不敷現今商業使用需求，希冀藉由都更推動健全商業機能並改善都市景觀。

辦理進度如下：
2015/5/25 核准自劃更新單元
2015/10/20 自辦公聽會
2015/10/30 申請事業計畫掛件
2016/5/11~25 公開展覽
2016/5/24 公辦公聽會
2016/8/11 都更幹事會
2017/5/9 都更幹事會複審
2017/7/5 環評審查會議
2017/9/6 都更聽證會

執行此案之團隊：
更新規劃：財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計：潘冀聯合建築師事務所
鑑價機構：麗業不動產估價師聯合事務所

個案概要：
所在地 | 萬華區福星段二小段149地號
面積 | 520.30坪
使用分區 | 第四種商業區
實施方式 | 協議合建

以下為負責建築設計的潘冀聯合建築師對「國泰一號中華大樓都更案」之說明：

基地座落於萬華區，西門商圈人行徒步區的北端，周邊歷史文化舊街區以及活躍商業活動形成豐富的都市紋理。為提升都市環境良好品質，如何在高密度的商四用地中充分發揮土地強度、創造都市更新最佳效益成為本案最關鍵之設計課題。

基地四面臨路，為順應原有都市街廓紋理，於主要臨街面留設騎樓；南面留設開放空間步道系統與既有西門商圈人行步道串連。建築量體發展受限基地形狀，呈現瘦高之細長量體，分為底部裙樓、中部塔樓、上部塔樓三部分；裙樓的高度與周圍老舊街區高度相互呼應，中部塔樓的高度可與周圍新建築物相比擬。這樣的量體分配也呼應了內部使用機能，裙樓為零售商場、塔樓為旅館，其房型以面積6-7坪的雙人房為主。燈光設計依照商場及旅館各自機能設計，揮灑豐富的夜間表情；商場燈光採參數式色彩漸變設計饒富變化，旅館則強調垂直帶狀燈光簡約之美。

本案成功解決了細長比例的挑戰及高層建築空地留設之限制，將土地利用最大化，期能滿足複合式商業空間最高使用之坪效，並創造尊重環境和諧與都市紋理的西區建築焦點。

座落地點: 台北市萬華區
基地面積: 1,720m²
建築面積: 899 m²
總樓地板面積: 38,640㎡
層數: 地下5層，地上28層
設計時間: 2014.11 迄今
房間數: 314
類別: 旅館

2021年2月6日，臺北市萬華區漢口街和中華路口，國泰集團正在興建一棟地下5層、地上28層、擁有300間客房的旅館大樓，預計於2023年夏天開幕。（張哲生 攝）

畫面中正在興建的大樓之前身，是1977年落成的台北中華大樓，曾開過國泰百貨、龍太外銷成衣商場、弗頓星球、HANDS 台隆手創館，和美華泰，在國泰集團辦公室和美華泰流行生活館於2018年第三季撤出後，便進行拆除工程，並在2019年3月底被夷為平地。

1977年10月6日上午10時，由國泰集團設立的國泰百貨公司正式開幕，開幕典禮由國泰集團創辦人之一的蔡萬霖（1924-2004）揭幕、基隆顏家的顏欽賢（1902-1988）剪綵，現場還請來百人大樂隊演奏，聲勢浩大。

國泰百貨公司在行銷上強調「不以打折為噱頭，不打折比打折便宜」，並以「新的風格、新的氣派、新的服務、新的滿足」為經營宗旨，力求不斷推出各式新穎服飾百貨，來滿足消費者的需求。

當年國泰百貨公司所在的台北中華大樓，位於台北市中華路一段88號（中華路與漢口街口），由國泰建設股份有限公司起造、蔡柏鋒與陳昭武設計、三井工程負責營造；於1976年3月15日開工、1977年8月20日竣工，工程造價約為新台幣5,394萬元，是一棟11層樓高的鋼筋混凝土造建築。

國泰百貨公司在台北中華大樓內的營業樓層為地下一樓以及地上一至四樓，共有五個樓層。

地下一樓包含三個營業部分：備有各式流行服裝飾品的「繽繽服飾」、供應各種物美價廉的日常用品的「半價廣場」與供應各式冷熱飲的「甜蜜走廊」。

一樓為「集錦大街」，設置各式華洋百貨；二樓為「芙蓉女裝街」，備有各式新穎女裝；三樓為「新潮摩登街」，供應高級男裝、玩具、唱片，與手工藝品等；四樓為「福泰酒樓」，供應正宗粵菜與港式飲茶。

1977年10月6日開幕的國泰百貨公司，是國泰集團史上跨足百貨業的第一間據點；同年，國泰集團與大來關係企業合作，在同樣位於西門町的武昌街與昆明街口，籌設「來來名店百貨公司」（後改名來來百貨），國泰集團創辦人之一的蔡萬春（1916-1991），還出席了來來百貨所在的台北西門大樓之動土典禮。

位於台北市武昌街二段77號的台北西門大樓，由國泰人壽保險股份有限公司起造、羅維東設計、樹德工程負責營造；於1977年3月8日開工、1978年6月10日竣工，工程造價約為新台幣6,369萬元，是一棟10層樓高的鋼筋混凝土造建築。

1978年11月25日，國泰關係企業「來來名店百貨公司」正式開幕，以「讚美的焦點、流行的焦點、歡樂的焦點」為營業主軸。

當年，國泰集團在台北百貨一級戰區的西門町，一口氣設立了兩間百貨公司，象徵百貨事業開始起飛。但是好景不常，1985年2月，爆發十信弊案，嚴重影響國泰集團的經營，亦令其將旗下的百貨公司，轉讓給豐群企業集團。自此之後，國泰集團不曾再涉足百貨事業。

台北中華大樓裡的國泰百貨公司在1985年轉讓給豐群集團後，沒多久便結束營業，後來有「龍太外銷成衣商場」、「弗頓星球」、「HANDS 台隆手創館」（2000年開幕，2004年遷移至微風廣場）、美華泰流行生活館（2004年開幕、2018年7月15日歇業），其餘樓層則是國泰集團的辦公室。

至於武昌街的台北西門大樓，在來來百貨於2003年2月10日歇業後，則由誠品進駐，以「誠品武昌」之名在2004年12月1日開幕；2010年，誠品將武昌店閒置的高樓層（5至10樓）出租給國賓飯店，委由國賓開設平價旅館「台北西門町意舍酒店」，於2012年2月開幕。

2018年6月底，台北中華大樓裡頭的國泰集團辦公室全數撤出，而在一、二樓營業多年的美華泰流行生活館也在同年6月21日至7月15日舉行出清特賣後歇業。

2018年11月12日，台北中華大樓開始進行拆除工程，並於2019年3月下旬被夷為平地。之後國泰集團將會在此興建一棟地下5層、地上28層的旅館大樓。

日本九州的私營鐵路巨擘「西日本鐵道株式會社」（西鐵集團）在2017年12月與業主達成協議，並於2018年3月簽署為期20年的租賃協議，由西鐵集團以旗下的飯店品牌「Solaria」經營，公開宣布將在台北市西門町以6億日圓（約新台幣1.6億），在原台北中華大樓所在地打造一座地下5層樓、地上28層樓，擁有300間客房的「Solaria西鐵飯店 - 台北西門」旅館，預計在2023年的夏天開幕。

看完歷史之後，我們緊接著瞧瞧這裡的未來。

這個都市更新案名為「國泰一號中華大樓都更案」，其更新單元位於台北市萬華區中華路一段以西、漢口街二段以南、漢口街二段20巷以東及漢口街二段20巷以北所圍之街廓；範圍包含臺北市萬華區福星段二小段149地號等1筆土地，面積共1,720平方公尺，為台北市「修訂臺北市萬華區都市計畫細部計畫通盤檢討案」所載「實施都市設計地區－中華路林蔭景觀區」範圍內，更新單元內建物屋齡已達30年以上，結構設計不符現今耐震救災等公共安全需求，原始空間規劃及結構設計亦已不敷現今商業使用需求，希冀藉由都更推動健全商業機能並改善都市景觀。

辦理進度如下：
2015/5/25 核准自劃更新單元
2015/10/20 自辦公聽會
2015/10/30 申請事業計畫掛件
2016/5/11~25 公開展覽
2016/5/24 公辦公聽會
2016/8/11 都更幹事會
2017/5/9 都更幹事會複審
2017/7/5 環評審查會議
2017/9/6 都更聽證會

執行此案之團隊：
更新規劃：財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計：潘冀聯合建築師事務所
鑑價機構：麗業不動產估價師聯合事務所

個案概要：
所在地 | 萬華區福星段二小段149地號
面積 | 520.30坪
使用分區 | 第四種商業區
實施方式 | 協議合建

以下為負責建築設計的潘冀聯合建築師對「國泰一號中華大樓都更案」之說明：

基地座落於萬華區，西門商圈人行徒步區的北端，周邊歷史文化舊街區以及活躍商業活動形成豐富的都市紋理。為提升都市環境良好品質，如何在高密度的商四用地中充分發揮土地強度、創造都市更新最佳效益成為本案最關鍵之設計課題。

基地四面臨路，為順應原有都市街廓紋理，於主要臨街面留設騎樓；南面留設開放空間步道系統與既有西門商圈人行步道串連。建築量體發展受限基地形狀，呈現瘦高之細長量體，分為底部裙樓、中部塔樓、上部塔樓三部分；裙樓的高度與周圍老舊街區高度相互呼應，中部塔樓的高度可與周圍新建築物相比擬。這樣的量體分配也呼應了內部使用機能，裙樓為零售商場、塔樓為旅館，其房型以面積6-7坪的雙人房為主。燈光設計依照商場及旅館各自機能設計，揮灑豐富的夜間表情；商場燈光採參數式色彩漸變設計饒富變化，旅館則強調垂直帶狀燈光簡約之美。

本案成功解決了細長比例的挑戰及高層建築空地留設之限制，將土地利用最大化，期能滿足複合式商業空間最高使用之坪效，並創造尊重環境和諧與都市紋理的西區建築焦點。

座落地點: 台北市萬華區
基地面積: 1,720m²
建築面積: 899 m²
總樓地板面積: 38,640㎡
層數: 地下5層，地上28層
設計時間: 2014.11 迄今
房間數: 314
類別: 旅館

花了一陣子詢問專業人士，有關囤房稅跟土地活化等問題，年齡從30-70都有，大致上可以整合出一些共同意見，這篇算是意見整理，重謄成一份較有連貫性的說法。

首先，就是年輕朋友最在意的，囤房稅對於打房有沒有效果？答案是：沒有。

請從圖一開始看，這張用電表可以看出，台灣空屋最多的是農業縣市，而不是六都。帳面上數字的空屋，大部分都來自繼承鄉下老屋，也就是你的阿公那一輩住鄉下，你爸來台北打拼，辛苦買了一棟房子，然後阿公這兩年掛了，鄉下老屋就被你爸繼承，帳面上就有了兩棟房屋。

但這棟鄉下老屋基本上已無價值，甚至被農地包圍，距離最近的交通要道與大眾運輸中心，可能車程都要30mins。除非遇到很好的機運，不然繼續擺著幾十年，恐怕也就只是擱著，賣不掉也租不掉。

依照目前資料來看，較多年輕朋友想要居住的六都，空屋最多的問題是房屋老化，超過40年以上的老屋繼續租售，但其居住功能與消防安全實在難以加強，與其砸大錢修築，不如直接把公寓都更成大樓，還可以增加空屋率。

但，最多人擔心的是，這不是會提供炒房的誘因？坦白說，有需求才會炒房，你看過建商炒作開車2小時才能抵達的地方嗎？1小時跟30mins的區域，價格就等比下降了，這從591等房屋仲介網查一查就知道。

對於投資客炒高房價的對策其實不多，想要用囤房稅來處理，效果極低。第一個面臨的問題就是，你幾棟房子以上才算囤房，有無清楚定義？若清楚明訂第4間以上要課徵囤房稅，也是沒啥用。

一個炒房大戶是炒不起一個區域的，要很多小炒家才玩得起來，對這些持有房屋個位數的炒家來說，大不了找家人當人頭持有。對有十位數的大戶來說才會痛，但說要有多痛，取決你的稅率，稅率若沒有高到炒房的利潤，也是沒有用，但要高到多少才叫做合理？

另一個方案是，把囤房標準，從個人擴及家人，這也有幾等親的標準，而且非常容易打到無關人。設想一家4兄弟，總共8間房，這算合理還不合理？每人平均2戶，似乎不算囤房，但實際上是3人各有1間，剩下1人有5間，他就算囤房，你要怎樣確保可以課稅到他，以及不會讓他分散房屋給家人持有。

我們現在合併第二張圖來看，可以發現雙北的空屋率低於10%，鄰近的桃園與基隆超過10%，但房價所得比幾乎只有雙北的一半。這說明了北部地區不是空屋不夠多，是人們不想住得離雙北太遠。若拿桃園當作例子，我們會發現桃園的房價也是跟交通設施有完全正相關，距離交流道與軌道建設超過30mins以上的地區，房價相較之下幾乎是一半而已。

若要增加雙北地區的空屋供應，擴大生活圈機能來看，只有兩條路可以走。一條是擴大交通建設，把桃園南北多兩條軌道運輸串起來，讓人們可以用不到1小時的時間抵達雙北，不然怎樣打房都沒有用，需求就是在那邊。

另一條路就是工業區的30年計畫，也可以稱小型的區域平衡。從基隆到桃園，算是北部生活圈的範圍內，小型工業區還是很多，有不少閒置工業區土地沒有開發。這些工業區土地不是沒人要租，是地主不想要租，他們想要的是變更地目，等待政府的大型開發案，一次賺他個十億八億，所以寧可閒置，組團體遊說政府開發，也不肯出租。

這不是不可能，馬英九時代還真的讓步過，桃園航空城就是一個典型案例，先畫了大餅，規劃未來是自經區，讓每個地主都寧可等，也不要出租土地。這有兩個副作用，一個是閒置土地與廠房太久，形成治安死角，另一個是人口被推到市區，更加擁擠。

解決方案是，推動工業區土地閒置稅，沒有出租超過一定時間，就課以重稅。逼地主將土地活化使用，即使短期倉儲出租也得做。目的在於，讓工業區重啟機能，增加勞工就業機會，一旦工作機會變多，相關消費店家也會變多，10年後就會有勞工住宅的需求，依法規就得要設立學校跟公家機關。也就是我上一篇提到的產業聚落發展模式，只是這次由政府側面推動。

對地主來說不見得是壞事，長期出租會有固定收入，而20年後產業聚落興起，白領階級會推動此區的住商發展，屆時順水推舟參加都更，轉成住商大樓，也可以達到原本的目的，只是花很久時間而已。但就以國家整體角度來說，總比硬劃設開發區，吸引大量投資客炒房，然後賣不掉形成鬼城，還卡住大筆資金無法流動來得好。

不過，以上的說法是著眼在北台灣的開發，國家整體角度來說，國土規劃與區域平衡會比較好。像是柯文哲說甚麼首都生活圈，基本上就是只講好的不講壞的，世界上的大都市多是自然形成，在區位適合的條件下茁壯，洛杉磯整個生活圈將近3分之1個台灣，溫哥華人口只有雙北一半，生活圈面積兩倍以上不止。

要拿東京都當例子，也得看看人家周邊支撐的衛星都市有多少，地理環境與交通如何，以現在的狀況來說，台北人應該積極的開發金山、萬里、瑞芳與八里吧？怎麼看來沒多少人提過的樣子，更不要提多丘陵地形的困難。要弄首都生活圈，更快速的方法倒是有一個。

遷都到台南，把雲嘉南高全部整合進去。平原遼闊不用說，有足夠的地方夠我們玩模擬城市與鐵路大亨，重新設計規劃一個超巨大的新首都，保證花的錢會比把北部丘陵地弄成世界奇觀來得省。不想圖利南部人，那不然遷都到我老家桃園，還沒開發的空地比台北市多的多，平坦又不會遇到火山跟地震危險，重新規劃的潛力鐵定高於台北，為何不？

咳咳

我的意思是，囤房稅跟首都生活圈這些，長期效益遠遠不如你新都市開發，以及國土重劃。中期來說，拉多條軌道建設，輕軌啥米都好，延伸到新北的偏鄉或是桃園的沿海區，都還有促進區域發展的效果。就算短期好了，你不如成立物業管理中心，把大量租房統一管理，或是發放年輕夫婦或是單身的租屋津貼，也還是比單純打房來得快。因為就算現在台北市房價腰斬，年輕朋友還是買不起。

除非我們要共產主義，直接宣布每人最多持有1間房，超過的就沒收，公家配發給大家，要嗎？