2021年9月11日，台北市萬華區漢口街和中華路口西南隅，正在建構中的西門町最高建築（地上28層）已經成型，將於2023年夏天完工。（張哲生 攝）

這棟新大樓的前身是1977年落成的台北中華大樓，最初是國泰集團設立的國泰百貨公司，國泰百貨於1985年轉讓給豐群集團後，沒多久便結束營業，之後這裡開過「龍太外銷成衣商場」、「弗頓星球」、「HANDS 台隆手創館」（2000年開幕，2004年遷移至微風廣場）、美華泰流行生活館（2004年開幕、2018年7月15日歇業），其餘樓層則是國泰集團的辦公室。最後，進駐其中的國泰集團辦公室在2018年6月底全數撤出，而在一、二樓營業多年的美華泰流行生活館也在2018年6月21日至7月15日舉行出清特賣後歇業，然後台北中華大樓於2018年11月12日開始進行拆除工程。

日本九州的私營鐵路巨擘「西日本鐵道株式會社」（西鐵集團）在2017年12月與業主達成協議，並於2018年3月簽署為期20年的租賃協議，由西鐵集團以旗下的飯店品牌「Solaria」經營，公開宣布將在台北市西門町以6億日圓（約新台幣1.6億），打造一座地下5層樓、地上28層樓，擁有300間客房的「Solaria西鐵飯店 - 台北西門」旅館，預計在2023年的夏天開幕，其地點就在已拆除的台北中華大樓所在地。

先讓我們來回顧44年前，台北中華大樓的開始～國泰百貨公司。

1977年10月6日上午10時，由國泰集團設立的國泰百貨公司正式開幕，開幕典禮由國泰集團創辦人之一的蔡萬霖（1924-2004）揭幕、基隆顏家的顏欽賢（1902-1988）剪綵，現場還請來百人大樂隊演奏，聲勢浩大。

國泰百貨公司在行銷上強調「不以打折為噱頭，不打折比打折便宜」，並以「新的風格、新的氣派、新的服務、新的滿足」為經營宗旨，力求不斷推出各式新穎服飾百貨，來滿足消費者的需求。

當年國泰百貨公司所在的台北中華大樓，位於台北市中華路一段88號（中華路與漢口街口），由國泰建設股份有限公司起造、蔡柏鋒與陳昭武設計、三井工程負責營造；於1976年3月15日開工、1977年8月20日竣工，工程造價約為新台幣5,394萬元，是一棟11層樓高的鋼筋混凝土造建築。

國泰百貨公司在台北中華大樓內的營業樓層為地下一樓以及地上一至四樓，共有五個樓層。

地下一樓包含三個營業部分：備有各式流行服裝飾品的「繽繽服飾」、供應各種物美價廉的日常用品的「半價廣場」與供應各式冷熱飲的「甜蜜走廊」。

一樓為「集錦大街」，設置各式華洋百貨；二樓為「芙蓉女裝街」，備有各式新穎女裝；三樓為「新潮摩登街」，供應高級男裝、玩具、唱片，與手工藝品等；四樓為「福泰酒樓」，供應正宗粵菜與港式飲茶。

1977年10月6日開幕的國泰百貨公司，是國泰集團史上跨足百貨業的第一間據點；同年，國泰集團與大來關係企業合作，在同樣位於西門町的武昌街與昆明街口，籌設「來來名店百貨公司」（後改名來來百貨），國泰集團創辦人之一的蔡萬春（1916-1991），還出席了來來百貨所在的台北西門大樓之動土典禮。

位於台北市武昌街二段77號的台北西門大樓，由國泰人壽保險股份有限公司起造、羅維東設計、樹德工程負責營造；於1977年3月8日開工、1978年6月10日竣工，工程造價約為新台幣6,369萬元，是一棟10層樓高的鋼筋混凝土造建築。

1978年11月25日，國泰關係企業「來來名店百貨公司」正式開幕，以「讚美的焦點、流行的焦點、歡樂的焦點」為營業主軸。

當年，國泰集團在台北百貨一級戰區的西門町，一口氣設立了兩間百貨公司，象徵百貨事業開始起飛。但是好景不常，1985年2月，爆發十信弊案，嚴重影響國泰集團的經營，亦令其將旗下的百貨公司，轉讓給豐群企業集團。自此之後，國泰集團不曾再涉足百貨事業。

台北中華大樓的國泰百貨公司在1985年轉讓給豐群集團後，沒多久便結束營業，後來有「龍太外銷成衣商場」、「弗頓星球」、「HANDS 台隆手創館」（2000年開幕，2004年遷移至微風廣場）、美華泰流行生活館（2004年開幕、2018年7月15日歇業），其餘樓層則是國泰集團的辦公室。

至於武昌街的台北西門大樓，在來來百貨於2003年2月10日歇業後，則由誠品進駐，以「誠品武昌」之名在2004年12月1日開幕；2010年，誠品將武昌店閒置的高樓層（5至10樓）出租給國賓飯店，委由國賓開設平價旅館「台北西門町意舍酒店」，於2012年2月開幕。

看完它的歷史之後，我們緊接著來瞧瞧這裡的未來。

這個都市更新案名為「國泰一號中華大樓都更案」，其更新單元位於台北市萬華區中華路一段以西、漢口街二段以南、漢口街二段20巷以東及漢口街二段20巷以北所圍之街廓；範圍包含臺北市萬華區福星段二小段149地號等1筆土地，面積共1,720平方公尺，為台北市「修訂臺北市萬華區都市計畫細部計畫通盤檢討案」所載「實施都市設計地區－中華路林蔭景觀區」範圍內，更新單元內建物屋齡已達30年以上，結構設計不符現今耐震救災等公共安全需求，原始空間規劃及結構設計亦已不敷現今商業使用需求，希冀藉由都更推動健全商業機能並改善都市景觀。

辦理進度如下：
2015/5/25 核准自劃更新單元
2015/10/20 自辦公聽會
2015/10/30 申請事業計畫掛件
2016/5/11~25 公開展覽
2016/5/24 公辦公聽會
2016/8/11 都更幹事會
2017/5/9 都更幹事會複審
2017/7/5 環評審查會議
2017/9/6 都更聽證會

執行此案之團隊：
更新規劃：財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計：潘冀聯合建築師事務所
鑑價機構：麗業不動產估價師聯合事務所

個案概要：
所在地 | 萬華區福星段二小段149地號
面積 | 520.30坪
使用分區 | 第四種商業區
實施方式 | 協議合建

以下為負責建築設計的潘冀聯合建築師對「國泰一號中華大樓都更案」之說明：

基地座落於萬華區，西門商圈人行徒步區的北端，周邊歷史文化舊街區以及活躍商業活動形成豐富的都市紋理。為提升都市環境良好品質，如何在高密度的商四用地中充分發揮土地強度、創造都市更新最佳效益成為本案最關鍵之設計課題。

基地四面臨路，為順應原有都市街廓紋理，於主要臨街面留設騎樓；南面留設開放空間步道系統與既有西門商圈人行步道串連。建築量體發展受限基地形狀，呈現瘦高之細長量體，分為底部裙樓、中部塔樓、上部塔樓三部分；裙樓的高度與周圍老舊街區高度相互呼應，中部塔樓的高度可與周圍新建築物相比擬。這樣的量體分配也呼應了內部使用機能，裙樓為零售商場、塔樓為旅館，其房型以面積6-7坪的雙人房為主。燈光設計依照商場及旅館各自機能設計，揮灑豐富的夜間表情；商場燈光採參數式色彩漸變設計饒富變化，旅館則強調垂直帶狀燈光簡約之美。

本案成功解決了細長比例的挑戰及高層建築空地留設之限制，將土地利用最大化，期能滿足複合式商業空間最高使用之坪效，並創造尊重環境和諧與都市紋理的西區建築焦點。

座落地點: 台北市萬華區
基地面積: 1,720m²
建築面積: 899 m²
總樓地板面積: 38,640㎡
層數: 地下5層，地上28層
設計時間: 2014.11 迄今
房間數: 314
類別: 旅館

上篇講到巴菲特在投資與實業之間的平衡，這篇講槓桿。

便宜、長期的槓桿很迷人，像巴菲特那樣經營產險，能做到利息成本沒有甚至倒賺，看起來很爽，但要模仿沒那麼簡單。

Pabrai心動了，也跑去收保險公司，結果好像累個半死效果不彰？(這還請懂的朋友補充細節，要回去翻他股東信)

我之前寫中國的復星集團跑去歐洲收，結果遇到百年一遇的傻眼多年零利率，以前那些高利息保單成了大包袱，再加上在中國開保險公司幹不過平安集團這種老大哥，似乎後來也沒看到他們提用保險槓桿多好了。

有朋友用金融機構來發債券這招是不錯，現在發個3%也能搶破頭，收這些錢拿來投0050，長期沒道理賠錢，但要解決的是績效穩定度的問題？

想必金管會會對發債券收來的錢有限制，巴菲特知道他的價值投資績效波動很大，攤平不停損不躲崩盤，所以他平常不太用這些保費，只放現金跟短期國債，只有在崩盤時動用一些。

但如果能請操盤團隊在全球各地的股市用回檔很小的作法，例如套利、多空hedge、或只是考量總經躲崩盤，是否能使用更多保費，翹動更多槓桿呢？(當然我可以理解巴菲特就不想找團隊，所以他壓根沒考慮過)

會這樣想是因為看到一些瘋狗流師兄師妹們，那個部位真的是伸縮自如，覺得盤要上了，直接上槓桿，覺得不對又能全砍掉變現金，所以該爆賺的時候爆賺，股災來時卻還能回檔比價值投資還要小，令人眼界大開，顛覆我以前對槓桿使用的想像，我這隻溫和的瘋狗只能在旁被績效霸凌。(這時候回去看索羅斯和Druckenmiller，好像懂了什麼)

不過我也能理解金管會對於這些資金的運用有很多限制，所以瘋狗流這種今天突破衝、明天失敗砍、後天突破再衝，肯定會被金管會找去喝咖啡...

但我只是一個idea：
Sortino ratio高，就能使用更多槓桿，不然會像巴菲特一樣，知道自己的方法績效曲線回檔很大，所以平常不太敢用槓桿，因為盤崩了沒法跟保戶交代。但例如我之前寫的高中同學弄的AI台指選擇權，不做多空方向，always多空部位一樣多，年化20幾%，最大回檔不到5%，他的容量也能到150億，這種方法似乎就能大膽一些（這也只是舉例，拿來做期權應該也是被限制）

最後講講關於怎麼找槓桿。我年輕時就一直在想，既然台灣的保險槓桿太難取得，有沒有比這更好的，我看來看去就是靈骨塔跟生前契約，看到某滑進去的汽車旅館老闆跑去基隆弄高檔的靈骨塔，我稍稍研究一下，一個小格子放甕，就賣幾十萬幾百萬，毛利率…而且收到的資金還沒有像金融業這樣限制，想押誰就押誰…

但好像沒有大哥背景，要經營有點難？再來是這方面為客戶帶來的價值，我還在疑惑。（阿不是灑在海裡或樹下最環保嗎？祖先放在心中尊敬就好）

還有啥生意是可以先收到現金，後面再提供服務的呢？

如果一般人要找安全便宜的槓桿，可以聽聽我podcast眼醫師那集，他前期就是靠這個做起來的，不過前提當然是你已經有一套穩定獲利的方法。

最後補充一下，連續講了好幾天巴菲特，其實是想要帶大家多認識一下巴菲特怎麼去資產配置。

外面很多課喜歡講這個主題，其實想辦法把巴菲特摸透就是最直接的方法，他就是最會配的人啊。

股東信那些資料其實認真看一個月就看完了，試著理解巴菲特的腦袋，對你的財富累積，晚年起碼能多個幾十倍吧，值得有心早日財富獨立的同鞋們讀讀～

(下圖是巴菲特家門口，粉絲們必去景點，很多亞洲人會在那相見歡。在門口靠太近拍照，警衛會廣播叫你滾~~~這群白目屁孩。朋友還說要不要抱個嬰兒去，這是讓人降低戒心的最好方式，看巴菲特會不會生憐憫之心出來見我們，能想到這步也是很瘋)

#柯文哲的防疫成績單 （持續更新ing）
三大報紙在6/3不約而同出現這樣的文案，「加強防疫、控制疫情， 台北市政府抗疫走在最前線，首創四大防疫政策，包括快篩站、退職醫護徵召、旅館從業人員招募令、加強版防疫專責旅館。 從台北出發， 守護台灣安全」

咦？
這些不是別縣市老早在做的嗎？

以下為大家整理阿北這陣子的表現⬇️⬇️⬇️

📌萬華篇：#我不用封萬華區，#疫情不會失控
5/15【單日確診180】為何不封萬華？　柯文哲提「A的N次方」：疫情兩週內控制 https://www.mirrormedia.mg/story/20210516web001/
5/15萬華是否封區？柯文哲：相信台灣國民的素質、疫情不會失控
https://udn.com/news/story/122173/5460151

📌疫調篇：#我要疫調，#我不要疫調讓確診者自己打電話，#我又要回頭做疫調
5/16 柯文哲:確診數達百人 已沒辦法疫調
http://www.hakkatv.org.tw/news/205464
5/16 北市將公布確診者足跡？　柯文哲：沒辦法做疫調了
https://news.tvbs.com.tw/life/1510480
5/16 柯文哲：病例增多無法有效疫調 應要求確診者主動通知接觸者
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202105160150.aspx
6/2 疫情膠著要回頭做疫調！柯文哲：一旦確診全住防疫旅館
https://news.cts.com.tw/cts/politics/202106/202106022044643.html

📌封城篇：#我要封城，#我不要封城，#我又要封城而且全國都要封
5/29 【30日封城演練】柯文哲下令北市四級兵推　備2劇本「打撲滅戰」
https://www.upmedia.mg/news_info.php?SerialNo=114258
5/30 台北市四級警戒兵推 柯文哲：現況不需封城
https://reurl.cc/R00YEe
6/2 台北疫情｜確診數難降！比SARS難纏　柯P要回頭做疫調：輕症也需住防疫旅館
https://tw.appledaily.com/life/20210602/OZWL2QHIGVAW3OHCKB3E6FPCQM/
6/3面對疫情提2解方 柯文哲：四級警戒要全島封才有效
https://newtalk.tw/news/view/2021-06-03/583737

📌菜市場篇：#我就是不分流，#上菜市場要先自行上網看市場有沒有人，#我要開始出動警察管菜市場，#我也要身分證單雙號分流了
5/31 柯文哲不跟進買菜看身分證　「難道要派一大堆警察檢查？」
https://www.ettoday.net/news/20210531/1995398.htm
6/3 不分流惹議　柯文哲拍板北市5菜市場架電眼監控人潮
https://today.line.me/tw/v2/article/LKnLBz
6/5 市場爆人潮! 北市6/6起出動警察管制
https://news.cts.com.tw/cts/local/202106/202106052045026.html
6/6 北市市場身分證單雙號周末分流即刻實施　柯P認了監視器管不住群聚
https://tw.appledaily.com/life/20210606/R57X5HQZGRCXZJGYYBUAALUGKY/

📌恐嚇篇：#死傷慘重，#擴散全台
5/26「疫情撐到8月恐死傷慘重」　柯文哲籲中央現在就進輝瑞疫苗
https://www.upmedia.mg/news_info.php?SerialNo=114258
6/2疫情大爆發！柯文哲曝恐怖因素 預言：3周擴散全台灣
https://news.ebc.net.tw/news/politics/263698

📌我好棒棒篇：「#1人中鏢全家篩檢」、#367確診者失聯十天全數尋獲、#晚唐鳳10天推出要15分鐘註冊綁定掃描的台北通實聯制
5/31柯文哲推「1人中鏢全家篩檢」　黃偉哲疑惑：台北市之前沒有做？
https://www.mirrormedia.mg/story/20210531edi019/
6/1 北市陽性率6.3% 367失聯確診者全尋回
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202106010205.aspx
6/1 科技防疫三箭！柯文哲：簡訊實聯月花近5億元 台北通較便宜
https://udn.com/news/story/122173/5501503
6/2 柯文哲推台北通實聯制稱「比較便宜」　網尷尬：唐鳳的免費
https://www.mirrormedia.mg/story/20210602web007/

📌夫人篇：#來自傲嬌北妻AZ有副作用我才不要打 #幾天後就發現原來早打了還拉其他醫護下水賤人賤狗
3/19名人帶頭施打疫苗？陳佩琪酸：如同改名吃壽司一樣可笑
https://newtalk.tw/news/view/2021-03-19/551661
打AZ遭轟「有夠賤」 ！ 陳珮琪怒摳柯文哲：聽你話打，就是賤人？
https://www.nexttv.com.tw/NextTV/News/Home/LatestNews/2021-05-21/453943.html

📌阿北的赤裸EQ篇：#我發發脾氣就能轉移焦點到中央
4/27槓中央！ 北市府轟「防疫資訊不透明」 柯P怒：蒙著頭打仗！
https://www.nexttv.com.tw/NextTVApp/Home/News/UpToDate/2021-04-27/433687.html
5/18 戰術有效！快篩數字有下降　柯文哲再比中指：沒事待在家
https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=941094
5/22以圖表解釋「校正回歸」　柯文哲：不要創造新名詞
https://www.mirrormedia.mg/story/20210522edi014/
5/28為病床槓中央！　柯文哲台語飆「阿達馬孔固力」
https://news.tvbs.com.tw/politics/1518346
5/29 為病床槓中央！柯文哲批石崇良：敢講這種幹話我馬上拿病歷砸過去
https://newtalk.tw/news/view/2021-05-29/581180
5/29批中央花6300億紓困　柯P嗆：綁樁也不用那麼多錢！何不拿6百億買疫苗
https://tw.appledaily.com/life/20210529/ONHFR6JUGJHHTL4AZON47ZPRIA/
5/30【又怒飆中央】柯文哲：對付新冠肺炎像對付我一樣用心　就不會搞成這樣
https://www.upmedia.mg/news_info.php?SerialNo=114610
6/4邊喊「別口水戰」邊嗆 柯文哲槓中央：沒知識也要有常識
https://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/3551751

📌疫苗篇：#呼應中國現貨疫苗，#順便攻擊國產疫苗
5/26柯文哲：疫苗才是解決疫情方案 應考慮國際現貨
https://udn.com/news/story/122190/5487179
5/27 柯文哲：「萊豬也吃、軍火也買了，死11個不算多？」⋯未來3個月若沒疫苗 「一路死下去」
https://www.ctwant.com/article/119803 (所以柯文哲在哪裡吃到萊豬？）
5/31 柯文哲嗆蔡政府 要保護疫苗產業還是保護人民
https://www.chinatimes.com/realtimenews/20210531003202-260407?chdtv
6/2 疫苗快打計畫 柯文哲：若一天只2萬支備20萬計畫幹啥？
https://udn.com/news/story/122190/5503980
6/1 確診死百人！柯文哲嘆：高端疫苗股票跌停　蔡英文就出現了 https://www.ettoday.net/news/20210601/1996302.htm#ixzz6wmsHcJCT
6/3 藍立委號召抗議！柯文哲：去總統府抗議有疫苗「我就去」
https://udn.com/news/story/6656/5506715

📌友情番外篇：#朱學恆柯文哲惺惺相惜
快訊》朱學恒送花籃讚「罵得好」　柯文哲：下次折合現金給我
https://newtalk.tw/news/view/2021-06-03/583687

📌總結：千錯萬錯都是別人的錯，阿北我就像你們廣告看到的這麼棒，防疫我來當指揮官也不差！

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我們知道中國武漢肺炎是現今世界上最難纏的病毒，雙北醫護緊繃，醫療人員忙壞了，但是可以請你多用點心在防疫上嗎？天天看你酸言酸語讓人懷疑你到底是在掩飾自己施政無能，還是配合特定人士帶風向？難道每天吹捧自己，罵中央，雙北的疫情就可以壓下來了嗎？😔 有這些時間不如責成轄下單位，趕快把到貨的疫苗盡速施打！宜蘭、桃園、基隆雖是更早的病毒群聚地，但人家控制得比雙北好！#他們都願意配合中央！

病毒是大家的敵人，但是不團結就是病毒最大的破口！唯有大家齊心一致，才可以戰勝病毒！堅定心志，趁這段期間好好觀察檯面上的人物，這也是我們能夠做到的！大家一起加油！

#日本捐贈我們第一批的124萬劑疫苗要來了
#以國家對國家的方式
#由衷感謝❤

基隆萬里蟹大約到12月！！大家可以去買活螃蟹 好像有比較便宜
現場可以代蒸 或附近店家代客料理
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