認識基金的費用

費用的問題一向是投資人很關切的焦點，今天我們再來複習一下，我把費用分內含及外加二種

一、內含：

1.經理費(有人稱管理費)：這是基金公司最重要的收入，它依據基金規模大小收取，如一年收1.5%，此費用不管你在哪一個平台、哪一個通路買的基金都要付的，但因它是內含的，所以投資人不用另外再給付，它已經從每天公告的淨值中扣除，曾有人認為經理費收越多的基金報酬率就會越差，這個理論不一定成立：

如：A基金經理費收1.5%，但幫投資人賺了15%(尚未扣除經理費的報酬)，而B基金經理費收1.8%，但幫投資人賺了20%(尚未扣除經理費的報酬)，如此一算大家就知，還是B基金較優，所以買基金並非經理費越低就越好，終究還是比績效吧！因為績效是從扣除所有內含費用後算出來的(即淨報酬)，最後淨報酬率越高的才是最優的吧。

常有人要誤解我所說的這段話，總是斷章取義地說我：認為費用高低不重要，事實上知我者皆知我說的意思，只要是內含的費用，比淨利(淨報酬)應該是更正確的照妖鏡吧，股票大家都會比淨利(營收 - 費用)，基金難道有不同嗎？

2.保管費：這是付給保管銀行的費用，也與經理費一樣，依據基金規模大小收取，如一年收0.2%，此費用不管你在哪一個平台、哪一個通路買的基金都要付的，但因它是內含的，所以投資人不用另外再給付，它已經從每天公告的淨值中扣除

3.分銷費：在『境外基金』中若是『後收手續費的級別』，有些會隱藏一個費用叫分銷費，費率約1%(還是要視該基金確實收多少？)，因屬於內含費用，所以會每天反應在淨值裡，這個費用在境內基金是看不到的。如你的基金顯示是N級別，就是表示此費用不收，但到底收或不收？收多少？詳細要看該基金的投資說明書。

二、外加：

1.信託管理費：此費用是於銀行申購時會發生的費用，現在有些券商因有財富管理的執照，也能收取信託管理費，只是大部分的券商目前都打著免收信託管理費的名號罷了，信託管理費收多少，各家銀行也不一，如：持有前二年不收，第三年起每年收0.2%，如你在某銀行買A基金100萬，持有期間5年，5年後贖回時假如金額是110萬，那麼就會被收取信託管理費1,100,000*0.2%*3=6,600元。

也有持有達X年後就不收的，大家可自行比較，但在一般基金平台如：鉅亨網、基富通....，或者直接向投信或投顧購買基金，此費用也都不收的。

2.投資型保單收取的管理費：顧名思義一定是購買投資型保單時會收取的費用，名詞各家不一，但都用在保單處理等相關費用，至於費率多少也看各保險公司甚或各保單的規定。

3.手續費：購買基金時要付的費用，如：(申購金額)X(1.5%)，但事實上，大家競爭激烈，尤其定時定額，都會打出免手續費優惠。

4.轉換手續費：轉換其實是：贖回+再申購，因此會有贖回時可能產生的外加費用(信託管理費、買回費、短線交易費) 再+申購手續費(不過這個手續費通常有優惠)

5.贖回費：在基金規定閉鎖的期限內贖回者，會被收的費用，如申購時就規定要鎖3年才能贖回，但在申購滿2年時贖回，就會收取此費用，其算法大致依贖回總金額再乘上某一個比例，收取的該費用最終是入基金資產中，絕非歸基金公司所有。

6.短線交易費：每一基金都有規定短線交易的天數，從7天~3個月都有，只要申購後在其規定的天數內贖回，就會收取此費用，也是依贖回總金額再乘上某一個比例，收取的該費用最終也是入基金資產中，絕非歸基金公司所有。

內含的費用大家可以比績效來決定，外加的費用就待自己思考清楚，因為到底在哪裏買基金最好，應該從自己的需求、方便、費用.....等各方面去思考，不該只單純的考慮費用面，否則可能省了費用卻徒增不必要的麻煩！而最終的答案也請大家自己思考後自行定奪

複習第三篇
你犯了這些投資迷失嗎？(三)
一般的人買基金看費用時，常有的迷失是費用越少就是越好，其實這個觀念不一定是對的，尤其一些鼓催買ETF的人就一再認為，因為ETF的管理費較低，所以比一般的基金優，此觀念真的有需要澄清，我也買ETF，也買一般基金，但我不是從管理費較優的觀點下手的，我是認為哪一種基金讓我賺的多，我就挑哪一個，簡單的說我一再跟大家說，挑基金就從績效下手，哪一種基金績效較優就買哪一種，當然你必須同類型一起比，譬如：把台50ETF與其他台灣一般股票型基金一起比績效、又如把元大寶來高股息基金與其他台灣高股息股票型基金一起比績效(至少比3年1年6個月的績效)，哪一個好就選哪一個。

有些人會問為什麼？因為基金管理費(又稱經理費)是內含的，內含的意思是反應在每天的淨值，而績效是由淨值算出來的，所以比績效時就已經將管理費考慮在裡面了，不過為了更進一步了解費用，再來複習一下2015.02 PO過的文章『買基金你付了哪些管理費？』，全文如下：

費用的問題一向是投資人很關切的焦點，今天我們再來複習一下管理費吧！以下的例子我們都先忽略手續費。

1.經理費又稱管理費：這是基金公司最重要的收入，它依據基金規模大小收取，如一年收1.5%，此費用不管你在哪一個平台、哪一個通路買的基金都要付的，但因它是內含的，所以投資人不用另外再給付，它已經從每天公告的淨值中扣除，曾有人認為經理費收越多的基金報酬率越差，這個理論不一定成立，如：A基金經理費收1.5%，但幫投資人賺了15%(尚未扣除經理費的報酬)，而B基金經理費收1.8%，但幫投資人賺了20%(尚未扣除經理費的報酬)，如此一算大家就知，還是B基金較優，所以買基金並非經理費越低就越好，終究還是比績效吧，因為績效是從扣除所有內涵費用後算出來的(即淨報酬)，最後淨報酬越高的才是最優的。

2.信託管理費：此費用是於銀行申購時會發生的費用，現在有些券商因有財富管理的執照，也能收取信託管理費，只是大部分的券商目前都打著免收信託管理費的名號罷了，信託管理費收多少，各家銀行也不一，如：持有前二年不收，第三年起每年收0.2%，如你在某銀行買A基金100萬，持有期間5年，5年後贖回時假如金額是110萬，那麼就會被收取信託管理費1,100,000*0.2%*3=6,600元。

3.投資型保單收取的管理費：顧名思義一定是購買投資型保單時會收取的費用，名詞各家不一，但都用在保單處理等相關費用，至於費率多少也看各保險公司甚或各保單的規定。

了解了各管理費的意義及通路後，到底是不是找一個最低或免收的通路買基金就是最優，其實也不能如此斷然下定論，各通路有各通路的優缺點，如直接到各投信(顧)開戶買基金看來只要被收第一種的經理費，費用付出最少，但缺點是想買5種基金，偏偏又是5家不同的基金公司，那麼你就必須在5家基金公司開戶，如果又是一個管帳能力不足的人，想必應該很頭痛吧！

到銀行買基金雖然多付了信託管理費，但銀行終究產品較齊全，總能做到One Stop Shopping，基金帳管理起來也較方便，那就把信託管理費當做是因為『方便』而必須付出的費用吧！

許多人總是抱怨投資型保單費用偏高，但別忘了它有保險成份，而保險業務員也是到府服務，這些功能再加上服務，收取較高的費用似乎也不能說占你便宜。

目前有一種通路稱為基金平台(超市)，基金種類沒有銀行、投資型保單那麼齊全，但卻又不用收信託管理費，如果此平台上的基金有你所需的，倒也不失是另一個選擇。

總之，到底在哪裏買基金最好，大家應該從自己的需求、方便、費用.....等各方面去思考，不該只單純的考慮費用面，否則可能省了費用卻徒增不必要的麻煩！而最終的答案也請大家自己思考後定奪，別再拿這種問題問我了。

你犯了這些投資迷失嗎？(三)

一般的人買基金看費用時，常有的迷失是費用越少就是越好，其實這個觀念不一定是對的，尤其一些鼓催買ETF的人就一再認為，因為ETF的管理費較低，所以比一般的基金優，此觀念真的有需要澄清，我也買ETF，也買一般基金，但我不是從管理費較優的觀點下手的，我是認為哪一種基金讓我賺的多，我就挑哪一個，簡單的說我一再跟大家說，挑基金就從績效下手，哪一種基金績效較優就買哪一種，當然你必須同類型一起比，譬如：把台50ETF與其他台灣一般股票型基金一起比績效、又如把元大寶來高股息基金與其他台灣高股息股票型基金一起比績效(至少比3年1年6個月的績效)，哪一個好就選哪一個。

有些人會問為什麼？因為基金管理費(又稱經理費)是內含的，內含的意思是反應在每天的淨值，而績效是由淨值算出來的，所以比績效時就已經將管理費考慮在裡面了，不過為了更進一步了解費用，再來複習一下2015.02 PO過的文章『買基金你付了哪些管理費？』，全文如下：

費用的問題一向是投資人很關切的焦點，今天我們再來複習一下管理費吧！以下的例子我們都先忽略手續費。

1.經理費又稱管理費：這是基金公司最重要的收入，它依據基金規模大小收取，如一年收1.5%，此費用不管你在哪一個平台、哪一個通路買的基金都要付的，但因它是內含的，所以投資人不用另外再給付，它已經從每天公告的淨值中扣除，曾有人認為經理費收越多的基金報酬率越差，這個理論不一定成立，如：A基金經理費收1.5%，但幫投資人賺了15%(尚未扣除經理費的報酬)，而B基金經理費收1.8%，但幫投資人賺了20%(尚未扣除經理費的報酬)，如此一算大家就知，還是B基金較優，所以買基金並非經理費越低就越好，終究還是比績效吧，因為績效是從扣除所有內涵費用後算出來的(即淨報酬)，最後淨報酬越高的才是最優的。

2.信託管理費：此費用是於銀行申購時會發生的費用，現在有些券商因有財富管理的執照，也能收取信託管理費，只是大部分的券商目前都打著免收信託管理費的名號罷了，信託管理費收多少，各家銀行也不一，如：持有前二年不收，第三年起每年收0.2%，如你在某銀行買A基金100萬，持有期間5年，5年後贖回時假如金額是110萬，那麼就會被收取信託管理費1,100,000*0.2%*3=6,600元。

3.投資型保單收取的管理費：顧名思義一定是購買投資型保單時會收取的費用，名詞各家不一，但都用在保單處理等相關費用，至於費率多少也看各保險公司甚或各保單的規定。

了解了各管理費的意義及通路後，到底是不是找一個最低或免收的通路買基金就是最優，其實也不能如此斷然下定論，各通路有各通路的優缺點，如直接到各投信(顧)開戶買基金看來只要被收第一種的經理費，費用付出最少，但缺點是想買5種基金，偏偏又是5家不同的基金公司，那麼你就必須在5家基金公司開戶，如果又是一個管帳能力不足的人，想必應該很頭痛吧！

到銀行買基金雖然多付了信託管理費，但銀行終究產品較齊全，總能做到One Stop Shopping，基金帳管理起來也較方便，那就把信託管理費當做是因為『方便』而必須付出的費用吧！

許多人總是抱怨投資型保單費用偏高，但別忘了它有保險成份，而保險業務員也是到府服務，這些功能再加上服務，收取較高的費用似乎也不能說占你便宜。

目前有一種通路稱為基金平台(超市)，基金種類沒有銀行、投資型保單那麼齊全，但卻又不用收信託管理費，如果此平台上的基金都有你所需的，倒也不失是另一個選擇。

總之，到底在哪裏買基金最好，大家應該從自己的需求、方便、費用.....等各方面去思考，不該只單純的考慮費用面，否則可能省了費用卻徒增不必要的麻煩！而最終的答案也請大家自己思考後定奪，別再拿這種問題問我了。

放眼中外，上市家族企業比比皆是，例如是香港李嘉誠家族的長江實業集團、鄭裕彤家族的新世界、台灣王永慶家族的台塑集團、美國Walton家族的 Walmart（沃爾瑪）等等。近年有學者從學術角度出發，研究家族企業的傳承之道。無論家族企業規模大小，除了傳承金錢與家業，還有一個元素很重要。《#致富解碼》今集邀請到中文大學創業研究中心及家族企業研究中心主任、管理學系副教授 #區玉輝 教授，分析家族企業的繼承挑戰和成功之道。

【第14集主題：#家族企業】
主持：天窗文化集團 CEO #李偉榮、資深 iBanker #蕭少滔
業界嘉賓：區玉輝（香港中文大學創業研究中心及家族企業研究中心主任、管理學系副教授 ）

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02:33 陸金所暗湧何在？
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06:15 本集主題：家族企業
07:33 為何研究家族企業？
10:46 為何家族企業需要跨代創業？
15:33 如何觀察家族企業傳承是否成功？
26:51 甚麼生意模式可與富豪家族合作？
28:36 家族顧問（Family Advisor）有甚麼種類？
32:14 中產家族如何自行打理財富？

➤ 【iBanker見聞錄】資深 iBanker 蕭少滔（Alex）暢談投行二三事。
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本週質詢退輔會就業安心方案。
目前退輔會對退伍軍人的就業輔導有幾個方面：屆退前輔導、職業訓練、職訓補助、就學輔導、就業推介、穩定就業方案。我肯定目前的退輔會對於退伍軍人的就業輔導等作為，但我認為還有一些調整的空間。

《促進退除役官兵穩定就業方案》自2018年7月1日開始試辦一年針對「全日制職訓班隊」及「推介就業」訓後穩定就業3個月者，發給穩定津貼4千至1萬2千元不等，以協助退除役官兵適應民間職場，促進長期、穩定就業。
退輔會另於2019年度7月1日起新增適用對象續試辦一年，針對屆退及無業官兵參加「全日制職訓班隊」，於訓後穩定就業3個月者，及無業1個月以上(非自願離職者不受限)官兵經輔導會「推介就業」，穩定就業3個月者發給穩定就業津貼，以協助退除役官兵適應民間職場，促進長期穩定就業。

退伍軍人就業大數據可以更詳盡
從先前的業務報告所知的數據僅知道2019年度所核發的人數（推介就業津貼領取人數4,152人、訓後就業穩定津貼547人），為瞭解進一步的實施成效，辦公室向退輔會索取「就業方案已領滿一年津貼者留任情形及平均領取月份數」相關數據，從中可知領滿一年津貼的就業情形達七成五，算是不錯，但沒有平均就業月數，退輔會回覆目前以就業率為主，但對於平均待業月數、平均就業月數等，目前沒有納入統計。

勞動部可作為參考對象
我認為了解待業月數、就業月數，有助於可以調整輔導方向、完成規劃分析。我們可以交叉比對，分析了解退除役官兵就業上比較容易遇到的問題。如果只知道他有沒有在任、領補助，可能對於輔導沒辦法做到更為完善，這部份希望退輔會也能列入未來調整方向。像是上個會期，勞動部也有就業安定基金，以幫助失業勞工或特定對象，也曾經被要求要完善相關統計，才能知道計畫是否「有效」，比如請領獎（補）助月數、領取期間平均薪資、領取期滿或未領滿的離職原因、離職後六個月流向追蹤，建立統計分析機制。請退輔會參考看看勞動部的做法，我相信勞動部有相當豐富的經驗，可以幫得上退輔會的相關計畫。

數額遞增增加領取動機
此外，退輔會與勞發署方案的差異，除了適用對象不同外，整體的制度設計中，我認為有以下的不同。目前退輔會的津貼是「領越久，數額遞減」，勞發署是「領越久，數額遞增」。今天我請退輔會參考看看不一樣的設計方式，是否有助於讓退除役官兵的就業能穩定、長任久用。

參考有別於企業獎勵的僱用獎勵
我也注意到退輔會現行的僱用獎勵政策中，進用退除役軍人的企業，有以下獎勵：發放獎勵金、發給獎座或獎牌、發給獎狀，或其他獎勵方式。其中發放獎勵金的部分，按照企業規模大小及聘用退除役官兵的比例來判斷，大概分為四個級距發放六萬至四十萬不等的獎勵。這有別於勞發署相關計畫，其以「每人每月」為單位來發放僱用獎勵，主委現場也答應我將參考此制度，後續我們會持續追蹤。
我也特別叮囑，勞動部勞發署在就業安定基金，已經有許多促進就業的計畫，我希望退輔會可以和勞發署保持對話，汲取成功的經驗，也留意影響計畫執行的不利因素，來幫助退除役官兵們可以穩定就業。

以下事項可進行討論
我希望退輔會邀集勞動部召開會議，進行以下事項的討論：
1. 制定個案管理追蹤計畫（申請領取補助時平均薪資、受補助者停止請領或補助期滿後至少六個月之就業流向追蹤等事項），計劃的相關數據應該有更細緻的數據分析，例如申請領取補助時平均薪資、受補助者停止請領、或補助期滿後至少六個月之就業流向追蹤等事項，如此才能真實反映該方案的實施成效，是否有低薪化或就業不穩定之情形。此外，也可以藉由調查退除役官兵投入各產業之情形，將相關數據回饋至退除役後之「就學輔導」相關計畫的後續修正。
2. 討論研議納入僱用獎勵之可行性。
3.檢視勞動部現有制度執行情形及可能限制以作為借鏡。

2020-10-15，外交及國防委員會，退輔會 馮世寬主委，就學就業處 秦文臺處長。
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《十大重建消失的舖》
今次走勻全港十區同你介紹「十大重建而消失的商舖」。不是按規模大小，而是十大特別有意義的項目。 因為重建，有幾多間舖消失了? 香港人均零售樓面又有幾多呢? 對未來有什麼啟示?

Answer in video: 

全文: 
...................

東涌，青衣，將軍澳，馬鞍山，西九，啟德除咗都係新發展嘅地區同埋有個共通點，無舖賣。 舖同樓唔同。 樓會越來越多，但舖(我講緊街舖， 尤其是市區嗰啲 )則只會越嚟越少。 可以買賣的更加少。 點解? Now I tell you why! 

第10: 我後面原本係著名嘅灣仔喜帖街，即係利東街。 由於市建局2003啟動重建，利東街/麥加力歌街一帶佔地八萬九千平方呎， 2010年2月起利東街永遠封閉。 150間街舖從此消失， 變成咗我後面呢個囍滙商住混合項目嘅項目。 而家信置同埋合和揸住曬，咁仲有冇鋪賣，zero!  

第9: 經皇后大道東走向金鐘方向幾步，近PP3嘅保華大廈、安頓街、蘭杜街一帶嘅舊樓， 佔地一萬二千八百平方呎，太古於2017年底就以20.55億強拍買入，其中一間400呎嘅舖之前仲升咗2393倍，先以1.41億被收購。可惜呢度30間街舖亦將會消失。可能變成另一個PP4, 一個發展商揸住曬，無舖賣! 

第8:  最近好hit嘅topic， 梗係新世界喺北角英皇道嘅皇都戲院項目啦。 皇都戲院係1952年落成， 佔地三萬五千平方呎，當年為戲院、商場同埋住宅嘅大型綜合建築項目。 戲院係1997年結業， 而家部分改為桌球會。 新世界收下收下收下， 收到八九成業權啦，就係2018年10月正式向土地審裁處申請強拍。 之前我都逐一逐一報道過， 唔少舖都高於市值5至8成賣咗， 擺到明就係被收購。 強拍重建落實後，80間舖從此消失。 又係一個發展商揸住曬，唔賣! 

第7: 又係太古， 不過今次拍埋恒基。 喺太古王國旁邊，鰂魚涌呢道嘅濱海街16至94號連同英皇道983至987A號， 連埋瑞士樓呢一列嘅十多幢舊樓， 成條街長300米，佔地四萬四千呎， 2018年11月啱啱申請強拍， 估值26.6億。 重建後，太古梗係唔會賣啲鋪啦，40間舖從此又唔見晒。

第6: 返番中環半山卑利街/嘉咸街一帶， 由中環中心行上嚟些小， 佔地約五萬六千呎，而家工程進行得如火如荼。 市建局把地盤分成ABC三個，先後分別同信置(A)，長實(B)，永泰同資本策略(C)合作發展， 2007年啟動，預期2022年全部落成， 到時呢道有冇舖賣? 唔知，但係可能都係零。近100間舖可能又從此消失。

第5: 今次梗係要過下海啦， 因為大部分重建都喺九龍區。 淨係睇市建局啟動過嘅75個重建項目， 57個都係九龍。 新界(除咗荃灣嗰兩個楊屋道及萬景峯嘅項目以外)基本上係無重建嘅。 

先嚟旺角買返對波鞋先， 波鞋就越嚟越多 , 不過可以賣買嘅舖又少咗38間。 點解? 因為市建局2007年開始，就收咗波鞋街呢度一楂嘅舖， 佔地三萬六千平方呎，同新世界起成咗呢K28嘅商住項目， 同K11一樣，啲舖梗係唔賣啦， 大家又要行商場啦。

第4: 男士們，以前多唔多嚟尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈呢? 我都係聽人講㗎咋， 呢度曾經係一樓一鳳，色情事業嘅聚集地。 佔地二萬六千呎，香檳大廈於1957年落成， 雖然只得八層高，曾經係半島酒店之後，當時九龍最高嘅建築物。 亦曾經係香港著名相機同攝影器材嘅集中地， 80年起開始沒落， 90年代多個單位被劏成為一樓一鳳， 曾經盛極一時叫做香港「性」地。 

由於樓齡過咗50年，近年不斷傳出財團收購嘅消息。 好似2018年1月時， 恆基就向霍英東家族買咗地下同LG層合共十個舖位，作價1.15億。 之後上個月(2018年10月)恒基再用多1.25億買入多十間舖，我之前都有報導過(第998-999成交)。 雖然依家應該仲未收齊八成業權門檻申請強拍， 相信收下收下距離收齊唔遠。 重建之後， 啲舖肯定好似對恒基自己對面美麗華廣場咁唔會再賣散，到時尖沙咀又無咗90間可以買賣嘅舖啦。

第3: 嫌香檳同波鞋個項目細? 整個大啲畀你睇睇。 我而家企咗喺土瓜灣， 庇利街/榮光街/啟明街/鴻福街/銀漢街一帶， 可能你呢世仔都未來過， 但再唔嚟, 呢度嘅大約二百間舖就好快冇晒啦。 呢度每間舖市建局收緊大約千二至千八萬。

土瓜灣真係好多重建，淨係呢幾條街，市區重建局就落實咗七個重建項目， 睇住我地圖框住呢七個， 合共佔地二十三萬九千平方呎。 預計呢七個項目喺未來十年相繼落成，到時有冇舖賣? 我唔知。我只知道肯定唔少變成商場， 大發展商自己揸住曬。 即使有商場內嘅細舖劏出來，大家記住千祈唔好貪平買。 地舖頂多輸一兩成，劏舖分分輸剩你一兩成。 

第2: 未來嘅消費，我相信唔止係南向北移，而且係東向西走。 因為港珠澳大橋，高鐵通車同埋西隧減價都係西邊，東邊反而只係本土消費多啲。 講重建消失嘅舖，梗係要講下九龍西啦。 

呢度係大角咀，好吖。 重建一流呀， 如果唔係市建局都唔會喺度落實咗十個重建項目。 未計已經落成嘅洋松街新鴻基形品▪星寓，必發街華人置業嘅 i-Home, 櫻桃街南豐嘅海桃灣， 埃華街信置嘅 Park Ivy， 其他仲起緊嘅六個地盤就係呢度，六個地盤合共佔地六萬四千平方呎，重建後又有約70間地舖將會唔見啦。 

呢楂舖唔夠多? 最勁嘅應該係恒基係大角咀道以西，近奧海城嗰邊嘅利得街、福澤街、 嘉善街、角祥街一帶嘅利奧坊重建項目，分為五期發展，合共約佔地超過11萬平方呎。 

未起前有大約80間地舖係利奧坊呢道，起好後? 又變成好似係我後面呢個商場咁啦，一個發展商揸住曬，無舖賣。 連同之前市建局起緊嗰六個地盤嘅七十間舖， 大角咀又將會對一百五十間舖講拜拜啦。

第1: 梗係要講我由細浦到大嘅觀塘裕民坊啦。 呢個係市建局同埋香港有史以來最大型嘅市區重建項目。 主地盤及月華街地盤合共佔地57萬平方呎， 係我上面講嗰九個地盤嘅總和， 牽涉超過1600個業權，三千個居民，同520間舖。 

呢個項目早於1998年已經由前土地發展公司公佈 ， 2007年市建局起正式啟動， 分五期落成， 當中會有住宅，office, shopping mall, 酒店, 政府辦公室，社區中心，公園， 交通交匯處等綜合設施 。預期2026年完工。 前後預期要搞近30年。頭三期係由信置同埋華人置業發展緊。 咁大個項目，起好之後肯定好似APM咁，又係冇舖賣。 嗰五百幾間舖從此又消失。

根據政府統計處及差餉物業估價署數字，香港依家大約有280萬個住宅單位。 零售方面，總面積有1.2億平方呎， 除以740萬個香港人，即每個香港人有16呎嘅零售空間。每年新落成就大約有120萬平方呎嘅新零售樓面。 但記住喎，呢啲絕大部分都係商場、樓上舖及銀座式商廈。 喺條街嘅地舖係無新供應之餘，仲不斷地減少緊。 我重複，係無新供應之餘，不斷地減少。

粗略估計香港大約有十萬間街舖， 由於收購重建，可以買賣嘅街舖不斷地減少緊，淨係上面嗰十大個案就已經冇咗千四間舖。 市建局只佔市區重建少數，我估計佢哋咁多年嚟就收咗大約二千間舖。私人發展商仲多，大約萬幾間啦。 

買鋪無非等收租，等加租，等升值，博重建。經濟理論101教我， 如果一樣商品只會減少，沒有新供應，而永遠有基本需求的話，唔怕買，長遠必升。 除非啲人開始識飛天，我就怕。因此我咁多年嚟都鐘情於街舖， 去證監會攞正牌成立埋香港首間商舖基金，2009年至今買賣接近一百間單舖， 算有些少成績。你.... 又會唔會想買呢? 

第10: 灣仔喜帖街(利東街) - 150舖
第9: 皇后大道東保華大廈、安頓街、蘭杜街 - 30舖
第8:  北角英皇道皇都戲院項目 - 80舖
第7: 鰂魚涌濱海街/英皇道瑞士樓 - 40舖
第6: 中環卑利街/嘉咸街 - 100舖
第5: 旺角波鞋街 - 38舖
第4: 尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈 - 90舖
第3: 土瓜灣庇利/榮光/啟明/鴻福/銀漢街 - 200舖
第2: 大角咀市建局及恒基利奧坊 - 150舖
第1: 觀塘裕民坊及月華街 - 520舖

合共消失1398舖