【鬥陣來關心】基金受益憑證的分割、反分割及合併

作者:王奕雅律師

根據法令規定，若指數型股票基金（ETF）基金每單位淨值過低達一定期間，即面臨下市風險。為避免基金因每股淨值過低而下市，證交所日前開放基金公司經受益人會議同意，可執行ETF基金受益憑證的分割及反向分割。其中，ETF分割機制是將受益權單位數進行分割，使每單位淨值等比例降低。而ETF反向分割則是將受益權單位合併，使受益權單位減少，每單位淨值則等比例上升。ETF反分割可提高基金每單位淨值，避免ETF因淨值過低而下市。需注意的是，一般非ETF基金受益憑證根據「受益憑證事務處理規則」亦可進行分割及合併換發，此處之分割及合併換發與前述ETF分割及反分割不同，通常是因受益人繼承、贈與等原因由受益人請求為之。

（本文之內容不代表本所之立場或法律意見）

【置富房託是理想收息股】

置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0778
股息率：5.5%
每股股息：$0.47
業務類別：地產業
集團主席：徐勝來
主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（26.9%）
集團網址：http://www.fortunereit.com

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億） ：18.8 ／19.4／19.4／19.6／18.4
可分派收入（億）：9.35／ 9.71／9.86／9.94／9.70
每股盈利：0.66／ 1.68／3.12／0.76／-1.63
每股股息：0.49 ／0.51／0.51／0.51／0.47

--企業簡介--

置富產業信託（置富）是一個房地產投資信託基金，成立於2003 年，2010 年在香港上市。根據當中的信託條款， 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。

置富在香港持有16 個私人屋苑商場，物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場，於2018年以$20億出售和富薈。

--物業組合：私人屋苑商場--

置富由長實分拆出來，當中的物業組合就是16 個商場，位置分布全港各區，租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中，商舖以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當區居民。

以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟周期影響，所以令租金收入穩定，加上不少商場位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質素。

【圖1】--置富商場組合的資料

從組合中可見，商場位置分布在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。

多年來的出租率都有97%以上，2018年由於有商場翻新影響出租率，整體來說，仍是一個理想的水平，雖然近年每年都有將租金調升，但沒有影響出租率，反映物業有質素，位置有一定的人流，令出租情況理想。

--三大重點商場--

【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比

在16 個商場中，收入貢獻最多的3 個商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。

置富第一城位於沙田，是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區居民。

置富嘉湖位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新，提升長遠的價值及租金收入。

馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。

這3 個商場的收入貢獻，佔整個置富物業組合一半，是重要的組成部分，而這3 個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟周期的影響，同時自由行對其影響亦較少。

置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。當中特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。

【圖3】--租戶行業分類

--回報與估值--

雖然置富的收入不會高速增長，但不代表沒有增長的能力，受惠近年樓市上升的帶動，當中的商場組合估值亦不斷上升。

投資者在評估房託時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定便宜。

因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房託的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。

【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值

股息源自「可分派收入」，而當中源自租金，因此租金是當中的要點。

從置富5 年的收入數據中，可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化，因此總收入的上升就是來自加租，反映期內即使不斷加租，以長期平均計，出租率亦沒有因此而下跌，市場能承受當中的租金，最終帶動股息上息。

--疫情因素--

雖然疫情對零售市道有影響，令租金收入存有潛在變數，但從2020年度的數據分析，對置富的實質影響，並不算大。其中一個原因，就是這房託的物業是民生類，對旅遊業的影響較少。

加上疫情只是中短期的不利情況，長遠會慢慢好轉，而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度，仍是不差的。

--投資策略--

雖然置富所持的物業並非最優質，但從上述分析，可見仍有一定質素，而屋苑商場租金穩定更是優點之一。

這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升，而股價的上升幅度超過股息上升的幅度，除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外，另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少，商場物業同樣升值，帶動置富的股價上升。

若然樓價回落，這股的股價將有所調整，但當中的租金未必會下調，又或跌幅有限，因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下，投資者只要用上分注買入的策略，便能有效減少風險。

投資者不應著重股價回報，因為樓市再升值的空間已有限，所以往後股價將平穩發展，而焦點應落在股息回報率之上。

由於這房託以100% 派息的模式進行，所以股息穩定，但增長只能來自加租，而不是發展，因此股息將呈平穩增值的模式，而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此，現價合理。

投資策略可用分注買入，慢慢儲貨的模式，只入不出，長期甚至永遠持有作收息。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

長線的投資規劃，怎麼輕鬆做？不妨以長期績效穩健的基金，作為投資的核心配置

身為一個專業投資人與國際市場分析專家，很多朋友都會問我如何才能藉由投資來創造更好的生活，今天就直接告訴大家，最重要的三件事就是看準趨勢、累積部位、保持獲利，做到其中一項很簡單，做到兩項基本上就不太會虧錢，三項都做到的朋友就能成為投資市場中的長期贏家。

既然知道答案了，那換我來問問大家，讀者朋友覺得這三項哪一個最難達到呢？

是看準趨勢嗎？我認為不是，因為不管在哪邊都很常聽到投資朋友告訴我說早就看好那個產業或哪個商品，只可惜沒有買或是賣太早。

是累積部位嗎？我也認為不是，因為聽到的案例都是買了什麼商品後一路下跌，投資朋友也跟著一路攤平，所以累積了許多投資部位，只是總合起來的獲利幅度相當有限或者是還處於虧損狀態，所以持續的買進本身也沒有什麼難度。

那麼就是保持獲利了嗎？就我所知這確實是最難達成的一環，因為絕大多數投資朋友賺了錢就會開始心情浮動，一半是想知道自己現在賺了多少，另一半是怕獲利回吐時甚至是轉為虧損，所以一有較大波動出現時就會趕緊賣出，反而沒辦法讓獲利擴大，相當可惜。

因此我們需要一個能夠看準趨勢、容易累積部位與擅長保持獲利的商品，而成立已25年的群益馬拉松基金的長處正好就在於此，相關介紹連結可以直接點
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有專業投資團隊幫你找出市場中具有話題性與獲利前景的企業，自然就很容易能夠跟上成長趨勢，而相信大家也了解，投資基金相對其他商品更加容易累積部位，無論是定期定額或是其他各種投資方式變化都能視需求來分配，更重要是能帶來更大的獲利可能性。

當然也有很多投資人擔心如果投資一段時間後累積了許多單位數，結果遭遇到亂流後該怎麼辦才好？這時其實可以有兩種選擇，第一是考慮部分了結獲利入袋再找機會進場，第二則是趁著修正時持續投資，透過低買的方式可以讓持有成本進一步下滑，等待市場重新轉強的時機，而群益馬拉松基金能夠度過這麼多次的多空循環，當然更值得我們把握。

而到了最重要的保持獲利這一關，就更是群益馬拉松基金的強項，除了推出至今從未低於發行價格，目前的淨值大約在200上下，從圖上更可以看到績效長期領先同類型基金，近25年來的表現都相當穩健，基金規模超過百億也能靈活運用資金，如果一開始就有進場投資的話，無論是報酬或是累積部位的過程都相當令人安心，自然也非常適合想要規劃長期投資的朋友。

投資確實跟馬拉松很相似，比的是誰的氣更長與更有毅力，短線的波動靠著長線規劃來克服，只要在正確的道路上堅持穩健前行，最終總是可以到達我們所期望的合理目標，希望我們都可以一起創造更好的生活。
　　
投資人因不同時間進場，將有不同之投資績效，過去之績效亦不代表未來績效之保證。

這一集的老王給你問讓老王來告訴您，月K、周K、日K跟小時K不同操作週期！技術分析與操作SOP，運用方式相同嗎？答：放諸四海皆準，但有一點差很多！短線操作一直停損，存股淨值卻穩定成長....該怎麼辦？存股跌破哪條線要停損？

Timecode：
00:44 1.請問董哥，周K與月K的運用跟日K一樣嗎？還是有不同的分析方法？

02:57 2.請問老王，我看小時線操作，是否也適用您的SOP？謝謝！

04:27 3.王董~我真的懷疑人生了...我很會停損，也很有紀律的停損，所以跌破重要均線我砍，盤整盤時跌破支撐我也砍，假突破我照砍，可是一次兩次一直停損，我發現我都淨值越來越少，身邊的朋友都一張不賣奇蹟都來~而且我的存股標的反而不賣一直買，淨值越高，都快失去信仰了.....

06:01 4.長期存股的股票，有需要再跌破哪條均線賣掉嗎？

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