【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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#陽明交大新設憶卿醫院 公開說明會(內附說明會簡報供參)
#醫院是社區的一部份 尊重.照顧.友善都做到了嗎？（提供說明會問答逐字稿）

由醫療財團法人竹銘基金會籌備的憶卿醫院，目前委由醫師唐高駿擔任院長一職，今偕同陽明交大校長林奇宏、竹銘基金會和院長、營建單位召開公開說明會。

「交大蓋醫院」直到「陽明交大蓋醫院」是許多市民好友陪著 文政從里長到議員持續關心的議題，我也把市民好友的疑慮跟意見一一彙整，請院方做詳盡的說明，也希望所有市民好友能一起關心這個議題，為社區居民甚至整個城市發展提供更寶貴的建議！🙏

說明會問答逐字稿如下：

《交通問題》
#出入口停等期間塞車問題
Q:未來地下停車場或醫院出入口的排隊動線可能導致食品路、博愛街塞車?
A:醫院汽車停車場出入口規劃於內部道路，入場排隊空間有50M；地下停車場停車閘設於地下層，停等長度從1F-B1約50M 。另於外部路口決策點設置標示牌面引導車輛，並於尖峰時刻請交管人員協助指揮。
#醫院營業後交通影響
Q:醫院開始營業後，將帶來大量的人潮.車潮，是否評估過交通影響?
A:經交通車流檢討 ，尖峰時段為179輛/時。相關進出動線、臨停及停車場進出皆於院內解決。而醫院假日不開設門診，與周邊假日觀光潮車流量衝突較小。
#周邊停車位問題
Q:醫院開發後停車位的設置量是否能應付需求量，避免衍生停車需求外溢影響附近居民?
A.醫院依營運計畫中門診民眾、陪診家屬、及員工來評估人次，另參考新竹地區醫院之運具使用特性及交通部新竹市有關運具狀況統計資料來計算停車需求為470席、機車500席。假日時，院方內的停車位也可與周邊停車場互補供外部使用 。

《環境相關》
#噪音
Q:救護車噪音嚴重影響學生就學權，現在馬偕醫院已經對他們非常困擾。
A:救護車於夜間(晚上10點至隔天清晨6點)配合降低至95分貝以下，並於到院前100公尺關閉鳴笛(只開紅色閃光燈)。
這部分仍然存在對學子上課時間的干擾，因此文政建議對這部分向校方多進行了解與溝通，不讓噪音影響學區上課。
#汙水處理
Q:民眾在意醫院汙水流向，怕影響飲用水，請問醫院的廢水排放規劃?
A:醫院的汙水處理為最高等級三級處理。除將生化需氧量(BOD)控制於30以下，還有設置氨氮及磷酸鹽處理。另汙水經醫院內設置專用汙水處理池處理後由專用下水道排出，並設置採樣井定期檢驗排放水質與居民飲水不交叉。
另針對周遭居民與校園連結之排水處理，學校、市府已規劃勘查，其完善解決問題。
#空氣汙染
Q:醫院實驗的相關廢氣排放規劃?
A:醫院依「固定汙染源空氣汙染物排放標準」規劃設計，採多重汙染防制措施，維護空氣品質。
#垃圾及醫療廢棄物汙染
Q:醫院營運後將產生大量的垃圾及醫療廢棄物，請問有無相關處置方針?
A:醫院無論有無汙染的垃圾都會先收集在院內地下室，並依醫療廢棄物處理法委託合格業者處理。
#急診與鄰房共處問題
Q:急診區與鄰近民宅間的圍牆會如何做處理?如何避免民眾從家裡窗戶往外看就會看到急診造成民眾恐慌?
A:周邊圍牆會保留並做美化，急診周遭的既有樹木高約6.5M~14M可作為急診視覺屏障，樹冠以上居民視線僅看到塔樓的側牆。
#綠化
Q:如何綠化？請提供更多積極面之環境友善承諾?
A:基地周遭既有大樹保留，可做為院區綠色背牆，也做為居民景觀視野，主入口建立綠蔭廊道，並延伸至校園內部，基地內除機車道及人行道，盡可能增加綠化面積。

《其他議題》
#醫院建設期程
Q:醫院何時興建、何時完工?
A:預計於2022年底開工，預估2027年完工(視建照許可取得時間，預計4-5年完工)
#基地是否受斷層影響
Q:基地位於新竹第二斷層，有無影響建築?
A:鄰近醫院的新竹斷層為第二類活動斷層，依中央地質調查所定義，在過去10萬年至1萬年內曾活動者為第二類活動斷層，設計上較不需要考量影響。但有一鄰近本案的第一類活動斷層「新城斷層」(過去一萬年內曾活動者)距離基地約5.1公里 ，將列入分析近斷層效應之影響並進行耐震考量及設計。
#蓋醫院必要性
Q:新竹醫院密度已經很高了 ，除了交大博愛校區附近的馬偕醫院、台大新竹分院，甚至國泰醫院和國軍新竹醫院也都在車程十分鐘以內的距離，為何還要再蓋陽明交大憶卿醫院呢?
A:陽明交大憶卿醫院以「智慧醫療」為特色，推動學校教學研究跟未來產業發展結合。同時也會針對陽明交大的強項，例如神經學、癌症、帕金森及仿生醫院等進行研發與強化，並加強健康促進醫療環境的提升，希望讓新竹人不用離開新竹就能獲得完整、完善的醫療協助與服務
#智慧醫院內涵
Q:院方一直強調智慧醫院，請問與一般醫院有何不同?
A: 智慧醫院所建置感知器，將環境中的溫度、濕度、空氣品質、感染棄物、人流量實時傳遞到雲端資料庫，系統無時無刻進行自動化監測、調控，為醫院內病人、工作人員的健康，提供最高標準的保障。
智慧醫院中所有的資料皆是數位化，個人健康資料(Personal health record)安全地儲存在雲端資料庫·人工智慧進行數據運算，實現流程自動化，資源優化配置,並提供可靠、科學的臨床決策建議,輔助醫師的診斷與治療，例如：當一個病患需要特定的藥物治療，醫師可在電腦中獲得病患完整的就醫過程、用藥紀錄，以給予病患整合性的治療建議。

#醫院與校方的營運關係
Q: 醫院與校方的營運關係如何?是否黑箱作業，財團掛勾洗錢?
A:
1.學校及政府不用出資，由校友捐建蓋醫院，完成後捐給學校(國家)
2.實質為國家掌控，基金會為財團法人，受中央及地方主管機關管轄，並需資訊公開，董事會半數以上董事由學校指派，且陽明交大校長為當然董事。
3.基金會扛起營運責任，基金會與校方產學合作營運醫院，向校方付費租用土地及房舍，營運虧損·由基金會校友捐款負擔，若有盈餘則35%以上提供予校方作為研究教學使用。

以上提供說明會訊息供參， 文政這邊也持續跟在地 綠水里大小事 黃千芳 里長詢問相關建議，務必要達到尊重多數，尊重少數，維護居民權益，保障居民生活環境的任務！

歡迎市民好友提供您的建議👂：https://reurl.cc/a92KlG

#相關報導：https://reurl.cc/NrVK15
#為民發聲我好用

【龔成問答信箱】（Q21341-Q21360）

Q21341：

龔sir 想問下 我投資的士方面 你的意見

我去年11月買入 牌價496萬 牌價+車+息 月供$21,816.16 共300期

其實照乘返，一共要供 $6,544,848

但而家牌價只係維持496萬，其實係呢方面是否已經算負資產？

現在每月租金收入15,000左右，真的有點擔心。
希望得到老師意見！

龔成老師︰

我從概念上解釋翻先。

無論的士牌、買樓、買舖等，大多會用按揭的，即是只用較少的資金，去擁有較大的資產，當然這動作會有支出的，就是「利息成本」。

你上述計算的$654萬，大過$496萬，主要原因是利息的支出，可能你會問，$150萬這麼大的利息支出是否值得？

從金額上很睇很大，但我地在財富世界，並不是單以金額去衡量，而是以「是否為我們創造更多財富」去衡量。

只要最終你的所得大過$150萬的付出，就值得，這就是我經常強調，不要單睇表面的價格，而是要內在價值。

的士牌是資產，只要長遠的升幅及租金回報，能大過這數就得。

用再簡單的計法，就是你借錢的利率，比較一下回報率（租金回報率+長遠牌價升幅），如果後者較大，你問銀行借錢去擁有這個資產，就值得。

但你都要留意，的士牌過往是增值類別，但而家已偏向收息類別(增值都仍有，但不算多)。

本質上，的是牌可以不斷有租金收入，而這個租金都會按貨幣系統的向上，而不斷向上的，但行業近年出現了叫車程式等新的競爭模式，對佢點都有影響。

所以，在長遠計，佢的增長能力只是中等，你可以視佢為收息類的資產，會比較好。

雖然你現時係負現金流，但由於當中部份還款，係還的士牌本金，等同你儲緊資產。所以整體而言，你這個的士牌，都係有持有價值。

但未來新資金，我建議你唔好再入的士牌，畢竟佢增長力唔算好強。以你不足30歲年紀，除非資金非常充裕，否則不宜持有太多。

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Q21342：

龔sir, 看了你facebook 一段時間，想問問以下兩隻股票的前景會點同分析一下走勢

2338 濰柴動力 平均買入價 $23.96
8083 中國有贊 平均買入價$3.06

對以上兩隻股票有操作見意嗎？
謝謝你

龔成老師︰

濰柴動力（2338）主要從事生產及銷售柴油機、相關零部件、汽車及其他主要汽車零部件、非主要汽車零部件、進出口和叉車及倉庫技術服務。

其實業務不差，有自己的獨特性，以及過往的增長力不差，生意與盈利都有所增長。

你買入價有少少貴，但又算好多。若你持股佔成個組合只係小部份，長線持有就可以。相反，佔較大比重的話，最好沽少少貨，去降低個風險。

中國有贊（8083）集團主要於中國從事經營電商業務及支付服務業務，業務分類如下：

（１）電子商貿：透過電商品牌「有贊」提供各種有關虛擬批發及零售之線上及線下解決方案及服務，如「有
贊微商城」

以有「有贊零售」等ＳａａＳ軟體產品及人才服務、面向開發者的「有贊雲」ＰａａＳ雲服務、面向品牌商的「有贊推廣」與「有贊分銷」、以及面向消費者的「有贊精選」與「有贊微小店」。

（２）第三方支付服務。

（３）一鳴神州：提供第三方支付系統解決方案及銷售綜合智能銷售點裝置。

（４）一般貿易。

近年業務發展快速，生意增長力，不過，現時估值高，業務變化較大，整體有好大的不確定性。加上佢過往在核數師報告出現過「保留意見」，盤數可能有古怪，雖然已是數年前的事，但都會扣分。

佢不是無潛力，但風險較高。如果你持貨較多，建議沽出部份，去平衡個風險。餘下的持貨，可以守。

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Q21343：

有朋友開左間XXX公司，他現在要開門市

如果我投資在這行業，想請教投資在這行業的風險有多大？

他有網店，店名是XXX
看過財務報表，大概毛利是40%。

（老師，請不要公開店名及店鋪類別）

龔成老師：

網店的問題不大，因為成本相對較低，因一去到實體店，就要較小心，因為成本、條款等都多，要有一定的客源，了解市場，先可以行這一步。

這行業我相信都有發展的，你最重睇佢地有無獨特性，如果你作為消費者，有那此因素令你覺得這店比其他是不同，較吸引你？

至於毛利，你最好找翻同行去比較下，先有答案知道，佢地的賺錢能力較高或低。

另外提翻，所有合伙做生意都有風險，好景是問題不大，但總會有不景期，到時總會面對一定的煩事，因此你要有這方面的心理準備。如果佢地是陌生人，你就要更加小心。

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Q21344：

hello龔sir
真係好多謝你不停答大家問題
我想問吓有關買樓你有咩意見

我屋企人好似想買自住嘅樓
唔考慮新界

想買700-1500呎
我睇返你答人哋，你好似推薦過西環同啟德，請問我可
以點樣搵到詳細啲嘅方向？
雖然係自住但都想有投資價值。
萬分感激

龔成老師：

西環、啟德、大圍都是不差的地方。

首先你地自住，要方便自己，自己喜歡當區的環境。另外，在投資角度，上述3區都可以的，當你睇樓時，唔建議選太舊，或全新樓（因為一般都較貴）。樓齡適中就可以。

你要具體落區去睇先知。

西環、啟德、大圍，正是香港、九龍、新界，你原本住那一區，就找翻那一區就得。例如你住港島，就找西環，當然可以西環附近的地方。

《5年買樓4部曲》有更具體的買樓分析及策略，可睇睇。

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Q21345：

老師，我啱啱睇緊0045 大酒店嘅年報，發現佢嘅資產都好優質，加上起緊三間酒店，同埋財政都好穩健，應該疫後會有得發展。

但而家個價比低位升咗好多，請問現價算唔算太貴，咩價位可以小注入？唔該晒。

龔成老師：

對，大酒店（0045）都有質素的。

佢主要從事酒店相關業務，發展及管理於亞洲、美國和歐洲的酒店、商用及住宅物業，可分為以下業務類別。
　　　　
酒店是業務核心，包括發展、持有及管理世界知名的「半島酒店」，提供出租客房、酒店大樓內商場及辦公室、酒店大樓的餐廳提供餐飲、經營酒店附設的高爾夫球場、酒店物業內零售商店等。

另外亦有商用物業，主要從事出租商用及辦公室物業（非位於酒店物業內者）及非自有酒店內的住宅物業及經營餐廳業務；擁有並管理越南胡志明市的辦公及住宅綜合建築物Ｔｈｅ　Ｌａｎｄｍａｒｋ。

過往都有一定的生意，但盈利就略有波動，不過就好受全球旅遊業的因素影響。

這股增長力不強，雖然有品牌及規模，但不能視為高增長股，可理解為平穩增長股。企業質素都有，但未去到最高級，現價合理的，不過要明白不是高增長類。

你現價分注投資，都得，可長線。

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Q21346：

老師你好，我想請問9618，6618兩隻，本身一直持有各一手，這兩隻股有潛力適合再加貨嗎？

合理加貨價大約在多少？另外想問問9633值得入手和現價合理嗎？謝謝

龔成老師：

京東集團（9618）有質素的，如果你現金足，慢慢分注入貨都得，現價合理。

至於京東健康（6618）有質素，風險就會高少少。

佢業務主要提供線上線下的醫藥出售和健康管理服務，業務布局包括醫藥電商、互聯網醫療、智慧醫療解決方案、健康服務等4個大板塊。

京東健康旗下京東大藥房，更是內地線上線下收入規模最大的零售藥房。其互聯網醫院，日接診量超過10萬次。

質素上，京東健康是有的。但由於估值難，不確定性大，暫時合理區頂至略貴，所以如投資，只建議你小注，如果出現回落，而你資金足，都可以慢慢加，但風險度就比京東集團高。

另外，唔建議太過集中在同一集團的股票類別。

農夫山泉（9633）有質素的。

是中國包裝飲用水及飲料的龍頭企業，旗下品牌包括農夫山泉、東方樹葉、尖叫等。佢係中國擁有10個區域取水許可證，並在其周邊建立生產基地。

其產品覆蓋包裝飲用水、茶飲料、功能飲料及果汁飲料等類別。根據弗若斯特沙利文報告，2012年至2019年間，連續八年保持中國包裝飲用水市場佔有率第一的領導地位。

業務上，的確有吸引力的，不過，我一向都新股半新股都無興趣，因為真實面要慢慢先見到。此股可投資，但只建議小注，同時你要明白當中的風險。

由於有一定的品牌價值，因此企業質素與發展正面，財務數據不差，生意與盈利都有理想增長，不過上市不久，股價較波動，同時上市前數據可能執靚過，因此要注意風險度。現價合理區頂至略貴。

現價小注投資好了，這股適合長線的。

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Q21347：

你好龔成！我睇你facebook決定中長線投資較適合我。我上年分注買入幾手小米，平均價$24.25，小米曾經升至$35，但我無放，到最近又回至$24左右。

一. 我其實是否應在上年股票市場狂熱時放一兩手？這是否我投資經驗不足所致？

二. 如果我先放部分，同一舊錢便可以再投資，再套用至短炒，我總是用同一筆錢進出買賣，這不會比我長線投資時一大筆錢放置著不能動較好嗎？我唔太明白。

希望你能解答，謝謝

龔成老師：

1）無絕對的答案，在理論上，長線持有優質股，會得到最大的回報，你試想想，如果你多年前買入了騰訊（0700）、港交所（0388），如果你經常捉高位賣出，就會錯過了100倍的回報！

當然，你會見到中短期，例如上述小米（1810）的例子，都有可能回落，有時，的確在貴的時候賣出，可能可以得到回報，但就有一個風險，就是賣出後「買唔翻」，如果用這套方法套用在騰訊、港交所就會錯失大賺機會。

當然，你可以取平衡，例如在狂熱期、貴的時候，賣部分，總之，優質股，點都要有基本的貨在手，長線。

2）原理同上面一樣。

但你以為短炒能賺錢，就錯了！

我20年前，都是短炒者，用左幾年，輸足幾年，之後長線投資，就開始不斷賺錢。

其實我當時，用左幾年時間去學短炒，我當時不斷睇書、上堂學短炒，但最後都是輸，可能是我能力不足吧。

但我之後做銀行同證券行，見大部分輸錢的客，都是偏向短炒的。

當然，你問我有無人贏錢，是有的。但就我觀察，長線投資贏錢的人，比短炒的較多。

另外，如果你分析全球真正賺錢的投資者、經金經理，佢地都無人短炒，都是長線投資的，巴菲特都是反對短炒的。

因此，我相信長線投資，是真正助我地贏錢的方法。

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Q21348：

老師我有個心結始終解唔開，因為最近買咗樓，需要將手頭上的股票沽出，本身想長線投資，盈富基金及港鐵，但都要急住放，其他的都有可能要蝕放，覺得很可惜

另外也十分後悔買入屯門碼頭XXX屋苑，雖然本身住屯門，但都覺得比較偏僻，升值能力唔高

龔成老師：

首先，你這動作是「財富配置」，你是將股票這類資產，轉為物業資產，這是一個配置過程，無話可唔可惜的。而你著眼於「蝕放」，同樣是無意義的，這只是一個現金的概念。

至於屯門碼頭XXX屋苑，我睇翻佢的位置，又唔算好差，佢附近有輕鐵站，同時遲D政府話會起屯門南站，預計的落成年份2030年（當然好多變數），對你所選的物業位置，有利的，因此又唔需要太過擔心。

當然，屯門始終與市區有距離，呎價始終不及，但以整體質素來講，我會認為是中等，不是差。加上佢身處邊海邊，環境不差，同時基本配套都足。

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Q21349：

老師你好，我最近係到更新緊一d企業既合理價資料，我做到比亞廸既時候遇到啲疑問，我地果時上堂你教攞10年既p/e斬頭斬尾唔要d極端數字，然後攞中間個4個p/e黎計數，但係我斬頭斬尾後

佢既p/e已經係
最低：33.5
最高：140

然後最後計出黎既合理價係$46-$195，我就覺得唔對路，所以想問下係d咁極端既環境下應該點樣篩選p/e黎計數，感謝

2, 而我金界控股就計到$7-$11, 落差會唔會太大

3, 最後有關阿里，或者面對住新企業，係冇太多data既時候，我地應該如何估值?

唔該晒老師

龔成老師：

1）其實估值有好多方法，我在初階班所講的方法，是較為基本的方法，去到進階班，就會再教18種估值方法，而不同的估值方法，如同不同的角度，去衡易一間公司值幾多錢，令企業價值更為立體。而比亞迪（1211）這類潛力股，估值的確會較難。

因此，你上述用的方法，可以作為參考，但不是唯一，同時未必完全適合這股。

當我地為潛力股進行估值，例如同你上述的方法，在計算有代表性的盈利時，就未必用過往的數字，而是較著重將來的盈利情況，以此作為推算。

至於市盈率，你要找一些更能代表到這企業現時經營環境的數據，以及同業的市盈率情況，作為參考，但你都要明白，潛力企業，這種方法都不是絕對準的。

2）金界控股（3918）發展正面，有獨特性，有項目獲當地政府批准發展5幢建築面積共逾580萬平方呎的物業，包括提供共4700個房間的酒店群、娛樂場所及公寓等。我相信長遠對佢仍正面。

這股股價較為波動，不過都有長線投資的價值，分注投資可以。另外由於市場新興，在估值上不能太過進取。

你的估值大致合理，現時可以理解為合理區。

3）其實可以參考美股的，因為佢之前已有在美國上市。

當我地面對一些新上市公司（我假設佢無在其他地區上市），我地在分析時，的確會較難，因為佢招股書的數據一定執靚過。所以我地只能作出參考。

另外，我地可以利用同行的情況，去比較難，但你都要明白，新股的估值，特別是潛力類股，會較難，上市初期，往往由於供求失衡而股價上落好大。

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Q21350：

唔好意思龔成sir: 我唔係好明您建議的收息股548吾會和我現持有的659撞嗎？（公路股）仲有778、435吾會同12撞嗎？（地產股）

另外659現在的市盈率為141倍係點解呢？對佢長遠阿sir您點睇？對唔住太多問題了，有勞阿sir

龔成老師：

深圳高速公路股份（0548）業務以公路為主，而新創建集團（0659）則只是部分為公路類別。

新創建係一間綜合企業，可分為7大業務：道路、環境、物流、航空、設施管理、建築及交通、策略性投資。當中可分為兩大類，即是基建及服務。

因此，兩者的重覆性，又未算好高。

新創建集團的市盈率高，是由於佢剛過去年度的盈利好低，這主要受疫情及經濟影響，但由於這只是中短期情況，而我地為企業進行分析時，會著重睇企業正常經營年度，因此，這股長遠仍是有質素的。

至於地產股，置富（0778）、陽光（0435）、都是地產類，而恆基（0012）是綜合企業（但地產業務佔比最多），因此，的確會有行業重覆的情況。你預同一行業，最多去到30%，你可以用這個來作參考。

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Q21351：

老師，我之前上年3.25入左一手京信通信2342,諗住長揸所以之前炒5G概念時上過3.7我都冇賣，但而家佢不斷跌到破埋2蚊

我知唔應該受短期價格影響，但睇返公司本身我覺得佢暫事增長力不大，所以考慮到增長力同機會成本，我想換去另一隻股票，唔知老師點睇呢?

我而家應唔應該換馬?

如果換的話3662奧園健康又是否值得投資?

龔成老師：

京信通信（2342）主要從事研究、開發、製造及銷售無線電訊網絡優化系統設備、提供相關工程服務，以及提供電信服務及相關增值服務。

現時5G的發展，都會對佢有利，但這股規模唔算好大，因此又未算最強之列。但由於規模細，當企業發展時，潛力較可較大。

質素都算有的，但就不算好強，整體上都有投資的價值。不過睇翻佢最近的業績，又唔算好勁。

此股唔值得太大比重。

由於這股質素未算最高之列，因此，之前當熱炒相關版塊時，的確將佢股價過度推高，處貴水平，現時先算合理翻d，但又未算平，而要上翻去你買入價，短期未必得。如果你持貨較多，建議賣出部分轉其他。

如果不多，你都可以持有，但你預佢增長力又未必好強，除非市場對相關版塊再有炒作，就有機會有較明顯的上升。否則，如果你想財富組合增長力較高，轉其他不是不可。

至於奧園健康（3662）由中國奧園（3883）分拆上市，主要在中國從事物業管理服務及商業運營服務。

例如提供住宅及非住宅物業管理服務（安保、清潔、園藝、維修與維護服務）等，業務穩定，現金流不差，但上市年期不算耐，以及現價合理區中上部。

這股前景是正面的，但平貴問題則要小心，同時不建議太大注。你小注投資都得。

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Q21352：

成哥
想問隻1266

第二個問題：想問你會推介邊一個收息股，3988可以嗎？或者會唔會有其他選擇

龔成老師：

西王特鋼（1266）主要從事製造特鋼，產品包括主要用於建築及基建項目的普通鋼產品，以及特鋼產品，亦從事鐵礦粉、球團礦、鋼坯及焦炭等商品貿易，以及銷售鋼渣、蒸汽及電力等副產品。

業務有點波動，過往盈利的上落較大，有時會出現虧損，反映企業對成本較敏感，未能將成本有效轉嫁比買家。企業質素唔算高。

中行（3988）都是不差的收息股，現價合理，可以投資，但唔建議只集中在一隻收息股，最好建立一個「組合」。

同時，可以建立一個收息股的組合，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。

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Q21353：

老師，我在下一年大約靠儲蓄和投資，累積到$90萬左右。

我現在租金只需$2000，不用擔心住的問題。所以，我想買樓作投資，始終買樓收租比較穩陣，以及可分散資產風險，不用只集中在股市。但是，我對於房地產投資沒有什麼概念，所以，有兩個問題想請教老師。

第一，我希望將大部份資金投入樓市作投資，購買約$550-600樓。老師您覺得投資樓市，還是應該繼續持有優質股，待資金再滾大才投資樓市？

第二，放租有什麼需要注意？如何確保「安全」放租？老師有冇推薦坊間課程 / 書 / 其他方法可以了解房地產投資更多？特別是關於放租方面的問題

龔成老師：

1）最重要是「平衡」，這是一個財富配置的動作，你要考慮怎樣建立一個風險不高，長遠又有增長力的財富組合。

如果你買樓後，要用盡所有資金，那就會出現集中風險。

因此，最好就是等你有一定資金，又或調整目標物業樓價，等你買完樓後，都仍然有一定的股票及現金在手，就是最好的策略。

如果這刻不足，可考慮利用股票滾大資金先，之後先投資樓市。

2）你可以睇《5年買樓4部曲》，適合你的。

至於最初放租，你最好找一些大型的地產代理幫手，好過自己經一些較細的平台去放租，因為當你同租客有問題出現時，大型地產代理，可以比到較多支援你。

另外，我的網上課程（關於資產配置），都有部分講物業的，你可睇睇。

http://bit.ly/3pP252j

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Q21354：

老師你好，股票勝經書本里面提及的覆利息，我理解係將股票發出的股息，再用作買入該股票，是這個意思嗎？

還有一個問題想請教老師，假如a和b是優質股（a，b不屬於同一類型股票），若果本金只有20萬，應該將20萬重注其中一隻，還是將a，b各10萬分配？

龔成老師：

複息由兩部分祖成，第一是股價長期增值，複息回報，第二是派發股息後，將得到的資金再投資該股票。

如果有一筆資金，而AB都是優質股，應該平衡分配。

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Q21355：

你好呀老師

領展823 5000股 72蚊
匯豐5 5000股 46.2蚊
瑞聲2018 2000股 40蚊

移動941 1500股 51蚊
電能6 5000股 45.4蚊
贛鋒1772 800股106蚊

持有應該點操作

龔成老師：

如果你年齡唔大，其實唔需要太多收息股。

你上述的組合，基本上都是有質素的，只是部分買入價較貴，不過，我見到收息股類別較多，例如：匯豐（0005）、中移動（0941）、電能（0006），這些股的增長力不強，但收息就無問題，持有與否，其實好睇你年齡與投資風險及目標。

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

因此，如果你年齡唔大，這類股就不用投資太多。

至於領展（0823）、瑞聲（2018），有質素及基本增長力，可持有。

贛鋒鋰業（1772）是潛力股，但估值較難，分析時的確資料較少。由於上市年份少，我地較難有長期數據分析。

佢為鋰化合物、金屬鋰及鋰電池等鋰資源生產商，業務涵蓋上游鋰資源提取、鋰化合物深加工、金屬鋰生產、鋰電池生產及鋰二次利用及回收。集團提供涵蓋五個主要類別逾40種鋰化合物及金屬鋰產品。

其實佢的產品應用都廣泛，包括電池相關產品、化學品、藥品及新材料等，而客戶主要包括電池材料公司、電池製造商、化學品製造商、製藥公司及電子器件製造商。產品主要於中國、韓國、日本及新加坡等十多個國家出售。

我相信佢長遠有潛力，有長線投資價值，問題只是平貴度的問題。現價略貴，小小注好了，之後等佢回落先正或入，始終行業有一定的變化。

其實，你投資的股票，基本上都有質素，但就要在比例上優化，你要考慮你的年齡及風險承受程度、投資目標，去決定長遠的財富組合比例。

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Q21356：

老師！想請問一下京東集團9618 及 六福集團 0590，本人9618 100股@385 ，現時賣出京東轉入六福，值搏率是否不高？
感謝您！

龔成老師：

京東（9618）業務有質素，發展仍是正面，不過現價就唔算平。

佢係一間電子商業銷售平台，佢定位為「以供應鏈為基礎的技術與服務企業」，現時是中國第二大電商，有一定的品牌。同時，根據《財富》按收入統計的全球500強排行榜，集團是中國最大的零售集團。

佢目前業務已涉及零售、數位科技、物流、技術服務、健康、保險、物流地產、雲計算、AI和海外等領域，其中核心業務為：零售、數位科技、物流、技術服務四大板塊。

京東已建立自己營運覆蓋全中國的物流基礎設施，以支持電商業務，打造了線上購物體驗，係2017年、2018年、2019年，活躍用戶數達到了2.9億、3.0億、3.6億。可見已建立了一個巨大的網絡。

佢經營線上零售，以及電商平台業務，線上零售業務方面，從供應商購買產品，然後直接銷售給客戶，並從24,000多家供應商採購商品。

佢的物流基礎設施佈局覆蓋了中國幾乎所有的區縣，包括遍佈89個城市、累計總建築面積約1,690萬平方米的700多個倉庫，包括京東物流技術開放平台所管理的倉庫面積。

從質素上，這股不差的，現價算是合理區中上部至頂。

其實這股無問題，就算你持有都得，你只是在之前較貴的價位買入，佢並不是質素轉差，只是股價去翻正常的區域。

除非這股佔你組合比例太多，否則，你可持有。

至於六福（0590）有質素的，不過現價的值博率，其實同京東接近，因此不用特別轉。

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Q21357：

龔Sir你好！1186中國鐵建 你點睇？

＄5.07入咗3萬股，想呢幾日想入多3萬股

現持：
270x4000股
288x11500股
371x10000股
3033x3000股
1186x30000股

呢個組合有冇問題？

龔成老師：

中國鐵建（1186）質素算是中等，不算好強，但都不差。

如果有分析佢多年的業績，會見到佢生意其實都幾穩定，但就無增長力，至於股本回報率處合理水平。但這股最大的問題，就是負債太多，雖然佢現金流好穩定，但太多負債始終會扣分。

而這一點，亦令佢企業價值不會太高的原因。而現價處於合理水平，但發展力不算強。

你持有是可以的，買入價合理，可長線，但就未必值得持有太多。同時，當你進行投資策略時，唔應該一次過買入得太急。

至於其他股票，基本上都是有質素的，可以持有，萬洲國際（0288）質素唔算差的，但潛力就不算強，只是平穩增值的類別。

有時你見肉價短期上落，都會對佢股價有短期影響，不過，我地分析時，唔好太著重中短期因素，例如短期的肉價格，以及供應等因素，都會對佢中短期有影響，但我地最緊要是分析企業的長期營運模式，發展，而這股正面的，可長線。

這企業過往的生意保持平穩，業務基本上是平穩的，只是因貿易等問題，令股價較為波動，成為這股的風險。

投資這股，可說是平穩增長，以及收下息咁，不要對股價太有期望。

北控水務集團（0371）不差的。

業務不差，但負債較高，影響了企業價值，整體來說，可長線，但唔建議持有太多。

粵海（0270）無問題。

而南方恒生科技（3033）有質素，是潛力基金，可長線，你可持有，但由於潛力類基金股價上落較大，因此又唔建議持有過多。

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Q21358：

你好老師，我今年29歲，正在租樓，已婚，有一囡。

將會買樓自住，考慮到底應該用買樓的錢來買樓?還是股票投資好?

樓價因為識買家的關係，比現時市場平15%左右，打算最少會住5-10年

如買樓，手上和每月就沒有閒錢能夠股票投資。
我應該如何選擇買樓還是股票投資?

帶返頭盔，有記錄每日支出，預計到當供樓後，2人每月閒錢有千幾蚊左右，預留小朋友Playground 用 / 疾病 等等。

現時租樓反而會每月多返3千幾4千蚊 可以做股票投資等等。

龔成老師：

如果正常的情況，做好股樓平衡，財富配置是重要的，即是最好的情況，就是你買入物業後，仍有一定的股票、現金剩，令你的財富處於平衡的狀態。

不過，你如果能以較市場平15%的價去買物業，就算做不到上述所講的情況，都值得做。

當然，你要考慮翻物業的質素，起碼不能太差。同時，平15%的定義，是比較同區同類的單位，以佢地的成交價作比較。

因為15%在物業市場是一個可觀的數，就算這動作令你風險度提高，都值得進行。

因此，你可以買入該物業。

但在之後，就要加強力度去進行儲蓄、投資，令你整個財富組合，盡快平衡翻。

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Q21359：

老師
怎樣可以
2萬
20萬
變100萬

龔成老師：

要這樣變$20萬、$100萬，當然是一個極高回報，你背後一定會承受好高風險的，因此不建議。

當然，如果集中投資潛力股，並掌握了買賣時機，要找到10倍股，不是不可能，但就要付出相當大的努力，同時要較長時間，等企業成長，先有機會做到。

因此，這是一個不易的回報，建議你調整投資目標，合理翻。同時，可以努力增加知識，以及花更多時間去尋找潛力股，但都要明白風險與回報的概念。

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Q21360：

成哥，之前睇你本書嘅推介買咗中生(1177)及同仁堂科技(1666)，但忍唔住有錢賺所以放咗，不過我會等佢回落會再買返。

最近呢兩個月買咗三隻新股諗住長揸，分別係：
百度(9888)->$219
6993(藍月亮)->$15
賽生藥業(6600)->$18.7

但係表現未如理想係咁跌

請問呢3隻股票是否值得長揸？亦是否值得撈底？請賜教！謝謝

龔成老師：

持有優質股，特別是有增長力的，就盡量長線投資，例如中生（1177）這類。

如果你組合無醫藥類，就宜等機會再買翻。

至於你新買入的3股，第一，新股你要留意翻風險，因為我對新股一向較一般，佢地的財務數據往往因為上市而執靚左，加上新上市供求失衡，股價一定好波動，因此要注意風險。

百度集團（9888）有質素，但股價上落大，唔建議持有太大注，現價合理區頂至略貴，如果你想加注，等跌多少少先。這股可長線。

藍月亮（6993）有質素的。

佢有「中國P&G」之稱，成立於1992年，擁有衣物清潔護理、個人清潔護理和家居清潔護理三大系列共73個品種的產品。

佢係中國洗衣液有龍頭地位，加上毛利率高，賺錢能力強。睇翻佢之前的資料，以零售額計算，藍月亮在洗衣液市場、濃縮洗衣液市場及洗手液市場的市佔率均為第一，分別為24%、28%、17%。

整體有質素與發展力，不過現價唔平，之前貴，現價算是合理區頂，你小注持有都可以。但暫時唔好加注了。

賽生藥業（6600）都有發展力。

佢係一家擁有產品開發和商業化集成平台的生物製藥公司，戰略上專注於包括腫瘤及重症感染治療領域。憑藉集成平台，力圖在治療領域開發優質上市產品，包括自有產品日達仙及在研藥物的組合並對其進行商業化。

佢主要從事銷售自有產品日達仙；銷售授權引入產品；及代表業務合作夥伴在中國銷售推廣產品。

佢亦開始開發多種在研候選藥物。目前在研候選藥物組合包括多個已進入II期臨床試驗或更早階段的早期階段候選藥物。

日達仙已獲列入肝癌、胰腺癌及淋巴瘤治療指南，並已獲得多個司法管轄區的批准，包括中國以 及韓國、泰國、阿根廷、意大利、柬埔寨、新加坡、菲律賓及印尼等其他國家。

整體來說，這股都不差，都有投資價值。但業務始終波動，小注持有好了。同時唔建議太急加注。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。