9月30日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨業者動工設施設養鴨汙染環境
第24次抗議
https://www.facebook.com/1415047975474831/videos/409883090511428/
9月24日星期五
11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨業者動工設施設養鴨汙染環境第23次抗議
https://www.facebook.com/1415047975474831/videos/274890021152082/
9月17日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨業者動工設施設養鴨汙染環境
第22次抗議
https://www.facebook.com/1415047975474831/videos/905485446725861/

相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4632632690120538&id=100001215589335
9月2日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨業者動工設施設養鴨汙染環境
第21次抗議
開直播
https://fb.watch/7M0Ac2pqvg/

相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4588364314547376&id=100001215589335
8月26日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨業者動工設施設養鴨汙染環境
第20次抗議
開直播
https://fb.watch/7CNh0CR339/

相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4566639436719864&id=100001215589335
8月19日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨業者動工設施設養鴨汙染環境
第19次抗議
開直播
https://fb.watch/7tz2VBs5ga/
相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4545365255513949&id=100001215589335
8月12日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨場現在已經開始在動工測量
第18次抗議
https://fb.watch/7kktgF-f6Y/

相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4523986427651832&id=100001215589335

8月5日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨場現在已經開始在動工測量
第17次抗議
8月5日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨場現在已經開始在動工測量
第17次抗議
https://fb.watch/7b65bMmLaG/
相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4502504436466698&id=100001215589335
7月29日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨場現在已經開始在動工測量了要蓋設備了靜坐抗議
開直
https://fb.watch/71TVwtkyWw/

相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4481687355215073&id=100001215589335
7月15日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨場現在已經開始在動工測量了要蓋設備了靜坐抗議包含我6個人距離每個人1.5公尺
開直播

相片https://fb.watch/v/2P6I25ie4/

https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4440097572707385&id=100001215589335
7月8日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨場現在已經開始在動工測量了要蓋設備了靜坐抗議包含我6個人距離每個人1.5公尺
第14次抗議
110年7月8日下午4點拜訪農田水利會的處長，拜託有關於萬丹鄉竹林村業者要在社區養15000隻鴨。
處長說依規定養鴨業者，當初他的放流口要排在水利溝。處長說他們不准不答應。未來維新路前面不會整頓水溝，請住戶放心。
下午4點下了一場好大好大的雨。
開直播
https://fb.watch/v/3mGwxHqfP/
相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4419808851402924&id=100001215589335
7月1日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨場現在已經開始在動工測量了要蓋設備了靜坐抗議包含我6個人距離每個人1.5公尺
第13次抗議
110年7月2日上午11點巡視萬丹屠宰場發，覺他的排放流口管制，有問題
水管裡面有流的水
不知道往來一個溝流出去
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4402658989784577&id=100001215589335
110年7月1日12點半打電話給水利處黃處長萬丹鄉維新路 175號要做水利溝有一半的人不同意這些錢就會退回去經費只預留三四個月
110年7月2日查詢有關於萬丹屠宰場目前
更名財進源屠宰場
之前在台中后里
遭污染然後又規避環評
擬似停業
財進源台中的負責人跟這一次要在四維村養鴨都同樣是姓張
是否是同一家
人以後再查明
目前他的土地是非都市計畫區的特定農業用地230坪的鄉村乙種建築用地
他的工廠登記是以食品加工加工地廠房建地是150坪
1715地號總共有5分地
處長您好!!! 以下事件需要您的協助
縣議員蔣月惠感恩您!!!
有關
訴求
110年7月8日星期四下午4點，萬丹四維村村民，想拜訪處長，不知這個時間，您是否方便？大約有4位，因疫情關係，我們可以在辦公室的戶外交談?
說明
萬丹鄉維新路175號，水利會，擬將新建排水溝，村民擔心養鴨業者順理成章養鴨，並將污水排放水利溝，造成社區汙染，爰請貴會高抬貴手，永遠阻止在四維村維新路新建水利溝，勿讓養鴨業者名正言順，在社區的良田上，促成他們養鴨的程序。
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4400980939952382&id=100001215589335
開直播
https://fb.watch/6sZhJcLWI1/
相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4399796680070808&id=100001215589335
六月24日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨場現在已經開始在動工測量了要蓋設備了靜坐抗議包含我6個人距離每個人1.5公尺
第12次抗議
開直播
https://fb.watch/6jLeNMOsgi/
相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4379824812067995&id=100001215589335
110年5月14日萬丹養鴨抗議第11次養嗎污染
開直播
https://www.facebook.com/1415047975474831/videos/1698110547060867/
相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4260807570636387&id=100001215589335
110年5月7日萬丹養鴨抗議第10次養嗎污染
開直播
https://www.facebook.com/1415047975474831/videos/305491897749532/
相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4238949362822208&id=100001215589335
『抗議縣政府核准養鴨污染,要求撤銷路權排埋廢水管』並遞陳情書記者會
採訪通知時間：110年04月28日星期三上午11點15分
地點：屏東縣政府正門口
※當天記者會拉白布條.抗議約50人士呼喊抗議口號
訴求:
1.要求縣政府撤除與業者會堪萬丹鄕新安段612、613、596、
597地號4筆約二甲地，要養1萬5仟隻鴨，挖路埋廢水
管之公文。
2.110年4月1日萬鄉建字第11030459800號萬丹鄉長認該
案養1萬5仟隻鴨，系屬私人申請挖路埋管，已駁回申請，
但養鴨場的設立權責在縣政府，縣府有決定權核准業者挖
路埋管。
3.屏東縣長出賣竹林村，四維村村民，核准養鴨污染環境
居民極度表達不滿。
說明：
1.竹林村土地重畫之時，水利會規劃為100米農地，一邊是
汲水溝，另一邊是排水溝，並沒有規劃污水溝。
2.有關農業設施相關申請程序
審查流程：
鄉公所(農業課、建設課、民政課(地政)、農田水利工作站、清潔隊)已先行初審符合規定後送縣府複審，會簽(或函詢)其他相關機關(水利處、環保局、地政處、城鄉發展處、工務處、農業處、經濟部水利署第七河川局、行政院農業委員會農田水利署屏東管理處），審查合格後已核發農業用地農業設施容許使用同意書。
萬丹鄉新安段二場畜牧設施(鴨舍)申請概況：
一、 (109)屏府城管建(萬)字第01228號
建造執照 (1090904)
1. 本案經本府農業處108年8月15日屏府農畜字第10870465200號農業用地容續作畜牧設施使用同意書，應依農業主管機關核准容許細目、面積、構造、用途使用。
1. 起造人：張朝碧
2. 基地地號：新安段612、613地號(農牧用地)
3. 基地面積：9451平方公尺
4. 建築面積：1594.82平方公尺
5. 層棟戶數：3幢3棟1層1戶
6. 用途：畜牧設施(鴨舍、飼料調配室、管理室、堆肥舍)
一、 (109)屏府城管建(萬)字第01227號建造執照(1090904)
1. 本案經本府農業處108年7月31日屏府農畜字第10827748000號農業用地容續作畜牧設施使用同意書，應依農業主管機關核准容許細目、面積、構造、用途使用。
2. 起造人：張朝碧
3. 基地地號：新安段596、597地號(農牧用地)
4. 基地面積：9451平方公尺
5. 建築面積：1754.69平方公尺
6. 層棟戶數：3幢3棟1層1戶
7. 用途：畜牧設施(鴨舍、飼料調配室、管理室、堆肥舍)
3.原本生產的良田卻要轉移做為養1萬5仟隻鴨與綠電設
施，若開大門，未來農地恐怕有心人都會拿來養鴨與種
電，以後糧食可能無法自足，必需從國外進口，根本就是
本末倒置。

主辦單位：屏東縣議員蔣月惠辦公室
縣議員蔣月惠：0936-812-315
竹林村村長薛世清 0932756091
萬丹鄉拒絕污染自救會會長簡阿宗0935606866
訴求者:周順發電話：08-7776963
下午4點拜訪水利處處長
110年7月19日縣政府抗議
公視新聞
https://www.youtube.com/watch?v=lHv9nVmagZo

當天抗議開直播
https://fb.watch/6QEZY_Y-c4/
自由時報
https://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/3608446

https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=255117576053614&id=100001215589335
相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4451494018234407&id=100001215589335

https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4445876458796163&id=100001215589335

https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4659262404124233&id=100001215589335

9月30日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨業者動工設施設養鴨汙染環境
第24次抗議
https://www.facebook.com/1415047975474831/videos/409883090511428/
9月24日星期五
11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨業者動工設施設養鴨汙染環境第23次抗議
https://www.facebook.com/1415047975474831/videos/274890021152082/
9月17日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨業者動工設施設養鴨汙染環境
第22次抗議
https://www.facebook.com/1415047975474831/videos/905485446725861/

相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4632632690120538&id=100001215589335
9月2日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨業者動工設施設養鴨汙染環境
第21次抗議
開直播
https://fb.watch/7M0Ac2pqvg/

相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4588364314547376&id=100001215589335
8月26日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨業者動工設施設養鴨汙染環境
第20次抗議
開直播
https://fb.watch/7CNh0CR339/

相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4566639436719864&id=100001215589335
8月19日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨業者動工設施設養鴨汙染環境
第19次抗議
開直播
https://fb.watch/7tz2VBs5ga/
相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4545365255513949&id=100001215589335
8月12日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨場現在已經開始在動工測量
第18次抗議
https://fb.watch/7kktgF-f6Y/

相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4523986427651832&id=100001215589335

8月5日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨場現在已經開始在動工測量
第17次抗議
8月5日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨場現在已經開始在動工測量
第17次抗議
https://fb.watch/7b65bMmLaG/
相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4502504436466698&id=100001215589335
7月29日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨場現在已經開始在動工測量了要蓋設備了靜坐抗議
開直
https://fb.watch/71TVwtkyWw/

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https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4481687355215073&id=100001215589335
7月15日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨場現在已經開始在動工測量了要蓋設備了靜坐抗議包含我6個人距離每個人1.5公尺
開直播

相片https://fb.watch/v/2P6I25ie4/

https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4440097572707385&id=100001215589335
7月8日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨場現在已經開始在動工測量了要蓋設備了靜坐抗議包含我6個人距離每個人1.5公尺
第14次抗議
110年7月8日下午4點拜訪農田水利會的處長，拜託有關於萬丹鄉竹林村業者要在社區養15000隻鴨。
處長說依規定養鴨業者，當初他的放流口要排在水利溝。處長說他們不准不答應。未來維新路前面不會整頓水溝，請住戶放心。
下午4點下了一場好大好大的雨。
開直播
https://fb.watch/v/3mGwxHqfP/
相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4419808851402924&id=100001215589335
7月1日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨場現在已經開始在動工測量了要蓋設備了靜坐抗議包含我6個人距離每個人1.5公尺
第13次抗議
110年7月2日上午11點巡視萬丹屠宰場發，覺他的排放流口管制，有問題
水管裡面有流的水
不知道往來一個溝流出去
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4402658989784577&id=100001215589335
110年7月1日12點半打電話給水利處黃處長萬丹鄉維新路 175號要做水利溝有一半的人不同意這些錢就會退回去經費只預留三四個月
110年7月2日查詢有關於萬丹屠宰場目前
更名財進源屠宰場
之前在台中后里
遭污染然後又規避環評
擬似停業
財進源台中的負責人跟這一次要在四維村養鴨都同樣是姓張
是否是同一家
人以後再查明
目前他的土地是非都市計畫區的特定農業用地230坪的鄉村乙種建築用地
他的工廠登記是以食品加工加工地廠房建地是150坪
1715地號總共有5分地
處長您好!!! 以下事件需要您的協助
縣議員蔣月惠感恩您!!!
有關
訴求
110年7月8日星期四下午4點，萬丹四維村村民，想拜訪處長，不知這個時間，您是否方便？大約有4位，因疫情關係，我們可以在辦公室的戶外交談?
說明
萬丹鄉維新路175號，水利會，擬將新建排水溝，村民擔心養鴨業者順理成章養鴨，並將污水排放水利溝，造成社區汙染，爰請貴會高抬貴手，永遠阻止在四維村維新路新建水利溝，勿讓養鴨業者名正言順，在社區的良田上，促成他們養鴨的程序。
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4400980939952382&id=100001215589335
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六月24日開始每週四11點半到12點在四維村175號門口靜坐抗議養鴨場現在已經開始在動工測量了要蓋設備了靜坐抗議包含我6個人距離每個人1.5公尺
第12次抗議
開直播
https://fb.watch/6jLeNMOsgi/
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https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4379824812067995&id=100001215589335
110年5月14日萬丹養鴨抗議第11次養嗎污染
開直播
https://www.facebook.com/1415047975474831/videos/1698110547060867/
相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4260807570636387&id=100001215589335
110年5月7日萬丹養鴨抗議第10次養嗎污染
開直播
https://www.facebook.com/1415047975474831/videos/305491897749532/
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『抗議縣政府核准養鴨污染,要求撤銷路權排埋廢水管』並遞陳情書記者會
採訪通知時間：110年04月28日星期三上午11點15分
地點：屏東縣政府正門口
※當天記者會拉白布條.抗議約50人士呼喊抗議口號
訴求:
1.要求縣政府撤除與業者會堪萬丹鄕新安段612、613、596、
597地號4筆約二甲地，要養1萬5仟隻鴨，挖路埋廢水
管之公文。
2.110年4月1日萬鄉建字第11030459800號萬丹鄉長認該
案養1萬5仟隻鴨，系屬私人申請挖路埋管，已駁回申請，
但養鴨場的設立權責在縣政府，縣府有決定權核准業者挖
路埋管。
3.屏東縣長出賣竹林村，四維村村民，核准養鴨污染環境
居民極度表達不滿。
說明：
1.竹林村土地重畫之時，水利會規劃為100米農地，一邊是
汲水溝，另一邊是排水溝，並沒有規劃污水溝。
2.有關農業設施相關申請程序
審查流程：
鄉公所(農業課、建設課、民政課(地政)、農田水利工作站、清潔隊)已先行初審符合規定後送縣府複審，會簽(或函詢)其他相關機關(水利處、環保局、地政處、城鄉發展處、工務處、農業處、經濟部水利署第七河川局、行政院農業委員會農田水利署屏東管理處），審查合格後已核發農業用地農業設施容許使用同意書。
萬丹鄉新安段二場畜牧設施(鴨舍)申請概況：
一、 (109)屏府城管建(萬)字第01228號
建造執照 (1090904)
1. 本案經本府農業處108年8月15日屏府農畜字第10870465200號農業用地容續作畜牧設施使用同意書，應依農業主管機關核准容許細目、面積、構造、用途使用。
1. 起造人：張朝碧
2. 基地地號：新安段612、613地號(農牧用地)
3. 基地面積：9451平方公尺
4. 建築面積：1594.82平方公尺
5. 層棟戶數：3幢3棟1層1戶
6. 用途：畜牧設施(鴨舍、飼料調配室、管理室、堆肥舍)
一、 (109)屏府城管建(萬)字第01227號建造執照(1090904)
1. 本案經本府農業處108年7月31日屏府農畜字第10827748000號農業用地容續作畜牧設施使用同意書，應依農業主管機關核准容許細目、面積、構造、用途使用。
2. 起造人：張朝碧
3. 基地地號：新安段596、597地號(農牧用地)
4. 基地面積：9451平方公尺
5. 建築面積：1754.69平方公尺
6. 層棟戶數：3幢3棟1層1戶
7. 用途：畜牧設施(鴨舍、飼料調配室、管理室、堆肥舍)
3.原本生產的良田卻要轉移做為養1萬5仟隻鴨與綠電設
施，若開大門，未來農地恐怕有心人都會拿來養鴨與種
電，以後糧食可能無法自足，必需從國外進口，根本就是
本末倒置。

主辦單位：屏東縣議員蔣月惠辦公室
縣議員蔣月惠：0936-812-315
竹林村村長薛世清 0932756091
萬丹鄉拒絕污染自救會會長簡阿宗0935606866
訴求者:周順發電話：08-7776963
下午4點拜訪水利處處長
110年7月19日縣政府抗議
公視新聞
https://www.youtube.com/watch?v=lHv9nVmagZo

當天抗議開直播
https://fb.watch/6QEZY_Y-c4/
自由時報
https://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/3608446

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【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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香港十大鬼屋之首 - 剛成交: 2536成交(100%堅)，成交6500萬，唔識畀分? 筱廬位於元朗大棠旁，是大旗嶺村歷史建築群之一。佔地約1.85萬平方呎，落成後總樓面約4.6萬平方呎。

原業主鄧成波2016年6300萬買入地皮，原擬建安老院

HK01 報導內容:

「舖王」資深投資者鄧成波，本月突然離世，旗下屬三級歷史建築、擁有「香港十大鬼屋之首」稱號的荒廢古老大宅元朗筱廬，新近錄得易手，由嘉濤（香港）控股（2189）在上周五（21日）以6,500萬元購入，成交價較鄧成波家族2016年的購入價僅略高約3%。

嘉濤（香港）控股公布，以6,500萬元收購四幅土地，該批土地上包括建有稱為筱廬的三級歷史建築。並指出，賣方建議保留歷史建築，並於餘下地段發展一幢新的樓宇，擬作安老院舍，輕微放寬建築物高度限制至五層加一層地庫。

筱廬位於元朗大棠旁，是大旗嶺村歷史建築群之一，於四十年代初落成，採中西合璧建築風格，惟荒廢後時有鬧鬼傳聞。（城規會資料）

筱廬屬於三級歷史建築，擁「香港十大鬼屋之首」稱號，未來將會繼續保留。（城規會資料）

整個項目（黑線內）佔地約1.85萬平方呎，落成後總樓面約4.6萬平方呎。（城規會資料）

兩幅地皮收租6萬　一幅內有違例構築物

目前，其中兩幅土地分別以每月約3萬元租出，租約期分別至2022年5月底及2月底。另有一幅土地現時有違例構築物。

嘉濤董事會表示，考慮到市場內可供收購的物業數目急升，以及樓價大幅下降後，認為是次收購合適，並有意於該等土地發展一幢新的樓宇擬作一間安老院舍。

鄧成波2016年6300萬買入地皮　擬建安老院

翻查資料，鄧成波家族在2016年底以6,300萬元購入元朗筱廬，並在2019年5月向城規會申請放寬地皮高限以發展為安老院舍，提供170個床位，並會保育現有歷史建築。整個項目佔地約1.85萬平方呎，落成後總樓面約4.6萬平方呎。是次以6,500萬元沽出，五年內僅升值200萬元或3%。

鄧成波早年擬將用地重新發展為安老院舍，並保育筱廬歷史建築。（城規會文件／模擬圖）

鄧成波早年擬將用地重新興建安老院舍，提供170個床位。（城規會資料）

鄧成波早年擬將用地重新興建安老院舍，提供170個床位。（城規會資料）

鄧成波早年擬將元朗筱廬保留，計劃日後用作歷史畫廊用途。（城規會文件／模擬圖）

鄧成波早年擬將用地重新興建安老院舍，提供170個床位。（城規會資料）

逾70年歷史　荒廢後有鬧鬼傳聞

筱廬的位置鄰近元朗馬棠路交界，建於上世紀四十年代，樓高兩層，建築風格中、西混合，既有西式柱石、亦有舊唐樓常見的「大騎樓」。惟大宅自七十年代已荒廢，並時有鬧鬼傳聞。據知，有街坊於黃昏或晚間途經時，聽到大宅內傳出家庭吃飯、麻將耍樂的聲音，但屋內是漆黑一片，故被街坊形容為鬼屋。大宅當年由元朗鄉紳陳慕青興建，並由其後人持有至2016年才轉售予鄧成波。

鄧成波於本月中旬離世後，該家族繼續在市場沽售物業，如上周以2,380萬元沽出太子基隆街261地舖，物業五年升值約44%。

簽約日期大約是2021年5月中。

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100個租舖陷阱: 第1個 - 住宅契或商業契?

如果物業是住宅契，從事商業活動的話:
- 出唔到牌
- 影響業主業權
- 違反大廈公契
- 可能要負責第三者責任

可查閱政府租契（包括任何批地條件）、佔用許可證（由屋宇署發出）、核准建築圖則（由屋宇署核准）及/或分區計劃大綱圖（由城市規劃委員會審批）以核實法律准許的用途。

#租舖陷阱

香港大學法律諮詢網站

住宅物業用作商業用途。此等行為會否影響業主的權益或使負上任何責任？

物業若被用作未經許可的用途，可能為其擁有人（即業主）帶來麻煩及/或法律責任，包括：-
 
違反政府租契
 
香港所有的土地（除現今聖若翰座堂所座落的一塊土地外）均為香港政府所擁有，而地主只是向政府租用土地。一般大廈單位的擁有人其實只是（政府的）租客及擁有該大廈所座落土地的業權的共有人。政府把土地租給一位「擁有人」的時候，當然會簽立契約。這份契約一般稱為政府租契，內裡包括對「擁有人」及其所有權繼承人的各種限制。其中一項常見的限制就是「擁有人」必須遵守政府租契所載的土地使用規限。假若有人違反有關限制，例如在指定為住宅用物業內進行商業活動，政府即有權重收該物業，並收回該物業的佔有權。雖然政府極少採用此等較為極端的措施，但地政總署可要求「擁有人」申請臨時豁免及繳付豁免費，以換取政府暫時寬免其重新進入有關物業的權利。
 
雖然這種極端措施很少使用，但若佔用人公然無視警告而繼續違規，在嚴重的情況下，地政總署會毫不猶豫地重收該物業。政府有權根據《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》（第126章），在土地註冊處登記政府重收土地文據註冊摘要。一經註冊，該土地會被視為已經由政府重收，業主立即停止成為該土地的擁有人。在這種情況下，根據上述條例第8條，前業主只可向行政長官申請救濟（如果承認已發生違規行為），或在發生爭議時向原訟法庭提出申請。
 
違反大廈公契
 
大廈公契乃一份對一幢樓宇內所有單位的擁有人均具有約束力的協議。基本上，它列出與管理該大廈有關的規條。
 
標準的大廈公契都會列明，單位擁有人必須遵守有關的政府租契，並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此，即使租客違反政府租契及大廈公契，業主仍須就管理公司或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。
 
對第三者的責任
 
標準的大廈公契都會列明，單位擁有人必須遵守有關的政府租契，並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此，即使租客違反政府租契及大廈公契，業主仍須就管理公司、業主立案法團（如有的話）或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。
 
對第三者的責任
 
假若住宅用物業被用作商業用途，自然也出現比預期為多的訪客。訪客遇上與該物業有關的意外，並因而對業主作出申索的風險也會相應增加。
 
妥善草擬的租約可能會列明，租客若違反該文件的條款，則須就因之而起所有對業主的申索及責任作出補償。但若業主面對一份草率的租約，可能發覺其並未就有關責任作出清楚闡釋。在這種情況下，業主或許會因由其佔用人在物業內的未經授權的使用或事故而捲入完全未有預計的訴訟糾紛。
 
刑事責任
 
假若租客僅是把物業用作未獲准許的用途，業主可能面對的最壞境況也只限於金錢損失及賠償。但如果業主知道租客在物業內從事非法活動，例如經營賭場或賣淫場所，而不聞不問，業主可能會須負上刑責。
 
任何非法使用物業的行為，如上所述，亦可能引致地政總署對業主執行政府租契或其他共同擁有人對業主執行公契。
 
大部分租約都會清楚規定有關物業的用途，例如住宅、零售、工業等。假若租客違反有關條款，可能引致業主行使其沒收租賃的權利。不過，業主應諮詢專業法律意見，以便清楚了解業主的權利和責任，包括可能申請禁制令。例如，即使租客把住宅用物業用作家庭辦公室，可能只不過把該物業的地址用作通訊地址，而所有商業活動也只不過是在電腦上進行。雖然可以說物業的使用可能包括商業元素，但這類行為根本不會損害該物業，也不會對業主有負面影響。在這種情況下，即使租客可能在技術上違反了租約的條款，業主可能不會有當然權利獲得禁制令 （無論是臨時的還是永久的）。

【智翔的議會質詢-都市發展局（3/19）】

＃都市更新

延續上個會期的大主題，桃園市於去年12月修法公告了新版的《桃園市都市更新建築容積獎勵核算標準》，新增了包括行人空間、市府公告之福利設施與公益設施能換取容積獎勵的相關條目，另外也針對產權複雜的基地與4、5層樓老舊公寓設獎勵項目。

但以桃園的現況來說，土地取得成本較雙北地區低，且目前建設中的重劃區眾多，以建商的考量來看，重劃區的吸力更強，目前也尚未見到舊城區的都更開始活絡，如何加速推動都市更新的量能，智翔首先想請教都發局的看法。

都發局也坦言，建商一定會追求利益，都更因房價尚未到位，桃園新增土地又多，所以新建案一定會繼續增加。

所以新版的都更容積獎勵標準，是否能做到帶動舊城區的都更量能，誘因是否足夠，以及在捐贈公設空間來換取容積的執行成效為何，都是智翔在往後會特別追蹤的項目。

＃容積移轉實施代金制度

容積移轉實施代金制度今年開始實施，智翔也關心實施三個月至今，申請的案件數有多少？

都發局則回應，目前有29件申請估價中。

另，根據《都市計畫增額容積及容積移轉代金申請案件審查許可要點》第五條規定，估價必須參酌市場行情，現行的申請案件是否能做到？ 若無法做到，是否能研議以實際徵收價格來計算代金？

都發局則說明，代金的計算依母法需經桃園市不動產估價師公會發函輪派三家專業估價，也會考量營建時間完成後的市場行情與售價，代金估價後應會優於徵收價格。

最後則是代金制度上路後，為使得項目專款專用，並秉持公開透明且法制化的原則，智翔也建議，都發局應積極催生具體的容移代金使用管理辦法，若要依現行條文規定依《都市發展基金收支保管及運用辦法》的用途做使用，也應完善後續的修法。

＃綠能屋頂全民參與

桃園市配合經濟部推動「綠能屋頂」計畫，但智翔發現許多社區住戶想參與，卻受限於《公寓大廈管理條例》中的規範，須經公寓大廈規約或區分所有權人會議決議通過，才能來設置。

如果政府沒有多加說明、輔導，那恐怕社區住戶、與廠商間的溝通吵翻天也無法達成共識，因此想請較都發局有無想法來改善？ 也許積極處理，或成立諮詢的窗口。

讓綠能效率提升，也能及早幫助到台灣的能源轉型的規劃，這點智翔會持續關注，也請都發局來討論看看如何來加快綠能屋頂設置的速度。