《十大政府200億買工商舖你要知!》

政府200億買工商舖，令我想起 ...... 從前有阿炳阿茂，投胎見閻羅王。 閻羅王問邊個想一世付出，邊個想一世索取。 阿茂就覺得梗係一世索取啦。 咁阿炳就唯有一世付出。大個咗， 阿炳付出咗好多努力， 血汗 ，金錢， 成為咗嘅大富翁， 周圍捐錢。 阿茂啦， 就繼續索取，一世都係乞兒。

如果你有睇我《十大創業忠告》， 我嘅第二忠告就係「你越要得到嗰樣嘢，你越先要付出。 最好的往往已經係身邊。」 香港係個福地， 你越想政府做好啲，你越先要支持佢，唔係反對佢。 佢依家攞二百億出嚟買社福物業，梗係話好啦。支持咗， 再仔細睇真啲條數 ，大家商量點樣優化佢。 唔好為反對而反對， 又話咩官商勾結，又話咩杯水車薪。講到呢度，我知好多人可能已經好憎我。Whatever ... 我而家就仔細從十點同你睇下佢條數:

第十: 政府話動用200億買入60項物業， 涉及61萬呎樓。即係平均呎價三萬三，係超級高! 已經足夠買中上環甲級寫字樓。 我後面信德中心高層向海單位都只係賣緊三萬三蚊一呎， 政府唔使買到咁靚呀!

第九: 今時今日，即使是100%地舖， 面積較大，位置較靜的民生位置，好多現在成交都不足兩萬蚊一呎。 睇下今日經濟日報呢個 table, 全地舖或者連一二三樓，呎價9000至到萬四元就有交易， 靚位嚟㗎。 我唔係好明政府條數點計囉。 可能今日講高啲，日後買平咗就唔使孭鑊啦。

第八: 對工商舖必定是好事，業主套現了200億，自然資金也會投回工商舖。 如果去買樓，肯定佢哋唔係首置，要交15%嘅從價印花稅。 好似我咁，用公司名買，30% 。 仲要再鎖多三年， 工商舖只係最多畀8.5%， 無任何轉售限制。

第七: 咁樣買商用物業做社區設施(包括長者鄰舍中心 及幼兒中心)一般都需要喺6樓或以下先至合到消防條例， 如果要做互助幼兒中心，更加要喺三樓或以下。 因此好大機會係地舖加一/二/三樓。 如果你查看社署現有設施的選址， 絕大部份都是相連地舖，方便出入。

第六: 雖然政府話只是佔香港整體非住宅總存量的0.14%，嗰個數字絕對是「作細」。因為絕大部分工商舖類型的物業政府是不會買的。 牽涉人命出入的地方，已經肯定不會是工廈或者中高層的商廈。 佢又講到明唔會考慮核心區嘅甲級商廈或者得嗰幾百呎嘅街舖仔，只剩下低層的已活化工廈或低層乙丙級商廈及較大間嘅商舖。

我計過， 總存量無佢所講嘅4.3億平方呎咁多， 七除八扣，應該只係得約8600萬平方尺。 大約係咁計啦。 所以要買61萬呎，應該佔整體可以考慮樓面嘅0.72%啦。比佢公布數字高五倍左右啦。

..........

香港差餉物業估價署(2018年香港物業報告)
全港寫字樓總面積 1,205萬 平方米
(當中只有35%是非甲級， 及粗略估計約只有約三分一是6樓或以下)
Net 1,513萬平方呎
+
全港工廈總面積 1,640萬 平方米
(當中只有210萬平方米已活化，及粗略估計約只有約三分一是6樓或以下)
Net 753萬平方呎
+
全港零售物業總面積 1,143萬 平方米
(當中應減去只得幾百呎的街舖。估計全港約有10萬間，每間平均約600平方呎，即應減去約6000萬呎樓面）
Net 6,302萬平方呎
= 淨額約8,568萬平方呎 (政府可以考慮買入的非住宅總存量)
(1平方米 = 10.76平方呎)
Note: 政府公佈非住宅總存量是4.31億平方呎，大約5倍
.........

第五，根據土地註冊處， 撇除領展同年賣咗120億商場，2018年成年商舖只是有約363億的成交， 二百億即使分三年買，都係大的數字，佔每年的18%。 即使包括埋商廈，加多374億成交， 再包括埋工廈，再加多440億，都佔近6%。但記住， 當中好多係甲級商廈(e.g. 中環中心/力寶中心/信德中心等)， 同埋未活化嘅工廈，社署一定唔會買。 好似上面乘返大五倍的話， 即係佔可考慮購入工商舖市場的3成成交量。Yes, 3年 x 3成。

第四: 政府話200億買入60項物業作158項社福設施， 即每項物業約3.33億。 唔計領展，近年商舖過3億元成交每年約只得十幾單。 即是說即使政府全部掃貨買入，掃足三年，都未夠數。 掃埋商廈/及已活化工廈先得。 但係我估政府唔會買全幢太古城中心或者舊式工廈自己活化掛。因此對大面積及較靜的舖一定有正面影響。

第三: 我同全港經紀了解過，在市場較適合政府的商舖(數千呎以上的民生段)放盤約有100個，叫價合共約150億。 如果唔計現有老人院及幼稚園? 就再少多一半。 因為政府不會買入間老人院，又再趕走啲老人家， 唔 make sense. 要買足200億的非現有社區設施，唔容易。我估最大機會買入的物業會是現有吉舖/酒樓/桌球室/桑拿/商務中心/銀行等。

第二: 我相信政府難考慮買入近年剛剛被投資者買入的舖，例如上年9月黎永滔以2.75億買入的荃灣中心3.8萬呎樓面， 或者今年3月林子峰用1.15億買入嘅青山道 One New York 近萬呎樓面，don't take me wrong, 佢哋兩個都係我好朋友，好好人。但如果政府買嗰啲剛剛買入嘅物業， 買得平，佢哋唔會賣。 買得貴，會比人感覺有好大的官商勾結嘅嫌疑， 政府面對輿論嘅壓力會好大。 買入我李根興嘅貨，一定畀人鬧死。最大機會是買入持貨多年的發展商倉底貨或者個別業主嘅陳年舊貨， 即使個價貴啲，在市場上則難以比較，價錢較容易過到公眾或傳媒的監察關口。

第一: 最後，唔好忘記市區內有好多最靚嘅位有好多劏場，難聽啲，俾傳媒經常形容為死場。 近年劏出嚟嘅就已經牽涉近三千間舖。。佢哋依家嘅售價往往都只係當初劏出嚟價錢嘅三分之一/四分之一。 最核心嘅佐敦廣場， 高鐵旁邊咁旺嘅位，上年8月都只係成交咗每呎970。Yes, 你冇聽錯，每呎970， 係香港近年嘅新低。如果政府願意吹雞叫業主聯合放售， 全層或者部分商場樓面都好， 我相信好多業主都願意輸少當贏。 俾錢發展洗，不如幫幫啲小業主啦。 起碼畀人插少啲「官商勾結」， 贏返啲呢幾千個小業主個心，Really!

總結， 我支持政府呢個200億方案， 我只係覺得佢有啲數可以計得準啲姐。 但我做開舖,佢唔係呀媽。我相信舖價不會大升， 但肯定好多持啱貨的業主會價錢企更硬。 今時今日太政治化，希望這個方案能夠今年7月成功通過立法會， 對工商舖，對小業主，對我都將會是一支強心針。

.............

《十大政府200億買工商舖你要知!》
第十: 平均呎價三萬三，太貴!
第九: 全地舖或者連一二三樓，近期呎價9000至到萬四元就有交易。
第八: 業主套現了200億，會回流工商舖，是好事。
第七: 商用物業做社區設施一般都需要6樓/3樓或以下才符合消防條例。
第六: 不單止佔香港整體非住宅總存量的0.14%，應是佔整體可以考慮樓面嘅0.72%才對。高五倍!
第五: 佔可考慮購入工商舖市場的每年30%成交量。
第四: 每項物業約3.33億。 按近年商舖成交量，掃足三年，都未夠數。
第三: 市場較適合政府的商舖放盤約有100個，叫價合共約150億。
第二: 政府難考慮買入近年剛剛被投資者買入的舖。
第一: 政府可以考慮買入市區劏場舖。

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聯超(4752)研究報告
首先，感謝算利教官楊禮軒在部落格和臉書上無私地分享，我是看到楊教官「興櫃股票挖寶術--以4752聯超為例」一文，而開始研究這檔股票。站在巨人肩膀上做事真好！所以，楊教官分析過的，我也不再贅述。
好公司、好價錢就值得我們買進長抱，不管它是興櫃還是上市。只要管理階層誠信經營--尤其能對外部股東的我們誠信；公司能夠持續穩定獲利--產品具有競爭力能抵禦外部的競爭與景氣的興衰。這樣公司的股票就值得我們買進長抱。尤其興櫃沒漲跌幅限制（跟美股一樣），更有機會趁大跌加碼。但是，若不具以上兩樣條件：管理人誠信、公司穩定獲利，那買這樣的股票就有風險，尤其興櫃股票的風險更大。

基於這樣的思維，我們先來探討：到底聯超(4752) 管理階層是否誠信經營？
我們先看聯超(4752)的董監事會，發現它的控制股東是和益(1709)，占發行股權的78.16%，和益(1709)是它的母公司。和益(1709)創立於62年，是42年的化工老公司。聯超(4752) 創立於84年，20年，年報中看不到它的創立與和益(1709)是否有關；但在101年8月，分割受讓來自和益(1709)的氫化樹脂事業部門，受讓增資了1/3的股本，形成今日7.66億的股本（發行股數0.766億股）。
聯超(4752)的董事長、副董事長，甚至經理人都來自和益(1709)，103年度年報顯示，來自和益(1709) 78.16%持股比和董監事個人3.14%持股比，合計占發行股份的81.3%，而且董監事沒有質借，非常集中！表示聯超(4752)的損益與母公司和益(1709)緊緊綁在一起。另外，表示只有18.7%的股份流通在外。雖然公司年報稱21.84 %的股份被大眾持有，但董監事不會任意出售持股，所以以18.7%股份流通在外來看比較實際。流通在外股數少，公司稍有利多，股價容易飆漲。但股價也容易被操控，以103年全年和104年第一季平均股價14元來算，流通在外的股票市值：14元×0.766億股×18.7%＝2億新台幣。若掌握1/2就掌握股價絕對控制權的話，只要新台幣1億元，就能絕對拉升或壓低聯超(4752)股價。
既然，聯超(4752)的控制權緊緊被母公司和益(1709)掌握，那我們要看的反而是和益(1709)的管理階層經營是否誠信的問題？
從和益(1709) 103年度年報來看它的董監事會，持股比21%。董監事多由法人持股，會由法人持股，可能是真正的控制股東想避稅，或者想逃避監管單位的監管。前者可以理解，但是後者的理由就不宜投資這家公司了。和益(1709) 董監事由7家法人持股，法人主要股東一共有11家。董監事可能是由家族、親友交叉持股，透明度不高。特別的是台塑集團是主要法人股東，除了上下游的關係外，也是家族持股外另一股穩定的力量。
和益(1709)的董監事會我真的看不懂，也分析不出來彼此的關係，太複雜了！大概他們也不願意讓外部股東了解他們，透明度真的不高，誠信問題待考驗。但是，既然持有聯超(4752) 78.16%的股權，實際上也是它眾多子公司中獲利額度最大的一家，只要和益(1709)完全不出脫聯超(4752) 78.16%持股比任何一股的股權，我認為，可以安心持股。所以，盯緊和益(1709)對聯超(4752) 78.16%的持股比，是安全持有聯超(4752)股票的觀察點。

再來探討：公司穩定獲利嗎？具有夠寬廣的護城河抵禦外部競爭與景氣的興衰嗎？
先看獲利狀況，聯超(4752)年報所能顯示的財務數據，自101年度到103年度，EPS分別為1.0元、0.62元、1.28元。可是104年第二季為止，EPS已經有2.14元（稀釋）。如果依楊教官根據和益(1709) 第三季季報認列聯超(4752)的獲利，聯超(4752) 第三季的EPS應該有1.93元，前三季EPS總和應該有4.05元。獲利大暴發！這樣的獲利大暴發是業外一次性收益還是本業呢？楊教官考究過說是本業，我後面再分析其成因。
我們看它的毛利率和淨利率，聯超(4752) 101年度到103年度的毛利率分別是7.0%、6.9%、8.3%，104年第二季為止17.8%。淨利率101年度到103年度分別是2.2%、1.6%、3.1%，104年第二季為止10.4%。同EPS一樣，前3年非常難堪的毛淨利，為什麼到了104年度差那麼多？這樣暴發性的獲利還能持續下去嗎？依聯超(4752)年報所分析，是美國頁岩油氣革命造成油價低迷，形成公司降低成本、提高獲利的機會。因為，聯超(4752)的原料成本非常高，壓低了以往的毛利。
再來拆解資產負債表和現金流量表，分析投資聯超(4752)的安全性。先看負債比，101年度到103年度分別是56.9%、54.4%、53.9%，104年第二季為止42.7%，大為改善！104年第二季長短期金融負債比只有22.6%。在聯超(4752) 104年度獲利大暴發後，它先降低自己的負債比到比較安全的水位，是非常好的管理方式。再看流動比，流動比＝流動資產÷流動負債，102年度和103年度分別為138%、142%，104年第二季為止167%，很好！流動資產可以隨時支付流動負債的償還。後看獲利含金量，獲利含金量＝營業現金流入÷稅後淨利，102年度和103年度分別為404%、316%，104年第二季為止243%，都是非常好的水準！獲利都有現金真正流進公司來。這也是聯超(4752)為何被和益(1709)大比率持股的原因--眾多子公司中獲利額度最大的一家。
從數據看聯超(4752)的獲利與投資安全性，到了104年第二季都相當好。到底它是否具備夠寬廣的護城河，抵禦外部的競爭與景氣的興衰？
我們看到年報中它的主要供應商，中油已從102年的第三大，到103年起的第一大了，占44.39%。為此，我特地打電話問在中油的同學，他也算高階經理人了。他不知道聯超(4752)，但一說到和益(1709)就熟悉了。他說到化工類的公司，或許有一些Know how，但沒有很高的跨入門檻，別的公司也可以大步追上。這類公司容易受景氣影響，算是標準的景氣循環股。適逢美國頁岩油氣革命，石油產量大增，造成油價自103年第三季起大跌。依據華爾街日報(WSJ)的報導，超級油輪運費暴跌，說明了石油庫存容量趨近飽和，油價仍有下跌的壓力。聯超(4752)年報說明，104年它之所以獲利大暴發，正是因為美國頁岩油氣革命：「頁岩氣生產乙烯，裂解C5/C9石油樹脂原材料出現較大的減產，原材料短缺給歐美市場帶來了巨大的樹脂缺口，全球C9 石油樹脂供應將集中於亞洲地區。」因此，美國頁岩油氣革命造成油價低迷還會持續一段時間，幾年的時間吧！所以，聯超(4752)高獲利的情況還會持續一段時間。但是，高獲利會引來競爭者，聯超(4752)年報中也提到中國大陸C9 石油樹脂工廠陸續建廠，供給競爭越來越激烈。我認為，聯超(4752)高獲利的情況只能持續一段時間。所以，它不能算是可以長抱的股票，只能算是見好就收的「持有停利股」。

最後探討：它的合理股價。
先看聯超(4752)的每股淨值，這是比較確切的數字！104年第二季為14.11元，若扣除104年發放的現金股利0.7元（104年8月31日除息），再加上楊教官算的第三季的EPS 1.93元。104年第三季的每股淨值應是15.34元。
再預估它的EPS應是多少。若以101年度到103年度EPS 1.0元、0.62元、1.28元來算，平均值約1.0元--這太低估了它未來的獲利能力。104年前三季EPS總和約4.05元，今年EPS可能超過5元接近6元，明年應該也可能會在這區間浮動--可是這樣太樂觀的預估會忽視了風險。該如何取......這是一個數學問題。我想用幾何平均數取一個相對合理的平均數！取前3年平均1元和今年可能5元的幾何平均數：√1×5 ＝2.24。所以我給聯超(4752)的合理EPS為2.24元。
最後估算聯超(4752)的合理價格。我用本淨比與本益比的乘積--我的書《買進巴菲特，穩賺18%》之49-50頁有詳述。保守採取PBR×PER=10 → √15.34×2.24×10 ＝18.5元。我估算聯超(4752)的合理價格是18.5元--這個價比較保守，也比較具有安全邊際。

最後，政策宣導：本文並非鼓勵投資人買進該檔股票，筆者也不負任何盈虧之責；投資自有風險，投資人應自行獨立判斷。

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《十大政府200億買工商舖你要知!》

政府200億買工商舖，令我想起 ...... 從前有阿炳阿茂，投胎見閻羅王。 閻羅王問邊個想一世付出，邊個想一世索取。 阿茂就覺得梗係一世索取啦。 咁阿炳就唯有一世付出。大個咗， 阿炳付出咗好多努力， 血汗 ，金錢， 成為咗嘅大富翁， 周圍捐錢。 阿茂啦， 就繼續索取，一世都係乞兒。

如果你有睇我《十大創業忠告》， 我嘅第二忠告就係「你越要得到嗰樣嘢，你越先要付出。 最好的往往已經係身邊。」 香港係個福地， 你越想政府做好啲，你越先要支持佢，唔係反對佢。 佢依家攞二百億出嚟買社福物業，梗係話好啦。支持咗， 再仔細睇真啲條數 ，大家商量點樣優化佢。 唔好為反對而反對， 又話咩官商勾結，又話咩杯水車薪。講到呢度，我知好多人可能已經好憎我。Whatever ... 我而家就仔細從十點同你睇下佢條數: 

第十: 政府話動用200億買入60項物業， 涉及61萬呎樓。即係平均呎價三萬三，係超級高! 已經足夠買中上環甲級寫字樓。 我後面信德中心高層向海單位都只係賣緊三萬三蚊一呎， 政府唔使買到咁靚呀! 

第九: 今時今日，即使是100%地舖， 面積較大，位置較靜的民生位置，好多現在成交都不足兩萬蚊一呎。 睇下今日經濟日報呢個 table, 全地舖或者連一二三樓，呎價9000至到萬四元就有交易， 靚位嚟㗎。 我唔係好明政府條數點計囉。 可能今日講高啲，日後買平咗就唔使孭鑊啦。

第八: 對工商舖必定是好事，業主套現了200億，自然資金也會投回工商舖。 如果去買樓，肯定佢哋唔係首置，要交15%嘅從價印花稅。 好似我咁，用公司名買，30% 。 仲要再鎖多三年， 工商舖只係最多畀8.5%， 無任何轉售限制。

第七: 咁樣買商用物業做社區設施(包括長者鄰舍中心 及幼兒中心)一般都需要喺6樓或以下先至合到消防條例， 如果要做互助幼兒中心，更加要喺三樓或以下。 因此好大機會係地舖加一/二/三樓。 如果你查看社署現有設施的選址， 絕大部份都是相連地舖，方便出入。

第六: 雖然政府話只是佔香港整體非住宅總存量的0.14%，嗰個數字絕對是「作細」。因為絕大部分工商舖類型的物業政府是不會買的。 牽涉人命出入的地方，已經肯定不會是工廈或者中高層的商廈。 佢又講到明唔會考慮核心區嘅甲級商廈或者得嗰幾百呎嘅街舖仔，只剩下低層的已活化工廈或低層乙丙級商廈及較大間嘅商舖。

我計過， 總存量無佢所講嘅4.3億平方呎咁多， 七除八扣，應該只係得約8600萬平方尺。 大約係咁計啦。 所以要買61萬呎，應該佔整體可以考慮樓面嘅0.72%啦。比佢公布數字高五倍左右啦。

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香港差餉物業估價署(2018年香港物業報告)

全港寫字樓總面積 1,205萬 平方米 
(當中只有35%是非甲級， 及粗略估計約只有約三分一是6樓或以下)
Net 1,513萬平方呎 
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全港工廈總面積 1,640萬 平方米
 (當中只有210萬平方米已活化，及粗略估計約只有約三分一是6樓或以下)
Net 753萬平方呎
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全港零售物業總面積 1,143萬 平方米 
(當中應減去只得幾百呎的街舖。估計全港約有10萬間，每間平均約600平方呎，即應減去約6000萬呎樓面）
Net 6,302萬平方呎
= 淨額約8,568萬平方呎 (政府可以考慮買入的非住宅總存量)
(1平方米 = 10.76平方呎)
Note: 政府公佈非住宅總存量是4.31億平方呎，大約5倍
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第五，根據土地註冊處， 撇除領展同年賣咗120億商場，2018年成年商舖只是有約363億的成交， 二百億即使分三年買，都係大的數字，佔每年的18%。 即使包括埋商廈，加多374億成交， 再包括埋工廈，再加多440億，都佔近6%。但記住， 當中好多係甲級商廈(e.g. 中環中心/力寶中心/信德中心等)， 同埋未活化嘅工廈，社署一定唔會買。 好似上面乘返大五倍的話， 即係佔可考慮購入工商舖市場的3成成交量。Yes, 3年 x 3成。

第四: 政府話200億買入60項物業作158項社福設施， 即每項物業約3.33億。 唔計領展，近年商舖過3億元成交每年約只得十幾單。 即是說即使政府全部掃貨買入，掃足三年，都未夠數。 掃埋商廈/及已活化工廈先得。 但係我估政府唔會買全幢太古城中心或者舊式工廈自己活化掛。因此對大面積及較靜的舖一定有正面影響。

第三: 我同全港經紀了解過，在市場較適合政府的商舖(數千呎以上的民生段)放盤約有100個，叫價合共約150億。 如果唔計現有老人院及幼稚園? 就再少多一半。 因為政府不會買入間老人院，又再趕走啲老人家， 唔 make sense. 要買足200億的非現有社區設施，唔容易。我估最大機會買入的物業會是現有吉舖/酒樓/桌球室/桑拿/商務中心/銀行等。 

第二: 我相信政府難考慮買入近年剛剛被投資者買入的舖，例如上年9月黎永滔以2.75億買入的荃灣中心3.8萬呎樓面， 或者今年3月林子峰用1.15億買入嘅青山道 One New York 近萬呎樓面，don't take me wrong, 佢哋兩個都係我好朋友，好好人。但如果政府買嗰啲剛剛買入嘅物業， 買得平，佢哋唔會賣。 買得貴，會比人感覺有好大的官商勾結嘅嫌疑， 政府面對輿論嘅壓力會好大。 買入我李根興嘅貨，一定畀人鬧死。最大機會是買入持貨多年的發展商倉底貨或者個別業主嘅陳年舊貨， 即使個價貴啲，在市場上則難以比較，價錢較容易過到公眾或傳媒的監察關口。

第一: 最後，唔好忘記市區內有好多最靚嘅位有好多劏場，難聽啲，俾傳媒經常形容為死場。 近年劏出嚟嘅就已經牽涉近三千間舖。。佢哋依家嘅售價往往都只係當初劏出嚟價錢嘅三分之一/四分之一。 最核心嘅佐敦廣場， 高鐵旁邊咁旺嘅位，上年8月都只係成交咗每呎970。Yes, 你冇聽錯，每呎970， 係香港近年嘅新低。如果政府願意吹雞叫業主聯合放售， 全層或者部分商場樓面都好， 我相信好多業主都願意輸少當贏。 俾錢發展洗，不如幫幫啲小業主啦。 起碼畀人插少啲「官商勾結」， 贏返啲呢幾千個小業主個心，Really! 

總結， 我支持政府呢個200億方案， 我只係覺得佢有啲數可以計得準啲姐。 但我做開舖,佢唔係呀媽。我相信舖價不會大升， 但肯定好多持啱貨的業主會價錢企更硬。 今時今日太政治化，希望這個方案能夠今年7月成功通過立法會， 對工商舖，對小業主，對我都將會是一支強心針。

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《十大政府200億買工商舖你要知!》
第十: 平均呎價三萬三，太貴!
第九: 全地舖或者連一二三樓，近期呎價9000至到萬四元就有交易。
第八: 業主套現了200億，會回流工商舖，是好事。
第七: 商用物業做社區設施一般都需要6樓/3樓或以下才符合消防條例。
第六: 不單止佔香港整體非住宅總存量的0.14%，應是佔整體可以考慮樓面嘅0.72%才對。高五倍!
第五: 佔可考慮購入工商舖市場的每年30%成交量。
第四: 每項物業約3.33億。 按近年商舖成交量，掃足三年，都未夠數。
第三: 市場較適合政府的商舖放盤約有100個，叫價合共約150億。
第二: 政府難考慮買入近年剛剛被投資者買入的舖。
第一: 政府可以考慮買入市區劏場舖。

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