《梁業豪投資網誌》香港樓市全面睇 (四)

第二個住宅單位屬於大圍區的高層三房單位，山景，實用面積785平方呎；銀行估值中位數為1,301.5萬元，每月市值租金則為26,000元。若現時買入此單位收租，年回報率為26,000元x12/1,301.5萬元x100%=2.397%。開支方面，大家須支付管理費每月2,486元、差餉每季3,641.25元，地租每季2,184.75元，物業稅每年35,692元。合併計算，買入此單位收租的每年支出為2,486元x12+(3,641.25元+2,184.75元)/3×12+35,692元=88,828元。依此計算，淨年回報率為 (26,000元x12-88,828元)/1,301.5萬元x100%=1.715%。當然，這並未計算買入住它物業的相關印花稅、律師費和地產經紀佣金。

此外，第二個住宅單位屬於馬鞍山區的中層買四房單位，海景，實用面積1,594平方呎；銀行估值中位數為2,271.5萬元，每月市值租金則為42,000元。若現時買入此單位收租，年回報率為42,000元x12/2,271.5萬元x100%=2.219%。開支方面，大家須支付管理費每月5,552元、差餉每季5,193.75元，地租每季3,116.25元，物業稅每年57,987元。合併計算，買入此單位收租的每年支出為5,552元x12+(5,193.75元+3,116.25元)/3×12+57,987元=157,851元。依此計算，淨年回報率為 (42,000元x12-157,851元)/2,271.5萬元x100%=1.524%。當然，這並未計算買入住它物業的相關印花稅、律師費和地產經紀佣金。

上述三個用作例子的住宅單位足以代表以同區內小型單位、中型單位與大型單位用作中長線投資 (收租) 的實際情況，所得的結論為三者中以小型單位的淨年回報率顯著較高，屬於最佳投資工具。由於大型單位的淨年回報率最低，只宜用作自住。因此，若大家有餘資買入一個中型單位收租，我建議各位改為買入兩個同區的小型單位。最後，大家應選擇二手住宅單位，而非新落成樓宇作中長線投資，因後者於入伙後初期的供應會很多，淨年回報率因而常較前者顯著為低。須知道新落成樓宇的豪華會所設施雖然的確十分吸引，大部分時間只供租客享用，卻由業主透過管理費付款。

我認識一位朋友，生意做得很大，同行無人不認識。他與妻子住在一個實用面積500餘平方呎的小型單位，同時擁有約10個中型單位和大型單位收租。結果，過去十年內小型單位的樓價升幅最大，大型單位最小。這種投資策略，大家認為如何呢？

#經濟 #社會 #投資 #民生

《梁業豪投資網誌》香港樓市全面睇 (二)

大家現時可能很心急，想立即知道答案，決定應否入市買樓。不過，正如我早前所言，各位應該先仔細了解清楚當前局勢，才作出一個可能會影響自己一世，屬於人生最重要的決定。我的研究，會從有多餘資金，希望買樓收租作中長線投資 (即第三類) 的人士的角度開始。為了照顧不同需求的投資者的需要，我特別選取了三個位於新界東，實用面積不相同，樓齡約10年的二手住宅單位做例子，進行分析，而所有相關資料全部來自2020年2月22日的市場數據。

第一個住宅單位屬於馬鞍山區的低層兩房單位，泳池景，實用面積554平方呎；銀行估值中位數為765.5萬元，每月市值租金則為18,200元。若現時買入此單位收租，年回報率為18,200元x12/765.5萬元x100%=2.853%。開支方面，大家須支持管理費每月1,908元、差餉每季2,107.50元，地租每季1,264.50元，物業稅每年25,196元。合併計算，買入此單位收租的每年支出為1,908元x12+(2,107.50元+1,264.50元)/3x12+25,196元=61,580元。依此計算，淨年回報率為 (18,200元x12-61,580元)/765.5萬元x100%=2.049%。當然，這並未計算買入住它物業的相關印花稅、律師費和地產經紀佣金。

鑑於現時買入香港住宅物業須最少持貨三年，才能避開全數額外印花稅，若沒有樓價於未來三年內上升的預期，大家認為2.049%的淨年回報率吸引嗎？將用作支持買樓首期的資金放於銀行港元定期存款戶口內，亦會有不俗的存款利息收入 (一年期最高存款息率現為2.40%) 吧。若有能力一次過繳付樓價，屬於機會成本 (opportunity cost) 的存款利息收入會更多。況且，若需要做銀行按揭，這三年內所支付的利息 (如同股票孖展買賣須付利息) 會令上述淨年回報率下降，雖則做銀行按揭代表各位可動用較少的資金，得到槓桿效應，卻同時須面對更高的持貨風險。

#經濟 #社會 #投資 #民生

《梁業豪投資網誌》香港樓市全面睇 (二)

大家現時可能很心急，想立即知道答案，決定應否入市買樓。不過，正如我早前所言，各位應該先仔細了解清楚當前局勢，才作出一個可能會影響自己一世，屬於人生最重要的決定。我的研究，會從有多餘資金，希望買樓收租作中長線投資 (即第三類) 的人士的角度開始。為了照顧不同需求的投資者的需要，我特別選取了三個位於新界東，實用面積不相同，樓齡約10年的二手住宅單位做例子，進行分析，而所有相關資料全部來自2020年2月22日的市場數據。

第一個住宅單位屬於馬鞍山區的低層兩房單位，泳池景，實用面積554平方呎；銀行估值中位數為765.5萬元，每月市值租金則為18,200元。若現時買入此單位收租，年回報率為18,200元x12/765.5萬元x100%=2.853%。開支方面，大家須支持管理費每月1,908元、差餉每季2,107.50元，地租每季1,264.50元，物業稅每年25,196元。合併計算，買入此單位收租的每年支出為1,908元x12+(2,107.50元+1,264.50元)/3x12+25,196元=61,580元。依此計算，淨年回報率為 (18,200元x12-61,580元)/765.5萬元x100%=2.049%。當然，這並未計算買入住它物業的相關印花稅、律師費和地產經紀佣金。

鑑於現時買入香港住宅物業須最少持貨三年，才能避開全數額外印花稅，若沒有樓價於未來三年內上升的預期，大家認為2.049%的淨年回報率吸引嗎？將用作支持買樓首期的資金放於銀行港元定期存款戶口內，亦會有不俗的存款利息收入 (一年期最高存款息率現為2.40%) 吧。若有能力一次過繳付樓價，屬於機會成本 (opportunity cost) 的存款利息收入會更多。況且，若需要做銀行按揭，這三年內所支付的利息 (如同股票孖展買賣須付利息) 會令上述淨年回報率下降，雖則做銀行按揭代表各位可動用較少的資金，得到槓桿效應，卻同時須面對更高的持貨風險。

#經濟 #社會 #投資 #民生

哈佛知識分享: 做生意，七大困難選擇! 

七條策略問題 Seven Strategy Questions《第六: How Committed Are Your Employees To Helping Each Other?  同事們之間有幾願意互相幫助?》

從前有三個工人砌磚頭:

第一個，做又36唔做又36， 梗係砌得又慢又冇心機，等收工工。

第二個同佢講，係每嚿磚頭畀多佢兩毫子， 動力梗係加倍! 

第三個同佢講砌磚頭原來係喺起間教堂，等村民可以同神溝通，令人民心靈/世界更加美好。 我估第三個砌曬自己嗰啲之後 ，都可能幫埋側邊個人砌。

以上故事帶出咩理念? 

Business is about making tough choices. 上五集就講咗 Who is your primary customer?  公司股東、顧客、員工，邊個行先? 追數，應追邊三條數? 公司應有邊「十誡」? 同埋如何令員工在適當壓力下發揮創意。

今集我會同你探討第六個策略問題: How Committed Are Your Employees To Helping Each Other?  同事們之間有幾願意互相幫助?

根據哈佛教授 Bob Simons 呢本書 Seven Strategy Questions，上面提及嘅砌磚頭， 就好似公司管理咁， 做又36，唔做又36，肯定唔啱。 無曬推動力! 

想畀員工多啲獎賞鼓勵?

有啲公司， 行 trading strategy: you eat what you kill ... 每個人係 more self-interested， 可能行 commission 佣金制度。

有啲嘅公司，行 solution-based strategy: more teamwork approach， 流程較複雜，可能行 bonus pool 花紅制， 甚至乎有埋 stock options 或 ownership plans. 

無話對與錯，最緊要搞清楚。

好似做地產經紀咁，如果你顧客唔幫襯你，好輕易可以幫襯其他人，即係客戶有 low switching costs, 餐搵餐食餐餐清，公司內部又同一時間可以有好多人以一樣產品跑數，內外競爭較激烈， 做到做到，做唔到就做唔到，好輕易用錢去量度嘅話， 你係行緊個 trading strategy，行佣金制度去鼓勵員工較適合。有得「經紀」兩隻字，基本上都係咁。 以前我係「生意經紀」， 買賣過千單生意仔， 同事們都係行佣金制。 做到 deal 就出佣。

但佣金制亦有利有弊，利嘅就係簡單直接，you eat what you kill. 弊嘅，就係同事們可能會變得較短視、自私、 同埋未必從公司/顧客利益層面著想， 總之就先袋佣金先。 因此你間地產經紀個盤好唔好，佢一定話好。 話唔好，都只係因為有另一個想介紹你買。因此 ....No offense ... 俗語有云: 「經紀靠得住、豬乸會上樹!」 

有啲公司，好似投資銀行咁， 攞咗單 deal 返嚟要成 team 人一齊做 (i.e. 一齊搞上市或收購合併)， 客戶嘅關係係較長久、 成條價值鏈 value chain 比較 複雜，唔係賣咗就算， 好難簡單地用錢去量度邊單一個人做得好或差， 反而同事們嘅 willingness to help each other 係更重要，咁就可能行一個定期嘅花紅 bonus 制度更佳。

因此有啲公司，除了有人工老底 、bonus 以外，又有其他 deferred compensation, stock grants and stock options. 集團、公司、團隊、個人表現各佔15％至35％。

呢本書話，根據MIT 教授Douglas McGregor 1960年 Paper "The Human Side of Enterprise"， 鼓勵人嘅行為有兩種理論 Theory X and Theory Y. 

Theory X 就係話人嘅本性係唔鍾意做嘢㗎，天生惰性。管理就係話要依賴上司叫下屬做乜，需要 extrinsic reward and threat of punishment 畀條蘿蔔或者用條鞭打，外來嘅獎勵或懲罰，人才會有推動力做嘢。即係出佣金或者派花紅。

Theory Y 就係話人可以從工作得到滿足感，intrinsic reward 發自內心嘅回報， 例如個人嘅出色表現，同埋自己對工作嘅認同，咁就是大推動力。

Theory X and Theory Y 並不是 mutually exclusive (互相排斥)的。如果你能夠好好運用 X 同 Y， 同事們從工作得到滿足感 (Y) ，又能夠得到外來回報 (錢 - X)，相信佢哋推動力會更大。

我自己做商舖基金，除咗純粹炒炒賣賣， 都希望為社會做啲正面嘅事。我哋公司嘅 Mission : Creating Shared Value for Shops 為商舖創造共享價值。即係即使我們買入間舖1000萬，希望沽出2000萬以外， 我都更希望投資者、租客、同事們、公司同個社會都賺到錢， 個雪球才會越滾越大。自己袋晒無意思。

Theory Y - 同事們都先要 buy in 以上信念， Take Pride in the Purpose, 工作才有更大滿足感及推動力。

但只係 Theory Y 嘅 Intrinsic Reward 唔夠，要配合 Theory X 啲 Extrinsic Reward, 例如升職、加薪、出佣、出花紅，才會推動力更大。 

因此我自己公司，獎罰都要好分明。我每季每半年都會出exactly 三成嘅商舖基金管理費收入，放落個 bonus pool，以花紅形式派發畀同事們。有派息就派，咁同事們先同投資者利益一致。但唔係分餅仔，係參考每個同事表現嘅 scorecard， 即係對公司嘅 value chain 貢獻程度: 集資、入貨、執靚間舖、招租、出貨、售後服務，按個人表現同團隊合作性分花紅。 My favorite song ... 大家坐埋同一條船，大家水漲船高。

你呢? 你嘅 Theory X and Theory Y 又點啦? 好似一開頭個故事咁，點令同事們更有動力砌磚仔同互相幫忙呢? 

有興趣聽多啲，就來我六月份最後兩場星期六嘅早餐會啦! 下一集，最後一集，同你分享下，What Strategic Uncertainties Keep You Awake At Night? 公司有冇變數令你夜晚瞓唔著呢? 

。。。。。

五／六月份早餐分享會 Topic: The Seven Strategy Questions by Harvard Professor Robert Simons 

哈佛分享: 七條做生意策略問題

2012至2014間，我連續三年在哈佛上了 Robert Simons 的堂，畢生受用。我自己成間商舖基金公司都是建基於這本書。

有興趣 sign up la ? 每次限四位 (包括我)。 人多傾唔到計。

5月1日或8日或15日或22日或29日或6月5日或12日，星期六早上9時開始，約三小時。地點中環。

對象: 管理層/生意經營者/創業者，連我限4位。

有興趣參加的話，請 whatsapp 你的名片給 Suki (我助手) (+852) 5566 1335。

大家交流做生意最重要的幾條問題。

我唔係靠呢行搵食，免費，我請食早餐 ? Be friends ..... 有機會到時見你。李根興 Edwin

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聯絡李根興 whatsapp (+852) 90361143

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「哪裡可以購買虛擬貨幣？」😱😱

這就像是，你有大把花花綠綠的鈔票，但卻找不到可以讓你投資房地產的經紀人，只能眼巴巴看著現金被通貨膨脹給一點點地吃掉。

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#虛擬貨幣 #Uniswap #幣安

史丹福大學知識分享: 做生意的九大元素 - 《Business Model Canvas 商業摸式圖》

如何定立及優化你的 Business Model Canvas 商業摸式圖?

做生意，你要認識你嘅 Business Model Canvas 商業模式圖，有九格。

肺炎第四波開始有減退嘅跡象， 等佢過咗之後，一連幾場星期六，我會在 Paragon Co-work Space 搞下做生意分享早餐會，大家交個朋友???? 互相俾下意見睇下盤生意有乜可以做好啲。

地點是觀塘 Paragon Co-Work Space。約3小時。

對象: 管理層/生意經營者/創業者，每場限4位。

有興趣參加的話，請 whatsapp 你的名片給 Suki (我助手) 5566 1335。肺炎第四尾聲後，她會再聯絡你。

免費 (我不是靠這行搵食?)。我請食早餐 ? Be friends ..... 多謝! 李根興 Edwin

www.edwinlee.com.hk
www.paragonasia.hk，
https://www.facebook.com/paragoninasia/

#paragonasia #做生意的九大元素

全文內容:

做生意，你要認識你嘅 Business Model Canvas 商業模式圖，有九格， 逐個逐個同你講。

肺炎第四波開始有減退嘅跡象， 等佢過咗之後，一連幾場星期六，我會在 Paragon Co-work Space 搞下做生意分享早餐會， 其中一場會講 Business Model Canvas，人少少，4位，大家交個朋友。講下你盤生意點善用 Business Model Canvas 嘅九格。

我2016及17， 連續兩年代表Cyberport 帶團去 Stanford Business School 有個創業 bootcamp ，教授 Baba Shiv and Sarah Soule 話創業做生意，你要了解自己嘅 Business Model Canvas.

(1) Value Propositions 價值主張

做生意，你先要知道你幫到人啲乜? 你有乜樣好過人? 點解人哋要揀你? 新啲? 快啲? 平啲? 靚啲? 型啲? Why you?

我做商舖基金，就係幫人哋用少啲嘅資金， 分散風險， 買舖唔使煩，提升回報。

Paragon Co-Work Space 就希望係東九龍集中火力，以幾個center 發揮協同效，提供畀創業者最優越嘅營商空間。

記住，想租 Co-Work Space 可聯絡 Samuel Szeto Tel: (+852) 6215 0550
www.paragonasia.hk，[email protected]

你呢? 你嘅 Value Propositions 價值主張係乜呢?

(2) Key Activities 關鍵活動

要帶出以上嘅價值主張，你每日應該做緊啲乜? 生產? 研究? 客戶服務? 解決問題? 建立平台聯繫客戶， 由佢哋自己交易? Whatever...

記住喎，你做嘅嘢，應該係帶到價值主張 key value preposition 畀你嘅客人。而唔係講一套做另一套， 花咗啲時間係無聊，人客都唔care嘅活動上。

Now you know why 我日日拍商舖片，已經拍咗二千幾條， 因為我最重要就係日日要睇舖。

(3) Customer Segment 目標客群

邊個係你班客呢? 大眾市場? Niche market? 男人/女人/成年人/學生哥?

個個都可以係你嘅客，but who is your primary customer? who is your most important customer? 主要及最重要客戶? 你要搞得好清楚，when in conflict，邊個利益行先?

我成日都話如果你係揸住港幣八百萬以上流動資產(非物業)，能夠投資最少三百萬以上喺商舖基金，你就係我 primary customer 你嘅利益行先。

你盤生意呢? Who are your customers? Who is your primary and most important customer?

(4) Channels 通路

你點樣搵到、掂到你班客呢? 班客又點識你、點搵你、點俾錢到你呢? 分五個階段: (1) 認知 Awareness (佢先要識你)，(2) 評估 Evaluation (再諗過計過), (3) 購買 Purchase (俾錢), (4)傳遞 Delivery (你提供產品或服務)，(5) 最後，售後服務 Aftersale Service，希望滿意回頭再幫襯。

你盤生意嘅掂到個客嘅Channel 係乜呢?

(5) Customer Relationships 客戶關係。

你點樣同你個客戶保持關係呢? One-on-One? 或 ATM 咁， 機械式，用電腦? 建立個客戶 Community 社群 ， 或者大家一齊俾 idea 共同創造 co-creation?

好似我咁，做咗我嘅商舖投資者，全部都會同我one-on-one有個whatsapp group，任何問題，我都即時回答。任何商舖最新發展， 內幕消息，同埋我哋買咗乜舖沽咗乜舖，我都會即時同佢溝通。 唔單止舖，佢哋好多個人投資同生意，得嘅話我都會提供我嘅意見及幫助。 佢畀得錢我使，我梗係第一時間幫佢。 Paragon co-work space 老闆都係我投資者之一， 佢幫我，我幫佢，當然我都想幫佢宣傳下Paragon Co-Work Space ?

你同你班客嘅關係又係乜呢? 會唔會幫襯咗你，其實你都唔知佢係邊個，大家根本冇溝通過呢?

(6) Key Partners 關鍵合作夥伴

你點叻都好，你自己做唔曬所有嘢。 你日常要同邊個多合作，改善關係，先能夠做到更好呢? 有效同供應商夾得好啲，生意會唔會易做好多?

我成日講笑咁講，我「真正」老闆其實係全港各大小地產經紀， 我日日都要擦佢哋鞋， 因為如果經紀唔畀荀盤我，我這行馬上唔駛做。Fit 馬都變跛馬。同經紀夾得好? Fit 馬變飛馬。

你呢? 你同 key partners 又夾成點?

(7) Key Resources 關鍵資源。

做你以上咁多樣嘢，你需要咩資源呢? 錢? 人? 知識? 廠房?

知道要乜，咁喺邊度搵呢? 點樣提高營運效率? 盡量用少啲資源，做多啲、做快啲呢?

如果我只是一個普通炒家， 大部分炒家都只係需要一個司機(揸佢周圍睇舖)，一個秘書(安排日常工作雜務)，一個會計(管理好盤帳，交少啲稅)，3個人就搞惦，炒幾十億貨都係三個就夠。

但一商舖基金嘅話， 受證監會監管， Responsible Officers 持牌人起碼要有兩個，Compliance Officer 又加多個，再加財務/會計監管，再加 License Representatives 又要考牌，年年續牌， 成立基今日要開曼群島 Cayman Islands 註冊， 律師/會計/基金行政費用一大堆，成本馬上大升。 咁你做生意就要自己計，值唔值得呢?

你呢? What are your key resources? 點搵? 無又點呢?

(8) Cost Structure 成本結構

你做生意嘅成本架構係乜呢? 你最貴嘅成本喺邊度? 大部係 Fixed Costs 固定成本? 或大部分係會隨着你嘅生意額上落 Variable Costs 呢 ?

老實說， 我公司同事們嘅老底(底薪)唔算高， 但佢哋嘅收入會隨著我哋嘅基金每季嘅表現 ，來分花紅。 因為我要班同事們及我哋嘅投資者大家利益一致。 基金賺錢，大家分多啲。基金蝕本，大家都無花紅。This is our cost structure! 你呢?

(9) 以上所有嘢都係支出，最後當然是收錢啦 - Revenue Stream 收益流。

你點收錢呢? 每件收? 每月收? 每次使用收?月費、年費? 版權費、 顧問費 、廣告費、利息、佣金? 係預繳、現金交收、或做完先收數? 會唔會有難尾? 送貨如送米，收數如乞米? 收入係唔係個個月都要有? 重複性購買? 或餐搵餐食餐餐清? 你係做緊農夫定獵人?

我自己嘅商舖基金會收首次認購費， 每個月會收管理費， 同埋間舖賣咗出街之後賺錢，會收表現分紅 performance fee. 賺就收，唔賺就唔收。 之前嗰兩項叫做「維皮」， 表現分紅先至係我哋嘅肥豬肉。你呢? 錢從邊道嚟，點嚟呢?

記住做以上12345678一啲都唔難， 免費嘅話，十萬個人搵你做。 最難嘅係第九，收錢。 但其實收錢都唔難。 你可以支出100蚊，收得廿蚊。蝕80蚊，咁你要繼續的話可能要不斷地「籌錢」， 吹水吹到以後個餅好大， 希望有投資者畀你錢繼續燒。咁下期你可能支出200蚊，收入80蚊， 感覺收入大升，但其實可能仲蝕多咗。 今時今日，好多初創企業就係咁。 收入係多咗，但蝕得更多。

無話對與錯，大有大做細有細做，做生意你可以專注「籌錢」，亦都可以專注「賺錢」。我選擇「先賺錢、再籌錢」，因為賺到嘅錢係自己嘅，籌錢嘅錢係欠人嘅， 感覺真係好唔同! 我自己做商舖基金，就係exactly 「先賺錢、再籌錢」， 如果憑我自己能力都未能夠賺錢，我邊有資格去籌錢，幫客人搵更多錢呢?

記住，最好嘅生意應該係收入多過支出， 而且多過好多，持續地多， 咁你就本事! I like this business.

有興趣以上九個做生意嘅元素，Business Model Canvas 的:
(1) Value Propositions 價值主張
(2) Key Activities 關鍵活動
(3) Customer Segment 目標客群
(4) Channels 通路
(5) Customer Relationships 客戶關係
(6) Key Partners 關鍵合作夥伴
(7) Key Resources 關鍵資源
(8) Cost Structure 成本結構
(9) Revenue Stream 收益流
肺炎第四波後嘅星期六，我一齊同你小組分享下， 度下你們生意點做好啲。有興趣 send 卡片畀 Suki， 喺 Paragon Co-Work Space 呢度見啦!

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