【新盤奇名】點呀，點讀呀？？

100個租舖陷阱: 第1個 - 住宅契或商業契?

如果物業是住宅契，從事商業活動的話:
- 出唔到牌
- 影響業主業權
- 違反大廈公契
- 可能要負責第三者責任

可查閱政府租契（包括任何批地條件）、佔用許可證（由屋宇署發出）、核准建築圖則（由屋宇署核准）及/或分區計劃大綱圖（由城市規劃委員會審批）以核實法律准許的用途。

#租舖陷阱

香港大學法律諮詢網站

住宅物業用作商業用途。此等行為會否影響業主的權益或使負上任何責任？

物業若被用作未經許可的用途，可能為其擁有人（即業主）帶來麻煩及/或法律責任，包括：-

違反政府租契

香港所有的土地（除現今聖若翰座堂所座落的一塊土地外）均為香港政府所擁有，而地主只是向政府租用土地。一般大廈單位的擁有人其實只是（政府的）租客及擁有該大廈所座落土地的業權的共有人。政府把土地租給一位「擁有人」的時候，當然會簽立契約。這份契約一般稱為政府租契，內裡包括對「擁有人」及其所有權繼承人的各種限制。其中一項常見的限制就是「擁有人」必須遵守政府租契所載的土地使用規限。假若有人違反有關限制，例如在指定為住宅用物業內進行商業活動，政府即有權重收該物業，並收回該物業的佔有權。雖然政府極少採用此等較為極端的措施，但地政總署可要求「擁有人」申請臨時豁免及繳付豁免費，以換取政府暫時寬免其重新進入有關物業的權利。

雖然這種極端措施很少使用，但若佔用人公然無視警告而繼續違規，在嚴重的情況下，地政總署會毫不猶豫地重收該物業。政府有權根據《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》（第126章），在土地註冊處登記政府重收土地文據註冊摘要。一經註冊，該土地會被視為已經由政府重收，業主立即停止成為該土地的擁有人。在這種情況下，根據上述條例第8條，前業主只可向行政長官申請救濟（如果承認已發生違規行為），或在發生爭議時向原訟法庭提出申請。

違反大廈公契

大廈公契乃一份對一幢樓宇內所有單位的擁有人均具有約束力的協議。基本上，它列出與管理該大廈有關的規條。

標準的大廈公契都會列明，單位擁有人必須遵守有關的政府租契，並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此，即使租客違反政府租契及大廈公契，業主仍須就管理公司或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。

對第三者的責任

標準的大廈公契都會列明，單位擁有人必須遵守有關的政府租契，並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此，即使租客違反政府租契及大廈公契，業主仍須就管理公司、業主立案法團（如有的話）或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。

對第三者的責任

假若住宅用物業被用作商業用途，自然也出現比預期為多的訪客。訪客遇上與該物業有關的意外，並因而對業主作出申索的風險也會相應增加。

妥善草擬的租約可能會列明，租客若違反該文件的條款，則須就因之而起所有對業主的申索及責任作出補償。但若業主面對一份草率的租約，可能發覺其並未就有關責任作出清楚闡釋。在這種情況下，業主或許會因由其佔用人在物業內的未經授權的使用或事故而捲入完全未有預計的訴訟糾紛。

刑事責任

假若租客僅是把物業用作未獲准許的用途，業主可能面對的最壞境況也只限於金錢損失及賠償。但如果業主知道租客在物業內從事非法活動，例如經營賭場或賣淫場所，而不聞不問，業主可能會須負上刑責。

任何非法使用物業的行為，如上所述，亦可能引致地政總署對業主執行政府租契或其他共同擁有人對業主執行公契。

大部分租約都會清楚規定有關物業的用途，例如住宅、零售、工業等。假若租客違反有關條款，可能引致業主行使其沒收租賃的權利。不過，業主應諮詢專業法律意見，以便清楚了解業主的權利和責任，包括可能申請禁制令。例如，即使租客把住宅用物業用作家庭辦公室，可能只不過把該物業的地址用作通訊地址，而所有商業活動也只不過是在電腦上進行。雖然可以說物業的使用可能包括商業元素，但這類行為根本不會損害該物業，也不會對業主有負面影響。在這種情況下，即使租客可能在技術上違反了租約的條款，業主可能不會有當然權利獲得禁制令 （無論是臨時的還是永久的）。

【投訴小隊集合】

收件人(TO): tellme@1823.gov.hk; enquiries@fehd.gov.hk; hkfsdenq@hkfsd.gov.hk; mailbox@afcd.gov.hk; enquiry@bd.gov.hk; landsd@landsd.gov.hk; tdenq@td.gov.hk; enquiry@cedd.gov.hk;
標題(Subject): 投訴：即時派員跟進懷疑寶福山多項違規事宜

敬啟者：

本人現在懷疑大圍寶福紀念館("紀念館")以及沙田寶福山("寶福山")有以下多項違規事項，同時得悉有傳媒以及有社交平台作出廣泛報導，本人現透過書面要求政府派員到現場作實地視察拍照記錄以及作出檢控。

商號: 大圍寶福紀念館("紀念館")以及沙田寶福山("寶福山")
地址: 大圍富山悠安街1號 及沙田排頭街
投訴內容:
(1) 違反土地契約，未能符合私營龕場發牌要求
屋宇署早前已確認"寶福山"妙景堂建築物不符作為骨灰安置所規定；同時地政總署亦確認妙景堂違反地契要求，要求交代相關檢控進度

相關新聞報導:
https://hk.appledaily.com/…/20…/GMWHAH3UDRKXKJRRNS5NFWZZOA/…

(2) 違法霸佔官地停泊車輛
本人發現連接排頭村至寶福山一段的扶手電梯底層平台位置，寶福山安排多輛車輛長期違法霸佔及停泊，時間或長達廿年之久，懷疑相關用地為官地及並非用作泊車之用，要求地政總署作出跟進

(3) 無牌營運非專營私家巴士服務
本人在紀念碑網站發現其每天提供每10-15分鐘一班穿梭巴士往返大圍火車站至紀念館，翻查運輸署網上公開資料後，未能發現紀念館相關非專營巴士路線資料，懷疑其無牌營運接載公眾人士及職員，要求運輸署作出跟進

https://funeral.pofookhill.com/交通/
https://www.td.gov.hk/…/public_tr…/non_franchised/index.html

(4) 違反普通食肆發牌條件
位於一樓的寶福軒，懷疑食肆擅自更改圖則，以及衛生督導員每日當值時間少於8小時，及持牌人不在時未有委任經理在場，要求食環處派員跟進。

而食肆內除圖則懷疑不符外，其鮮風系統以及緊急防火設備亦懷疑未能正常運作，要求消防處派員跟進。

(5) 虐待附近山頭的野生動物(猴子)
紀念館及寶福山附近山坡經常有野生動物(如:猴子)出沒，本人懷疑有職員不時使用汽槍追射虐待野生動物，要求漁農自然護理署新界南動物管理中心派員到現場作實地跟進。

(6) 周遭斜坡欠缺妥善保養維修出現滲水情況
本人發現紀念館及寶福山附近多幅斜坡，懷疑因為日久失修出現滲水及有泥土鬆脫跡象，要求土力工程處進行全面勘察，並向相關人士發出斜坡修葺令，保障市民安全

(7) 扶手電梯及登山纜車運作時出現異常嘈音甚或無法運作
本人發現作為支援骨灰安置所運作的必要配套設施的1組登山纜車、連接排頭村至寶福山一段的扶手電梯及1個輪椅升降機，均出現異常嘈音甚或未能運作，要求食環署以及機電工程署作出跟進

(8) 根據城市規劃委員會於2019年7月否決的規劃申請 A/ST/952， 寶福山申報的骨灰龕位有93732個，但現址實際上已有近十萬三千個骨灰龕位，懷疑有違例發展及非法設置骨灰位。現要求1823轉交以下3個部門：
1/ 規劃署，要求規劃署檢視寶福山現有骨灰位數目，是否存在違例發現？規劃申請A/ST/952被否決，而多於申報數目的骨灰位是否會清拆或搬移？；
2/ 食物及環境衞生處；
3/差餉及物業估價署，每一個骨殖位可帶來近百萬的收入，因此數量的更變直接影響到該物業的價值。懷疑業主未有準確申報骨殖位數量，以致估價過低。請差餉物業估價署考慮依沒有準確填報物業詳細申報表的規例向業主作出檢控，並要求法庭作出命令，加徵少收差餉地租額的三倍罰款。

本人要求1823代為轉介相關投訴事宜至各相關部門，同時由於個案相信已被傳媒廣泛報導，故要求能夠加快處理並回覆本人相關進度。

此致
1823

市民XXX上

【專業清算寶福山！周同學請安息，其他事交俾我地手足幫你討回公道！】

昨晚(29號)短時間內收到手足們大量PM訊息，要求我地專業清算師協助清算沙田寶福山，據壹周刊報導寶福山竟然對一位已經離世的手足出爾反爾及出言侮辱，對死者極之不敬，已經遠超正常人的良知底線，我地決定即時安排清算行動。在詳閱清算行動前，我地先呼籲所有手足保持冷靜不可以衝動行事，而我地亦只會建議合法的清算行動，不要衝擊先人地方或阻礙其他死者家屬進行儀式，己所不欲勿斯於人，手足們請謹記。

好緊要，希望每一位手足可以幫手：
(1) like and share 我地個專頁及呢個post
(2) forward呢個post去其他良心專頁群組或者係whatsapp群組(藍絲果啲就唔駛啦！)
(3) 我地希望今次呢封清算文可以同時間有多於10000人於星期六日向政府發出，讓各大傳媒廣泛報導，俾政府同埋寶福山極大輿論壓力

=== 為咗周同學，請花多幾分鐘時間睇埋落去 ===

綜合各位手足一整晚報料，我地會由以下幾個方位對寶福山進行清算行動，懷疑其
(1) 違反土地契約，未能符合私營龕場發牌要求
(2) 違法霸佔官地停泊車輛
(3) 無牌營運非專營私家巴士服務
(4) 違反普通食肆發牌條件
(5) 虐待附近山頭的野生動物
(6) 周遭斜坡欠缺妥善保養維修出現滲水情況
(7) 扶手電梯及登山纜車運作時出現異常嘈音甚或無法運作
(8) 懷疑有非法骨灰龕位
跟住下面就會係投訴信的範本，為咗增加政府的運作壓力，建議手足可以將(1)至(7)的投訴要點隨機更改，同時內容可以再自行增加或減少

===我是投訴信的開始，手足請用EMAIL發出，因為字數一定超出1823 app限制===

收件人(TO): tellme@1823.gov.hk; enquiries@fehd.gov.hk; hkfsdenq@hkfsd.gov.hk; mailbox@afcd.gov.hk; enquiry@bd.gov.hk; landsd@landsd.gov.hk; tdenq@td.gov.hk; enquiry@cedd.gov.hk;
標題(Subject): 投訴：即時派員跟進懷疑寶福山多項違規事宜

敬啟者：

本人現在懷疑大圍寶福紀念館("紀念館")以及沙田寶福山("寶福山")有以下多項違規事項，同時得悉有傳媒以及有社交平台作出廣泛報導，本人現透過書面要求政府派員到現場作實地視察拍照記錄以及作出檢控。

商號: 大圍寶福紀念館("紀念館")以及沙田寶福山("寶福山")
地址: 大圍富山悠安街1號 及沙田排頭街
投訴內容:
(1) 違反土地契約，未能符合私營龕場發牌要求
屋宇署早前已確認"寶福山"妙景堂建築物不符作為骨灰安置所規定；同時地政總署亦確認妙景堂違反地契要求，要求交代相關檢控進度

相關新聞報導:
https://hk.appledaily.com/…/20…/GMWHAH3UDRKXKJRRNS5NFWZZOA/…

(2) 違法霸佔官地停泊車輛
本人發現連接排頭村至寶福山一段的扶手電梯底層平台位置，寶福山安排多輛車輛長期違法霸佔及停泊，時間或長達廿年之久，懷疑相關用地為官地及並非用作泊車之用，要求地政總署作出跟進

(3) 無牌營運非專營私家巴士服務
本人在紀念碑網站發現其每天提供每10-15分鐘一班穿梭巴士往返大圍火車站至紀念館，翻查運輸署網上公開資料後，未能發現紀念館相關非專營巴士路線資料，懷疑其無牌營運接載公眾人士及職員，要求運輸署作出跟進

https://funeral.pofookhill.com/%e4%ba%a4%e9%80%9a/
https://www.td.gov.hk/…/public_tr…/non_franchised/index.html

(4) 違反普通食肆發牌條件
位於一樓的寶福軒，懷疑食肆擅自更改圖則，以及衛生督導員每日當值時間少於8小時，及持牌人不在時未有委任經理在場，要求食環處派員跟進。

而食肆內除圖則懷疑不符外，其鮮風系統以及緊急防火設備亦懷疑未能正常運作，要求消防處派員跟進。

(5) 虐待附近山頭的野生動物(猴子)
紀念館及寶福山附近山坡經常有野生動物(如:猴子)出沒，本人懷疑有職員不時使用氣槍追射虐待野生動物，要求漁農自然護理署新界南動物管理中心派員到現場作實地跟進。

(6) 周遭斜坡欠缺妥善保養維修出現滲水情況
本人發現紀念館及寶福山附近多幅斜坡，懷疑因為日久失修出現滲水及有泥土鬆脫跡象，要求土力工程處進行全面勘察，並向相關人士發出斜坡修葺令，保障市民安全

(7) 扶手電梯及登山纜車運作時出現異常嘈音甚或無法運作
本人發現作為支援骨灰安置所運作的必要配套設施的1組登山纜車、連接排頭村至寶福山一段的扶手電梯及1個輪椅升降機，均出現異常嘈音甚或未能運作，要求食環署以及機電工程署作出跟進

(8) 根據城市規劃委員會於2019年7月否決的規劃申請 A/ST/952， 寶福山申報的骨灰龕位有93732個，但現址實際上已有近十萬三千個骨灰龕位，懷疑有違例發展及非法設置骨灰位。現要求1823轉交以下3個部門：
1/ 規劃署，要求規劃署檢視寶福山現有骨灰位數目，是否存在違例發現？規劃申請A/ST/952被否決，而多於申報數目的骨灰位是否會清拆或搬移？；
2/ 食物及環境衞生處；
3/差餉及物業估價署，每一個骨殖位可帶來近百萬的收入，因此數量的更變直接影響到該物業的價值。懷疑業主未有準確申報骨殖位數量，以致估價過低。請差餉物業估價署考慮依沒有準確填報物業詳細申報表的規例向業主作出檢控，並要求法庭作出命令，加徵少收差餉地租額的三倍罰款。

本人要求1823代為轉介相關投訴事宜至各相關部門，同時由於個案相信已被傳媒廣泛報導，故要求能夠加快處理並回覆本人相關進度。

此致
1823

市民XXX上

=====我是投訴信的結尾=====

圖片來源：網上圖片

轉載請註明出處：專業清算師專頁
FB：https://www.facebook.com/revengehi/
TG：https://t.me/revengehi
連登：專業清算師

#寶福山 #寶福紀念館 #良心良知 #有神亦有鬼 #你地做呢行夜晚唔驚架咩 #人之初性本善 #清算 #公義 #還我良知 #討回公道 #周同學 #霸佔官地 #僭建 #違反地契 #無牌小巴 #香港人報仇

#專業清算衛我城
#光復香港
#時代革命
#專業清算師

100個租舖陷阱: 第1個 - 住宅契或商業契?

如果物業是住宅契，從事商業活動的話:
- 出唔到牌
- 影響業主業權
- 違反大廈公契
- 可能要負責第三者責任

可查閱政府租契（包括任何批地條件）、佔用許可證（由屋宇署發出）、核准建築圖則（由屋宇署核准）及/或分區計劃大綱圖（由城市規劃委員會審批）以核實法律准許的用途。

#租舖陷阱

香港大學法律諮詢網站

住宅物業用作商業用途。此等行為會否影響業主的權益或使負上任何責任？

物業若被用作未經許可的用途，可能為其擁有人（即業主）帶來麻煩及/或法律責任，包括：-
 
違反政府租契
 
香港所有的土地（除現今聖若翰座堂所座落的一塊土地外）均為香港政府所擁有，而地主只是向政府租用土地。一般大廈單位的擁有人其實只是（政府的）租客及擁有該大廈所座落土地的業權的共有人。政府把土地租給一位「擁有人」的時候，當然會簽立契約。這份契約一般稱為政府租契，內裡包括對「擁有人」及其所有權繼承人的各種限制。其中一項常見的限制就是「擁有人」必須遵守政府租契所載的土地使用規限。假若有人違反有關限制，例如在指定為住宅用物業內進行商業活動，政府即有權重收該物業，並收回該物業的佔有權。雖然政府極少採用此等較為極端的措施，但地政總署可要求「擁有人」申請臨時豁免及繳付豁免費，以換取政府暫時寬免其重新進入有關物業的權利。
 
雖然這種極端措施很少使用，但若佔用人公然無視警告而繼續違規，在嚴重的情況下，地政總署會毫不猶豫地重收該物業。政府有權根據《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》（第126章），在土地註冊處登記政府重收土地文據註冊摘要。一經註冊，該土地會被視為已經由政府重收，業主立即停止成為該土地的擁有人。在這種情況下，根據上述條例第8條，前業主只可向行政長官申請救濟（如果承認已發生違規行為），或在發生爭議時向原訟法庭提出申請。
 
違反大廈公契
 
大廈公契乃一份對一幢樓宇內所有單位的擁有人均具有約束力的協議。基本上，它列出與管理該大廈有關的規條。
 
標準的大廈公契都會列明，單位擁有人必須遵守有關的政府租契，並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此，即使租客違反政府租契及大廈公契，業主仍須就管理公司或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。
 
對第三者的責任
 
標準的大廈公契都會列明，單位擁有人必須遵守有關的政府租契，並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此，即使租客違反政府租契及大廈公契，業主仍須就管理公司、業主立案法團（如有的話）或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。
 
對第三者的責任
 
假若住宅用物業被用作商業用途，自然也出現比預期為多的訪客。訪客遇上與該物業有關的意外，並因而對業主作出申索的風險也會相應增加。
 
妥善草擬的租約可能會列明，租客若違反該文件的條款，則須就因之而起所有對業主的申索及責任作出補償。但若業主面對一份草率的租約，可能發覺其並未就有關責任作出清楚闡釋。在這種情況下，業主或許會因由其佔用人在物業內的未經授權的使用或事故而捲入完全未有預計的訴訟糾紛。
 
刑事責任
 
假若租客僅是把物業用作未獲准許的用途，業主可能面對的最壞境況也只限於金錢損失及賠償。但如果業主知道租客在物業內從事非法活動，例如經營賭場或賣淫場所，而不聞不問，業主可能會須負上刑責。
 
任何非法使用物業的行為，如上所述，亦可能引致地政總署對業主執行政府租契或其他共同擁有人對業主執行公契。
 
大部分租約都會清楚規定有關物業的用途，例如住宅、零售、工業等。假若租客違反有關條款，可能引致業主行使其沒收租賃的權利。不過，業主應諮詢專業法律意見，以便清楚了解業主的權利和責任，包括可能申請禁制令。例如，即使租客把住宅用物業用作家庭辦公室，可能只不過把該物業的地址用作通訊地址，而所有商業活動也只不過是在電腦上進行。雖然可以說物業的使用可能包括商業元素，但這類行為根本不會損害該物業，也不會對業主有負面影響。在這種情況下，即使租客可能在技術上違反了租約的條款，業主可能不會有當然權利獲得禁制令 （無論是臨時的還是永久的）。

錄影日期: 2019年9月27日(星期五)1:49pm
獨家消息，感覺7.5分，1238萬，持貨12年升155%《商舖改變用途?》

中原成交經紀 Bonnie Wang 9517 2897

第1535(堅)成交: 北角建華街15號地庫， 建築面積2770呎 ,業主叫價1500萬，成交1238萬，租客永昇拖車/百利車房，租4萬至2020年7月24日。回報3.9厘。闊約65呎，深約40呎， 簽約日期2019年9月26日。， 樓齡57年。建築呎價是$4469。 業權份數39/550

此舖(車房)成交紀錄:
- 2007年11月19日以485萬買入
- 1992年4月30日以400萬成交
- 1988年6月9日以148萬成交
- 1977年10月12日以70萬第一手買入

建華街成交比較:
- 北角建華街39至49號楓林花園二期 LG39號舖， 志勵汽車服務，13年長情租客，樓齡29年，建築700呎，闊34呎，深約18呎，838萬成交，租金$44000至2021年4月30日，業權份數89/5374。簽約日期約2019年8月27日。回報6.3%!
- 2018年8月，建華街14-16號A舖， (前)北方餃子源，成交1950萬(2014年12月買入價2300萬，蝕讓)
- 2018年4月，建華街9號地下1號舖，(前)東就車房(現恒發磁磚)，成交780萬

這個地庫是車房契(Garage for non-domestic use). 可以向城規會申請改變用途，但機會很細。 2015年9月，九龍城衙前圍道57A號地下，約3000呎，曾申請轉做便利店，但失敗。 原因是用途與區內的整體住宅特色不相協調。不想設立不良先例及減少區內車位數。 士多便利店最後關門了。

車房契的舖，道理上只可以做車房， 否則可能會被地政總署檢控及不受保險公司承保。

商舖業主/經紀放舖熱線 (直接聯絡我): WhatsApp +852 9036 1143

康業信貸快遞，業主按舖/按樓熱線2110 2110 (我 family business，聯絡 Bonita Tsui，話我介紹)

盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143

盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com

李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/

李根興商舖之友 https://www.facebook.com/edwinprimeshop/

李根興 youtube 商舖創業及投資分享https://www.youtube.com/channel/UCEN66AnLghXESgCDIsz-3Nw

購買李根興的「買舖 要買得 PRO」書，請付款$198，透過以下渠道:
(1) PayMe at 9745 3555
或
(2) 永隆銀行戶口
020-644-0000-3123
(Bridgeway Development Company Limited)

付款後，請留你的地址給我們，我們會馬上郵寄給你。或你可到我們盛滙辦公室領取。 中環皇后大道中16-18號新世界大廈一期1502至3室。電話 2830 1111。我會親筆簽名給你。多謝!

#商舖改變用途，#車房契