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#房屋 #設籍 #專家 #解方

【巡田編：民進黨的人權立國，莫淪為濫權誤國】

文／綠黨副秘書長　李春祥

8/25下午，南鐵迫遷案的「黃春香關注組」聯合20幾個社運團體及綠黨，前往民進黨中央黨部，抗議民進黨政府在處理南鐵黃春香半拆户問題時，屢屢違背誠信，濫用警察暴力。指責民進黨總統蔡英文已經從「人權立國淪為濫權誤國」，「官官相護，民主退步」，「打壓社運，背棄民主」。

關注組學生指鐵道局過去所有協商承諾從未實現，警察強力護衛進行第三次強拆，粗暴將黃春香及學生拖離，拒絕對屋主做任何回應。甚至於第二天20幾名學生坐在屋前地上的和平抗議，竟全部遭到上束帶壓制，超過3個小時。學生抗議，民進黨政府沿用「黨國遺緒」方仰寧，警方暴力更甚以往，濫用集會遊行法，進行毫無法源的約束，學生連遭到逮捕或是保護管束都不知道。一直拿不出拆除計畫的鐵道局得以躲在警方背後濫用職權。

土地正義行動聯盟指責，迫遷問題從未解決，而且越來越嚴重。2013年在民進黨尚未執政時，信誓旦旦要改革土地徵收條例，廢止區段徵收惡法，蔡英文、蘇貞昌、黃偉哲都公開表達支持，並譴責苗栗大埔案來和自己對比。然而在民進黨完全執政，在國會擁有多數，卻改變主意，把徵收制度當作方便的法門，且對抗爭的民眾不斷施以優勢警力脅迫恐嚇，迫遷案烽火四起，人民不能安居樂業。

政大地政系教授徐世榮說，四年前，國際人權公約在台灣審查會議上，批評台灣在居住人權的維護上，完全跟不上國際潮流，蔡英文向審查委員承諾，委員的意見，就是她未來4年施政的「地板」，不是「天花板」，四年過去，各地的浮濫徵收、侵害居住權的行為不斷，請問小英地板在哪裡？已經淪落到「地獄」裡了。

台灣人權促進會副秘書長王曦質疑警方濫用「警察職權行使法」第20條的「留置、管束」及使用束帶等「戒具」規定，而完全忽略該法第19條，瘋狂、酒醉、自殺、暴行、鬥毆…等要件，完全不能用在和平的抗議或集會場合。王曦也請現場的警察回去看一看憲法第8條對拘禁逮捕人民的規定。

黃家三次強拆都在現場的《報導者》記者林雨佑說自己應該站在對面採訪，今天卻站在抗議的行列，前二次採訪南鐵強拆，就飽受警方干擾，強行拖離排除，這次警方的干預越來越大，林雨佑說，前兩次是提前封路、不讓記者進入，在記者拍攝時干擾、排除，而這一次已經是針對記者優先逮捕、載去丟包。甚至在已封閉公共空間，開元陸橋上，強制要求記者刪除拍到的照片。林雨佑問在場媒體，「有聽說過警方要求記者刪除照片嗎？這是在北韓嗎？」民進黨政府對新聞媒體的干涉，比國民黨時代更加嚴重，是系統性對新聞媒體自由的侵害。

對於南鐵東移案，綠黨一貫主張，政府徵收民眾土地，永遠要秉持公益性、必要性原則，對民眾的侵害，窮盡努力減到最小。南鐵東移，究竟是因為工程技術的限制，還是為了擴大開發利益，是有很嚴重爭議的。鐵道局對爭議的閃躲恰巧反證質疑。從王國材任交通部長迄今，政策方向明顯是本末倒置，將土地開發當做正業，輾壓小民就不足為奇。然而在第三次強拆，民進黨政府的警察暴力升級，系統性迫害新聞媒體，令人髮指，必須受到嚴正關注譴責。另外，綠黨重申主張廢除區段徵收制度。區段徵收政策讓地方政府便宜行事，圖利財團，應予廢止，以落實政府對人民財產權及居住權的尊重和維護。

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【還原「物業帶動鐵路」的歷史時空】 #永續港鐵霸權 #7月專研

港鐵霸權一大核心就是長期壟斷「鐵路上蓋物業發展權」，今時今日香港土地問題走到如斯局面，與經常被吹噓為「國際成功模式」的「鐵路加物業」(Rail + Property) 不無關係，但服務大眾的鐵路公司搖身一變成為追求利潤的發展商，絕對不是一夕間發生的合理事情。「鐵路上蓋物業」的原意又與今日有沒有變化? 是次研究專題將會透過回顧過上千頁有關香港地下鐵發展的英國解密檔案，還原70年代「物業帶動鐵路」發展模式的源起及原意，將有助進一步理解現時逐漸扭曲的港鐵發展形態。

▌構思初現：初期鐵路物業的背景與概念

「以地養鐵」更早可以在日本找到相類似發展模式 (Murakami, J., & Gregory, K. I.,2012)，然而最早「引進」香港的來源暫不可考。但從現有官方內部檔案中，可找到早於1970年交通諮詢委員會 (Transport Advisory Committee)提交的一份《集體運輸計劃總報告書》，報告中建議除了計劃興建已設計的4條鐵路路線，並分9期(nine distinct stages) 完成「理想」鐵路系統(preferred system)外，已有提及「發展上蓋物業」的構思。在報告提及鐵路系統的長期發展影響：

”Wherever subway systems have been built experience shows that property and land increase in value. This opens up the strong possibility that a part of the cost of providing station concourses could be met through arrangements which permit the private development of station superstructures and surrounds.”

當年報告所述，由於預視到鐵路系統的帶動下，當地物業及地價將會升值。因而報告提到有很大可能可以容許私人發展 (private development) 上蓋物業去補貼鐵路站的建設成本。值得注意的是，報告除了提出上蓋 (station superstructures)發展外，首次提到發展上蓋周邊 (surrounds) 的發展概念。可見，現時港鐵圈地/上蓋物業發展一早出現在早期鐵路系統構思之中。

70年代還有差點讓鐵路系統觸礁的財政艱難，更清晰定位鐵路中的「物業收益」有何功能。參考早期關於興建鐵路系統的英國解密檔案顯示，早於1972年，香港政府成立集體運輸臨時管理局(Mass Transit Railway Provisional Authority)，打算先行興建較全面、工程單一批予日資財團(Japanese consortium)的早期系統(initial system)，但後來石油危機爆發，日本經濟陷入危機，財團先是提出可否修訂興建成本價格上限由50億為60億，遭到管理局拒絕後則宣佈退出鐵路興建，檔案中可看到港英政府曾一度為此而與日資財團就賠償爭執，甚至有香港主要大班 (怡和除外) 都因財政理由反對繼續推展興建鐵路計劃。

當年港英內部評估1980年代交通系統會超負荷，即使鐵路系統已被日資延遲一年(have effectively delayed the MTR project for 12 months)，連帶物料通賬的財政問題，但卻認為必須「頂硬上」，調整鐵路系統的財政預算、規模以及未來發展方向，於是臨急推出後來實現的修正早期系統 (Modified Initial System)。在1975年一份關於修正早期系統行政局內部文件，港英將會排除必要鐵路系統以外的多餘支出 (eliminate all expenditures not strictly necessary for resultant simpler system)，不僅使整個鐵路規模「大縮水」，同時更建議以溢價債卷(Premium bond)作為融資措施，以及發展沿線上蓋物業(property development on lines)抵消(offset)財赤，皆為確保(safeguard)鐵路在任何情況下的財政可負擔性(the financial viability in any event)，讓減少後規模的總興建成本能夠保持於49億的水平。可見，當初「鐵路加物業」發展的概念是在財政大緊縮的特定歷史脈絡生成，目的為防止鐵路興建所帶來財政不穩定情況的其中一法。

▌立業辟地：港鐵上蓋四小龍

直到1975年，為了確保鐵路系統的財政可負擔性以及應急儲備，集體運輸臨時管理局向政府申請批出四個鐵路上蓋物業的綜合發展權(comprehensive development)。而當時行政局內部討論中，一份十分詳細記錄有關批予集體運輸臨時管理局四個上蓋發展權的行政局文件顯示，最早期物業上蓋發展的具體情況：

—九龍灣車廠上蓋物業(現時德福花園)：

當時除了作為首個利用鐵路車廠上蓋作物業發展的項目，而且亦成為物業上蓋住宅發展的先例，佔地165,800平方呎，打算興建大型屋苑，滿足18,000個人口的住宅需求。

—亞皆老站(即現今旺角站)上蓋物業(現時旺角中心第一期)：

首個非鐵路站上蓋作物業發展，只是相鄰於(adjacent to) 鐵路站，為首個利用鐵路通風樓(ventilation shaft)的物業發展。

—金鐘站上蓋物業(現時海富中心)：

佔地60,000平方呎的海富中心，當時金鐘站上蓋物業批地條例原來有列明非工業用途，包括興建酒店(non-industrial purposes which may include a hotel)。

—畢打/遮打站(即現今中環站)上蓋物業(Pedder/Chater)(現時環球中心)：

當時批中環商業靚地予鐵路公司的理據明顯為商業利益最大化(maximum exploitation of the commercial possibilities)，一來可以善用土地資源(物業建於鐵路站上蓋)，二來物業及鐵路站同時興建，可以減少工程興建時發展阻礙(development disturbance)。

其後地鐵公司分別與恆隆、合和、長實多間發展商共合發展上述四個上蓋物業，作為「鐵路加物業」發展模式的雛型，當時內部估計以上物業收入將會佔地鐵公司總收益的20%。當年批出九龍灣車廠上蓋物業上公頃的市區發展土地，整體政府部門都相當歡迎，認為可以平衡當區公屋主導的房屋格局，與及能夠為該區提供額外設施的機會，甚至具體要求屋苑內有至少10戶1車位的發展條件 (XCC(75)52)。此四幅最早批出的上蓋物業發展，從通風樓到車廠、由單一大廈到綜合發展，已是奠定了日後鐵路物業發展的主要選址方式與發展類型。

▌誰主上蓋物業？

這份行政局文件亦載有早期鐵路用地發展權的重要批地原則(principles to be adopted in respect to land grant to Mass Transmit Railway Corporation)，是還原物業上蓋發展歷史一份重要參照。文件清楚列出，上蓋物業不一定是地鐵公司「囊中物」，鐵路物業發展權是否批出，或批給誰，完全是政府「話事」 (the grant of comprehensive development rights on land affected by railway installations will be discretionary)。

文件亦同時指出，程序上地鐵公司需要先向政府申請(formally apply)批地，政府可以基於實際考慮 (practical consideration) 決定如何運用這些鐵路上蓋用地的發展潛力 (for government to decide on how to dispose of any development potential remaining in the land over and above its Mass Transit usage) 。換言之，港鐵的上蓋發展絕對可以由政府主導及決定，包括根據現時的實際考慮（公營房屋供應長期落後及不足）用作興建公屋，不一定用於與發展商合作興建私樓供港鐵公司利潤最大化。

▌物業收益應急而起

70年代尾，鐵路系統打算擴建至荃灣區。翻查1978年有關鐵路擴建荃灣(Mass Transit Railway extension to Tsuen Wan)的行政局文件顯示，當時除了提及車廠上蓋物業發展的選址爭議外，亦有提及港英對發展上蓋物業的財政原則。物業發展的收入原本並不用作補貼鐵路成本 (revenue from property development was not originally envisaged as being used as a means of financing the capital cost of the railway itself)，而是作為應急儲備及改善現金流(contingency reserve and to improve its cash flow)。而且更補充荃灣車廠上蓋物業發展的剩餘收入，可以用作應對以下4個應急情況：

—抵消「超支」建築成本(offset any excess construction costs)

—抵消收入財赤(offset any revenue deficiencies)

—加速還債(accelerate loan repayments)

—提早鐵路公司對港英政府的投資分股息的日子(bring forward the date when the Corporation begins to pay the Government as share holder on behalf of the public dividends on its investment)

可見，港英多次強調，鐵路上蓋物業收入為確保財政可負擔性(viability)及應急(contingency)，而非像現時政府愈來愈恆常化送地予港鐵興建私樓賺錢。

引述法國城市學者Aveline-Dubach整理地鐵公司至其後港鐵自1980至2016年收入可見，明顯看見90年代末東涌綫及其後的將軍澳線所帶動的物業發展收入比例愈來愈重，已經超越鐵路票務收入，現時每年物業收益足足佔港鐵總收入四成。可見，透過重現當初的批地原意，更能突顯漸走向扭曲的港鐵發展形態，形成尾大不掉之勢。

▌賣樓補車費：明言物業發展利潤補貼車費

港鐵不應用上蓋物業賺盡的討論，亦見於地下鐵路公司條例的立法階段的重要討論。一份1975年討論地下鐵路公司草案(Mass Transit Railway Corporation Bill)的行政局文件，提及鐵路公司需要按照審慎商業原則 (prudent commercial principles)。鐵路作為公共交通工具，不應最大化其投資回報 (maximize its return on investment)，只應賺取足夠(enough)收入作營運開支。

文件亦可見當年政府就發展上蓋物業項目的收益，會清晰公開回應指物業發展可為鐵路帶來的額外利潤，以維持一個「保守的車費政策」 (assist the railway by providing extra revenue to maintain a conservative fares policy）。比起今天已經與物業收益「脫勾」的「可加可減」車費制度，當日港英政府明顯認為物業收益有助更平宜的車費定價。

在40多年前的歷史時空，當初「鐵路加物業」發展模式跟現時已經不可同日而語，發展上蓋物業不論就其發展型態、財政狀況、規劃模式、補貼原意，明顯有其特定的歷史脈絡及原意。是次研究專題透過還原早期興建地鐵的歷史討論，帶出現時不斷被政府吹奏作為「國際級典範」—港鐵發展模式，並不是一套千秋萬世的發展方程式。

參考資料

1971 FCO 40 358 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1975 FCO 40 658 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1975 FCO 40 659 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1975 FCO 40 660 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1978 FCO 40 974 Construction of an underground railway system in Hong Kong

Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.

Murakami, J., & Gregory, K. I. (2012). Transit value capture: New town codevelopment models and land market updates in Tokyo and Hong Kong. Value capture and land policies, 285-320.

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一日議會都市計畫專案小組第七次會議，嘉義市空地空屋自治條例修正條文草案結案會議（835)
首先感謝蔡榮豐議員、王美惠議員、孫貫志議員、黃思婷議員、戴寧議員，都發處、行政處、法制科、財政稅務處、地政處、教育處、社會處、文化局、環保局，和本會議事組共同參與。
經過三個月的討論，確認了空地空屋管理自治條例，第一條、第七條、第十條修正草案，預定11月送大會討論。
原本103年4月16號公佈的嘉義市空地空屋管理自治條例，是針對私有空地空屋的環境衛生與環境保護管理為主的管理。
但是在五月份的大會期間，王美惠議員針對警察局閒置空屋，無法提供社區使用提出質詢。
蔡榮豐議員針對火車站後站公有土地 、歷史建物，與閒置空間，在鐵路高架化徵收過程，也提出多次質詢。
另外，垂楊路民生北路路口，舊市公所大樓、忠孝路346巷閒置空間、大雅路鄰近聖馬爾定醫院後方，市有土地等，公有空地空屋問題，也成為多位議員質詢焦點。
為了有效解決公有空地空屋管理與再利用問題管理法制化，都市計畫專案小組，便針對嘉義市空地空屋管理自治條例，第一條、第七條，和第十條進行修正草案討論，為期三個月。
期間，和行政部門開誠佈公，充分溝通，確認立法精神、修正條文，最重要的是，和行政部門，完成可行性確認。
修正草案總說明如下。
嘉義市空地空屋管理自治條例103年4月16日公佈，為更全面有效管理空地空屋，基於公私一體適用，宜將公有空地空屋，納入規範，達成有效管理，和多元利用公私有空地空屋之目的，另明定屬文化資產之空地或空屋之權責機關，並對於空地空屋有管理義務之人，名定為所有人、管理人，或使用人，做一致性的規定，原修正本自治條例修正重點如下。
第一，不論公私有空地空屋均一體適用，同時強調有效管理，及多元利用之立法目的。(修正條文第一條)
第二，將屬文化資產之空地空屋主管機關，訂定為文化局。(修正條文第七條)
第三，對於空地空屋之所有人、管理人或使用人，作一致性規定。(修正條文第10條)
修正條文如下。
第一條，嘉義市政府為健全都市發展，並促進都市土地及房屋充分利用，有效管理公私有空地空屋，及多元利用，以達降低影響都市環境衛生公共安全及市容觀瞻之空地空屋，特製定本自治條例。
第七條，本市各區公所，應配合市容查報作業，辦理轄區內之空地空屋之查報，送主管機關造冊管理及列管，但屬文化資產者，由文化局造冊管理及列管，經發現違反第4條之規定者，應將其違反事實，通知相關機關處理。
第十條，本府為查核本市空地和空屋之維護管理情形，經事先通知相關所有權人管理人或使用人同意後，得派員攜帶證明文件，進入公私有土地及建築物內勘查，無故拒絕前項勘查者，處新臺幣600元以上3000元以下罰鍰。
再一次代表市民朋友， 感謝所有參與本次自治條例修正，行政立法部門同仁的努力，為行政立法部門合作 ，公私協力，用立法解決問題，讓政治可以落實到每一天的生活，解決人民的問題，立下新的典範和里程碑。

北京日前爆出的「最牛違建」迅速傳遍全球，包括CNN及BBC等國際媒體均派記者實地採訪，本集的老外看中國，英國主持人郝毅博除了帶大家看到這棟最新出爐的「最牛違建」外，同時也整理了中國近期的雷人違建，一起來看看！

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哈囉！各位觀眾朋友你們好，我是郝毅博！大家看過周董最新的電影「天台」了嗎？裡面有浪漫的愛情故事、刺激的動作場面，還有好聽的歌曲。等一下，回去剛剛的畫面，咦？這個有趣的建築是不是違建啊？開玩笑的，不過其實大家知道，不論在大陸、台灣，或是香港，「違建」一直是很難解決的一個違法問題，香港特首梁振英就被查出連他自己都有掩蓋了12年的違建豪宅。

最近在北京，也出現了一棟被網友們封為「最牛違建」的超級豪宅，驚人的程度甚至連國際媒體都派人進行實地探訪，我們看一下現場的畫面，就是這棟蓋在人濟山莊26樓上的雙層山林式豪宅，還沒看過的網友們可能會覺得有點傻眼？當然北京的空氣很差這個我們知道，有時候霧霾可能嚴重到讓人感覺好像置身在雲端，但不管怎樣，大哥你也不能蓋一棟宮崎駿卡通裡的「天空之城」呀！要蓋至少也應該像喬治亞這個不怕苦的僧侶一樣，蓋在森林裡的石柱上。

那其實這個違建也反映出一個很畸形的中國社會問題，因為中共不管是城管，或是相關拆遷單位強拆老百姓房子時，能力之強大，相信我們已經不用多說了。可是據媒體報導，這個違建已經蓋好6年，也就是說，這個不用空中之城裡的飛行石指引，肉眼就能看到，而且根本很難忽略的違建，已經存在中國的首都6年了，政府機關卻完全沒有做任何有效的強制處理，是不是非常不可思議？

所以媒體或網友們唯一可以得出的合理解釋就是，這個屋主肯定是有點背景的，事實上這點也已經獲得證實，因為據了解，從事中醫行業的屋主張必清，經常幫名人看病，而且曾經擔任過區政協委員。這樣大家就不難理解為什麼當地的執法機關一直沒有真正去處理的原因。

不過因為這次事情被媒體報導出來後越鬧越大，當地政府機關不得不認真處理，屋主才開始進行拆除工作，不過這時候他接受記者採訪時的回答也是很有戲的，他說，把這些花草樹木都砍了的心情就像「把自己親生的6歲孩子砍死的心情一樣」。他還說「只有繼續講學或寫書來面對晚年『艱難』的生活了」。

當然，中國像這麼囂張的違建可不止這一棟，像這棟前兩天才被爆出來的「最危險違建」，直接就把房子蓋在堤防邊上，屋頂還加蓋了一棟別墅，當地政府機關對於這個違建的回答也很幽默，他們表示，「現在」很安全。

大家看看這個一樣走中國風的違建，還有九龍壁呢！看膩了中國風嗎？我們看看這個在湖南的違建，一概就蓋了25棟，風格還非常迪士尼。

不過說到迪士尼，中國其實除了假白宮、假巴黎以外，連迪士尼也有山寨版，我們先來看看這個在2007年引來日本媒體報導的北京石景山樂園，他們的宣傳標語甚至就直接寫了：「到迪士尼太遠，來石景山遊樂園！」而且大家可以看到，這個山寨的迪士尼，連哆啦A夢都出現了。這個是最近才開幕不久的山東「蓬萊歐樂堡夢幻世界」，學的真是越來越像了！

這個照片則是由外國攝影師David Gray在2011年拍攝的「Wonderland」，據說這個距離北京45分鐘車程，興建到一半的假迪士尼，當初原本計畫蓋成亞洲最大的遊樂園，不過後來因為計畫出了問題，就沒再繼續蓋了，變成荒廢的建築。

看起來是不是有點詭異？好的，今天就到這裡，大家還喜歡今天談的內容嗎？歡迎你們到我的Facebook或YouTube留言，我們下次再見！

120628中天 實價登錄8月1日上路 房東租屋得實報
影片網址→http://youtu.be/nTx_lHqYuPQ

感謝范欣餘還有黃琡雯的採訪，OK！實價登錄終於要上路嚕！趕緊做功課阿！包租公、包租婆們請注意啦！未來委託仲介出租房子，也要登錄嚕！不過不必擔心，是我們仲介幫忙登錄，所以不會多花到您們的時間。租金也要登錄，真是有好有壞，不過我倒不擔心房仲業者再也吃不到租賃市場這一塊餅，我反而擔心的是，房東們未來租金都會「含稅」進去，導致整體租金再次飆升10%，推高「投報率」，間接導致房價續漲，恐怕，贏家只有收稅的政府，而苦的依舊是買不起房、甚至都快租不起的老百姓。

以下為新聞報導......↓

2012-06-28范欣餘、吳迪叡、黃琡雯／台北報導

房仲業者陳泰源OS：十個屋主可能有九個不願意報稅，可是他(房東)又委託仲介，可是仲介又有「登錄」的義務，那問題是房東就是不想讓政府知道他有收房租阿？那我們怎麼辦？

地政事務所人員：還是要報阿！法都明訂了！

沒聽錯！不止買賣房屋交易，房東租賃房子8/1號開始，也得跟上實價登錄，房東想避稅，穩當包租公，沒那麼容易。

房仲業者陳泰源表示：房東為了要避稅，以後房客還是要自己找，不再透過仲介了，可能以後會有這樣的狀況喔。

買賣房屋不只屋主，甚至透過代書、房仲交易都得實價登錄，房價資訊公開化，在案件成交，買賣雙方登記之後，甚至房東租賃房子，只要透過房仲簽約的30天內就要完成實價登錄。逾期會裁處3~15萬元，甚至連續開罰；如果有房仲或者屋主哄抬房價，虛報價格，被抽查到申報不實還會再被罰3~15萬元，同樣也是連續開罰。

8/1就要上路的實價登錄，房仲業者收到通知趕緊來參加座談，不過距離上路的日子只剩下30幾天，時間根本不夠。

房仲業者陳泰源表示：大家都覺得有點緊迫。

古亭地政事務所主任林健智表示：基本上，我們只是在建立這個制度，而不是說在查這個價格。

若要嚇阻哄抬房價，交易資訊得公開化，未來賣屋，屋主還是得誠實為上策。

新聞網址→http://www.ctitv.com.tw/news_video_c16v87447.html

部落格網址→ http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/51550985