🚊🚊「#原樹」行天宮站 500米 雙捷運超強機能 3米6機能 #防疫宅🏠🏠

#台北市 土地取得困難，尤以精華區更是一案難求，目前線上建案多半為地主合建，通常社區地主戶占比多，或是一樓規劃有店面，也讓許多自住客買房優先選擇零地主戶或是零店面的社區，住宅品質相對單純。

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信義逸居位於南港內鬧中取靜的靜巷，距離台北捷運後山埤站僅有400公尺，步行5分鐘即可搭乘捷運，向東2站直抵南港車站五鐵共構，向西2站到達捷運市府轉運站。不同於南港區其他建案，信義逸居的戶數相對單純且周圍環境清幽靜謐，不論公園綠地、市場商場、運動中心、醫院等重要設施都在步行範圍之內。建案周圍以相當具有質感的圍牆環繞，尤其無地主戶的單純規劃，適合喜愛安靜並且注重隱私的科技、醫護或教職新貴，回家可以獲得充分的休息。
#信義逸居 #南港捷運宅 #精品住宅 #看房 #評價心得

#AD 前陣子路過南海路的時候，發現路旁悄悄搭起一幢別緻的斜屋頂建築，本來以為是新開幕的咖啡廳，後來才發現居然是昇陽建設新推的預售案「昇陽逸居」。這一區已經很久沒有新建案了，趁著疫情趨緩，我們趕緊約了一天一起去現場參觀。

「昇陽逸居」的行政區雖然是隸屬萬華區，不過實際上生活圈屬於南海生活圈，從基地走到台北植物園只要五分鐘，距離青年公園也很近。

建設公司昇陽建設是41年老品牌，應該很多人都不陌生，我覺得他們家的客服很到位，各戶有專屬的「住宅IC卡」為每一戶數位建檔相關資料，而且售服對卡不對人，就算房屋轉手，新屋主一樣可以享受昇陽的服務，也因此讓昇陽的中古屋行情比一般建案保值。

「昇陽逸居」有幾個特別之處，這個案子土地是政府標售取得，所以完全沒有地主戶。而且個案是昇陽建設過往推案中極少數有做到18坪規劃的，總價1500萬左右可以入手台北市1+1房。標準層樓高挑高有三米六，整體空間的舒適度很不錯，+1房的彈性空間可以依屋主需求使用。

個案7月初正式開案，雖然開案剛好碰上疫情，不過個案銷售狀況不錯，想看更多詳細規劃可以看留言處的詳細版。☺️

🔎詳細版的「昇陽逸居」開箱文＋家配圖連結放在留言處

#地產秘密客 #建案開箱

地主戶到底為何可以這麼便宜，就讓TED來告訴你，
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內容與立場皆不代表建設公司或銷售單位，
如有任何購屋疑問，請洽銷售現場或建設方，
感謝大家的支持，也歡迎大家邀請我們參觀各建案！

161007Part3-第6招-虛灌坪數、公設比過高 該如何杜絕？
漫畫─中信房屋中壢鎮中店營業員-李美娟
影片網址→https://youtu.be/7UK8ByTg0Uk

2014年10月24日有則房地產新聞，談到台北市的新建案公設比平均超過34%；換言之，花1000萬元買房子，其中將近350萬是花在公設上面。

這樣的現象起因於2003年8月31日新北市蘆洲區「大囍市」社區發生嚴重火災後，營建署在2005年修正《建築技術規則》規定，8樓以上的建築物至少須設置2座公共逃生樓梯，為了加強逃生與消防設施，間接提高了住宅的公設比。然而，除了法規限制外，也有某些無良建商，為了牟取暴利而虛灌公設坪數。......↓

【案例1】

有一棟位在內湖區康樂街的華廈，基地只有48坪，加上要設置電梯、逃生梯、機房、地下室、天井等等，公設比竟然高達53%，以一戶平均總價2200多萬元來計算，買家等於要砸下1200萬的鈔票來買公設！

【案例2】

高公設比的社區近來很常見，因此，碰到老屋改建，或是建商整合地主戶要推動都更時，地主戶通常會提出要求，希望建商蓋房子時可以調降公設比，目的當然是希望實際使用空間越大越好。有些黑心建商面對地主戶提出這樣的要求，竟想出一套讓地主戶難以抗拒的「完美話術」。

幾年前，我曾經陪一個朋友去聽一場都更座談會，因為他們家也是老舊公寓，且有建商在洽談整合都更。

我問建商：「為什麼公設比要那麼高？可不可以低於30%？」

建商代表回答：「你怎麼那麼笨啊！假設你實際使用空間是20坪，你要用20坪來賣？還是我多灌10坪的虛坪給你，你可以改用30坪來賣？哪個對你（地主）比較有利？顯然是30坪嘛！所以只要我們蓋的房子，公設比通常都會設定在社會大眾『能接受的極限邊緣』，目前看來是35%，將來你們賣屋時，不是可以賣更多錢嗎？」

當下我啞口無言……內心深處嘆了一口很長的氣，只能說，這套「無敵話術」，任誰也難以抗拒。

【買房，你該這樣做！】

制度上的缺陷，讓貪婪的人性有漏洞可鑽，地主們被無良建商利誘，台灣近年蓋的新房子公設比越來越高，為了杜絕這樣的亂象，其實有兩種做法。

首先，修法改變制度，參考先進國家，像日本、中國的房子公設是不計價的，皆採用實際坪數計價，可惜現階段似乎難以執行；其次，在制度改變之前，可以用「總價除以實際坪數」算出來的單價，做為擇屋的參考。

舉例來說，總價1億、權狀100坪的房子，單價為100萬/坪。假設公設佔35坪，換算實坪65坪，單價為每坪153.8萬元；若是公設只有20坪，換算實坪80坪，單價則是每坪125萬元，也就是說，使用坪數越大，單價越低。

其二的做法，是近年來我所接觸到的客戶們，有越來越多買家開始用這樣的方式做為擇屋的標準，如果大家都漸漸習慣用這樣的計算方式來判斷房屋價值，相信日子久了，無良建商虛灌公設坪數的社會新聞案件就會消聲匿跡。
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本文收錄在陳泰源的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》第6招
陳泰源的新書發表會，歡迎報名參加喔！
日期：10/16(日)
時間：下午2:00~3:30PM
地點：私儲空間-台北市南京東路二段36號七樓

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/174949236

130710東森財經 豪宅比高 天母推38樓北市最高摩天豪宅
影片網址→http://youtu.be/Gr9uUK7h3p4

感謝記者 陳文婕 的採訪，這是一則相當專業的新聞，關於華固建設的「天母聖道兒童之家」都更案這個案子，

第一：因為市場上傳出政府可能從7月份開始要限縮當初給建商的容積獎勵約1成，所以，與其買"素地"適用「新法」，倒不如買"舊大樓"原地拆掉重建，適用當時容積獎勵2成的「舊法」，當然比較划算！簡單講，買素地，賺1成容積獎勵，單純，可是如果原地重建，牽扯到都更、整合住戶意見、人多嘴雜，政府獎勵容積給2成，就看建商願不願意多賺1成，跟地主戶耗嚕！

第二：這是一個相當成功的案例，
基地面積約1729坪，30%超低建蔽率=518坪的面積(建物的長x寬)，
原本只能蓋30層樓高=15716坪。
政府獎勵容積2成約4000坪，改成38層樓高=19716坪的「總樓地板面積」。

換言之，這是一個政府、建商、地主3贏的局面。
1政府提供政策工具，放寬容積獎勵，不僅讓建商有更多籌碼可以跟地主談，也意外成了「超越信義區，北市最高摩天輪住(豪)宅」的美名。
2而建商多了4000坪、多了8層樓的房子可以賣，獲利初估約40億，再辛苦也願意整合都更成功。
3相對的，地主分到的坪數，"主觀認知"感受到公平、甚至分得更多的利益，因此當然願意配合建商的規劃。

第三：此建案蓋好之後，有4個確定賣點。
1「超越信義區，北市最高摩天輪豪宅」。
2華固建設品質保證。(誰說後文林苑時代，都更已死？)
3基地超大，建蔽率30%超低，庭院造景、水池、花園步道、挑高會客大廳等氣派公設規劃。
4高樓層棟距無限、景觀無敵！

以下是新聞報導......↓

記者陳文婕：位在天母東路上，我旁邊的這塊將近2千坪基地計畫推出38層樓高的豪宅，將是台北市住宅產品中最高。

拆掉育兒園，建商規劃的新都更案，樓高146.4公尺，約38樓，擠下信義區30樓135公尺高的摩天住宅。

房仲業者 陳泰源 表示：38層樓高，又是新房子，無敵景觀，比旁邊一般住宅貴個2~3成以上。

建商看準摩天宅可賣高價，加上天母案是買舊屋都更，讓原本1729坪的基地，再加市府給的容積獎勵將近4000坪，如果一坪以150萬成交，總銷金額等於增加40億。

房仲業者 陳泰源 表示：多贈送了這4仟坪，變成它可以蓋到38層樓高，換言之，建商多了8層樓的籌碼，增加了4000坪的籌碼可以來跟地主戶談。

建商拼突圍，轉攻買舊樓，像是華票大樓、亞洲信託、全祿大樓，紛紛被建商買下，意圖都更蓋豪宅。

房仲業者 陳泰源 表示：政府可能從7月份開始，會限縮原本的容積獎勵，聽說會限縮一成，但是你如果用現在，你買舊大樓的話，直接拆掉原地重建，你容積獎勵還多了2成。

政府推容積獎勵，連金管會也鬆綁，開放壽險業投入都更，讓相關業者摩拳擦掌，期待從都更中，賺到財富。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/65977369