<近期共有物分割之重要裁判>

各位好，我是賴川，以下整理兩則近期共有物分割之重要裁判，建議各位可以抽空連同案件事實一併閱讀。為了方便讀者們抓到法院裁判的重點，以下以爭點方式帶出兩則裁判所提及的內容。

▌爭點一：共有物存在分管契約時，各共有人得否請求裁判分割？又共有物分割後，該原存在之分管契約效力為何？

過去曾有學說主張：共有物存在分管契約時，應認為共有物係屬因物之使用目的不能分割（民法第823條第1項但書），或認為共有人存在默示不分割契約。是以，法院不得允許共有人請求裁判分割，且即使法院允許共有人為裁判分割，在分割後，原分管契約仍繼續存在而拘束全體共有人，因此各共有人即使取得自己分得部分之單獨所有權，仍受到原分管契約之拘束，而必須容忍他人使用收益原分管契約所約定使用之範圍。

然而，最高法院裁判向來認為，共有物存在分管契約時，並不能當然認為共有物即為因物之使用目的不能分割，且亦不能認為共有人即存有默示不分割契約，則各共有人除另有明確不分割契約外，原則上各共有人仍得隨時請求法院為裁判分割。由此可知，最高法院並不支持前述學說見解。並且，此二則最高法院裁判更進一步對前述學說見解後段的論述予以駁斥，其表示，當法院判決分割共有物確定時，不論是採行何種分割方法，均有使原共有物上所存在之分管契約發生終止之效力。換言之，分管契約將因共有物分割判決確定而消滅，並不會在裁判分割後繼續拘束原共有人。

▌爭點二：法院在裁判分割時採行變價分割方法者，何時發生發生物權變動之效力？

各位讀者都非常清楚，裁判分割與共有人請求法院履行分割契約不同，共有人請求法院履行分割契約，係共有人行使基於分割契約而生之請求權，而屬給付判決，則在法院判決確定後，共有人必須持該勝訴判決至地政機關為登記後，始取得分得部分之單獨所有權（民法第758條）。至法院為裁判分割，則係屬形成判決，一般而言，各共有人在法院為裁判分割判決確定當下，無待登記即取得其分得部分之單獨所有權，此時係非因法律行為於登記前就取得不動產物權之情況（民法第759條）。

然而，最高法院 107 年度台上字第 2074 號 民事判決，卻提醒我們必須注意，法院為裁判分割固然為形成判決，共有關係原則上在判決確定時消滅，惟如法院是以變價分割作為裁判分割之方法者，此時則係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，共有人得自行變賣或以判決為執行名義聲請強制執行，則在判決確定時，因為不當然發生共有物被變賣之效果，因此共有物之所有權並未因判決確定而發生變動，反之，共有人之共有關係應於共有物變賣，由第三人取得所有權後始歸消滅。

——（建議閱讀裁判要旨與事實）——

▌最高法院 107 年度台上字第 2074 號 民事判決

（一）按分管契約，係共有人全體就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。又裁判分割共有物，屬形成判決，故於判決確定時即生分割效力，共有關係原則上消滅，惟如係命變價分割者，係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，共有人得自行變賣或以判決為執行名義聲請強制執行，故共有人之共有關係應於共有物變賣，由第三人取得所有權後始歸消滅。據此，法院判決分割共有物確定者，無論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力。僅分割方法採行變價分割時，因於該判決確定時，不當然發生共有物變賣之效果，共有物之所有權主體尚未發生變動，共有人間之共有關係應延至變賣完成時消滅而已。而分管契約既經判決分割共有物確定而消滅，共有物之用益及管理回復原來之關係，除非經共有人協議（明示或默示）或依民法第820 條第1 項規定為決定，共有人不得任意占有使用共有物之特定部分。

（二）被上訴人之系爭建物占用系爭土地如附圖所示A 部分，原係基於分管協議，且系爭土地已經分割共有物之判決確定，為原審所認定，依上說明，被上訴人與他共有人間所訂之原分管協議，是否因而消滅？即失其占有權源。原審認系爭土地在變價完成前，分管特定土地之占用權利，仍得為從來之使用，不受影響云云，所持法律見解，自有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

▌最高法院 107 年度 台上 字第 879 號民事判決

（一）按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。是經法院判決分割共有物確定者，無論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力。僅分割方法採行變價分割時，因於該判決確定時，不當然發生共有物變賣之效果，共有物之所有權主體尚未發生變動，共有人間之共有關係應延至變賣完成時消滅而已。而分管契約既經判決分割共有物確定而消滅，共有物之用益及管理回復原來之關係，除非經共有人協議或依民法第820條第1項規定為決定，共有人不得任意占有使用共有物之特定部分。

（二）查陳瑞衡等4人、洪哲賢占有如附圖所示A、BC部分之土地部分，係基於分管協議，為原審所合法認定之事實。然前案判決既係分割共有物之判決，並於103年6月4 日確定，依上說明上訴人與他共有人間所訂之原分管契約，即因而消滅，其就附圖A、BC 部分土地即失其占有權源，不因嗣後係由同屬原共有人之被上訴人拍定取得共有物所有權而有所不同。此與民法第425條之1及第838條之1乃在規範房屋及土地因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，承認在房屋得使用期限內，有租賃關係或擬制有地上權存在之情形尚難謂為相同。原審認上訴人無民法第 425條之1或第838條之1 之適用或類推適用，並判准被上訴人請求上訴人拆屋還地，並給付自分割共有物判決確定時起至變賣完成時止按其應有部分計算相當租金之不當得利，及自變賣完成時起相當租金之不當得利，經核於法並無不合。

1060522「重大BOT案檢討進度」專案報告質詢影片暨新聞稿
賤換土地、賤價招商 柯市府敗掉市產
立院換地、南港商三恐虧本 BOT案掛零 郭昭巖議員籲再評估

郭昭巖議員於1060522市長專案報告中表示，柯市府目前和中央所談之立法院換地一事恐有賤換土地之嫌。因為除以公告現值做為換地價值計算基礎讓換地後土地面積變小，另南港車站東側商三土地在郝市府時代主張應撥為市府所有，因南港鐵路地下化市府有投資惟台鐵藉故不同意，而柯市府不堅持原先主張卻自行拋棄該有之權利。同時既然專案報告第20頁表示瓶蓋工廠既可依文化資產保存法無償撥用，卻又說該土地為商業區土地需有償撥用預算約20.19億元，柯市府說法未免前後矛盾。
郭昭巖更提出在郝市府時代曾經討論用行政院土地與國有地交換，據悉當時是以「市價」為基礎，且現在土地徵收都是以「市價」為計算補償之基礎，而立法院每年為市府賺進5200萬租金，在立法院急於換地市府不一定急於一時之際，應該嘗試以市價為基礎做談判，說不定可換回更多土地，同時針對南港車站東側商三土地市府應有的權益也不應輕易放棄。總之針對立院換地一事，柯市府應再審慎評估並多方考量，務求市府最大利益為依歸。
郭昭巖並指出，柯市府至今上任近3年，然截至目前為止在BOT案上的成積卻是零！反觀郝市府時期共有5件BOT案，單單開發權利金合計就有23億2600萬8300元而這些都還不包括其他營業權利金與創業基金在內。即使目前唯一件柯市府正在談的內湖科技園區產業支援設施開發計畫興建營運移轉案最後真的簽約成功，對照其談判合約內容與郝市府時代其中一案的三創民間參與臺北資訊園區暨停車場興建及營運案來看，除了在三創BOT案上為市府賺進10議開發權利金，更有2億的三創育成基金來培育科技發展。而且若以簽約當時開發權益金與公告現值比例來看，三創BOT案是1：1.5，柯市府內湖科技園區BOT案所收取的開發權利金1.05億竟是簽約當時公告現值的49分之一，這樣的權利金未免太少了。即使柯市府表示還有8.38億的50年營運權利金收取，但50年來收幣值也將貶值不少！
郭昭巖議員表示，內湖科技園BOT案之所以收取的權力金和原價值不能相比應該就是柯市長的反商情結讓廠商不願意投標，最後為了面子及帳上好看就賤價招商。而且從頭到尾為何就是這一個廠商來投標也令人質疑，這樣的BOT案不叫圖利廠商不叫弊案甚麼才叫弊案才叫圖利廠商？
在設定地上權部分，郭昭巖議員也指出，單單郝市長時代其中一案，A25市有土地設定地上權案就為市庫賺進權利金172.88億！廠商分別在103年繳交權利金69億1520元，104年繳交103億7280元，反觀舊議會現只設定地上權一案至今招標5次流標5次，權利金從60億元降到如今28億880萬元都沒人投標！如此賤價招商是否有損市民權益？
郭昭巖提醒柯市府勿以為自己的償債能力強，因為諸多償債的錢多來自郝市府歷年為市府所賺取！郭昭巖議員以一個有治理能力的政府應該是要想盡辦法為市府開拓財源，而不是只會省小錢，一味剝奪市民小確幸，更動不動要花大錢賠大錢！好比大巨蛋未來的合約賠償恐是天價！來奉勸柯市府當謙卑反省，同時重大政策應以民意為依歸，以城市發展需要而制定，絕不能只為兌現個人競選成績，並因個人偏見喜惡而有所影響。

被政府遺棄的市民們............

政府主動推出的「不可分割地上權宅」(也就是一般認知的使用權)，政策更動恐將拖垮無數個家庭的生計！？

日前，接近百位「華固新天地」的準住戶來議會陳情，他們在去年房屋稅與公告地價暴漲，輿論開始關心地上權、使用權宅議題的時候，才赫然發現自己即將成為「使用權宅」的「受災戶」！又因為政府政策反覆的變更與適法性，更讓他們陷入三不管地帶且孤立無援的慘狀！尤其當初多位買者多為受薪階級，考量台北的房價與自己經濟狀況，認為較便宜的房屋價格加上當時的公告地價，或許是個可以負擔的商品。然而，在陸續繳交各期款項即將交屋之際，卻發現暴漲5成的公告地價導致地租成為天價，讓未來六百多戶的老百姓身陷困境……

你能想像，當你花了一生積蓄、兩三千萬，自以為買到一個安身立命的家，最終卻淪為「地上權宅70年使用權」的租屋戶！？未來這70年中，沒有房屋所有權、只有使用權，卻須負擔所有房屋稅、地租、管理費、火險及地震險保費；因為沒有擔保功能所以無法向銀行貸款、只能透過建商分期付款，不能自由買賣、只能透過建商交易；想成立與一般公寓大廈一樣「管委會」卻被政府宣告不符「公寓大廈管理條例」；但最令人憂心的，自從去年房屋稅與公告地價暴漲，但去年房屋稅與公告地價暴漲，且未來每3年將調一次，使用權人將面對未來不可預期、節節高升的龐大賦稅與地租支出，但房屋價值卻逐年遞減至歸零，這樣下去七十年使用權付出的總金額將反比一般購屋花費的還多，卻還沒有所有權。

因財政部發現可分割地上權住宅管理複雜，於是在90年政策改變為「地上權不可分割轉移」(僅有使用權)，只要單純面對單一建商就好；爾後又發現這樣的產品民眾難以貸款引發爭議，於是又在102年改回可分割地上權，只是附加得標商須負管理之責，且地租計算改為「部份固定、部分浮動｣，減少連動性。然而就因政策反覆、不溯及既往，且舊建案與新政策時間重疊的狀況，導致市場訊息混亂，民眾可能在資訊錯誤下買錯產品，造成難以想像的傷害！

坐落在羅斯福路六段、即將交屋的「華固新天地」建案，由財政部國產署為籌建辦公大樓所標出的案件，就是屬於「不可分割地上權」的個案之一！房屋雖美，房價也較周邊便宜約6成，但是因為是公有地且為大型開發案，所以去年公告地價漲幅高達5成，遠超過周邊一般住宅的3成漲幅，而3.5%的地租更是遠比0.2%地價稅高出25倍。以一戶43.05坪(包括附屬建物及共有面積共142.35平方公尺)的房子來比較，華固新天地住戶依據地租的計算方式地上權權利範圍39.9平方公尺，要繳交等同地價稅的地租從每年64,518元大漲至96,219元(公告地價X3.5%)；但附近相同條件的一般住戶的地價稅，卻只有從2,949元調漲至3,843元(申報地價[公告地價X80%] X 0.2%)。而面對未來每三年調漲一次的公告地價，住戶們根本無法想像未來要繳交多少近乎天價的地租？！

北市府前天舉辦論壇，高喊「居住正義」，甚至財政局長自己都公開表示，未來台北市不會再推出「地上權住宅」這類的開發案；對照已深陷泥沼難以脫身的「受災戶」，我真的感到十分不捨與無奈！尤其因為政府官員為求自己方便而便宜行事的政策變更過程，讓無數老百姓身陷困境，更是覺得生氣。身為民代，我和賴士葆委員辦公室只能盡力從法令上尋找各種可能來幫助這些「政策受災戶」，讓傷害能降到最低。但是，我認為還是應該從中央政府修改地上權相關政策做起，包括修正現行地租部分固定部分浮動，讓公告地價與地租完全脫鉤；重新檢討地方政府公告地價調整方式與幅度，避免自有住宅卻需承擔公有地或大型開發的高額漲幅；研究使用權宅可以貸款，同時讓相關政策修改可以溯及既往，才能真正解決問題。