#乾貨 #硬知識 輕鬆談 2020房地產趨勢和新聞政策：  今年遇到疫情  各國央行為了刺激消費經濟開始大量提供貨幣到市場  短期內有效益 長期對國家貨幣會大量貶值 — 未來三年內因為貼近零利率 借錢成本會變得非常低 貶值速度將會超越以往 - 有錢人跟企業老闆手頭上資金本來就很多 在銀行眼中都是好客戶 借錢條件又會更好  再用這些錢投資在報酬率相對好的資產 就可以有很好的財富增長機會 會用槓桿的人會資產增加較快 - 9/20蔡總統說會在六都（尤其雙北） 房地產危老都更會加快 政府立意良善  為了避免屋齡過久的老房子或海砂屋 遇到地震影響結構問題跟居住安全  政府將大力推動都更 房價將會價值上漲 數量不會是少數  而是全台灣數以百計的房子 會帶動房價上揚 - 現在各銀行為了搶房貸客戶 房貸利率殺得非常低 最高貸九成 前十年只要還一成 寬限期提升至五年 還有40年期房貸 階段式還款會減輕借款人壓力非常多 Ex.房貸一千萬 前十年只要償還本金一成100萬  階段還款（假設貸款1000萬 30年） 一：寬限期三年內只需還利息  二：第4~10年-可以跟銀行溝通協商  依自身能負擔的能力 每月固定攤還本金額  三：後20年只需要償還剩下未還得本金 分散在20年去做繳款、細部金額可以用591房貸試算金額 （階段還款利率為1.68%）  對象為20~40歲首購族 貸款額度最高一千萬 年限30年 寬限期三年  結論：前十年壓力非常低  後20年每月只需比原本多繳款一些些即可 可自行查詢哪一些銀行有做這些專案的條件 - 通常農曆七月是房市淡季 但在2020的農曆七月房貸卻增加了五成 代表今年大家買房很狂熱  不受鬼月影響 過去五年房地產其實有一段盤整期 不代表台灣人沒有錢（現金其實很多）  其實是因爲很多有錢人都在觀望  大部分資產都投資在其他資產 但現在不同了 台灣民眾有六成認為現在是買房子時機 買房信心回溫 - 殘酷的事實：  不樂見房價狂飆 但也不能忽視確實是正在發生的事情 大家都希望自己財富能增長 未來決定會往富人走還是貧窮走的關鍵就是 「是否擁有可抗通膨且能產生收益的資產」 - 主掌未來房價因素（外在環境）  1 全世界一直印鈔票 貶值速度加快 2 利率史上最低 3 貸款成數到九成 4 攤還年限最多40年 5 寬限期最多五年 6 前十年還款金額變低 - 助長未來房價因素（成本上漲）  1 土地成本 -政府帶頭標售土地 建商搶土地競標溢價(很多家建商為了搶土地 價格都超過政府底價）  2 營建成本（原物料上漲） -過去每件坪營建成本約7~8萬 -現在每件坪營建成本約10~12萬  3 人事成本 - 最低工資調漲 - 營建工人年紀平均超過55歲  台灣今年在防疫上是很成功的指標 很多台商回流 還有政府鼓勵外商投資台灣 都會帶動房地產走勢 真的要好好了解全世界貨幣真相以及規則 才能掌握每一次的財富分配機會 而不是胡亂投資 每一個投資都要去思考市場價值 為什麼去做！ #財經 #財務槓桿 #財務獨立 #財務自由 #投資理財 #房地產 #房地產投資 #房貸 #利率 #房子 #課程教學 #資產配置 #成本 #獲利 #市場 #借貸 #利息 #策略 #銀行 #政策 #通貨膨脹 #央行 #量化寬鬆 #抗通漲 #知識分享

#Day20 #購屋 #台北 #資訊 #分享 購屋會考慮哪些事情？ （1）．公設比： 「公設比」就是所有權狀中非屬房屋實際使用坪數部分的比值，公設比愈高，表示公共設施所佔的坪數愈高，相對來說，實際使用坪數就愈低。  （2）．設計格局： 無論你是住在一間單身公寓、成排的別墅，或是獨棟的房子，室外都有一定的公共空間，這部分景觀是超乎你所能決定的範圍。但是只要一進到室內，你家內部的裝潢格局便全部都在你的掌控之下，它們予人何種印象，很大程度是取決於你的生活方式。  （3）．學區因素： 學區房並非取決於物理距離的遠近，學位名額是相應學校依照「學區劃片」的原則進行分配的，每年都會有一些變化，學區房和非學區房價格相差很多，家長們需仔細鑑別。不要認為離學校近，就是學區房，買回來卻又上不了該學校，也是雙重損失。  （4）．公共交通便利性： 附近的公車可以到的地方多不多？捷運遠近？是否為汽機車樞紐地帶？  （5）．銀行可貸款金額： 一般建議房貸以20年期為主，因為貸款30~40年本息負擔一定更加重。但因為房價居高不下，目前在雙北市想購買一千萬以下的房屋，數量越來越有限。 目前銀行對於貸款成數有更多限制，首購族最多可貸款8成，一般約在6成、7成左右，所以，若想要購買1000萬元的房屋，自備款約需要200萬元以上。  一般建議，每月付貸款金額不要超過薪水的3成， 由於台灣房價較高，可以放寬到3.5成～4成。 主要因為房貸利率是變動的，萬一利率上升時，會讓每個月的貸款負擔金額升高，因此，貸款額度控制在月薪3.5～4成以下，可以保留一些利率調升的緩衝空間。  （6）．電梯設備： 顧慮到是否家裡有老年人或行動不便利的人，來去思考需不需要有電梯加裝的部分。  （7）．管理費： 有優質的管理維護，才能長期維持一個社區環境的品質。要有安全舒適的生活品質與環境，不能不知道所居住的社區到底有哪些軟硬體設施，當然也不能不知道為什麼管理費的多寡會造成什麼影響  （8）．增值空間： 對年輕買房族來說，除了考量儲蓄跟房貸，也要考慮房屋未來價值。  可以用「井字分析法」分析房子未來增值機會，「建案題材」「完工時間」「達成機率」，參考當地區域的交易情況，交易量高保值機會高。  （9）．生活機能： 業者廣告「生活機能」，有時並非真正的「生活機能」。專家提醒，評估一個物件是否具備真正「生活機能」的兩大訣竅，首先是「步行可達」，其次是「3Q範圍」。 所謂的「步行可達」，是指徒步時間在15分鐘內可到達，最遠不超過30分鐘。如果一個物件其「食、衣、住、行、育、樂、藝、康」的步行時間可控制在15分鐘內，這個產品具備「生活機能」。反之，超過30分鐘才能到達的距離，已不具備「生活機能」。 「3Q範圍」指的是行車時間要在「3個15分鐘」以內，也就是45分鐘。若一個物件，其滿足「食、衣、住、行、育、樂、藝、康」的行車時間在15分鐘車程內，可算是優質生活圈，若耗時45分鐘以上才能到達，實務上已超過一般民眾的極限。  （10）．成交總價： 房屋價格＝土地+建物 土地行情沒變 房價基本上不太會變 所以核心在於「土地」  建物於地點、建材、公設、停車位、樓層高低、景觀、學區、交通、都會影響房價 四樓是最低價，每三層樓一單位網上加價2~3%。  （11）．距離父母親友的生活圈範圍： 因人而異，有些父母不希望孩子住太遠，希望隨時有人回來陪伴或有照顧的需求。  （12）．景觀視野： 好的風景讓人心情好XD  （13）．貸款利率： 對第一次 購屋 的人來說，最在意的無非是房貸利率、還款年限等，在申辦房屋貸款時，有一個東西叫「寬限期」，一般而言，合理的房貸支出，應該是家庭總收入的 1/3。 擔心房貸壓力，還是先算算自己買得起多少錢的房 如果你不是投資客或者即將短期內換屋，不使用寬限期才能幫自己省下更多利息支出，另外提醒，絕對不要因為有寬限期，就去借貸自己現金流無法承受的貸款。 1. 目前各家銀行房貸寬限期約在 3~5 年 2. 寬限期到可以視狀況跟銀行申辦展延 3. 運用寬限期會使後期房貸還款壓力增加 4. 不適用寬限期族群：首購、自住、小資 5. 適用寬限期族群：投資客、短期會換屋者 6. 與其考慮寬限期，最重要的還是了解自己能買多少錢的房 寬限期是還息不還本，一開始資金壓力較小，但本金最後終究要償還，是一個先甘後苦的概念。  （14）．建商品牌： 買房要重視的細節很多，其中如何挑選好建商很重要，但很多人都是第一次買房的首購族，經驗不足都怕自己不小心就入坑了，其實要挑好建商沒那麼難，首先要破除上市品牌及得獎紀錄的迷思，並且懂得問到包括政府、住戶、網友等關鍵人員，就能輕鬆挑對好建商。  （15）．環境因素： 一為由大環境作評估，所謂大環境包括︰區位環境、交通網路、房屋種類、公共建設、學校巿場等因素。 二為由小環境作觀察，所謂小環境包括︰鄰近環境、公共設施、停車場、屋況等因素。 -  （16）．房屋屋齡： 屋齡通常可以推斷一間房子的屋況如何，最重要的是要看是否會有壁癌還有屋內管線問題。在台灣通常20年至40年要換一次管線。 #疫情