201022房仲買房初體驗（下）：與銀行打交道—零底薪的財力培養法＠文陳泰源

【前言】

買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外，買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環！尤其我買的是限制更嚴格的小套房，而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢？接下來讓我娓娓道來……

【堅守預算上限】

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線是不能退讓的，以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶要的屋況」去找房，預算則其次，畢竟出錢的不是我，何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。

如今換成我是買家，反而以預算列為最優先前提，一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活，讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。

因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後再繼續找房，畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」（台語的搞什麼花招），我不會預先知道，唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。

【如何取得優惠房貸？】

談到申請房屋貸款，主要分4大項目：還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是，影響這4個項目的因素裡，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

《如何讓銀行看得起你？》

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上的房子，貸款上限最高六成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成，而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息，在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時，如果購買人的財富實力夠雄厚，通常貸款仍舊不會是問題。然而，每個人因為工作性質的不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我的公司規模並不大，又是無底薪，像我們這種人在買房子的時候，銀行給的條件通常不會好。

所以，我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外，另外還有2張在2018年已繳清的6年期（累計共8年）高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款，以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」，維持零負債及良好的信用評比。

不過，我後來發現銀行普遍都已與時俱進了，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以我在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信，好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。

講更直白一點，對於收入不穩定的職業，如果希望銀行給你好的貸款條件，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了！

《還款年限》

目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案，而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說：通則非一定，銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65—25＝40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房年限最長就是20年了。

以房來說：通則非一定，銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據，判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）建築耐用年限則為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越久。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但因為我具備首購身份，銀行經綜合考量下願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺你的利息也就越多，所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財，能提早還款就早點繳清。

因為，時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

《貸款成數》

由於我買的是套房，銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6～7成。

以我為例：我一開始找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，除非我是VIP級客戶，縱然如此最高也只能六成，真是氣死倫！可後來我換國泰世華，最高卻能給我至85成，來回就差了25％將近250萬元的自備款！是不是差非常多？

強調，每家銀行的政策不同且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高，不代表明年也是喔！

《房貸利率》

每家銀行略有不同，甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例：我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2個方案讓我選。

方案1：貸款七成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款八成，利率1.31％，3年寬限期，但要加1筆48600元的房貸型壽險。

一開始兆豐為了吸引我，直接拿方案2引誘，絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。

一開始我被唬住了，後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道，有點讓人「奇摩歹」，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸大家，不管如何，買房一定要至少找兩家銀行，貨比三家不吃虧。

《寬限期》

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20＝總共22年。其正解是頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還。換句話說，原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點，這是先樂後苦的概念。

偏好使用寬限期的人，只能說觀念與我不同，強調，無所謂對錯喔！以我朋友為例：

他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，而只要寬限期一到就立刻轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣，他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算？

【我最後選擇哪個方案？】

兆豐的方案2：貸款八成，利率1.31%，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款八五成，利率1.31%，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的兩個方案，最後我選擇了國泰世華，想法如下，……↓

如果選擇兆豐，代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可以花用，同事也附和說「3年很長，3年內會發生什麼事都不知道，只繳利息及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉獲利了結，豈不爽快。」好像很有道理？

當我與自己對話後，發現「寬限期」並不符合我的價值觀，一來是我個性偏好先苦後樂，二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」，我本來就打算長期持有，三是我把買房當存錢，沒打算不繳本金，第四個原因是，小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險，某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。

還有一個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。

理性思考，我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金，萬一虧錢怎麼辦？寬限期只會讓人留下更多的現金在身上，而「閒錢越多越想作怪」是人性，既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

【原來，房貸是個好壓力】

租房子好比與人交往，住不慣（相處不來）就換一個，挺自在也蠻自我的；買房子，感覺像是生小孩，背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷，花費變大了，壓力也隨之而來，這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧？

其實，我自己也察覺到，無債一身輕並有了閒錢之後，我的情緒管理變差了，做業務開始有些隨興，我知道這並不利於我的事業，這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起，我意識到責任感無形中提升了，遇到奧客時也變得比較有耐心，為人處事漸漸圓融了起來。

一直以來我常常被問：到底租房好？還是買房好？

過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷，因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今，若你再問我同樣的問題，我的答案肯定是買比租好，因為我體悟到：「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。

【後記】

對於買房經驗不足的首購族來說，預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病，而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢？以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說，……↓

契稅：29574元
印花稅：3957元
實價登錄費：1500元
地政規費（過戶）：5961元
地政規費（貸款）：10008元
貸款設定費1筆1棟：5000元
申請銀行貸款的開辦費：3000～5000元
代書費（土地所有權過戶）1筆：7000元
代書費（建物所有權過戶）1棟：7000元

上述這些稅費加起來大約7萬元，如果再把交屋後的屋況整理（非裝修）費用算進去，差不多就是買房總價的1～2％。因此請記得，除了自備款及2％買方服務費之外，至少還要預留2％的費用喔～

希望我的買房經驗能幫助到你一點點，只要能幫助到你一點點，就不枉費我打那麼落落長的文章啦！

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201022.html

《解禁救房市是哪招？》

今天央行開理監事會議，彭總裁又降息了半碼，銀行定存跟進的腳步向來是降息馬上降、升息慢慢來，銀行放款的腳步則是相反而行，緩降急升。
比較讓人意外的是房貸大鬆綁，包括特定地區購屋貸款上限6成、自然人第三戶以上購屋貸款上限6成、公司法人購置住宅貸款上限6成、土地抵押貸款上限6成5等，全部刪光光。這個政策真的能挽救低迷的房市嗎？我不知道，但能預測的是，明天營建股的股價應該多會紅通通吧？
不過，想要房市能反轉？可能還得再等上好久一陣子。
雖然這1年多房價有小跌，但對於多數人來說，應該還是”無感降價”才是。到底要跌多少才會有感呢？不禁讓我想起當年2008金融海嘯時的跌幅，偏偏不具智慧的我是典型的散戶心態：一定還會再跌的，再等等看。沒想到才過不到1年，房市反轉、房價漲不歇後只能望屋興嘆了。
金融海嘯期間到底跌多慘？我請永慶房產集團用他們的成交資料庫跑了相關數據，大家來看看吧。應該要有這樣的跌幅，民眾才會有感吧！

【#滑滑輪 #法意房市地產研究部】【HouseFun專欄】面對可能來臨之房地產泡沫的準備

現在房價是正常還是不正常？房價下跌是好還是壞？

市場上存在著兩種人，一種是想買房的人，另一種是已經有房的人。

在想買房的人眼中，薪水沒漲，房價一直漲，自然是心慌，深怕買不起，因此希望房價下跌。

已經有房的人，不論自住、投資，當然是希望未來賣房時，房價能超過他的成本價，房價下跌自然不是他們樂見的。

新聞上充斥著許多提醒房地產泡沫的消息，財政部部長張盛和、央行總裁彭淮南紛紛都在提醒泡沫，諸多數據也顯示房地產泡泡正在泡沫化中。

泡沫之後最壞的情況

房價泡沫下跌，最慘的狀況是什麼？可以參考以下，從上圖，美國2006年的高點下滑到2011年，跌幅32.3％。

希臘從2008年高點，到現在已經下滑約32％。

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任何資產都不會只漲不跌，都有正常的多空循環，若輕易相信台灣（或台北）的房地產只會漲而永遠不會跌，那著實就太天真而具備有當上最後一隻老鼠的資格了！

台灣房價若真的跌個3成，台灣的銀行是否真能挺的過，還真的是未知數。（雖然近期有相關的新聞，但連銀行的高管對於這樣的狀況，回答都有遲疑了）

銀行受到重創的連鎖反應是很驚人的，2008年的金融海嘯已經是個血淋淋的前例，但人們健忘的速度快得更令人吃驚。

房價泡沫後的結果，經濟重創是可以預見的。

房價即使下跌至人們可以開始負擔得起的價位，但是失業率會驟升，買得起房子的前提是－要保得住你的工作，才有穩定的收入可以支付。

所以縱使房價已經下跌，增加的失業族即使本來有買房意願的可能更買不起房。

另一方面，已經持有房屋者，最怕的就是房價下跌，如果買在低點又貸款成數少者可能還撐得過。但面對資產不斷縮水，借貸成數過高者就沒那麼幸運了，房價下跌超過一定幅度者，房屋甚至可能被法拍。

無論有房無房的人都做好準備了嗎？

無殼蝸牛族現在總是希望房價趕快下跌，但或許萬萬沒想到的是，即使房價在這樣的泡沫後真的下跌了，無殼蝸牛族們做好準備了嗎？　

在這段期間有好好的開源節流存下未來房價真的下跌了可以買得起的一桶金嗎？還是雖然怕，卻什麼也沒有準備好，或是不做任何功課，只被建商房仲牽著走而最後還是忍不住跳下去買房而變成最後一隻老鼠呢？

有殼族有好好檢視自己貸款的成數是否過高嗎？還是先前太好賺太貪心投資了太多間房子呢？萬一房價反轉了，銀行要雨天收傘了現金準備的足夠嗎？還是只是單純地覺得自己不可能是最後一隻老鼠而什麼準備都沒做呢？

有殼無殼族都得好好地思考一番，想要避開泡沫，上述的準備做了些什麼？

政府「應該」扮演好什麼角色？　

奢侈稅、不動產實價登錄、預售屋的監控、對熱門成交地帶的監控等相關措施，政府在房產政策上有在努力，只是力道真的不大。

房地產業不是火車頭，但牽連甚廣，舉凡銀行的資金、建築相關行業到就業市場。姑且不論打房背後是否有利益，但打房如果打太兇，政府也怕打到整個背後牽扯到的市場。

現在，竟又傳出內政部有意將大陸人買房的543條款放寬（3年內不得轉售、有購屋者在台最長停留4個月、購屋貸款上限為5成），刪去4個月停留時間，並將不得轉售時間延長至5年。

另外，內政部也明文規定，明年元旦開始，每年大陸自然人取得土地上限為13公頃、建物400戶；長期總量管制土地上限為1300公頃，建物2萬戶。

這等於是鼓勵大陸人買台灣的房子，某種程度與打房是背道而馳的，未來相關實際的成交案件量大會量小尚不知，但若大陸人的資金真的進來了，我們可以來看看大陸人所到之處的房價可能會如何變化，以新加坡為為例。

過去新加坡對於外國人買房是友善的，在政策利多下，新加坡房市常見於海外投資者的清單中，也形成推升新加坡房價的原因之一。

其中，中國買家在外國投資者中，一直占有重要地位。

除了新加坡當地報導，2011年中國人是最大的外國買房者，知名房地產機構Knight Frank的數據也指出，2012年中國人是新加坡外國買房者第二大。

（2011年後，中國國內推出的房地產政策，例如限購令，讓中國人轉往海外置產）

從這裡可以推斷，中國人進入新加坡置產投資，是新加坡房價推升的多項助力之一。

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看回來台灣，隨著台灣經濟越來越倚賴中國，若這次的政策為真，等於直接告訴大陸人，歡迎來台買房， 這點政府可得想清楚。

現在房價已相對高，再開放陸人進來買房，恐會使之前所做的打房措施功虧一簣。

目前，房價已經控制在緩漲的格局，不再像過去那樣飆漲。

現在政府能做的就是避免房價走往像金融海嘯般的泡沫，政府應該要保護人民的資產，不要輕易制定一些錯誤的政策讓房市繼續上漲而泡沫化的更嚴重，否則如上文所述，泡沫真正破裂後的經濟，隨著泡泡被吹得越大，經濟崩壞的程度就越大，人民的日子會越苦。

但人類的歷史總是一再重演（南海泡沫、荷蘭鬱金香）；房地產若走向泡沫，後果不堪設想，我們都無法置身事外。



小叮嚀：

無論你有房無房都有機會做好準備，避開未來可能會發生的房價泡沫是有機會的，歷史上無論多大的泡沫，做好準備的人總是能避開；

只怕你單純或者默不關心，那麼事後再一味抱怨或把自己的未來都全部交給我們現在的政府，是完全沒有用的！

樂觀點來看，對於想買房的人，現在能做的，就是保持現金在手上。投資，怕會無法獲利，就去做保守一點的投資吧！像是定存。

另外，也努力的開源節流，累積購屋基金，等到未來下跌的差不多，再去進場也不遲，以租代買是短期不錯的策略，別忘了，台灣的租金是全世界便宜有名的！

千萬別急在此時，耐心等待會是不錯的方式。

已有房子的人，千萬別在這個時刻將槓桿開得太大，一次投資太多間房子賭得太大或是只準備一點點的頭期款後面的還款能力差的人尤其要注意，

你和某些現金很多的大戶完全不一樣，他們也許能撐過泡沫，但你可能撐不過房子就被法拍了，然後好的房子就被準備好的人便宜撿走了。

記住，別當送錢的冤大頭喔！



房價資料來源：國際清算銀行

本文同步刊登於法意好房專欄

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[自動存]
* 以30天為單位設定存錢計畫
* 設定要每天、每週或是每月「自動」存多少
* 自動存的缺點為，如果你已經存超過60萬了，但存款計劃還沒到期，會繼續扣款，超過60萬的部分就不會享有1.2%，並且有可能扣到原有12萬的額度
* (網路好像有破解的方法，大家可以去研究)
[手動存]
* 可選擇30-365天的存錢計畫
* 可以設定每天要自己「手動」存多少
* 建議直接選365天，因為只要到期錢就會自動退回到帳戶
[自動存＋手動存]
* 開立6個夢想帳戶，每天存各3,000可存18,000，最短34天可存滿
🔺也要記得自動存的考量

小資低額度高利率選擇
1.遠銀Bankee 5萬2.6%
2.聯邦NNB 10萬2%
3.台灣企銀 數位帳戶 15萬1.5%

高額度數位帳戶
1.一銀iLeo 72萬1.2%
2.大戶 50萬1.1%
3.Cloud Bank 50萬1.2%

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*信用卡專區*

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