201022房仲買房初體驗（下）：與銀行打交道—零底薪的財力培養法＠文陳泰源

【前言】

買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外，買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環！尤其我買的是限制更嚴格的小套房，而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢？接下來讓我娓娓道來……

【堅守預算上限】

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線是不能退讓的，以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶要的屋況」去找房，預算則其次，畢竟出錢的不是我，何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。

如今換成我是買家，反而以預算列為最優先前提，一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活，讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。

因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後再繼續找房，畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」（台語的搞什麼花招），我不會預先知道，唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。

【如何取得優惠房貸？】

談到申請房屋貸款，主要分4大項目：還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是，影響這4個項目的因素裡，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

《如何讓銀行看得起你？》

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上的房子，貸款上限最高六成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成，而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息，在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時，如果購買人的財富實力夠雄厚，通常貸款仍舊不會是問題。然而，每個人因為工作性質的不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我的公司規模並不大，又是無底薪，像我們這種人在買房子的時候，銀行給的條件通常不會好。

所以，我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外，另外還有2張在2018年已繳清的6年期（累計共8年）高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款，以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」，維持零負債及良好的信用評比。

不過，我後來發現銀行普遍都已與時俱進了，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以我在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信，好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。

講更直白一點，對於收入不穩定的職業，如果希望銀行給你好的貸款條件，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了！

《還款年限》

目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案，而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說：通則非一定，銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65—25＝40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房年限最長就是20年了。

以房來說：通則非一定，銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據，判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）建築耐用年限則為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越久。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但因為我具備首購身份，銀行經綜合考量下願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺你的利息也就越多，所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財，能提早還款就早點繳清。

因為，時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

《貸款成數》

由於我買的是套房，銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6～7成。

以我為例：我一開始找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，除非我是VIP級客戶，縱然如此最高也只能六成，真是氣死倫！可後來我換國泰世華，最高卻能給我至85成，來回就差了25％將近250萬元的自備款！是不是差非常多？

強調，每家銀行的政策不同且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高，不代表明年也是喔！

《房貸利率》

每家銀行略有不同，甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例：我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2個方案讓我選。

方案1：貸款七成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款八成，利率1.31％，3年寬限期，但要加1筆48600元的房貸型壽險。

一開始兆豐為了吸引我，直接拿方案2引誘，絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。

一開始我被唬住了，後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道，有點讓人「奇摩歹」，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸大家，不管如何，買房一定要至少找兩家銀行，貨比三家不吃虧。

《寬限期》

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20＝總共22年。其正解是頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還。換句話說，原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點，這是先樂後苦的概念。

偏好使用寬限期的人，只能說觀念與我不同，強調，無所謂對錯喔！以我朋友為例：

他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，而只要寬限期一到就立刻轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣，他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算？

【我最後選擇哪個方案？】

兆豐的方案2：貸款八成，利率1.31%，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款八五成，利率1.31%，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的兩個方案，最後我選擇了國泰世華，想法如下，……↓

如果選擇兆豐，代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可以花用，同事也附和說「3年很長，3年內會發生什麼事都不知道，只繳利息及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉獲利了結，豈不爽快。」好像很有道理？

當我與自己對話後，發現「寬限期」並不符合我的價值觀，一來是我個性偏好先苦後樂，二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」，我本來就打算長期持有，三是我把買房當存錢，沒打算不繳本金，第四個原因是，小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險，某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。

還有一個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。

理性思考，我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金，萬一虧錢怎麼辦？寬限期只會讓人留下更多的現金在身上，而「閒錢越多越想作怪」是人性，既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

【原來，房貸是個好壓力】

租房子好比與人交往，住不慣（相處不來）就換一個，挺自在也蠻自我的；買房子，感覺像是生小孩，背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷，花費變大了，壓力也隨之而來，這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧？

其實，我自己也察覺到，無債一身輕並有了閒錢之後，我的情緒管理變差了，做業務開始有些隨興，我知道這並不利於我的事業，這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起，我意識到責任感無形中提升了，遇到奧客時也變得比較有耐心，為人處事漸漸圓融了起來。

一直以來我常常被問：到底租房好？還是買房好？

過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷，因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今，若你再問我同樣的問題，我的答案肯定是買比租好，因為我體悟到：「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。

【後記】

對於買房經驗不足的首購族來說，預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病，而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢？以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說，……↓

契稅：29574元
印花稅：3957元
實價登錄費：1500元
地政規費（過戶）：5961元
地政規費（貸款）：10008元
貸款設定費1筆1棟：5000元
申請銀行貸款的開辦費：3000～5000元
代書費（土地所有權過戶）1筆：7000元
代書費（建物所有權過戶）1棟：7000元

上述這些稅費加起來大約7萬元，如果再把交屋後的屋況整理（非裝修）費用算進去，差不多就是買房總價的1～2％。因此請記得，除了自備款及2％買方服務費之外，至少還要預留2％的費用喔～

希望我的買房經驗能幫助到你一點點，只要能幫助到你一點點，就不枉費我打那麼落落長的文章啦！

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1. 薪資轉入交易
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2. 台灣Pay交易
-當月該戶以本行個人行動網使用台灣Pay功能，並以數位帳戶交易成功1筆，且當月沖正交易，正負交易加總≥1筆者才符合條件，惟交易不含轉帳及轉帳購物交易。
3. My樂卡交易
-當月持卡人請款入帳成功1筆，且當月取消交易正負交易加總 ≥1筆者才符合條件;交易不適用下列帳款項目：信用卡年費費用、預借現金手續費、掛失費、換卡費、違約金、國外交易服務費;分期付款僅以首期計算。
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活動詳情｜https://actlink.tcb-bank.com.tw/linepay/v1.0.0/digitalDep#circle-content-a

聯邦NEW NEW Bank
[-111/1/20]
📌10萬以內2%
・每日計息、每月付息
・100元起息
📌每月跨轉/跨提各10次
・活動到12/31

台灣企銀數位帳戶
[-12/31]
📌15萬1.5%
-每日計息、半年付息(6/21、12/21)
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活動詳情｜https://hibank.tbb.com.tw/TBBHiBank/H...


新光OU數位帳戶｜https://pse.is/3exmtb （20萬以內1.85%）
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📌符合條件最高20萬以內1.85%
-設定ACH轉帳每月單筆轉入2萬或是每月從他行單筆轉入兩萬
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-1.85% = 0.05% (牌告利率) + 1.8% (專案加碼)
🔺電子支付儲值或消費的金額會跟OU帳戶每天的存款比較，並取低的金額來計算加碼的1.8%，想要20萬拿好拿滿，除了儲值20萬之外，OU數位帳戶內每日也都要有20萬的存款
活動詳情｜https://www.skbank.com.tw/8b5c53b616.html


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👉他行單筆轉帳2萬/設定ACH轉帳單筆2萬享加碼0.26%
👉美金存款餘額2,000以上，加碼0.9%
-限量15萬名，目前還有32,000名
-自符合條件之次二個營業日起，可於限額內享有加碼利率至次二個月第一個營業日截止
-美元活存金額首次檢核日期為110年3月30日，當日符合資格者，將於4月1日起享有優利。
📌每月跨轉/跨提各5次
🔺最高30萬以內1.2%
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上海商銀 Cloud Bank
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📌最高50萬以內1.2%
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・登入網銀APP + 設定信用卡自動扣款 或 美金活存≧USD1,000元
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📌跨轉/跨提每月10次免手續費
📌悠遊卡自動加值2%
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活動詳情｜https://www.scsb.com.tw/newscsbweb/co...

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* 攻略二【持有商品】：持有未結清之房屋貸款、信用貸款、汽車貸款，或以要保人身分持有本行現行代理且保單狀態為有效件之任一人身保險商品。(小提醒：不含配合政府政策辦理之勞工紓困貸款。)
* 新增：加開大戶投，即可直接升級為大戶
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* 最多可以同時開立3個手動存與3個自動存
[自動存]
* 以30天為單位設定存錢計畫
* 設定要每天、每週或是每月「自動」存多少
* 自動存的缺點為，如果你已經存超過60萬了，但存款計劃還沒到期，會繼續扣款，超過60萬的部分就不會享有1.2%，並且有可能扣到原有12萬的額度
* (網路好像有破解的方法，大家可以去研究)
[手動存]
* 可選擇30-365天的存錢計畫
* 可以設定每天要自己「手動」存多少
* 建議直接選365天，因為只要到期錢就會自動退回到帳戶
[自動存＋手動存]
* 開立6個夢想帳戶，每天存各3,000可存18,000，最短34天可存滿
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-不包含學雜費
-每年上限6萬(300萬封頂)
📌新戶指定行動支付 10%
-首三期帳單加碼8%總回饋上限1000 (12,500封頂)
-Apple Pay、Samsung Pay、LINE Pay、街口支付、Pi 拍錢包、PX Pay、skm pay、HAPPY GO Pay、eslite Pay、家樂福錢包


兆豐 x 外送
[-6/27]
📌每週五、六、日於foodpanda/UberEats累積消費滿300最高12%
-活動上限100元 (833封頂)
-限量1,000組
-6/10 16:00開放登錄
🔺綁定E秒刷最高享15%
活動詳情｜https://www.megabank.com.tw/personal/credit-card/event/food202105

外送信用卡推薦
📌星展ECO永續卡 新戶13%｜https://shinli.pse.is/RNHW6 （行動支付13%）
🔺透過連結申辦，核卡30天內任刷一筆加碼1,500元禮券
-加碼10% 90天內總上限750(7,500封頂)
-foodpanda、Uber Eats
-指定行動支付也享13%
(LINE Pay、街口支付、Pi 拍錢包、skm pay、、eslite Pay、家樂福錢包、中油pay、 ezPay、橘子支付、101pay、Open 錢包、一卡通自動加值)

📌聯邦賴點卡 10%｜https://pse.is/3b4lj5 （國內2%/週六7%）
-活動公告至6/30
-登錄消費享，每月限量5,000名
-每月上限100(1,000封頂)
-超過以2%無上限計算
-Uber Eats (不適用優饗方案之交易)、foodpanda、foodomo、台灣大車隊、LINE TAXI、WeMo Scooter、GoShare、iRent、車麻吉、Gogoro APP (Gogoro Network)、yoxi、Netflix、CatchPlay、LINE TV、KKBOX、Spotify
🔺五月已額滿

📌中信英雄聯盟卡 10%｜https://ctbc.tw/dYTtRf （指定通路/網購10%）
-每月上限300
-有無外送、Foodomo、foodpanda、Uber Eats
-簽帳金融卡也享回饋

📌永豐JCB現金回饋卡 9%｜https://shinli.pse.is/N4YCD （外送9%/網購6%）
-加碼8%每月上限200 (2,500封頂)
-foodpanda、UberEats

📌新光新光三越聯名卡 10%
-每月上限100(1,000封頂)
-指定通路foodpanda、Uber Eats、悠遊卡自動加值
🔺自動加值超好用

台灣Pay x 麥當勞
[-6/8]
📌單筆滿99以上享21%
-每筆上限25元 (119元封頂)
-活動限量6萬筆
-可綁定信用卡、金融卡、帳戶
(一) 信用卡：
台新銀行、臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、上海銀行、兆豐銀行及臺灣企銀，計10家金融機構。
(二) 金融卡/帳戶：
「台灣Pay」掃碼支付(透過「行動銀行」APP或「台灣行動支付」APP)之參與機構如下，如有更新則以「台灣Pay」官網(taiwanpay.com.tw)為準，不另行通知。
1.「行動銀行」APP參與機構：
臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、高雄銀行、兆豐銀行、臺灣企銀、陽信銀行、淡水一信、台中二信、三信銀行、農金資訊「農漁行動達人」、中華郵政(郵保鑣)、元大銀行、永豐銀行「豐錢包」及玉山銀行，計18家金融機構。
2.「台灣行動支付」APP 參與機構：
臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、上海商銀、兆豐銀行、臺灣企銀、新光銀行、基隆一信、基隆二信、淡水一信、新竹一信、新竹三信、彰化六信、花蓮二信、中華郵政、日盛銀行、南農中心及南資中心，計21家金融機構。
活動詳情｜https://www.taiwanpay.com.tw/content/info/news_detail.aspx?enc=A46919D3B85F88C16F1EBD399A522C09

街口支付 x 高雄
[-5/30]
📌合作店家消費享10%
-單筆最高回饋上限50(500封頂)
-每人每週限量回饋3次
🔺綁定星展ECO最高享23%回饋｜https://shinli.pse.is/RNHW6 （行動支付13%）
活動詳情｜https://event.jkos.com/promotions/A/kaohsiungz01/20210517/index.html

🔺街口支付網購開放綁定其他信用卡，不再限定街口聯名卡
-星展ECO最高享13%回饋
-花旗現金回饋PLUS卡享10%｜https://pse.is/3hgqzh （5/26前首刷送空氣烤箱）

LINE Pay
[-7/31]
📌LINE Pay mini 指定活動店家享5%
-每帳號最高300點(6,000封頂)
🔺綁定信用卡回饋在加成
星展ECO永續卡享18%
花旗現金回饋PLUS卡享15%
幣倍卡享14%
詳情｜https://web-tw-pay.line.me/cms/event/template1.3/5c63f196-b714-484b-8530-d64a67f33fe6

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富邦J卡｜https://shinli.pse.is/U8UWP （國內3%無上限）
星展ECO永續卡｜https://shinli.pse.is/RNHW6 （行動支付13%）
FlyGo卡| https://shinli.pse.is/UTMAF （高鐵/飯店6%）
匯豐現金回饋卡｜https://shinli.pse.is/UYRCA (國內1.22%/海外2.22%)
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LINE PAY Money
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👉臺北市、新北市、桃園市、臺中市、彰化縣、雲林縣、臺南市、高雄市、屏東縣、臺東縣牌照稅
👉繳稅當月需透過LPM任一消費一筆
📌生活繳費享2%
-每人最高200點(10,000封頂)
📌3/31前繳納成功加碼3%
-每人最高150點(5,000封頂)
📌首次綁定OU數位帳戶再加碼5%
-繳費當月需透過OU數位帳戶任意儲值一筆
-每人上限200元(4,000封頂)，限量10,000名
📌首次綁定富邦數位帳戶再加碼5%
-每人上限200元(4,000封頂)
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📌綁定高雄銀行/雄Hoyaa儲值金繳稅再加碼5%
-須設定為「自動儲值」或「同意自動儲值交易差額」帳戶
-每戶上限50元(1,000封頂)
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🔺透過高雄銀行＋早鳥 牌照稅1,000以內享10%
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🔺影片中LPM早鳥上限金額錯誤，應為150元為上限(5,000封頂)
活動詳情｜https://web-tw-pay.line.me/cms/event/template1/c9d95adc-0165-4f7c-8c79-f1731c1df054

悠遊付｜M2F5657F9A0（首筆消費滿100享100回饋金）
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👉台北、新北、台中、彰化、雲林、台南、屏東、台東牌照稅
📌透過悠遊付繳牌照稅享5%
-每人上限200(4,000封頂)
-限量3萬名
📌單筆滿10,000以上加贈100
-限量6,000名
🔺每戶上限最高300
🔺本活動適用悠遊付錢包、銀行帳戶及玉山信用卡支付
📌綁定玉山UBear享3.8%｜https://pse.is/KXJWW （網購/行動支付3.8%）
-每月上限200(5,263封頂)
🔺透過推薦碼申辦30天內單筆消費100享100回饋
活動詳情｜https://www.easycard.com.tw/offer?cls=1506473490,1506473503,&id=1615355775

台灣Pay
📌指定銀行掃碼繳稅享50
-台灣銀行、土地、合庫、一銀、華南、彰銀、兆豐、台企
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活動詳情｜https://www.taiwanpay.com.tw/content/info/news_detail.aspx?enc=637A8440832CEB8F402CEF8294B78D3D

街口支付
👉台北市牌照稅
📌花旗現金回饋PLUS鈦金卡 新戶最高10%｜https://pse.is/3al9qa (指定行動支付10%)
-加碼8%首三期帳單總上限1,000(12,500封頂)
📌匯豐匯鑽卡最高6%｜https://pse.is/3aemhy （指定通路最高6%）
-累積回饋達5,000點，並且於匯豐銀行平均餘額達10萬
-每月上限10萬(333萬封頂)
-若沒達標則享3%回饋
📌街口聯名卡4%｜https://shinli.pse.is/V29G4 （指定通路6%）
-晚上6-12消費，單筆滿100元，每月需新增一筆一般消費
-加碼3%每月上限300(10,000封頂)

橘子支付 x 7-11
📌凱基魔Buy卡享8%｜https://shinli.pse.is/3amq3r （指定行動支付享8%）
-每季上限200(4,000封頂)
📌玉山UBear享5%
-3.8%每月上限200(5,263封頂)
-1.2% 到6月總上限100(8,333封頂)

FamiPay
📌新光寰宇現金卡10%
-每月上限100(1,000封頂)
📌新光悠遊聯名卡2.1%
-每月上限300(14,285封頂)

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