《蘋果日報》【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜

https://youtu.be/_wNBX0C6-Zc

【108 學年度進修部 #大專校院弱勢學生助學計畫說明會】

本校配合教育部「公私立大專校院弱勢助學計畫」，針對中低收入家庭(全家年收入低於 70 萬 元)之學生給予就學補助，為進一步協助弱勢學生順利就學，請符合資格之進修部同學踴躍參與 弱勢學生助學說明會。
⚠️本補助為一學年申請一次，上學期申請(上學期須完成註冊手續)，下學期補助。

申請資格如下👇

有戶籍登記之中華民國國民且就讀國內大專校院具有學籍(不包括七年一貫制前三年、五專
前三年、 空中大學、學士後第二專長學位學程、研究所在職專班及社會救助法第 5 條第 3 項第 7 款 對 象 )，於修業年限內之學生，且無下列情事之一者:

🔼家庭年所得逾 70 萬元
家庭年所得，指最近一次經稅捐稽徵機關核定之最近一年度綜合所得稅家戶綜合所得總額。

🔼家庭應計列人口之利息所得合計逾 2 萬元
家戶年利息所得，指最近一次經稅捐稽徵機關核定之最近一年度綜合所得稅家戶利息所得總 額。利息所得來自優惠存款且存款本金未逾 100 萬元者，得檢附相關佐證資料。

🔼家庭應計列人口合計擁有不動產價值合計超過 650 萬元
不動產價值，依計畫每年送請財政部財政資訊中心查核之全國財產稅總歸戶價值為準。但下
列土地或房屋之價值，經直轄市、縣(市)主管機關認定者得扣除:詳細資訊請參考申須知。

🔼前一學期學業成績平均低於 60 分
新生及轉學生除外，另論文撰寫階段學生如因前一學期未修習課程致無學業成績可採計，得以最近一學期學業成績計算。

⚠️家庭年所得(包括分離課稅所得)、利息及不動產總額，應計列人口之計算方式如下: (1)學生未婚者: A.未成年者與其法定代理人合計。 B.已成年者與其父母合計。 (2)學生已婚者:與其配偶合計。 (3)學生離婚或配偶死亡者:為其本人之所得總額。

⚠️注意事項:

🔼同一教育階段所就讀之相當年級(學期)已領有助學金者，不得重複申領。 2、本項補助範圍包含學分學雜費，但不包含延長修業年限、重修及補修等就學費用。 3、已申請教育部各類學雜費減免及政府其他助學措施者(如下)，不得再申請本計畫助學金。
「人事行政總處公教人員子女教育補助費、法務部被害人子女就學補助、法務部受刑人子女就學補助、臺北市失業勞工子女就學費用補助、新北市失業勞工子女就學費用補助、勞動部失業勞工子女就學補助、衛生福利部社會及家庭署單親培力計畫學費、學雜費及學分費補助、行政院農業委員會農漁民子女就學獎助學金、行政院國軍退除役官兵輔導委員會榮民子女就學補助等」

⭐️說明會日期時間:108 年 9 月 12 日(星期四)晚上 7:05 分至 7:55 分。
⭐️說明會地點:綜合教學大樓一樓表演廳。
⭐️如果有疑問者，歡迎您至進修部總務組詢問，電話:2257-6167 轉 1375。

#致理科技大學 #補助計畫說明會

南方都市報對李嘉誠的專訪 李嘉誠直接回答了許多關鍵問題

南方都市報:李嘉誠接受南方週末專訪 詳談撤資傳聞、香港環境、政商關係 “我不會去賺最後一個銅板”

談“撤資”：我一定不會“遷冊”，長和系永遠不會離開香港。不過規模的大小是另一回事，我有百分之百的責任保護股東的利益。
　　談香港：香港擁有不少有競爭力的核心價值：自由開放的市場，重視法治的原則。但如果管治失當，也可以一夜之間蕩然無存。
　　談政治：政府永遠不能選擇性行使權力，勿令人對政府的公平性失去信心。
　　談樓市：我一生的原則是不會去賺最後一個銅板。若地產業務繼續艱難經營，高價投地而虧本，就是對不起股東。
　　這是一次沒有第一個問題的採訪——剛剛落座，沒等南方週末記者發問，李嘉誠就直奔主題：“說長和系‘撤資’是一個大笑話。”
　　2013年11月22日下午兩點半，香港黃金地段之巔，長江集團中心頂層70樓，雄踞華人首富寶座15年的李嘉誠在會議室接受專訪，一開口就對南方週末2013年11月7日有關其“撤資”風波的專題報導作出了回應。
　　一牆之隔就是李嘉誠的辦公室，橫跨52個國家的李氏商業帝國的指揮中心，俯瞰著整個維多利亞港。已經85歲的李嘉誠只要在香港，至今每週一至周 五均在此辦公，週六也上半天班。辦公桌上，乾淨得沒有一張紙，他說這是因為多年來習慣了“今日事今日畢”。桌頭的水晶相框中，是一幅他自己寫的小箋：求萬 事之榮，不如免一事之辱；邀千人之歡，不如釋一人之怒。
　　兩個多小時的採訪中，李嘉誠的平靜讓人印象深刻。除了開場和另一個瞬間，其餘時間裡他都語速平緩，聲調平和，即使被直接問到對於死亡的看法。這 個從二戰的戰亂中走過來的85歲老人，多次反復表達他對國家與民族的感情。他說他不是一個完人，但“從過去到現在，問心無愧”。
　　南方週末記者記錄整理了本次面談和隨後補充的書面採訪。
　　現在中國十八屆三中全會決定經濟更開放
　　李嘉誠：說長和系“撤資”是一個大笑話。
　　我告訴大家，以2013年為例，長和系總毛收入約為4300億港元，投資海外（新西蘭和荷蘭）基建項目則是130億港元（17億美元），實際動 用的資金只有80億港元（10億美元），僅占長和系總毛收入不足2%；同時，我們2013年在香港的貨櫃碼頭項目也投資了40億港元，這樣怎能說是“撤 資”？真是天方夜譚的笑話。
　　“撤資”這個問題，無論從哪個角度看，都是不成立的。
　　我們在世界52個國家都有投資和營運，包括地產在內，集團曾經在不同國家出售業務，有的賺了超過1000億港元，賺數百億元的也有不少，別人一句批評都沒有。
　　以在新加坡投資為例：這二三十年來，我們與當地政府關係非常融洽，而出售物業總值以百億元計。過去兩年多因地價上漲，在當地買不到合適的土地，現時只餘不足1%的住宅單位尚未出售，也沒持有任何收租物業，卻從未被新加坡方面批評我們“撤資”。
　　有時在某國家出售業務後，有新機會時又再重新加大投資，當地亦視為平常事，絕無引起任何傳言。企業按照法律經營，賺得盈利後再投資其他任何地區。或因經營不善虧損、業務回報低或前景欠佳而退出，均屬純商業決定。
　　在香港，如價錢合理，會繼續買。也可能會賣掉外國一些資產，或將資產上市，並不稀奇。高賣低買本來就是正常的商業行為。但我經營國際性業務超過30年，今次是第一次聽到來自香港所謂的“撤資”評論，在全球其他地方前所未有，然後又傳到內地去了。
　　在經濟全球化的大環境中，“撤資”這兩個字是用來打擊商界、扣人帽子的一種說法，不合時宜，對政府和營商者都是不健康的。
　　南方週末：但是最近你的確在連續出售內地和香港的一些物業和資產，這是作何考慮？
　　李嘉誠：用出售物業和資產作為“撤資”的例子，是可笑的。
　　地產是我們核心業務之一，但集團收租物業所占比例不高，在香港的最佳地段如中區，用作長期收租的寫字樓物業總面積約有380萬平方英尺（約為四 十余萬平方米——編者注），總市值不少於1300億港元，包括自用或曾用作總部的華人行、長江集團中心、和記大廈、中環中心和其他重要地段的商場等；內地 方面，位於最佳地段的收租物業包括上海、北京如東方廣場等亦約有500萬平方英尺（約55萬平方米——編者注），總市值至少400億港元，內地香港兩地收 租物業市值共1700億港元，此外集團和我私人持有的全部海外收租物業市值只是內地香港兩地的千分之五。
　　然而，與其他大型地產發展商相比，我們無論在國內或國外，所持的收租物業規模都屬較小，其他全屬於大型住宅發展專案，建成後90%以上會出售， 餘下商業部分如商場即使留作收租用途，也會在將來時機成熟時出售。酒店及服務式住宅則屬長期經營項目，但中間亦會出售。一切地產買賣都是正常商業行為。
　　沒有“撤資”的事，日後出售業務也都跟“撤資”沒有關係。如果我真要“撤資”，那麼最容易的就是“遷冊”（香港人將公司遷移註冊地稱為“遷冊” ——編者注）。我一定不會“遷冊”，長和系永遠不會離開香港。不過規模的大小是另一回事，主要看情況而定，我有百分之百的責任保護股東的利益。
　　作為一家國際性綜合企業和負責任的上市公司，對經濟發展迴圈及業務回報條件常常要帶高度警覺思維，靈活調整是很正常和重要的運作。否則，如果你是投資者，也不會投資一家對股東不負責的公司吧。
　　南方週末：如果股東利益和國家的情況出現分歧呢？
　　李嘉誠：不會有什麼分歧。現在中國十八屆三中全會決定經濟更開放，我這麼愛自己的國家，一定會留意經濟怎樣改革，農民生活因土地變成資產而改善，還有國企盈利上繳30%以改善人民生活，這些絕對是好事。國家鼓勵企業到外地投資，我在外國投資方面算是走前一點，可以說成功吧！
　　我一生的原則是不會去賺最後一個銅板
　　南方週末：你目前出售的資產多為地產，你怎麼看香港和內地樓市？
　　李嘉誠：內地房地產過去持續上漲，往往以高於市值的價格也無法投得土地。內地政府部門都說要對房地產進行打擊，價格太高。不聽他們的話，還可以聽誰的話？現在價格的確漲得太高，一般老百姓買不到，投資地產的公司也有危險。
　　過去兩三年我們買入的項目較少。香港地價高，已看到不健康的趨勢……內地的地價也飛漲，我們也無法成功投得土地。若地產業務繼續艱難地經營，高價投地而虧本，就是對不起股東。
　　我們是一家小心經營的公司，長實今天的負債比例是4%，和黃是21%，還有在加拿大的Husky，負債比例只有12%，以這麼大規模的公司而 言，屬於低的比例。這是我做生意的原則，對於債務和貸款問題，非常小心處理，如履薄冰。我從1950年開始做生意，到今天已經六十多年，經歷過不少風風雨 雨，也一路走過來。
　　我一生的原則是不會去賺最後一個銅板，就是最後那分錢，要很小心。
　　南方週末：關於包括李家在內的幾大富豪家族，香港有個流行的說法叫“地產霸權”，你認為是嗎？
　　李嘉誠：“地產霸權”實在是一個笑話。
　　我們是國際綜合企業，地產只是其中一類業務，別人借地產攻擊我們，但我們買（土地）少了，大家高興才對！
　　大家都知道香港地產市場一直由政府政策主導，不論從土地供應到投地條件的設計、房地產稅務政策等等，並非地產商決定，因此“地產霸權”並非屬於地產商。
　　希望跟別人一樣，生活在一個公平公正的環境
　　南方週末：以前你在香港一直備受尊敬，被譽為“超人”，但現在被抨擊為魔鬼、萬惡的資本家，說你壟斷了香港經濟。在你看來，香港人對你為什麼會有這樣的變化？
　　李嘉誠：樹大招風是盛名的代價。
　　貧富懸殊是世界大趨勢，普羅大眾面對的環境越來越艱難。以現今很多已發展或發展中國家城市同樣面對的貧富懸殊情況來看，在一個地方投資所占比重越大，被抨擊的機會便越高。
　　我們因為在香港投資較大，引來抨擊。
　　二三十年前我已預見香港這個情況，不是我聰明，而是香港只有700萬人口，我做這麼多生意……有一次記者招待會，有記者問我會否“撤資”，問我 為什麼不多在香港投資經營零售事業，我說，以零售業來說，集團在香港零售店鋪有682間，全球共有12000間，就算在香港只增加10%店鋪，香港可以容 納嗎？
　　香港市場已無法容納更多，因此，集團多年來已儘量控制。30年前，集團的香港員工有三萬多，外國的則只有一半；現在全球二十六萬多名員工，香港仍維持三萬多，相差7倍。
　　1979年我收購和記黃埔之前，它在香港以外的地方是零投資。因為知道這個情況（香港市場有限），我不斷到外國投資，今天證明我的做法是對的，如果集中在香港投資，根本是蠢事！
　　和黃的香港業務占全球投資比例約15%，長實在香港的投資占全球的約三分之一，如果地產做得少一點，比例會更小。
　　其實集團在外國賺取的盈利亦會惠及香港股東，在時機適合之下將某些資產上市或出售，所得利潤將令股東受惠。
　　南方週末：你說普羅大眾的日子越來越難，以前你也曾經說過企業家最大的挑戰是幫助建立社會。企業家要如何幫助社會？
　　李嘉誠：全世界都有這個現象（貧富分化），並非香港獨有，內地也有。與10年前相比，歐美大眾今日的收入和購買能力，原則上也沒有太大的改善。
　　企業家的挑戰是説明建立社會，這需要國家和人民一起盡心盡力地去做。
　　我認為提供免費午餐難以解決貧富懸殊問題，唯有為年青一代提供良好的教育，提高普羅大眾的就業條件和機會，脫離跨代貧窮。多年來我不止一次表示不介意政府合理地增加商業稅，以支持長遠的發展。
　　南方週末：我們在此前的採訪報導中曾說到，香港社會近年發生了很大的變化，比如仇富情緒增加等等。你怎麼看待香港的未來？香港要如何面對這些變化？
　　李嘉誠：香港有其弱勢：缺乏天然資源，90%以上的工業北移內地，貧富懸殊情況更難改變。
　　如果政府沒有前瞻政策，以為解決現在就是解決未來，這是非常狹窄的想法。
　　政府需要考慮如何投資未來，如果不為年輕人提供更好的就業機會，貧富懸殊與社會情緒惡化只會持續下去。
　　福利化社會是否適用香港？關鍵是我們要有選擇，要大家扶貧，也要自願，只能引導。我相信，香港人一向熱心于慈善，樂意助人，對我來說，幫助低收 入人士是義不容辭的事，但如果政府政策錯誤，不能解決社會缺乏上進機會的問題，只向有能力的人開刀，這是錯誤的。香港人都想創富，政府的角色應該要令人人 有創富的機會，而不是等待“打救”。
　　這就要維持良好的法治制度，政府不能選擇性地行使權力。
　　香港擁有不少有競爭力的核心價值：自由開放的市場，重視法治和原則。這些“社會作業系統”來之不易，需要時間孕育，但如果管治失當，也可以一夜之間蕩然無存。
　　南方週末：你是否會離開香港？
　　李嘉誠：我深愛自己的國家和民族，家在香港。對我來說，長和系的基地在香港，我絕不會遷冊。
　　作為負責任的國際企業主持人，經營業務不能鋌而走險，一切必須以股東利益為大前提。我每天都會檢討集團的投資和營運策略，生意規模大小會隨著業務所在地區或國家的政治和經濟狀況而作出決定。
　　香港很難再擴展，原本曾想出售百佳，後來因價格不理想及發現有更好的構思，所以叫停。
　　在香港堅持不遷冊，但希望跟別人一樣，生活在一個公平公正的環境。
　　有時候我慶倖自己並未當官
　　南方週末：坊間有傳言，你與現屆政府關係不佳，這對你做出商業決策是否有影響？
　　李嘉誠：健康社會中政府與企業的關係息息相關。關鍵是政府的權力要在法治的基礎上公平公正地落實執行，永遠不能選擇性行使權力，勿令人對政府的公平性失去信心。
　　我與香港或各國政府的關係都是建基於此的，不會因個別領導人或官員的變動而受影響，最重要是政策要令商界有信心。
　　不過，我觀察到一個不健康現況在擴散中：“為官難，為民亦不易”，這對政府和社會來說都是雙損局面。有時候我慶倖自己並未當官，因為為官者要面對如何平衡和解決不同權益的問題，解決問題的方法往往演變成更大的問題。
　　南方週末：在過往六十多年經營中，你如何處理與政治的關係？與政治打交道時你的原則是什麼？
　　李嘉誠：我不是聰明的人。
　　如果政治問題真的沖著自己而來，擔憂也沒用。
　　我沒有參與政治，但我關心政治，政治跟經濟根本是手和腳的關係，假如兩者背道而馳，是難以處理的。
　　我希望政治和經濟好，讓人民富國家強。我曾經說過，講真話，做實事，有貢獻。我的基金會不停地做公益事業。
　　我並非萬能，無法預測政治變化，也絕對沒法影響政治，我只能以我的智慧做出對股東有利的事。
　　南方週末：你近年的投資，為什麼多選擇在歐美那些成熟的市場經濟國家？
　　李嘉誠：一定選擇有公平法律的國家，我們在一些國家經營三十多年，政府並沒有因為我是外國投資者而出現不公平的對待。
　　世界上的投資機會和選擇，實在令我們應接不暇；集團可以挑選有法治、政策公平的環境投資。
　　南方週末：你曾經說過，財富的增加到了一個程度，便不會帶來更多安全感。但如果財富繼續增加，是否帶來不安全感？
　　李嘉誠：不會。
　　南方週末：這是你最艱難的時候嗎？
　　李嘉誠：不是。
　　我的最艱難時候是十三四歲。12歲時，日本侵華，我和家人從潮州來到香港，後來日本入侵香港，母親帶著弟妹回到潮州，我與父親留在香港。日本統 治香港期間，沒有什麼好日子可以過，13歲父親因肺病住進醫院，不夠一年，他去世。照顧父親這段時間我因為喜歡看書，發現自己也有肺病，病情接近危險階 段，但我告訴自己不能死。身為大兒子，為了母親和弟妹，為了前途，一定要做好自己的工作，同時也不停搶學問，到舊書攤買舊書看，其中包括老師使用的教科 書，跟謀生有關的書。三年零八個月的歲月，知識比得上一個中學畢業生，這段日子也沒有因為自己的病看過一次醫生。
　　即使是最艱難的日子，我也是充滿信心。
　　我在外國賺到錢，拿回中國，有什麼不好？
　　南方週末：財富對你意味著什麼？你曾經表達過對內心的高貴的嚮往。
　　李嘉誠：多年前的一個晚上，我輾轉反側，難以入寐，內心縈繞著很多問題。思潮起伏，結果直至淩晨，直到一個答案湧上心頭，令我豁然開朗：我頓悟了把基金會視作我第三個兒子的道理，這樣我會全心全意愛護他，給他分配財產，使他獲得所需資源落實一切公益專案，把我的心願永遠延續下去。
　　在財富要代代相傳的傳統觀念中，將基金會視為自己的孩子，可以鼓勵傳承，期望這種想法能在中國人社會擴大和延續。
　　基金會並不向外募捐，捐款人只有我一人，資金的大部分是基金會現有已投資專案的固定收入，另有部分是來自我個人從香港和外國投資所獲收入、繳完稅後再注入的。我訂明基金會所有收益，絕不惠及本人、家族或董事等等，也就是說他們都不能從中獲得收入。
　　基金會已擁有我三分之一的資產，至今我已捐出145億港元，如有良好的項目，將不斷地繼續支持，希望能對我們民族有貢獻。2013年，基金會在內地及香港已捐付及承諾之數目達40億港元，是歷來最高的一年。
　　雖然我在全球不少國家經營業務，大部分收入都從外國賺取而來，每一分毫都是稅後才注入（基金會）的。但我規定基金會80%以上的捐款用於大中華地區，不超過20%的用在海外。我在外國賺到錢，拿回中國，有什麼不好？
　　南方週末：對於基金會，你不僅出錢，還出力，這是為什麼？
　　李嘉誠：我對賺錢的重視程度不及捐錢。
　　身為中國人，回想起我生長於抗日戰爭期間，國家被侵略，面對貧病、失學，於是發誓要終我一生，讓基金會擁有旺盛的生命，有能力繼續為國家、民族作出貢獻，這就是對我最大的回報。
　　我視教育、醫療和公益慈善是終生不渝的事業。基金會主要做兩大範疇：教育、醫療。在內地，我們有很多個項目在不同地方做了十多年，現在仍繼續做，我們守信重諾，承諾的捐款均100%如期或提前捐付。
　　除了捐錢，也親力親為，投入不少時間心血，使得來之不易的金錢用得其所，令項目受助人受惠最大，能如此，是我最大的快樂。
　　我喜歡簡單生活，我追求的是付出個人力量，協助社會進步。有能力從事公益事業，是一種福分，從中能夠得到真正的快樂；有能力的人，要為人類謀幸福，這是“任務”。
　　如果是為對國家民族和人類有益的事，即使卑躬屈膝我也在所不辭；但若是為個人名利或公司利益，我絕對不會這樣做。也以捐建汕頭大學為例，成立至今三十多年來，我坦然面對任何困難甚至是忍受屈辱，對汕大也不離不棄。
　　南方週末：你是重視聲譽的人，做慈善是否求名聲？
　　李嘉誠：我不理別人怎麼說，我的決心就是繼續做下去。
　　投入公益慈善事業是我終生職志，絕不求名利。在汕大，即使基建、設備90%款項由我支付，任何一個角落也找不到“李嘉誠”三個字，我捐建汕大只想做出成績。
　　很久以前捐款支持潮州兩所大型醫院，市政府領導曾遊說寫上我的名字，我不肯。他們於是建議寫上我父親名字，我也不肯，我回答說：先人如果有知，父親一定認同我的做法；如果並不知道，那麼寫也沒有意義。而且我更說笑，如果真的寫上父親的名字，將來拆掉更不好。
　　85歲，就不能愛科技嗎？
　　南方週末：你投資了包括Facebook在內的許多高科技企業。你已經85歲了，怎麼投資高科技？
　　李嘉誠：85歲，就不能愛科技嗎？我對新科技深感興趣，令我的心境年輕化。
　　18世紀工業革命由英國開始；21世紀則是科技革命，不少行業包括國防工業、農業、水利、能源、醫療、生命科技、電訊、互聯網等均有突破性的發展，投資機會數之不盡，應接不暇。
　　我喜歡新科技，私人參與投資的科技公司有60家，也越來越相信“知識改變命運”。有一項關於農業的專案，一樣的土壤、一樣的水源，不改農作物的基因，可以增加三分之一的產量，若這不是新科技，那是什麼？現在已證明這項新科技是成功的，並在國內進行試驗。
　　我非常喜歡看書，追求最新的科技知識。我非常留意與自己從事行業有關的新資訊和發展轉變，無論做什麼生意，你一定要喜歡它和愛它，這樣才有進步。
　　南方週末：但是高科技有時也會對現實經濟世界中的人帶來傷害。在你心裡，如何平衡新科技帶來的傷害？
　　李嘉誠：對，新科技機器或儀器可替代工人，速度快，生產力增加。和黃在鹿特丹港的自動化率是90%，在西班牙是60%，在香港是20﹪。
　　如果通過教育提升工人的知識，他便能操控這些儀器，科技加速，就是另一革命的開始。
　　早前我應廣東省粵東僑博會的邀請，以潮州話錄製了一段話，其中提到：科技主導未來，大家都知道，智慧機械化的速度將超乎我們的想像，濫竽充數不 再，“老牛擠奶”的時代不再，捍衛未來的最好方法，就是投資教育和推動教育改革，讓我們的下一代永遠永遠告別落後、參與未來，是有能力者共同的任務。實在 是我真摯、充滿感情的話。
　　如果可以重新開始，我可能考慮參政
　　南方週末：你這一生經歷很多，到現在還在勤奮工作，是什麼支撐你的一生？
　　李嘉誠：我12歲因戰亂來到香港，一直好好地做自己應做的事。假如我沒有正確的人生觀，便無法活到現在。
　　南方週末：什麼是正確的人生觀？
　　李嘉誠：走正路，有理想，作為中國人，對自己民族作出貢獻。有理想地做生意，有理想地做自己
　　南方週末：你內心最重要的是什麼？
　　李嘉誠：建立自我，追求無我。
　　可以站得牢，挺得腰。
　　有人問我這麼忙碌，為什麼仍然那麼精神？除了運動，我內心安穩，精神沒有困擾，自己沒有特別的要求，做對人類和民族好的事，便感到開心。
　　南方週末：有沒有退休計畫？
　　李嘉誠：沒有。
　　世界波動很大……但我已做好退休準備，大兒子Victor隨時可以接棒，很多同事跟隨我工作很多年，我沒有擔心。
　　南方週末：你如何評判自己對香港的貢獻？
　　李嘉誠：不要問這些問題，我仍然很活躍，對未來充滿期盼。
　　南方週末：85歲回首過去，你覺得自己做得好與不好的地方有哪些？如果從頭開始，會有哪些變化？
　　李嘉誠：我一生勤奮，不停地搶學問，面對不開心的事仍然保持愉快心境，因而此生無憾，生活簡單而有規律，擁有的資產一分一毫均從正途而來；即使有容易賺錢的機會，但對有些行業也堅決不參與。遺憾的事是不早點成立基金會。
　　我自問無論如何努力，仍發現沒有一個人能解決所有問題；如果可以重新開始，我可能會考慮選擇參政（笑）。
　　我只是儘量用知識和感覺做自己應該做的事
　　南方週末：你在內地開展對癌症病人提供臨終關懷項目，你怎麼看待生命的終結？
　　李嘉誠：內地喜歡做這類服務的人並不多（因為病人會去世），反而其他如兒童項目較多人喜歡做，因為回報高。
　　一個非常冷的冬天，一個朋友患腫瘤，進了私家醫院，我探望他，他看見我非常高興，雙手拉著我的雙手，要我坐在床邊；朋友後來睡著，拉著我的雙手 也沒有放開。我心裡想，這個朋友很富有，得到很好的醫療照顧，但因腫瘤而痛楚不已。內地貧窮的癌症病人沒錢接受治療，生活怎樣過？於是立即想到開展寧養服 務，我不喜歡“臨終關懷”，改為“寧養服務”。
　　汕頭大學醫學院設立第一家寧養院。我告訴所有寧養院的負責人，現在使用的藥可幫助病人減少80%的痛楚，假如新藥可幫助病人減少90%痛楚，即 使價格貴一倍，他們也不用問我，立即轉用新藥。能夠幫助貧困病人減輕痛楚，實在是有意義的事。寧養計畫已做了十多年，在內地及香港至今已有42所寧養院。 日後若國家願意做這類的事，我可以停下來；否則，雖然沒有回報，我還是會繼續支援這類服務。
　　我常常鼓勵寧養服務的醫護人員，我說不知道這個世界是否有地獄，如果有，癌病病人的痛楚程度是最高的，有人甚至撞木頭來轉移痛苦，很淒涼。汕大醫學院作為第一家寧養院，全國寧養服務的全部費用由我支援，每年的資助金額會增加，兩三年內，每年捐款要增至1億元。
　　南方週末：你害怕死亡嗎？
　　李嘉誠：我不懼怕死亡。假如我是一盞燈，能夠照著一條路，還有留下有生命的基金會，只有政治可以破壞它，因為不是我所能控制，不然沒有人可以破壞這個基金會，我的兒孫及董事不能從基金會得到任何利益。
　　南方週末：我們注意到，你今天一直都非常平靜，據說平常你也是這樣。你會因為什麼而激動、傷心、生氣、興奮嗎？
　　李嘉誠：我一直都很冷靜。如果認識儒、釋、道的精粹，便會明白人生很短，不應浪費時間去理會這些事情，應從正途去做對的事，例如基金會的工作每天都在進步中，每天都有成果，像在荒蕪之地，種下大樹，讓後人有收穫，這是很高興的事。
　　我一生希望成為一個有價值的國民，擁有有價值的人生。
　　南方週末：百年之後，你希望後人如何評價？
　　李嘉誠：不會想這些事情，更加不會自我評價。
　　從過去到現在，我都是問心無愧。世界沒有完人，我只是儘量用知識和感覺做自己應該做的事。
　　如果真的要寫墓誌銘，我會選擇一直支持我每天充滿鬥志的兩句話：建立自我，追求無我。　　　　　　　　
來源：南方週末 作者：陳新焱
編輯：.

【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜