201022房仲買房初體驗（下）：與銀行打交道—零底薪的財力培養法＠文陳泰源

【前言】

買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外，買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環！尤其我買的是限制更嚴格的小套房，而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢？接下來讓我娓娓道來……

【堅守預算上限】

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線是不能退讓的，以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶要的屋況」去找房，預算則其次，畢竟出錢的不是我，何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。

如今換成我是買家，反而以預算列為最優先前提，一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活，讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。

因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後再繼續找房，畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」（台語的搞什麼花招），我不會預先知道，唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。

【如何取得優惠房貸？】

談到申請房屋貸款，主要分4大項目：還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是，影響這4個項目的因素裡，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

《如何讓銀行看得起你？》

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上的房子，貸款上限最高六成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成，而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息，在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時，如果購買人的財富實力夠雄厚，通常貸款仍舊不會是問題。然而，每個人因為工作性質的不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我的公司規模並不大，又是無底薪，像我們這種人在買房子的時候，銀行給的條件通常不會好。

所以，我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外，另外還有2張在2018年已繳清的6年期（累計共8年）高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款，以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」，維持零負債及良好的信用評比。

不過，我後來發現銀行普遍都已與時俱進了，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以我在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信，好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。

講更直白一點，對於收入不穩定的職業，如果希望銀行給你好的貸款條件，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了！

《還款年限》

目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案，而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說：通則非一定，銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65—25＝40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房年限最長就是20年了。

以房來說：通則非一定，銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據，判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）建築耐用年限則為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越久。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但因為我具備首購身份，銀行經綜合考量下願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺你的利息也就越多，所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財，能提早還款就早點繳清。

因為，時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

《貸款成數》

由於我買的是套房，銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6～7成。

以我為例：我一開始找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，除非我是VIP級客戶，縱然如此最高也只能六成，真是氣死倫！可後來我換國泰世華，最高卻能給我至85成，來回就差了25％將近250萬元的自備款！是不是差非常多？

強調，每家銀行的政策不同且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高，不代表明年也是喔！

《房貸利率》

每家銀行略有不同，甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例：我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2個方案讓我選。

方案1：貸款七成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款八成，利率1.31％，3年寬限期，但要加1筆48600元的房貸型壽險。

一開始兆豐為了吸引我，直接拿方案2引誘，絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。

一開始我被唬住了，後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道，有點讓人「奇摩歹」，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸大家，不管如何，買房一定要至少找兩家銀行，貨比三家不吃虧。

《寬限期》

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20＝總共22年。其正解是頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還。換句話說，原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點，這是先樂後苦的概念。

偏好使用寬限期的人，只能說觀念與我不同，強調，無所謂對錯喔！以我朋友為例：

他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，而只要寬限期一到就立刻轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣，他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算？

【我最後選擇哪個方案？】

兆豐的方案2：貸款八成，利率1.31%，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款八五成，利率1.31%，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的兩個方案，最後我選擇了國泰世華，想法如下，……↓

如果選擇兆豐，代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可以花用，同事也附和說「3年很長，3年內會發生什麼事都不知道，只繳利息及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉獲利了結，豈不爽快。」好像很有道理？

當我與自己對話後，發現「寬限期」並不符合我的價值觀，一來是我個性偏好先苦後樂，二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」，我本來就打算長期持有，三是我把買房當存錢，沒打算不繳本金，第四個原因是，小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險，某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。

還有一個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。

理性思考，我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金，萬一虧錢怎麼辦？寬限期只會讓人留下更多的現金在身上，而「閒錢越多越想作怪」是人性，既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

【原來，房貸是個好壓力】

租房子好比與人交往，住不慣（相處不來）就換一個，挺自在也蠻自我的；買房子，感覺像是生小孩，背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷，花費變大了，壓力也隨之而來，這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧？

其實，我自己也察覺到，無債一身輕並有了閒錢之後，我的情緒管理變差了，做業務開始有些隨興，我知道這並不利於我的事業，這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起，我意識到責任感無形中提升了，遇到奧客時也變得比較有耐心，為人處事漸漸圓融了起來。

一直以來我常常被問：到底租房好？還是買房好？

過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷，因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今，若你再問我同樣的問題，我的答案肯定是買比租好，因為我體悟到：「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。

【後記】

對於買房經驗不足的首購族來說，預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病，而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢？以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說，……↓

契稅：29574元
印花稅：3957元
實價登錄費：1500元
地政規費（過戶）：5961元
地政規費（貸款）：10008元
貸款設定費1筆1棟：5000元
申請銀行貸款的開辦費：3000～5000元
代書費（土地所有權過戶）1筆：7000元
代書費（建物所有權過戶）1棟：7000元

上述這些稅費加起來大約7萬元，如果再把交屋後的屋況整理（非裝修）費用算進去，差不多就是買房總價的1～2％。因此請記得，除了自備款及2％買方服務費之外，至少還要預留2％的費用喔～

希望我的買房經驗能幫助到你一點點，只要能幫助到你一點點，就不枉費我打那麼落落長的文章啦！

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201022.html

縣府建設處昨日下午於環保局會議室，辦理「金門特色產業園區」工程發包前說明會，森堡與團隊人員昨前往與會，並在會中提出多項意見與看法，希望藉由雙向的溝通與檢討，能落實規劃該園區的目標，讓在地的特色產業，能夠有一個穩健的基地，讓金門的特色產業的體質能因這項政策而獲得提升，藉以邁向更大的市場。

然而，對於一項發包在即的工程，說明內容仍存有不少問題，讓人不得不對於該基地未來的發展感到憂心，森堡與團隊人員針對這場說明內容提出以下幾點問題，可惜的是會中建設處與承包調查規劃設計之廠商，並未能針對我們的問題之核心提出回應：

一、產業園區在於工程發包前選擇在環保局舉辦說明會，邀請的除了在地工商業者（零售服務業幾無）之外，辦理地點過於偏遠、一般民眾不易參與，說明會參加對象過於單一化，能否收廣集民意之效令人存疑。

二、在招商資格中，僅需在金門有合法登記之公司行號即可，完全沒有對於真正在地經營的本地業者提供必要的保障，如果台資或陸資公司在金門設立公司與工廠（空殼公司），排擠了本地認真經營的小資本業者，那麼政府這項良善的政策，就成了引進外資戕害本地業者的兇手！森堡團隊強烈建議建設處應該要設定相關的保護法令，以維護在地業者的權益，例如在金設置10年以上商家，並無不良記錄且已繳納相關稅額規費者，擁有優先的租用權。

三、按縣府的簡報說明，特色產業園區的設定主要在解決非法工廠、協助地區業者取得合法用地進行生產事業登記，但會中廠商簡報指出曾訪談地區70餘家業者，但簡報中呈現的的坵塊基地設計卻只有21塊，未來恐出現僧多粥少的問題。

四、依據簡報說明的坵塊基地，最小面積為200坪，最大面積為2470坪（約為8151平方公尺），試問按照建築成本計算，地區有多少具雄厚財力的業者可以進駐？若進駐後是否會產生「大者恆大」的排擠問題？

五、產業園區未來如果設立，廠商進駐後合法建廠開工，那其他在園區外的非法業者縣府要並行取締嗎？如果不取締，那產業園區豈不就是「獎勵非法、懲罰合法」，那叫合法進駐的業者情何以堪？

六、說明會中廠商亦無呈報有幾家廠商願意進駐？已有多少業者簽訂相關的書面契約？屆時如出現蚊子園區的問題，誰該負責任？（審計部資料：產業園區曾先後辦理3 次園區土地開發面積及廠商進駐需求量調查，惟第3 次調查結果之廠商需求存有顯著差異，覈實評估確認廠商進駐意願。）

七、按經濟部規定，產業園區應需俱備相關土地租賃辦法，並送請議會審議後通過，一個發包在即的工程，但目前仍未看見相關辦法出爐，屆時是否又急就章送審？

八、廠商簡報以「生產、生活、生態」為主題，但太陽能板的規定設置僅5%，比例過低，金門推動「低碳島」政策多年，這樣的比例完全不符園區規劃，宜予以大幅提高，或全面提倡廠區綠建築或綠屋頂，若廠商願意可予以減免一定比例之租金。

九、廠商未就產業園未來如設置完成後，相同產業可能產業的同業競爭、排擠效應、削價比拚，甚至對於在地小型之零售批發業產生之負面影響進行評估，規劃廠商簡報呈現是否過於樂觀？

十、該基地因高差過大，需大幅開挖土石方以減緩園區內街廓高度差異，致大量增加外運剩餘土石方致須重提環境影響差異分析報告，基地內有三百多公尺的地下坑道、數十年的植栽林木，並有二棟八十年間蓋的大型營舍至今屋況仍算良好，森堡建議基地應該配合地型地貌進行施作，保持植栽與在地特色。

＿＿＿

一個等待二十幾年的產業園區，對金門發展至關重大，縣府團隊編列了那麼多的預算做調查與規劃，然做出來的成果報告，卻在在顯示不符金門在地所需，仿若城鎮之心的翻版，森堡的問題很多，就算被當狗吠火車，我們還是會繼續吠好吠滿，直到有更多人一起來重視與關心所有鄉親的公共政策。

#不要每次都說我們先做再來依鄉親的意見修改 #花那麼多預算的調查與規劃到底意義何在

縣府建設處昨日下午於環保局會議室，辦理「金門特色產業園區」工程發包前說明會，森堡與團隊人員昨前往與會，並在會中提出多項意見與看法，希望藉由雙向的溝通與檢討，能落實規劃該園區的目標，讓在地的特色產業，能夠有一個穩健的基地，讓金門的特色產業的體質能因這項政策而獲得提升，藉以邁向更大的市場。

然而，對於一項發包在即的工程，說明內容仍存有不少問題，讓人不得不對於該基地未來的發展感到憂心，森堡與團隊人員針對這場說明內容提出以下幾點問題，可惜的是會中建設處與承包調查規劃設計之廠商，並未能針對我們的問題之核心提出回應：

一、產業園區在於工程發包前選擇在環保局舉辦說明會，邀請的除了在地工商業者（零售服務業幾無）之外，辦理地點過於偏遠、一般民眾不易參與，說明會參加對象過於單一化，能否收廣集民意之效令人存疑。

二、在招商資格中，僅需在金門有合法登記之公司行號即可，完全沒有對於真正在地經營的本地業者提供必要的保障，如果台資或陸資公司在金門設立公司與工廠（空殼公司），排擠了本地認真經營的小資本業者，那麼政府這項良善的政策，就成了引進外資戕害本地業者的兇手！森堡團隊強烈建議建設處應該要設定相關的保護法令，以維護在地業者的權益，例如在金設置10年以上商家，並無不良記錄且已繳納相關稅額規費者，擁有優先的租用權。

三、按縣府的簡報說明，特色產業園區的設定主要在解決非法工廠、協助地區業者取得合法用地進行生產事業登記，但會中廠商簡報指出曾訪談地區70餘家業者，但簡報中呈現的的坵塊基地設計卻只有21塊，未來恐出現僧多粥少的問題。

四、依據簡報說明的坵塊基地，最小面積為200坪，最大面積為2470坪（約為8151平方公尺），試問按照建築成本計算，地區有多少具雄厚財力的業者可以進駐？若進駐後是否會產生「大者恆大」的排擠問題？

五、產業園區未來如果設立，廠商進駐後合法建廠開工，那其他在園區外的非法業者縣府要並行取締嗎？如果不取締，那產業園區豈不就是「獎勵非法、懲罰合法」，那叫合法進駐的業者情何以堪？

六、說明會中廠商亦無呈報有幾家廠商願意進駐？已有多少業者簽訂相關的書面契約？屆時如出現蚊子園區的問題，誰該負責任？（審計部資料：產業園區曾先後辦理3 次園區土地開發面積及廠商進駐需求量調查，惟第3 次調查結果之廠商需求存有顯著差異，覈實評估確認廠商進駐意願。）

七、按經濟部規定，產業園區應需俱備相關土地租賃辦法，並送請議會審議後通過，一個發包在即的工程，但目前仍未看見相關辦法出爐，屆時是否又急就章送審？

八、廠商簡報以「生產、生活、生態」為主題，但太陽能板的規定設置僅5%，比例過低，金門推動「低碳島」政策多年，這樣的比例完全不符園區規劃，宜予以大幅提高，或全面提倡廠區綠建築或綠屋頂，若廠商願意可予以減免一定比例之租金。

九、廠商未就產業園未來如設置完成後，相同產業可能產業的同業競爭、排擠效應、削價比拚，甚至對於在地小型之零售批發業產生之負面影響進行評估，規劃廠商簡報呈現是否過於樂觀？

十、該基地因高差過大，需大幅開挖土石方以減緩園區內街廓高度差異，致大量增加外運剩餘土石方致須重提環境影響差異分析報告，基地內有三百多公尺的地下坑道、數十年的植栽林木，並有二棟八十年間蓋的大型營舍至今屋況仍算良好，森堡建議基地應該配合地型地貌進行施作，保持植栽與在地特色。

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一個等待二十幾年的產業園區，對金門發展至關重大，縣府團隊編列了那麼多的預算做調查與規劃，然做出來的成果報告，卻在在顯示不符金門在地所需，仿若城鎮之心的翻版，森堡的問題很多，就算被當狗吠火車，我們還是會繼續吠好吠滿，直到有更多人一起來重視與關心所有鄉親的公共政策。

#不要每次都說我們先做再來依鄉親的意見修改 #花那麼多預算的調查與規劃到底意義何在