這幾天我真的體會到，真正的快樂是不計較

最近我的line 壞掉，任何訊息、來電都不會顯示，一直重新設定一堆東西，就差刪掉再重裝app這一步了。

所以我決定把我的對話紀錄部分刪掉，看這樣是不是容量釋出一些出來，通知就會好了。
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我花了時間逐一檢查對話紀錄，不重要的就整個聊天室刪掉，一路追朔到2016年。
我發現我三不五時就幫朋友、朋友介紹的人、鄰居什麼的諮詢土地代書的業務。

大約總共有50件左右吧！

不外乎就是詢問買賣手續，這個還好很簡單，不會佔用我太多時間。
最多人愛問的就是長輩房子如何節稅過戶給晚輩，還有可以幫我算土地增值稅多少錢嗎？或是我的房子可以再轉貸多少錢？

我都會很熱心幫忙解答，規劃解套的方法，幫忙找銀行，對方連聲謝謝，或是不謝之後，整個對話紀錄就終止了....

真正最後有委託我執行代書案的真的只有零星幾件。
如果真的50件都有委託，我保守估計一個案子收2萬就好，我整整少賺100萬欸！😭
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原來我被當作免費仔這麼多次！？

真的很想罵髒話欸！！但我想罵的是我怎麼大意錯過了100萬收入，100萬對我來說這麽珍貴😭😭😭而不是怪那些把我當作免費諮詢的人，我根本就忘了我曾經幫助過這些法律稅務資源知識缺乏的人。

如果我每天都在惦記著某某某怎麼還不找我去簽約，誰誰誰怎麼問了這麼多但好像問題解決了，我應該早就抑鬱悶出病來了。

真的，我不計較，我其實每天都忙碌的很快樂，我也很開心我的專業可以幫助人。而且我的收入來源很多，所以我不會很在意案件是否有繼續委託。

但是我認真說，有房地產諮詢需求的人，就是代表有資產的人，完全不收錢似乎讓有錢人資產與知識雙贏，而一點代價都不用付出，安捏乾丟？

所以我決定了，以後要諮詢可以，我應該會依照案件難易度酌收諮詢費，若案件有委託成功，再從案件服務費中扣抵。

克拉克今天晚餐聽到我以上碎碎念這一堆，他說他早就想跟我說了，常常看我為了幫忙客戶瞎忙，還不如花時間陪小孩還是去喝咖啡還贏。

唉，真的，時間寶貴，我要趕快在熱心服務中爭取增加收入的機會！！

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✅工商時間
嘿嘿！跟我買母親節優惠滴雞精限量禮盒，也可以為我增加一點收入唷😉（貪財啦）
但我不騙人，有心肉舖子的產品是鼎鼎有名的好，我自己買了好多年，分享給大家一起吃好東西囉❤️
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201022房仲買房初體驗（下）：與銀行打交道—零底薪的財力培養法＠文陳泰源

【前言】

買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外，買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環！尤其我買的是限制更嚴格的小套房，而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢？接下來讓我娓娓道來……

【堅守預算上限】

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線是不能退讓的，以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶要的屋況」去找房，預算則其次，畢竟出錢的不是我，何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。

如今換成我是買家，反而以預算列為最優先前提，一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活，讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。

因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後再繼續找房，畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」（台語的搞什麼花招），我不會預先知道，唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。

【如何取得優惠房貸？】

談到申請房屋貸款，主要分4大項目：還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是，影響這4個項目的因素裡，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

《如何讓銀行看得起你？》

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上的房子，貸款上限最高六成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成，而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息，在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時，如果購買人的財富實力夠雄厚，通常貸款仍舊不會是問題。然而，每個人因為工作性質的不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我的公司規模並不大，又是無底薪，像我們這種人在買房子的時候，銀行給的條件通常不會好。

所以，我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外，另外還有2張在2018年已繳清的6年期（累計共8年）高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款，以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」，維持零負債及良好的信用評比。

不過，我後來發現銀行普遍都已與時俱進了，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以我在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信，好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。

講更直白一點，對於收入不穩定的職業，如果希望銀行給你好的貸款條件，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了！

《還款年限》

目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案，而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說：通則非一定，銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65—25＝40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房年限最長就是20年了。

以房來說：通則非一定，銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據，判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）建築耐用年限則為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越久。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但因為我具備首購身份，銀行經綜合考量下願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺你的利息也就越多，所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財，能提早還款就早點繳清。

因為，時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

《貸款成數》

由於我買的是套房，銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6～7成。

以我為例：我一開始找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，除非我是VIP級客戶，縱然如此最高也只能六成，真是氣死倫！可後來我換國泰世華，最高卻能給我至85成，來回就差了25％將近250萬元的自備款！是不是差非常多？

強調，每家銀行的政策不同且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高，不代表明年也是喔！

《房貸利率》

每家銀行略有不同，甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例：我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2個方案讓我選。

方案1：貸款七成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款八成，利率1.31％，3年寬限期，但要加1筆48600元的房貸型壽險。

一開始兆豐為了吸引我，直接拿方案2引誘，絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。

一開始我被唬住了，後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道，有點讓人「奇摩歹」，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸大家，不管如何，買房一定要至少找兩家銀行，貨比三家不吃虧。

《寬限期》

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20＝總共22年。其正解是頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還。換句話說，原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點，這是先樂後苦的概念。

偏好使用寬限期的人，只能說觀念與我不同，強調，無所謂對錯喔！以我朋友為例：

他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，而只要寬限期一到就立刻轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣，他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算？

【我最後選擇哪個方案？】

兆豐的方案2：貸款八成，利率1.31%，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款八五成，利率1.31%，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的兩個方案，最後我選擇了國泰世華，想法如下，……↓

如果選擇兆豐，代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可以花用，同事也附和說「3年很長，3年內會發生什麼事都不知道，只繳利息及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉獲利了結，豈不爽快。」好像很有道理？

當我與自己對話後，發現「寬限期」並不符合我的價值觀，一來是我個性偏好先苦後樂，二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」，我本來就打算長期持有，三是我把買房當存錢，沒打算不繳本金，第四個原因是，小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險，某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。

還有一個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。

理性思考，我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金，萬一虧錢怎麼辦？寬限期只會讓人留下更多的現金在身上，而「閒錢越多越想作怪」是人性，既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

【原來，房貸是個好壓力】

租房子好比與人交往，住不慣（相處不來）就換一個，挺自在也蠻自我的；買房子，感覺像是生小孩，背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷，花費變大了，壓力也隨之而來，這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧？

其實，我自己也察覺到，無債一身輕並有了閒錢之後，我的情緒管理變差了，做業務開始有些隨興，我知道這並不利於我的事業，這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起，我意識到責任感無形中提升了，遇到奧客時也變得比較有耐心，為人處事漸漸圓融了起來。

一直以來我常常被問：到底租房好？還是買房好？

過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷，因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今，若你再問我同樣的問題，我的答案肯定是買比租好，因為我體悟到：「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。

【後記】

對於買房經驗不足的首購族來說，預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病，而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢？以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說，……↓

契稅：29574元
印花稅：3957元
實價登錄費：1500元
地政規費（過戶）：5961元
地政規費（貸款）：10008元
貸款設定費1筆1棟：5000元
申請銀行貸款的開辦費：3000～5000元
代書費（土地所有權過戶）1筆：7000元
代書費（建物所有權過戶）1棟：7000元

上述這些稅費加起來大約7萬元，如果再把交屋後的屋況整理（非裝修）費用算進去，差不多就是買房總價的1～2％。因此請記得，除了自備款及2％買方服務費之外，至少還要預留2％的費用喔～

希望我的買房經驗能幫助到你一點點，只要能幫助到你一點點，就不枉費我打那麼落落長的文章啦！

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201022.html

婚前？婚後？傻傻分不清楚！

現代人的婚姻觀跟以前不一樣了，上一代的男人只要賺錢養家、女人只要安分守己當個賢妻良母，即使生活沒有情趣、不懂得甜言蜜語，就算一方大男人主義兼睡覺會磨牙或另一方發胖變老兼愛吵架囉唆，兩個人還是可以相安無事一輩子。

這一代的男女，如果丈夫只會賺錢但卻不懂得照顧妻子的喜怒哀樂，老婆燒飯洗衣卻不懂得保養自己維持美貌，就可能因為一句「個性不合」或是乾脆說「不愛了」，就走上仳離的道路。

這時候，除了孩子之外，要計較的當然就是錢了。

一談到要分財產，當事人雙方都懂得要上網做功課......『夫妻剩餘財產差額分配』應該有不少人聽過，所以大概知道白話點、簡單點解釋，就是夫妻離婚的時候婚後財產是要平分的。

也就是說，假設老公婚後財產剩餘500萬，老婆婚後財產剩餘200萬，差額是300萬，老公就要給老婆150萬。

「這樣看起來好像很簡單，那還要律師做什麼？我們自己算清楚就好了。」

你是不是這樣想呢？那就大錯特錯了！

在我們事務所裡夫妻之間財產分配的糾紛，常常複雜的，要解釋半天才能讓當事人弄懂。
原則中有例外，例外中有原則。

首先，

一、雖然婚前財產不用分，婚後財產要分，但是因繼承或其他無償取得（例如娘家贈與、先生贈與）的財產，不分婚前婚後，都不用列入分配。（民法第1030-1條第1項）但如果平均分配有失公平法官可以調整或免除。（同條第二項）

二、婚前買的房子不用分，但如果房屋貸款有用到婚後賺的錢來還，清償貸款的部分要扣回來列入財產分配計算。（民法1030-2條第2項）

三、婚前買的房子，如果在婚後有收房租，房租是屬於婚後財產的一部份。（民法第1017條第2項）

四、婚前買的房子，婚後增值的部分，不屬於婚後財產，不用拿出來分。（無法條，但實務見解目前這樣認為）

五、婚後買的房子，婚後增值到離婚起訴時或協議離婚登記時的總價值，全都屬於婚後財產可以分配的範圍(民法1030-4條第1項)。

所以從四跟五你就知道，近年來的不動產增值，房子到底是婚前買的還是婚後買的，就差非常非常多。

好啦！到現在為止好像都還能理解，那來考考大家一個腦筋急轉彎。

也是最近我們事務所在處理民眾法律諮詢被問到的很有趣的一個問題。

如果是在結婚前簽訂的買賣契約，結婚後才辦完過戶，到底算婚前買的還是婚後買的房子呢？就我們剛剛的分析，婚前買的跟婚後買的可是差個十萬八千里耶！

咦？法條翻來翻去，好像沒有說清楚耶？

那麼帶大家來看看，今年初的一件高等法院家事庭判決內容：

「按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758 條第1 項定有明文。查系爭不動產雖係由丁○○於兩造結婚前之84年8 月12日所購買，然屬預售屋之購買，建築完成日期則為85年12月5 日，已在兩造85年8 月15日結婚之後，且於86年2 月4 日以買賣為原因，登記為丁○○所有等情，有前述土地暨房屋預定買賣契約書、建物登記第二類謄本可稽（見原審卷第16頁），是系爭不動產既為丁○○婚後所取得，自屬其婚後財產，殆無疑義。」104年度家上字第119號民事判決。

法官揭示的很明顯了，是以「過戶時」為準，所以房子是婚後買的，增值的部分，不是登記所有人的那方，一樣是可以分配的喔！

話說，雖然法條懂一堆，我自己跟律師老公一起工作，錢從來不分你我的，也沒去算計過，我想很多女人都是這樣跟老公一路打拚走過來的，至於到底要不要長顆心眼，各人心裡有一把尺，別因為計較影響了感情，那就本末倒置了。

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