中央銀行12月7日宣佈對不動產進行「選擇性信用管制」(內容如附圖)，對購地興建銷售的建商及買方皆有新的規範。以往宣佈這麼重要的政策都是在央行理監事會議之後，這次選在召開理監事會議前突然宣佈，可說是震撼市場，消息一出的隔天除是各大新聞媒體頭條，營建指數更應聲重挫2.79%，隔日再下跌近1.5%，短期影響可說是頗大。

那麼各位投資人該如何解讀呢?

我分為兩個部分說明，分別是「央行的政策目的」及「對建商的影響」:
一、 「央行的政策目的」
1. 保護及健全銀行發展
整理央行新聞稿內容:
（1）為促進金融穩定及健全銀行業務，防範銀行信用資源過度流向不動產貸款
（2）銀行過度集中不動產授信，將影響信用資源配置，不利生產事業實質投資
（3）銀行不動產貸款占總放款比重接近歷史高點37.9%
（4）部分案件有貸款成數偏高、貸款利率偏低，以及寬限期過長等現象；且購地貸款部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房；餘屋貸款亦有授信條件過於寬鬆等現象。

另根據金管會統計資料，國銀10月放款增加1,381億元，其中有1,100億元是不動產相關授信，顯示銀行確實授信業務長期集中在此，也因貸款利率低，造成房價飆漲的亂象。

2. 嚇阻不正常的房價飆漲
土地價格及房價應隨著經濟發展而上漲，這是必然，但如果上漲的速度及幅度是不正常的、甚至達到飆漲的程度，則會造成許多社會問題及民怨。例如「紅單轉讓」這種遊走法律邊緣的行為，或建商新建案完工都還沒賣出多少、舊案空屋率又高，但馬上又「以債養債」推出新案，這種高槓桿的操作模式，可能不是央行或相關主管機關所樂見。

二、「對建商的影響」
1. 對自然人買方來說，除非是要購置第3戶以上，不然沒影響；如果房價下跌，對首購族或想買第2戶的人有利，預期這些族群將是建商及銀行的主要爭取目標。

2. 對建商的影響:
（1）在「購地貸款」方面，因土地係蓋房子的必要元素，由原來沒有固定的限制，改為只能貸款6.5成，並保留1成動工款及須檢附具體興建計畫，可想而知，建商為購置土地來持續推案，必將多保留現金，可能採取降低現金股利發放率、向銀行融資或發行債券、現金增資等方式因應，也因要有具體興建計畫，新購置的土地可能也較難再長期去養地。

（2）在「餘屋貸款」方面，因只能貸款5成，除了採取上述的方式籌募所需資金外，對現階段餘屋剩下較多、但原想「慢慢賣」的建商來說，可能思考加快出清速度，對新建案來說則偏向儘可能的完銷，這些都將反應在毛利率的下滑。

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【高房價現象
國發會應統籌各部會盤點管制措施】
https://youtu.be/wTeBApZ33Bw

近來就高房價現象，嘉瑜接連質詢了財政部及央行，其實各部會都有認知到，高房價現象除了會使得少子女化更加惡化，也可能造成經濟落入惡性循環，所以政府必須要祭出管制措施，但問到要由哪個部會來出手時，各部會卻是互踢皮球，沒人敢開出第一槍。

🔺️ 高房價現象各部會無動作，國發會應統籌因應策略

國發會作為國家發展策略運籌的重要機關，理應統籌各部會針對高房價現象來討論因應對策，所以嘉瑜也就高房價議題對國發會龔主委提出質詢，希望國發會與各部會就如何抑制房價過熱、健全房市，說明各部會的做法是甚麼，但在質詢過程中，龔主委的答覆始終含糊不清，只說跨部會之間已經有在討論，仍有待觀察跟釐清房價高漲是全面性現象，或只是個別縣市的局部現象。

根據房仲業者統計，今年第二季全台房價指數床下歷史新高，台中的房價漲了將近兩成，桃園、新竹、台南等地也都有房價飆漲的情形，甚至出現炒作預售屋紅單等等的狀況，目前的房市已逐漸逼近歷史高點，而各家銀行卻推出40年的貸款，讓年輕人在低利率時把錢投入房市，結果成為一輩子的房奴，國發會跟各部會對於打房卻遲遲沒有動作。

🔺️ 管制措施多卻毫無動作，政府是否有打房決心?

內政部：虛偽登錄炒作房價，應落實實價登錄2.0；推動實坪制
財政部：課徵囤房稅或持有稅，或是將防務稅及地價稅整併成財產稅
中央銀行：選擇性信用管制，例如限制土地、建築融資成數

針對房價管制措施，嘉瑜向國發會盤點了上列部會，各部會有這麼多管制措施可以使用，但卻好像欠缺一個積極的主導者，打房從2016年講到現在，除了包租代管和社會住宅，卻沒看到各部會有其他動作，而龔主委備詢時連房價目前是已達高點，或是未來半年仍會持續飆漲，都無法給予明確答覆，那麼其他部會要如何做出相對的因應措施? 也無怪乎民眾會認為中央喊打房是喊假的。

🔺️ 再不出手就晚了，請國發會盡速向國人說明高房價管制措施為何

最近一波資金熱潮，無論是台商回流或是境外資金匯回，首當其衝的就是房地產市場，數千億元接續投入房市，而在政府不敢出手的情況下，房價只會越來越高，如果相關部會不再有所作為，等到房價飆升到歷史新高點時，政府才要出手管制，反而可能引起另一波反彈，或是造成經濟惡性循環。

嘉瑜請國發會在一周內提交書面報告，針對我國房市未來的趨勢、各部會抑制房價的因應對策為何，向國人提出具體說明，讓國人有預期心理，在房價達到某個階段時，政府將會推出相對應的措施管制，以避免國人一窩蜂投入房市，結果買房者卻在房市泡沫化後變成房奴。

「高房價是台灣年輕人永遠的痛，怎麼會害怕打房呢？」
　
今天上午我到財政委員會，準備向央行總裁針對居住政策進行質詢。沒想到，當場聽到國民黨費鴻泰委員語帶不屑、否定央行的房價抑制措施，甚至還說，「年輕人非常害怕你們打房」。
　
這樣的說法讓我非常困惑，高房價壓得年輕人喘不過氣，怎麼會「害怕」打房呢？
　
台灣的房價所得比高居全球前十名，沈重的房價壓力讓許多年輕人不敢結婚、更不敢買房。
　
前幾天，央行副總裁陳南光教授針對高房價問題的金融措施投書媒體，文章中清楚說明：針對穩定房市的總體政策工具，包括降低『以非自住標的為主的投資客』，其第二或第三筆以上的房貸成數，為的就是從融資源頭管控，以抑制持有多戶者，讓年輕人能從中受益。
　
實際上，除了讓年輕人受益，從整體經濟的環境來看，房價高漲所形成的金融循環高峰，和金融危機的出現往往有高度的重合。也就是說，高房價問題很可能會導致景氣衰退。
　
陳副總裁的文章中也明確提到：「只要未來房價持續上漲的預期一旦確立，任何政策工具恐皆難以撼動其飆漲的趨勢。」
　
但，費委員卻說，央行降低房貸成數，會導致首購族的權益受損。這是完全錯誤的說法，根本就是在牽拖年輕人，來為建商等持有多屋者護航！
　
我在質詢時提醒央行，必須要及早展開相關政策，才能有效阻止房價漲勢。總裁回應表示，行政院已經召開多次跨部會的討論，將會隨時啟動，而財政部長也在前幾天提到，他贊成央行執行選擇性信用管制來因應。
　
另外，在倡議囤房稅的過程中，常常出現「台灣沒有囤房餘屋的問題，所以囤房稅沒有用」的謬論。但，根據財政部最新的全國家戶總歸戶資料：「佔 7 %的多房家戶，持有了台灣 22 %的房子；而佔 62 %的一房家戶，卻只持有台灣 37 %的房子。」完全顯示了囤房問題的嚴重性。
　
央行楊總裁也贊同我的說法，更進一步表示，囤房和餘屋數這幾年都持續攀升，絕對存在相關的問題。同時，他也在稍早提到，根據央行實證，如新加坡與香港，持有稅的相關措施，比信用管制更有效。
　
副總裁也在文章中提到，稅制因為可直接對土地與不動產的交易以及持有實施，涵蓋面廣而且力道比較強，可以改善台灣建商因為持有餘屋的成本很低，持續囤房的問題！
　
高房價的問題，是台灣年輕人永遠的痛，在相關政策的擬定上，我們已經落後太多年。
　
我要呼籲執政黨，如果真的要正視問題，就必須從現在開始全力啟動，儘速通過囤房稅法案，讓買房不再是年輕人無法企及的夢想；我也要呼籲國民黨，別再為了利益向建商靠攏。
　
過去十幾年的房價飆漲，跟中國國民黨執政時荒腔走板的作為密切相關，馬英九執政八年，更讓年輕人絕望的多次走上街頭。請支持居住正義的實踐，讓過去的教訓不再重演！

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