【房地合一稅上路四年多，稅率實用小整理】

房地合一稅2016年1月1日上路，從導致稅負偏低的土地與房屋分離課稅，轉變為合併課稅，希望讓房市更加健全，達成實踐居住正義的目標。但賣房有賺錢就要繳45%的稅額嗎？並不是這樣的。下面簡單介紹房地合一稅的計算方式與如何節稅。

🎸房地合一稅實施前，土地與房屋分離課稅
在房地合一稅實施前，台灣的房地交易是土地與房屋分離課稅。在土地方面，依土地公告現值計算土地漲價總額，來課徵土地增值稅，不納入所得稅課稅範圍。在房屋方面，則是依交易時的成交價額與成本核實計算所得，再依房屋評定現值與土地公告現值比例，算出房屋的交易所得，來課徵所得稅。造成課稅額偏低，無法反映實際交易情況，所以政府推動房地合一稅制改革。

🎸在什麼時候買賣房子與土地會被課到房地合一稅呢？要如何計算稅率？
房子與土地是在2016年1月1日以後取得，或2014年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內，在2016年1月1日後出售者，會被課到房地合一稅。
房地合一稅的課稅方式，依所得稅法14-4條規定，在個人持有的稅率方面，在國內居住的人除非是因為調職、非自願離職或其他非自願性因素，或以自有土地與營利事業合作建屋，於兩年內出售稅率為20%。不然依一般的情形，稅率為：
 持有1年以內稅率為45%
 持有超過1年~2年以內為35%
 持有超過2年~10年以內為20%
 持有期間超過10年為15%
非在國內居住的人持有1年以內為45%、持有超過1年為35%。

🎸錢難賺~如何善用自用住宅租稅優惠來節稅
個人交易自住的房屋、土地，在個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿六年，並沒有出租、供營業或執行業務使用，六年內也沒有適用過自住房地租稅優惠的情形下，房屋、土地交易的所得，減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後的餘額在400萬元以內的話就免納所得稅，超過400萬元的話，就超過部分按最低稅率10%課稅，是不是節省非常多呢？

🎸貼心小提醒！不論賣房有無獲利都需要報稅
雖然是賣房有賺到的價差才會被課到房地合一稅，但不論有無應納稅額，只要有交易就必須在房屋使用權交易日的次日起算三十日內申報，否則會被處三千元以上三萬元以下罰鍰，讓荷包失血喔。

#營建署高官親發假新聞？！
#陳副署長說的就是你！

營建署昨天說「社會住宅是公有公用的土地和建物，原本就不需繳納地價稅和房屋稅」。文末新聞發言人署名：陳繼鳴 副署長。

看到這則新聞，我心想：是營建署搞錯了嗎？應該不至於；難道這是假新聞？！難道營建署為了掩飾自己的行政怠惰，故意放出來的假新聞？

我認真翻閱房屋稅條例，社會住宅並不符合：房屋稅條例第14條、土地稅法第20條的免稅規定，因為 #社宅是公有出租給特定人用，不是公用，怎麼會不用繳納地價稅和房屋稅？

我要問營建署：如果真的可以免稅，為何住宅法第22條還特別訂定「減免」的規定？我和黃國昌都主張要修法，讓社宅55年都免稅！

如果不是假新聞，那就是營建署不讀書了！

說社會住宅是公有公用的土地和建物的營建署，難道他們是認為，任何人都可以跑去住在社宅裡的人的家裡開party嗎？這未免也太瞧不起住在社宅裡的人了吧。

我們小英總統2016年就提出『住宅三箭』，我覺得這個方向很正確、同時我也很期待有為的政府可以幫助小英總統把「居住正義」實現出來，但說好要送出的實價登錄2.0和囤房稅相關修法卻一直拖延，不但拖延，還在關鍵時刻放出這樣的假新聞，是為了轉移自己行政怠惰的焦點？還是想向長官表功？

住宅法第11條規定，內政部應公布「負擔基準及補貼金額計算方式」，從法定期限的2018年12月23日至今，已經拖延快要兩年。
內政部有責任依第25條訂定社會住宅租金和分級收費基準，不能都推給地方政府。

內政部趕快交作業，不要忙著做假新聞！

#民進黨用居住正義拿很多年輕人的票
#這五年政府所做的對不起年輕人

受贈房地，小心重稅上身？夫妻也一樣？

新聞中，有一學童繼承父親購買沒多久的房地，因為無法負擔800萬元貸款，所以親友就用相同價錢1000萬元賣出，沒想到，卻收到270萬元的稅單，賣掉房地的價金扣掉稅款，竟然還無法還完貸款…。

顯然繼承到房地或受贈他人房地，如果要『出售』，要特別注意『房地合一稅』的計算，以免重稅上身。

同樣的，在夫妻在談判離婚或夫妻財產分配時，心情很煩很亂，以為要求對方把房產過戶到自己名下，就是佔到上風？如果要繼續自住比較沒問題，如果想要離婚後立刻賣掉獲利，真的要先算『房地合一稅』，才知道你是不是真佔到便宜？

舉例來說：丈夫貸款800萬元購買1000萬元的房地（公告地價現值共為400萬元），登記在丈夫名下，不到半年兩人因為感情不和吵架談判離婚，雙方約定房地過戶給太太之後辦理離婚，這位太太想說賣掉房地還完貸款還有200萬元？

這是大錯特錯的想法，因為她沒有想到立刻出售，她要繳『房地合一稅』（持有房地一年內出售者，以45％稅率計算，持有期間包括先生持有期間加上太太持有期間），還要繳270萬元的房地合一稅單。

出售房地實際金額1000萬元-400萬元（太太取得成本）-費用（本案例省略，實際上如有符合的費用可以扣抵）=600萬元，太太持有該房地（從先生購買當時起計算）未滿一年，所以要用45％稅率計算，600萬元＊45％=270萬元。

所以在談判夫妻財產分配時，如果要取得房地，就要特別注意『課稅成本』，上面夫妻分產案件中，如果真要拿房產，就建議要自住使用，符合自用住宅的特別規定下，自住超過六年之後，課稅所得在4百萬元以下免稅；超過4百萬元部分，按10%稅率課徵，所以如果這位太太取得房地離婚後也符合自住6年的規定，房地合一稅只要支付20萬元（1000-400-400）＊10=20，稅金差距相當的大。

每個房子都有每個房子的故事，不論心情再煩、再亂，仍要靜心計算稅賦成本，算準出手時間，才能夠有更豐盛的人生。

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＃豐盛的人生
＃平安的人生
＃房地合一稅
（照片的豪宅不是本件不動產）

小常識（實際稅額計算仍須以詳細稅法規定，認定個別事實狀況計算之，以下為簡單摘要）：
1. 房地合一稅的算式：房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額
2. 稅率：
持有一年以內稅率為45％，持有2年以內（超過1年）以35％計算，持有10年以內（超過2年）20％計算，超過10年以15％計算。
個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租，課稅所得計算在4百萬元以下免稅，超過4百萬元部分，按10%稅率課徵房地合一稅。