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【挫棕複雜：地產商疑似「橫刀奪地」離奇事件簿】

民間多年來終於推動到政府檢視新界棕地發展，但至今只係肯額外收多唔夠50公頃 (佔全港2000公頃棕地約2.4%) 嚟做公營房屋。成日話新界地權問題「錯綜複雜」，近日有單好少人為意嘅規劃申請，好可能揭示出地產商在棕地上有「橫刀奪地」之嫌，可以折射到香港土地問題既一大癥結。

事源，今年6月流浮山有個城規會佔地足足5公頃既規劃申建【註1】，擬建10棟私樓共4,829伙 （申請編號： YL-LFS/12）。申請文件中煞有介事提到，增加住宅供應刻不容緩，請求城規會盡快通過，更直指進行中既棕地發展檢討，並不切合「轉變中的規劃狀況」，例如申請地點附近將有「不少的公營房屋發展」，且鄰近天水圍新市鎮，若城規會批准發展私樓，將「能平衡公營和私營房屋的比例」。【註2】

申請文件附夾申請具體地點，基本上與規劃署今年3月提出第二階段收回棕地的沙江圍北選址相當刎合【註3】（位置相約，涉及棕地面積同樣為5公頃），係政府現時收堆棕地裡面算係較大既一塊。

經過我地進一步查冊，仲發現一個十分古怪的情況。該地塊註冊交易時間為2021年5月，但實際交易時間為2014年6月。如果查冊資料屬實，顯示發展商「新金盛有限公司」足足拖左7年後才將土地交易註冊。

呢件事時間上離奇之處，在於政府2021年3月公佈收該區棕地起公屋，發展商隔左3個月後，突然話有意將呢塊囤積左7年既棕地申請起10橦私樓，仲突然註冊番自己7年前個土地交易。

先唔講份文書點解可以好似date back番個7年前有個交易咁款，亦幾明顯就係發展商想橫刀奪走依家棕地公屋發展主導權，拎番黎起私樓豪宅。

再者，發展商買地交易及註冊時間相隔7年，情況極為罕見，意味全港私人土地的業權狀況與現實可能存在極大時差，各大小地產商囤積的土地比查冊反映的情況可能還要誇張。如果接受這種遲交登記，就算你肯課金查冊，香港的土地的業權狀況都係無從稽考，或頂多換來過期資訊，上網睇地產新聞或者你個做地產經紀既朋友既市場消息應該仲可靠。

根據政府現在嘅被動行徑，私人土地「業權擁有人已提交並積極跟進其地契修訂或換地申請」(即私樓發展申請）【註4】，政府就傾向唔會收地起公屋，其實就彷如收地前先「諮詢」發展商。如果依家後知後覺知道左原來有發展商意向，承諾左既公屋計劃又會唔會「凍過水」? 會唔會變左元朗橫州事件翻版?

不過政府研究左咁耐，到目前為止收地計劃只係公佈左「一粒點」，之後收地條界會唔會完全避開哂地產商既地，即將拭目以待。

其實如果政府好好地善用手頭上既《收回土地條例》，唔再向啲玩野既地產商自我閹割，咁就唔使落入自製既地權複雜問題，而近2000公頃嘅棕地亦可以收返大部份善用，根本無需要推動「明日大嶼」。

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【註1】財團流浮山申建4829伙 樓面涉229萬呎：https://bit.ly/3qPRoxX

【註2】關乎申請編號 Y / Y L - L F S / 1 2 而只作指示用途的擬議發展計劃的概括發展規範https://www.info.gov.hk/tpb/tc/plan_application/Attachment/20210625/s12a_Y_YL-LFS_12_0_gist.pdf】

【註3】立法會發展事務委員會 以棕地群作公營房屋發展（第二階段檢視）及其他發展：https://bit.ly/2V1aR2P

【註4】收回位於粉嶺及元朗的三組地塊：https://bit.ly/3jQyaH0】
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(最新消息 2020年5月27日: 我幫發展商澄清 ， 收到最可靠消息，以下資料有些錯誤。 My apologies. 當年入稟的EUV 是4.8億 (不是RDV)，當時RDV 已達7億。 換句話講，發展商大鴻輝並沒有壓低小業主的價。 如果你望一望麵包店D舖， 發展商買入的成交價5265萬更高過強拍的價錢(4907萬)。 老實說，以我所知，在坊間大鴻輝是屬於比較願意出價收購舊樓的「良心」發展商，really! 由於我沒有咁多時間分析曬所有資料， 我的報道往往只是比較表面 ，我在影片入面有講錯數字請見諒。? 我不是專業分析員，我只是一個睇舖比較多的生意佬 ?)

。。。。。之前報導 。。。。。。。

強拍反駁，貴46% - 第1796-1799成交(堅)， 德輔道西326至332號舖，及西安里11A至11D舖，每間建築面積約700呎。

大鴻輝入稟時， 重建估值報告只是4.8億，6個答辯人聘請律師及測量師抗辯，最終重建價值提升至7億。

項目佔地約6172方呎，現址屬9層高唐樓，1959年落成，樓齡約61年。根據建築圖則，地面層設有8個舖位，1至8樓則各提供7個住宅單位。

EFGH 舖，向後巷，倉，成交6100萬。 2017年9月7日簽約。Existing use value 價值是3608萬。

A舖 (326號，藥房) RDV 5586萬 EUV 4006萬，2016年8月註冊成交3800萬 (賣平了!)
B舖 (328號，SKY 時裝店) RDV 4935萬 EUV 3540萬，未見註冊成交，是今次強拍目標
C舖 (330號，參茸店) RDV 4935萬 EUV 3540萬，未見註冊成交，是今次強拍目標
D舖 (332號，麵包店) RDV 4907萬 EUV 3519萬，2018年3月註冊成交5265萬 (賣高過RDV，如果強拍只得4907萬)

RDV Redevelopment Value
EUV Existing Use Value

2020年5月21日【星島日報】【舊樓強拍】大鴻輝底價7億統一德輔道西舊樓業權

本港私人住宅土地供應緊絀，財團透過強拍增加土地供應，大鴻輝剛剛以底價7億元，統一德輔道西326至332號及西安里11A至11D號安慶樓業權。

強拍時大鴻輝已持有上址約91.41%業權，尚欠兩個地舖和小量住宅單位未能成功收購，最終大鴻輝在沒有對手競爭下，以7億元統一權業。

資料顯示，項目佔地約6172方呎，現址屬9層高唐樓，1959年落成，樓齡約61年。根據建築圖則，地面層設有8個舖位，1至8樓則各提供7個住宅單位。測量師估算，安慶樓重建後的總樓面面積約5.37萬方呎，具潛力重建為1幢32層高商住樓宇，地面層和1樓作零售用途，2樓為會所，其上作為住宅用途。

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電話：(852) 2830 1111 (Suki/Monica)
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