【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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#政經八百政治標記
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〔 #看漫畫學政治 #從《黃金神威》看愛努民族的血淚史 〕

《黃金神威》由北海道「道產子」漫畫家野田智所創作，自2014年開始連載至今。故事描述日俄戰爭後，前士兵杉原佐一與愛努少女阿席莉帕兩人，在北海道及樺太兩地展開的尋金之旅。
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找尋金塊的過程中，同時也有陸軍第七師團及新撰組副長土方歲三一行人加入競逐，三方人馬目的各異，時而合作、時而衝突，後期甚至還出現反帝俄的遠東少數民族游擊隊、中央情治單位等角色，故事的深度跟廣度都令人驚艷不已。
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更引人入勝的是，作者在嚴謹的考據下生動地描繪出愛努民族的傳統文化，不僅豐富了愛努民族的形象，受諸多學者肯定，更在日本掀起愛努文化熱。
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▌愛努民族
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愛努民族（Aynu）是分佈於日本列島北部、庫頁島和千島群島等地的民族，現今多集中在北海道，濃眉大眼、毛髮也較多，和大和民族有相當大的差異，又被譯為愛奴、阿伊努人等。
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愛努民族有自身獨特的文化及語言，以漁獵和採集維生，由於生活十分依賴大自然，因此在愛努信仰中，認為自然萬物都存在「Kamuy」（卡姆伊），祂們以肉、毛皮等形式來到人類的世界遊玩，在使用完Kamuy提供的資源後，人們再透過儀式，崇敬地將Kamuy送回祂的世界。
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▌被殖民的愛努人
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愛努人早期被和人稱為「蝦夷」，所居住的北海道也因此名為「蝦夷地」。1869 年日本明治政府將蝦夷地更名為北海道，設置開拓使來積極拓墾，自此揭開了愛努人漫長被殖民之路的序幕。

為牽制虎視眈眈的俄國，政府招募大量移民，企圖將北海道改造為「日本人居住的土地」。據計，1854年，北海道人口不足10萬，其中愛努人約1.8萬人，但到了1901年，北海道人口卻突破百萬，反超人數依舊的愛努人。

由於愛努族數量過少，既不構成威脅也無利可圖，其存在反而成為開發的障礙，政府便陸續透過立法來壓迫，先是在1871年將愛努人強制納入日本戶籍系統，並要求他們換上和名，破壞了愛努文化中的家系系統。
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之後更陸續禁止以愛努語溝通及漁獵、祭祀、伐木等傳統行為，一系列的措施，不僅讓失去謀生手段的愛努人淪為經濟弱勢，更迫使他們放棄傳統以漁獵採集為中心的文化，服膺以農耕為主的和人生活模式。

▌北海道舊土人保護法
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1899年，政府頒布《北海道舊土人保護法》，表面上看似是為了改善愛努的生活環境，但實為同化政策，對愛努文化保存毫無助益。從法案名字選擇以「舊土人」代稱愛努人，就可見立法者仍抱持優越對劣等的心態。
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該法雖給予愛努人免費的土地和務農的協助，但所分配之土地都相當貧瘠。根據涂豐恩的考證，1922年轉為務農的愛努人不到兩成，可見當時不少愛努人既無法轉為農業，亦不能繼續以漁獵為生，貧困問題反而加劇。
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不僅如此，當時土人學校中的教育政策以「皇國臣民化」為核心，教授的知識非常有限，使愛努人不但難以融入社會，更受到制度性的歧視。
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戰後，情況雖稍有好轉，但舊土人保護法依然施行到1997年才被廢除，在這段期間，愛努族持續遭受歧視與忽視。
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▌難以癒合的歷史創傷
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在經歷百餘年的壓迫後，愛努民族的自我認同受到嚴重的破壞。至今許多愛努人對於自身的血統，不是選擇逃避，就是早已遺忘。到了2016年，依然有七成的愛努人有遭受歧視的經驗；相對的，卻僅有18%的日本民眾認為愛努人有受到歧視。
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這些曾受歧視的經驗，迄今仍是許多愛努人的夢魘，甚至衍生出自我否定的狀況。臺大教授謝世忠就觀察到族人對「愛努」一稱的高度敏感，談話間不僅很快就吐露過往受歧視的經驗，更有老一輩的族人表示，曾深怕看到冰淇淋，因為其日語發音很接近愛努。足見愛努一詞所具的深度污名意涵，使諸多族人避之唯恐不及。

札幌國際大學的研究也指出，因為長輩對於身份的刻意隱瞞，許多愛努後代對於自身擁有愛努血統毫不自知，族群認同難以建立，文化也就無法傳承。
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▌復興的曙光？
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近代不乏有學者重新反省歷來對愛努的相關政策，在這樣的浪潮下，許多民間團體也加入動員與倡議，最終在1997 年，《北海道舊土人保護法》成功被囊括人權保護、振興文化精神的《愛努文化振興法》所取代。
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2008年，日本國會更通過決議承認愛努人為原住民，不過仍缺乏明確法源依據。
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到了前年，日本公布《愛努施策推進法》，首度將愛努民族明訂為「原住民族」，明文禁止歧視，並設立保存與振興愛努文化的民族共生象徵空間（UPOPOY）。
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▌黃金神威的意義

對於飽經摧折的愛努人而言，當務之急是要重振民族認同，並讓瀕危的愛努文化擺脫被污名已深的既往形象。《黃金神威》的橫空出世，便被許多學者認為是推波助瀾的重要角色。
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北海道大學教授北原次郎太就觀察到，受《黃金神威》的影響，北大學生近年對愛努人表現出濃厚的興趣，札幌大學教授本田優子也表示，《黃金神威》的存在讓愛努青年能以身為愛努人自豪。
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在內閣府的調查中，了解愛努人是原住民的比例也從2013年的68.3%，提高到2018年的77.3%，更在去年竄升至91.2%，雖然背後成因很多，但《黃金神威》帶起的風潮，也是功不可沒。
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愛努權威學者中川裕認為，《黃金神威》不同於與其他作品，並不選擇以受壓迫者的視角來描繪愛努人，而是樹立了愛努人的正面形象，如同主角阿席莉帕一樣，堅強且不依賴和人。這對於宣揚愛努文化，是至關重要的。

八大新劇『超感應學園』即將開播！
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00:32 超感應學園故事內容
01:55 道教中的陰間引路人
02:18 老師遇見亡靈的經驗
04:01 洪群鈞回憶小時候的詭異經驗
04:37 拍攝現場有曾經出現過靈異事件嗎？
04:56 老師跟著劇組拍攝碟仙的經驗
05:27 台灣的校園玩碟仙慘案
06:03 玩碟仙時要特別注意的事
06:30 在荒郊野外錄影 到底該拜誰？
07:06 拜拜完卻風雲變色 是因為有人不誠心嗎？
07:26 老師和鬼王交涉的經驗
08:31 提及好兄弟後 身體就會開始感受到不適


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#超感應學員園 ＃洪群鈞 ＃驚悚

🔎財政經濟質詢 投資臺中興利除弊🔎
https://youtu.be/ddMgH6TdEqo


📌土地債券在學界研究，已被認為是相當有效且可防止官商勾結的政策，臺中市政府應參考相關學術研究，並提早研議相關法規。
桃園與台北都已有相關的自治規範，臺中市政府應趁經濟復甦之前，朝向法制化先邁出第一步，提早布局搶得募集資金的先機。


📁經濟部已經公告施行「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」，業者對於綠帶、太陽能電板設置、繳納回饋金...等等的重要議題，尚未得到經發局的積極輔導。市府「未登記工廠納管輔導金及營運管理金運用作業要點」草案，編組及分工囊括了29局處很具企圖心，但產業發展基金收支保管及運用辦法、產業發展自治條例，還需要一併考量做出全盤規劃。


⁉台開公司開發豐洲二期爭議不斷，資金收支未備查，以及堤南路土地與花博停車場究竟是納入台開公司的開發成本，或是由臺中市政府自行買單，經發局應當積極協調爭取權益，解除雙方歧見，早日完工讓廠商進駐，帶動台中經濟，繁榮潭雅神。


🐖豐原肉品處理廠設備老舊，與王朝坤議員及農業局長視察後，局長允諾會負起責任改善，已保障人民食安。


#質詢實況
#為您發聲改變發生
#臺中市議員徐瑄灃

1994 年的 8 月 1 日，憲法條文透過增修，終於將「山胞」正名為「 #原住民 」，這是族人贏回榮耀與尊嚴的日子， #原住民族日 就是紀念台灣原住民族正名的重要節日，

當年，民進黨憲政小組會議一致決議支持原住民的正名訴求，並將原住民族條款列為憲改議題，我很榮幸，在歷史的關鍵時刻，與原住民站在一起。

而三十年來，我和原住民伙伴們一起努力，在屏東縣長任內編印全國第一套排灣族、魯凱族母語教材、也在台北縣長任內，興建全國第一個原住民族文化部落、全國第一座泰雅民族博物館。

蔡英文總統上任以來，政府推動原住民相關事務的預算也逐年提高，其中投入在原住民族語復振的經費，更提高 5 倍，進而設立了族語研究推廣專責機構。

今天，在台灣原住民族日，我要特別向原住民朋友致上敬意。政府會持續透過法律、政策、預算，來凸顯原住民族的主體性，讓世世代代的族人，以及生活在台灣的所有族群，都能共存共榮，一起為這個國家及這塊土地努力。

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