wantgo地政小學堂

前陣子處理掉自己家裡的不動產，最近有購買土地的需求，這陣子看了不少土地，有遇到良心仲介，會把產權狀況如實告知，也遇到黑心仲介用了不少話術，目的是為了成交。

因為要購買的土地是農地，看了某處的土地，仲介A大手一比說：「你看隔壁這幾筆一甲的土地(約3000坪)是水管路大高雄鵝肉老闆花8500萬買的，看好這裡的發展，以後農地變建地增值可期。」

然後A又微微一笑往另外一旁比劃說：「你看旁邊都是建地，建地一坪30幾萬，農地算分賣，建地算坪賣，未來變建地的話，價值就翻三倍，而且自從韓市長當選後，高雄土地又開始熱絡！」

回家看了實價登錄跟調了二類謄本，沒錯這幾塊地成交價確實是8500萬(而且前一手應該是投資客，持有9個月賺了600萬賣出來)。

再從經發局與地政局公開資料查詢，因為所有權人地址登記一樣，所以推測是水管路這間生意超好的鵝肉店老闆買的也沒錯！

不過重點來了，自從陳為廷砸了劉政鴻鞋子的大埔事件後，土地徵收條例因此修法，根據我國土徵條例第三條：「特定農業區農牧用地，除零星夾雜難以避免者外，不得徵收。」

這塊土地的使用分區是特定農業區農牧用地，所以要變更的機會微乎其微，況且國土計畫法上路後，所謂的優良農地會被劃設為「農業發展區」受到保護，不要說變更了，保護都來不及了！

所以仲介為了成交，說了很多發展的前景，甚至提出過去的變更資料，不過只是話術罷了，但對於地政法規不懂的市井小民，能有辨別的空間嗎？

區域計畫法被國土計畫法取代後，109年5月前應公告實施，屆時的使用分區將轉變成國土計畫法的功能分區，內政部有架設相關網站可以查詢，若有非都市土地的讀者應該前往一看瞭解自己的權益。

筆落至此，雖然說不動產交易是大額交易，所有人都應該做好詳盡的功課，不過土地法規錯綜複雜，難保有讀不懂的疏漏之處，記得多聽多問多看再下決定，才是上上之道。

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