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[爆卦]土地持分算法是什麼？優點缺點精華區懶人包

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  • 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師

    土地持分算法 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答

    2013-07-09 17:15:13

    130701東森財經 一坪換一坪 南港 松山 都更3案通過
    影片網址→http://youtu.be/wE44As6c3kI

    感謝記者 劉思妤 的採訪，針對這則新聞，小弟有以下幾點感想↓第一：誰說「後文林苑時代」=「都更已死」？我從來就不認同，只要建商對住戶坦承，表達誠意，努力溝通，都更當然可以順利進行，不要醜化釘子戶。

    第二：所謂的「一坪換一坪」，其實有好幾種概念，"一坪換一坪"其實也是一個相對模糊、大概的口號，原則上可以分幾種類型↓

    指的是「權狀不變」→假設老舊公寓原本是30坪，都更後，建商就送還住戶權狀30坪的房子。但！新房子因為含1/3公設，所以實際上使用空間就變小了。
    根據「地目」、「土地坪數」為參考依據，換算建物坪數給住戶，舉例：某棟位於地目「商3」的透天厝，按照商3土地，原則上1坪土地可以換取5坪多的建物坪數，假設透天厝土地50坪，換算下來等於至少250坪的建物坪數。
    總支，不管是怎漾的算法，最後就是會得到幾個狀況↓

    房價至少漲3成，舊變新漲1成，公寓變電梯華廈漲1成，預售案賣2~3年後的未來價再漲1成。
    原地主戶，獲得的建物坪數不變，甚至更多，但因為原本3~4層公寓變成10層以上的華廈，原地主持有的土地持分變少了。

    以下是新聞報導......↓

    記者 劉思妤：記者目前位於南港老舊公寓更新案都更地點，因建商與住戶取得不錯共識，目前住戶同意率已高達99.7%。

    北市府提供一坪換一坪，老舊公寓都更案，3件個案過關，南港區住戶同意率最高。

    記者 劉思妤：而位於小巨蛋附近，南京東路松山區開發案，目前住戶同意率也有88%。

    松山區都更案，還有10戶在協商，實施建商分別為興富發、首泰、國泰建設，都更如火如荼進行，住戶確是兩樣情。

    就怕釘子戶讓都更案原地踏步，畢竟老舊公寓改建後，房價可是翻倍漲。

    房仲業者 陳泰源 表示：都更之後，賣的是預售又是新房子，預售案本來就是賣2~3年之後的未來價，至少絕對是差3成以上。

    南港舊公寓附近目前行情每坪60~80萬，松山區南京東路和敦化北路周邊房價，每坪約65~70萬元，老宅更新成大樓，房價每坪上看百萬元。

    房仲業者 陳泰源 表示：樓地板面積，也就是所謂的建物坪數，你實際上真正的使用空間假設是30坪，你未來換到的就是有30坪的使用空間。

    符合舊公寓條件者，104年8月前能依據「一坪換一坪」專案申請都更，不過案件曠日費時，更新老宅不是短時間，就能看到成效。

    網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/65897431

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  • 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師

    土地持分算法 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文

    2013-01-17 12:53:55

    130116大直買屋 帝爺 制震 富貴天廈
    影片網址→http://youtu.be/iuGnQ1br-FM

    物件名稱─帝爺 制震 富貴天下
    建設公司─帝爺建設
    使用分區─商業區；主要用途─商業用
    格局─3+1房/2廳/3衛/1廚/2陽台
    售價─6660萬
    權狀登記─76.81坪......↓


    計算1→單從權狀表面來看單價─87.8萬/坪
    不含車位的房屋權狀面積─68.97坪
    主建物─29.21坪
    附屬建物─2.13坪
    公設─37.63坪/54.5%
    車位─7.84坪


    計算2→實際上真正算法單價計算2─108.3萬/坪
    不含車位的房屋權狀面積─55.93坪
    主建物─29.21坪
    附屬建物─2.13坪
    機房回填─3.74坪
    前陽台─3.32坪 (二次施工，權狀未登記)
    後陽台─0.38坪 (二次施工，權狀未登記)
    實際使用空間─38.78坪
    公設─20.85坪/37%
    車位─20.88坪 (7.84坪+車公13.04坪)


    其他說明
    座向─坐北朝南
    土地持分─18.41坪
    邊間─是；採光─3面
    戶數─1層2戶；電梯─2部
    管理費─房+車=共約6500元
    瓦斯─天然；管理員─全天候
    所在樓層─8樓；總樓層─地上9樓/地下2層
    建物完工日期─94年10月19日；屋齡─7.2年
    構造─SRC，鋼骨鋼筋混凝土；外飾建材─石材、二丁掛


    車位說明
    坡道坪面/B1-34號+B2-2號/600萬


    生活機能
    學區─濱江國中/小
    公園─永直公園
    市場─愛買、家樂福
    商圈─美麗華
    交通─捷運劍南路站


    特色說明
    鋼骨制震宅
    靜巷、高樓層，景觀遼闊
    邊間3採光、挑高3米8無壓迫感


    台灣房屋大直特許加盟店─群智不動產有限公司
    副店長─陳泰源─0920-120-504
    經紀人─廖來萬；證號─(91)00464

    網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/59262709

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