📝📝筆記起來！繼承登記懶人包，辦理登記免煩惱！🏠🏠

根據 #新竹縣 所轄 #地政事務所 統計資料，截至2020年11月底，受理 #不動產 #繼承 登記案件共2,535件，土地筆數共計18,640筆、面積共計14,696,873㎡，建物棟數共計893棟，面積共計167,028㎡，佔所有登記案件數量3.1％，僅次於買賣、贈與登記等主要所有權移轉案件。

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別急著賣房子換現金？！

台北有位地主已經談好土地出售事宜，但是沒想到買家匯款隔兩天，這位地主就身故過世，家人同時面對將近3,000萬元的購地款，以及尚未過戶的不動產，深怕被課徵高額遺產稅，…這個新聞提醒我們，特別是在意『節稅』的朋友們，在法律上我們財產處理的方式不同，所繳的稅也是不同：

1. 不動產給孩子繼承後再賣，比生前出售換現金，稅金比較省。
（節省遺產稅、土地增值稅）

舉例來說：王先生（化名）將名下土地出售給買家，買賣價金2800萬元，已經匯款到王先生戶頭，但王先生兩天後過世，土地還在王先生名下（公告地價：1600萬元），所以要核課遺產稅時，除了名下其他財產之外，帳戶內的2800萬元以及1600萬元都會被課遺產稅，但不用擔心，因為這土地依照買賣契約，是要交付給買方的，在法律上算是一種債務，要在申報遺產稅時，『記得』表明要扣除並檢具相關買賣證明資料後，就可以扣掉土地地價1600萬元，不必課1600萬元的稅金（因為土地已經賣掉了）。

單純從土地買賣價金2800萬元，以10％遺產稅的稅率來計算，要繳280萬元的遺產稅（不去計算其他財產與免稅額扣除額的情形下）。

從另外一方面，如果王先生沒有賣土地，或還沒拿到土地價金，遺產稅的計算是以土地公告地價1600萬元作為基礎，乘上相同10％遺產稅的稅率，要繳160萬元的遺產稅。

你會發現出售土地雖然可以先拿到買賣的款項，但是遺產稅的稅金卻多付了至少120萬元。關鍵在於遺產稅對於不動產價值的認定，是以公告地價現值為基礎，而不是看市價，其中的『價差』就是可以少繳稅的合法關鍵。

此外，土地買賣還要支付土地增值稅…等等，土地繼承就不用繳交土地增值稅，也是在規劃土地出售或傳承時，稅務的重要考量。

2. 不動產給孩子繼承，比贈與給孩子，不但可省稅，還可保有自己的『權利』。（節省贈與稅、土地增值稅、房地合一稅）

另外在近年建物移轉原因來分析，2016年繼承移轉的房地的件數，開始超越贈與房地的件數，2020上半年繼承移轉房地約3萬棟，贈與只有2.3萬棟左右。這個現象也告訴我們，贈與房地產給子女的方式已經不是『首選』。

原因可能在於105年1月1日起，房地合一稅的核課，針對贈與取得的房地，如果未來在出售時，出售的價格減掉成本後（贈與當時的房地公告地價現值），核課房地合一稅。由於房地的公告價值遠低於市價，而且房地合一稅的稅率是持有越久就越低，如果贈與後兩年內出售，稅率高達35％，因此計算出來的『稅』就很驚人。

舉例來說：林先生在民國102年11月10日購買房地一戶，於107年1月5日『贈與』過戶給女兒（公告地價現值1600萬元），如果女兒在108年7月28日以2800萬元出售房地，以2800萬元-1600萬元得出1200萬元，乘上35％計算房地合一稅（先不計算其他扣除的部分）。

但是如果用繼承的方式讓女兒取得房地，未來女兒在賣掉房地後，林先生持有的期間也會加入計算，等於女兒持有5年多，稅率是20％，此外，由於林先生是在102年1月10日購買的房地，所以還可以用舊制來計算，而不用繳房地合一稅。

此外，贈與房地給子女還要繳交贈與稅、土地增值稅等，如果是以繼承取得房地，就不用繳這兩種稅了。

不動產的移轉傳承，稅務、法律、情感都要考慮清楚，看你是重視節稅？還是考慮特留分的問題？還是出於感情而不計一切？

無論如何，要能夠看到『愛』最重要！

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昨晚的 #稅務諮詢，感謝平面工作室創業家青年H熱情響應，整個諮詢過程由新竹市記帳士公會吳中義理事長，提供了青年H對於自營工作室設立、記帳、稅務許多寶貴建議。

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吳中義記帳士事務所