中央地方立論大拆解！
這次社宅中央與地方的爭點是什麼？

▪️中央說
#社會住宅租金有規定地方政府要自己努力
🔸北市府的立場：
規定有些沒定、有些有模糊地帶，明文規定應更清楚啊！這也是為什麼，希望中央能出面制定全國統一的 #計算公式 ，相信在未來同一縣市有中央與地方蓋的社宅後，就不會出現租金落差過大的問題！
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至於阿勇伯說的 #住宅法25條
8折或64折標準從來沒有明文出現在任何社宅訂價的中央辦法裡面喔🔍 法條👉🏼 https://reurl.cc/Gr0Mmv
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市府已經依照規定委託專業估價師訂定，
租金約為每坪每月842元，
所謂的「市價」是新成屋還是中古屋應該要規定清楚，法要可以實行而不是 #有訂就好
.
此外，依住宅法第11條規定，
中央主管機關應於住宅法條文施行後2年內完成租金資料或價格蒐集、負擔基準及補貼金額計算方式之建立 #但目前中央主管機關遲未針對該條文建立相關制度，地方政府即便再努力是否也窒礙難行！
⚠️ #說好的實價登錄呢？
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▪️中央說；公有土地免繳地價稅跟房屋稅
#因此不能視為社會住宅成本
🔸免繳，其實只有前10年免繳！
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依目前住宅法第二十二條規定，社會住宅租稅優惠實施年限為自住宅法修正公布實施日起五年，屆期行政院得延長一次為限。
☑️就現行條文規定來說，最長僅有十年免稅。
#請中央正視問題 #籲請修法
都發局新聞稿👉🏼 https://reurl.cc/avy6N4
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▪️中央認為租金8折是基本
#要有分級補貼制度
🔸北市府的立場：
正是因為我們十分重視分級補貼，
跨局處溝通協調社會局編列1.4億元，
才能真正達到自償100% 💪🏼
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北市府自107年起即率全國之先於健康社會住宅落實社會住宅分級補貼制度，依照不同所得及家庭人口數給予3,000元到11,000元不等之補貼額度，並逐年編列預算補貼支應，其政策目的即為使社會住宅民眾實際支付的租金合理、可負擔 。

▪️中央認為政府有提供補助地方
#所以不需要管自償性？
#中央認為自償性百分之百就一定有鬼？
🔸北市府的立場：
我們就是因為努力往兩萬戶社宅邁進，
蓋很多才知道如果不自償 #社宅政策就無法長遠
而且自償回來的錢也會投入 #住宅基金
拿來蓋新的社宅，為什麼要誤導民眾混淆視聽呢？北市也是為了中央喊出8年20萬戶的目標，
努力興建奮力向前ing...💪🏼
.
花次長說，依據租金收入扣除長期維護費的餘額，以及每年要償還銀行的本金與利息的差額與興建期的利息與每年需要的土地租金，內政部也是全額補助！？🤨
#甘安捏
.
真的很感謝次長發文的提醒，
北市府針對低利融資，已有向中央申請低利融資平台協助;而針對中央之非自償性經費補助，中央規範於 #工程結算後始得申請，但實際上工程結算早已有住戶入住，補助時點實在很詭異；而挹注經費規定裡面，又有模糊不清的
#每建坪租金以市場租金水準7折為下限
到底何謂市場租金？明訂清楚嘛！
🉑️參考中央自償率對照表 https://reurl.cc/pyE7Od
看完對照表，相信大家就能理解倒底...
#誰心裡有鬼？ #還是小氣鬼囉👻
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社會住宅興建需要長期且永續的經營規劃觀念，有穩定的財源才能持續興辦增加社會住宅存量，興建量少時財務問題不會浮現，興建戶數越高財務負擔將更趨沉重，臺北市住宅基金投資興建社會住宅，並且以融資舉債籌措興建經費，支出龐大，更須審慎思考、務實面對。
.
其實珍羽進入市府這段時間以來，
看到北市公務員認真的在推動住宅政策，
大家努力、奔波、溝通，
北市府從找地、設計、規劃、興建、驗收、包租、維護管理、租金補助，一路做下來，
真的是做得流汗又流淚。
.
⚠️居住正義真的需要；
中央地方合作努力而不是相互指責！
社會住宅在台灣算是一個剛起步的政見，
計算到10月21日，
台灣整體社會存量比率是0.189%
台北市社會住宅存量則是比率0.884%
.
面對問題、落實居住正義🏬
柯市府積極檢討！修正！
興辦社宅面對的挑戰與各方的建言，
我們都虛心接受，繼續持續修正精進、努力！
.
最後，當然還是要感謝市民朋友願意來租北市各區的社宅，這是對市府最大的肯定🙏🏼
更感謝市府同仁跟基層的辛勞，
能夠在這個認真團隊中一起為居住正義努力，
是珍羽最大的榮幸🙇🏻‍♀️
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#中央地方
#我們一起加油好嘛🥸
北市社宅進度 https://www.hms.gov.taipei/
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延伸閱讀👉🏼 兌現「8年20萬戶」社會住宅得舉債3000億！內政部開方便門讓債務變「自償」https://www.wealth.com.tw/home/articles/17030

美國FDA快速通關卡、都更胡蘿蔔、金融科技也要有金融胡蘿蔔xd

都更胡蘿蔔

目前台北都市更新不順似乎是因為太多舊屋屋主惜售，打著房價會再漲的主意，不願和建商簽約改建。柯P說屋主不應該抱著「一坪換一坪」的幻想，如果屋主務實一點，在市府行政效能提升下，可以加快都更的腳步。我覺得柯P高估了公務員的能耐，而低估了屋主的待價而沽決心。

林宜敬林董提出的地震型都更，藉由民眾對地震樓塌的恐懼，對老房抽取地震稅，直接把樓倒風險的金錢價值量化。我認為這樣的主意不錯，把樓倒風險的計算攤在屋主面前，可以幫助都更加快腳步。這是棍棒式的改變人的行為誘因，應該可行，但除了威脅外，政府也可以利誘。給胡蘿蔔的利誘法，也許效果還比較好。

先看一個利誘的例子。

美國的FDA最近核准了一個基因療法，可以部份治癒先天的視網膜病變，一個療程85萬美金。費用雖然驚人，但就算藥廠可以收這麼高的費用，這藥照理講，還是沒有藥廠願意投資開發的，因為患有這樣基因缺陷的人，少之又少。但這「奇蹟」竟然發生了，這不是那個藥廠發笨而不小心做出來的，這是政府政策下所產生的人為奇蹟。

2007年，美國國會通過法案授權FDA發放 「快速通關卡priority review voucher」，只要藥廠開發並獲核准治療熱帶傳染病或是罕見小兒疾病的新藥，藥廠獲頒一張快速通關卡，讓它可以用在其它藥物的審核。一般藥物在FDA要18個月才能審核完成，但有快速通關卡的藥廠，付些費用，就可以在6個月內審核完畢。你也許認為，審核時間才減短一年，這快速通關卡有何價值? 那你就不了解新藥市場的競爭了，這價值可高了。

舉例來說，2015年時，Asklepion藥廠開發了治療小兒吸收脂溶性維他命障礙的罕見疾病藥物，而獲頒一張快速通關卡，但Asklepion並沒有用這卡，而是輾轉賣給了大廠Sanofi。沒錯，這卡不但沒有效期限制，還可以任意轉讓。Sanofi花了2億4千5百萬美元買這卡，而把這卡用在糖尿病的新藥上。Sanofi因為有快速通關卡，而讓它可以和Novo Nordiski這死敵同日獲准新藥。

這就是快速通關卡的價值了，只是官府的縮短時程，就產生價值出來。不只如此，這還是做善事了。FDA到目前為止，發了十八張voucher，包含前面提到的視網膜基因療法，十八張，那就是十八個本來都不會有的新藥! 這快速通關卡是杜克大學的經濟學家David Ridley設計出來的，設計的重點，完全是把人類將本求利的行為給制度化，而粹取出價值來。這設計，我覺得可以用在加速都更上。

現在屋主想要「一坪換一坪」，甚至更多，但建商算來算去不划算，所以雙方拖著。明明都更可以提高建物價值，但這價值就因為無法都更而鎖在那裡，那為什麼不讓建商有一張voucher，一張可以在都市計劃容許下，提高容積率的「通關卡」。比如說，如果建商完成A案的都更，市府就發予一張提高容積率30%的通關卡，只要不是内湖這種地區，建商可以使用這卡，用來提高任何一個都更案的容積率。這卡可以自由轉讓，最好這卡還附加好處，建商可付一定額費用給市府，加快建案審查。

如此一來，建商因為有通關卡的利益，會設法加快都更談判，讓步給屋主，甚至原始的A案賠錢都沒關係，因為後頭還有更大利益。而且這通關卡，會因為有更多的都更案完成而生產出來，最後會形成都更的滾雪球效應。不用市長大聲疾呼，不用他人道德指控，都更案就會快步進行。有錢能使鬼推磨，不是嗎?

這「憑空而生」的價值來自兩個地方，一當然是容積率的放寬，二是來自建商間價值轉移而產生的都更談判效率。第二點的價值是目前任何政策都無法提供的，而有關於容積率的放寬這點，會讓一些人擔心。但對經濟學家來說，房子也是物品，要物品價格下降，除了需求減少外，只能靠增加供給。現在台北住房的需求無法下降，不從供給面下手，價格下不來。土地沒法增加的大台北地區，不放寬容積率，哪裡來的樓面供給增加?

也許你會問，現行制度不就有獎勵容積率的方式嗎? 對，但這種個案處理的現行方式不但制度不透明，獎勵條件不清不楚，沒有加乘的效果，還給予官僚過多權力審核，不如這通關卡來得有效。柯P說要「讓權利變更的估價更透明、更合理化。我們也讓容積獎勵明文化、公式化，減少不可預測性，也減少都更過程可能產生的爭議。」這通關卡的提議，正符合柯P的精神，還免去了人治的色彩，減去了官員上下其手的空間，不做嗎?

都更胡蘿蔔

目前台北都市更新不順似乎是因為太多舊屋屋主惜售，打著房價會再漲的主意，不願和建商簽約改建。柯P說屋主不應該抱著「一坪換一坪」的幻想，如果屋主務實一點，在市府行政效能提升下，可以加快都更的腳步。我覺得柯P高估了公務員的能耐，而低估了屋主的待價而沽決心。

林宜敬林董提出的地震型都更，藉由民眾對地震樓塌的恐懼，對老房抽取地震稅，直接把樓倒風險的金錢價值量化。我認為這樣的主意不錯，把樓倒風險的計算攤在屋主面前，可以幫助都更加快腳步。這是棍棒式的改變人的行為誘因，應該可行，但除了威脅外，政府也可以利誘。給胡蘿蔔的利誘法，也許效果還比較好。

先看一個利誘的例子。

美國的FDA最近核准了一個基因療法，可以部份治癒先天的視網膜病變，一個療程85萬美金。費用雖然驚人，但就算藥廠可以收這麼高的費用，這藥照理講，還是沒有藥廠願意投資開發的，因為患有這樣基因缺陷的人，少之又少。但這「奇蹟」竟然發生了，這不是那個藥廠發笨而不小心做出來的，這是政府政策下所產生的人為奇蹟。

2007年，美國國會通過法案授權FDA發放 「快速通關卡priority review voucher」，只要藥廠開發並獲核准治療熱帶傳染病或是罕見小兒疾病的新藥，藥廠獲頒一張快速通關卡，讓它可以用在其它藥物的審核。一般藥物在FDA要18個月才能審核完成，但有快速通關卡的藥廠，付些費用，就可以在6個月內審核完畢。你也許認為，審核時間才減短一年，這快速通關卡有何價值? 那你就不了解新藥市場的競爭了，這價值可高了。

舉例來說，2015年時，Asklepion藥廠開發了治療小兒吸收脂溶性維他命障礙的罕見疾病藥物，而獲頒一張快速通關卡，但Asklepion並沒有用這卡，而是輾轉賣給了大廠Sanofi。沒錯，這卡不但沒有效期限制，還可以任意轉讓。Sanofi花了2億4千5百萬美元買這卡，而把這卡用在糖尿病的新藥上。Sanofi因為有快速通關卡，而讓它可以和Novo Nordiski這死敵同日獲准新藥。

這就是快速通關卡的價值了，只是官府的縮短時程，就產生價值出來。不只如此，這還是做善事了。FDA到目前為止，發了十八張voucher，包含前面提到的視網膜基因療法，十八張，那就是十八個本來都不會有的新藥! 這快速通關卡是杜克大學的經濟學家David Ridley設計出來的，設計的重點，完全是把人類將本求利的行為給制度化，而粹取出價值來。這設計，我覺得可以用在加速都更上。

現在屋主想要「一坪換一坪」，甚至更多，但建商算來算去不划算，所以雙方拖著。明明都更可以提高建物價值，但這價值就因為無法都更而鎖在那裡，那為什麼不讓建商有一張voucher，一張可以在都市計劃容許下，提高容積率的「通關卡」。比如說，如果建商完成A案的都更，市府就發予一張提高容積率30%的通關卡，只要不是内湖這種地區，建商可以使用這卡，用來提高任何一個都更案的容積率。這卡可以自由轉讓，最好這卡還附加好處，建商可付一定額費用給市府，加快建案審查。

如此一來，建商因為有通關卡的利益，會設法加快都更談判，讓步給屋主，甚至原始的A案賠錢都沒關係，因為後頭還有更大利益。而且這通關卡，會因為有更多的都更案完成而生產出來，最後會形成都更的滾雪球效應。不用市長大聲疾呼，不用他人道德指控，都更案就會快步進行。有錢能使鬼推磨，不是嗎?

這「憑空而生」的價值來自兩個地方，一當然是容積率的放寬，二是來自建商間價值轉移而產生的都更談判效率。第二點的價值是目前任何政策都無法提供的，而有關於容積率的放寬這點，會讓一些人擔心。但對經濟學家來說，房子也是物品，要物品價格下降，除了需求減少外，只能靠增加供給。現在台北住房的需求無法下降，不從供給面下手，價格下不來。土地沒法增加的大台北地區，不放寬容積率，哪裡來的樓面供給增加?

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