【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序　是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研

近日林鄭一反過往「香港缺地論」，指「香港有足夠的土地，但（發展）速度要加快」，以「程序繁複」的理由，開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施，亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議，包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》，甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等，近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制，向既有城規制度進行大手術，以期加快土地發展。

以上精簡流程的討論，流於實際的技術操作討論，艱澀難明，所以目前民間缺乏面向公眾的說明，使大家無法掌握相關技術改動，究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士，透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題，深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。

▌現行城規流程簡明透視

要掌握精簡措施的關鍵，需要先知道現時一個土地發展項目，由白紙一張到取得新地契，直至完成樓宇興建整個發展流程，究竟需要經過多少部門、法規及程序。

簡單來說，一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門：規劃署、屋宇署及地政總署。

一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容，當中會有公眾表述及聽證會表達意見。

二、地政總署會負責就該發展項目，製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約，有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額，樓盤發售前，須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。

過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與，包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。

三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調，主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求，與及有否符合《建築物條例》標準，及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」)，工程便可以正式動工，最後工程完成滿足《建築物條例》要求，項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。

現在不少審批程序，例如高度限制、園景設計等，規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」，且準則不一，故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」，從而加快土地供應。

可是，即將出爐的精簡修訂建議，卻不止是關乎城規流程的重覆審批，亦透過修例或放寬發展限制，聲稱能達到加快土地供應的效果，但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎？

▌精簡程序　是否重疊　有否加快？

一個發展項目主要涉及三個審批部門，過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色，為求加快審批效率。

以建築物高度限制為例，以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管，精簡安排後除了特別情況，建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。

有建築業界覺得是項精簡某程度上合理，因為有時地契上的高度限制，有時來自舊的規劃圖則，規劃方面而言，分區規劃大綱圖不斷修改，不必又再重新找地政修改地契，只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘，因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見，以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。

問題是，透過精簡審批這個少少的程序，是否能加快整個房屋發展的過程？

有業界人士質疑，現時地政審批地契條款的程序，會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約，不會令工程不乎合法規要求，似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠，簡單刪去幾個條款，會有多大程序影響整個工程時間表？結論是，到目前一刻的精簡城規流程措施，對加快建屋過程有多大幫助，仍然是個大問號。

過往亦有就地政層面的「加快」嘗試，效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例，政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」，嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請，但直到2021年的6月，地政總署回應立法會質詢時，卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據，並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此，似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。

▌審批程序以外的建屋能力限制

現時精簡規劃程序的措施，似乎就不能簡單地加快整體房屋供應，因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素，而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得，舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。

過往公屋工程進度緩慢，其實不是全然是覓地問題，更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱，由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等，剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來，就是先天條件不佳，需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署，內部有今年工程量的清單，若超出今年工程量的話，就會排後一年再處理，結果房屋署不是沒有土地建屋，而是有了土地，卻等了一整年才得以開展工程。

業界人士推測工程部門長期欠缺人手，其中一個原因可能是政府大型基建過多，當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建，似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺，倒過頭來拖慢房屋供應，猶如搵石頭砸自己隻腳。

以上的例子顯示，現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素，單單強調精簡加快城規程序，或者無助改善現時房屋供應不足的問題。

▌犧牲質素的「精簡」趨勢？

政府除了推行現時一系列的精簡措施外，不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考，這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響？會否削弱本身監管下應有的質素？我們的城市景觀及生活質素，會否因而下降？

以園境規劃程序為例，過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3)，提出精簡園境的規劃申請程序，將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批，並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。

有園境建築業界觀察所得，過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現，亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置，下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型，當中不時涉及主觀的判斷。相應地，這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一，精簡成「點心紙式」的硬性要求，會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況？

對於現時政府「總加速」的綱領下，除了精簡規劃程序，有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應，而政府部門內部亦被要求加快工作效率，否則將輕易「中槍」，成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快，我們必須小心，會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。

有園境業界人士有聽聞，政府部門為求加快公營房屋供應（或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤），現時在制定某些公營房屋的園境圖則時，往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計，嫌其他風格（包括曲線型）的設計興建速度慢，而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用，甚或乎是個別地盤的實際需要。

透過犧牲因地制宜的園境規劃考量，而所換來的「精簡」成效，卻只是加快數天的制定工作，省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨，而屋苑社區亦欠缺特色及變化，在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。

▌公開補地價計算的雙面刃

發展商開發項目時，必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請，因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價，有發展商指這太浪費時間了。

現在開始有媒體吹風，政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法，作為精簡城規流程的一個辦法。然而，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，所以政府需要謹慎的補地價計算程序，避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑，花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。

但現時，發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平（業界一般理解是扣除所有成本後，政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額，大型項目補地價金額可動輒上百億），所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時，就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。

因此有業界認為，對發展商而言，補地價計算準則更透明，發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時，正如前面所述，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，如果被地產商得知補地價的計算準則，亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」，若然發生，這將必然拖慢發展程序，有發展商甚至會有理據，就政府開出的補地價及其安排司法覆核（相對於補地價的天價金額，司法覆核的律師費用可說是九牛一毛，若然覆核成功一次半次，發展商已經「賺到有突」，增加了發展商挑起法律挑戰的誘因），引起更長時間的爭拗，所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空，欲速不達。

而無論是對政府還是地產商，補地價問題也是兵家必爭之地，前者是關乎龐大的土地收益，後者是巨大的土地利潤，若然挑起補地價的紛爭，這爭拗將沒完沒了，除了公帑有機會蒙上損失，更要命的是，發展商看似很關心的發展速度，很可能會被拋諸腦後。

▌最壞的還未到臨

最後，精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體，針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制，以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態，即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外，直接改變本地土地發展玩法，具相當技術性，同時亦最具爭議性的城市議程之一。

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《如何辦一場難忘的婚禮》#7 室內婚禮 vs. 戶外婚禮的選擇

我和律律的婚禮曾因疫情而延期過一次，地點也從原本的飯店改成自宅戶外，歷經波折。當時兩邊做了不少功課與考量，這集就來和大家談談「室內婚禮」與「戶外婚禮」該如何選擇吧。

其實從一開始，我就想將婚禮辦在老家裡。

因為老家在鄉下，比較空曠，父親平時喜歡花草園藝，親手將環境打理得清幽怡人。一直覺得，如果能夠將人生大事辦在這裡，不但很特別，也別具意義。

不過這事說起來浪漫，做起來卻大不容易。台灣的戶外婚禮還不普遍，平時連參與的經驗都沒有，更遑論要如何開始籌備了。那時候的我們完全沒有頭緒，諮詢了幾間婚顧公司，得到的是混亂的報價與內容。而一想到要佈置場地、規劃桌椅、動線和備餐區、要協調一堆廠商，還要克服很多軟硬體的問題，不免令人心生畏懼。媽媽和律律都是比較容易掛心的人，隨著結婚日期一天天逼近，家人們紛紛表示沒有把握能夠辦好戶外婚禮，於是我們只好改變計畫，去飯店舉行。

辦在飯店真的讓事情簡單許多，有統一的窗口和流程，選擇也變得很單純，彷彿菜色決定好之後，就沒有什麼好擔心的。但是，放棄了最初在家裡辦婚禮的想法，內心深處難免有股小小的遺憾。

後來，隨著疫情升溫，我們不得不將婚禮推遲，籌備時間平白多出了兩個月，我馬上重新燃起了希望，心想：這是最後一次可以反悔的機會了，別讓未來的自己遺憾啊！

於是我跳出來，認真表達想辦戶外婚禮的決心與承擔，並一一說服家人接受，這才完全底定了婚禮的主軸。

最後，就結果而言，這個決定是正確的，我們辦了一場成功而難忘的戶外婚禮，讓每位賓客都盛讚不已。

不過，籌備過程確實辛苦，圓滿的成果也不只是因為我，更多的是靠家人的鼎力相助與分工合作。

所以，若說戶外婚禮與室內婚禮最大的不同是什麼，我認為：
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第一點就是— 辦戶外婚禮，首先你必須要有「很大的決心」。

其實大家心裡對於浪漫的戶外婚禮，都有一絲憧憬，只是面對不熟悉的事物，沒有人有十足的信心，恐懼往往壓過了期待。如果你真心想辦，就必須跳出來凝聚共識，並承擔責任，這樣才能夠集合眾人力量向前進，將活動辦好。
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第二點— 辦戶外婚禮一定比較累，但一定比較特別。

現在9成以上的人仍舊在飯店辦婚禮，因此，戶外婚禮在先天上就屬於非常特別的體驗。

戶外婚禮需要做的決定很多、比較費心，但自由度也很大，能夠呈現個人化的風格。相對的，飯店婚禮很多事情不用操心，但場地的軟硬體、裝潢風格都已固定，變化幅度有限，體驗感相似。因此，戶外或室內婚禮的選擇，就是「麻煩但特別」與「簡單但制式化」之間的選擇。
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第三點— 辦戶外婚禮花費不比飯店便宜

飯店婚禮的主要花費大約就是「桌菜價錢×桌數」，場地設備對飯店而言是固定成本，通常已包含在費用內。但是戶外婚禮除了桌菜錢外，燈光、硬體、佈置、婚顧都是憑空生出，皆需額外計價，花費下來絕對不比飯店便宜。
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第四點— 戶外婚禮省錢秘訣：親自來，更便宜。

戶外婚禮雖然所費不貲，但只要勤奮一點，仍然可以省下不少預算。首先，婚顧的市場價格目前仍不透明，所以一定要勤於比價，並思考哪些才是必要花費，別照單全收，貨比三家不吃虧。

再來就是，若將所有業務外包給婚顧，那麼價格一定比較高，因為找尋廠商並與之溝通協調都是服務的一部分，價格高一些也是合理的。

如果你勤勞一點，親自接洽幾個窗口，就很有可能拿到比較實惠的價格。譬如我們的總鋪師、餐桌椅、點心吧、樂團就是自己接洽的。我們多花了一些心力，省下不少預算，呈現出的質感卻超乎預期。

不過這並不代表親自接洽越多窗口越好，除了會累死自己外，每個婚顧有自己的核心團隊，如硬體廠商、佈置設計師、主持人等，核心團隊的長期合作默契，比較有利於婚禮整體性的發揮。哪些窗口可以自己找、哪些適合給婚顧辦，需個別衡量之。
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第五點— 戶外婚禮一定要有婚顧的協助

飯店婚禮通常已包含了婚禮策劃服務（主持、流程、小幫手），不一定需要額外聘請婚顧。但一切從無到有的戶外婚禮，則「一定」需要專業的婚顧團隊協助前中期規劃與後期控場，否則婚禮不可能順利進行。

因此，挑選適合自己的婚顧團隊至關重要，這個主題未來將會另以專文介紹。
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第六點— 戶外婚禮必須考慮天氣

這是最不可控的因素，在戶外舉辦的婚禮一定得看天吃飯。因此，慎選季節與地點就顯得非常重要，南部的冬、春乾季是舉辦戶外婚禮的絕佳時機，謹慎評估婚期的往年歷史降雨機率，同時也要做好雨天的備案，避免婚禮泡湯，或是找附有雨備場所的戶外婚禮場地也可以免於操心。
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第七點— 戶外婚禮必須考慮交通問題

承上題，戶外婚禮容易辦在鄉下或郊區，必須考慮到賓客的交通問題。當時我們提供了高鐵站接駁車來接送北部南下的賓客，也規劃了附近的停車資訊給開車的客人，讓他們交通路途不用擔心。
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看完之後，是不是覺得戶外婚禮很可怕呢？其實只要找對婚顧，就可以幫你解決大部分的問題，專業團隊畢竟很有經驗。關於這點，我們留待下一篇說分明。

平心而論，辦戶外婚禮真的比較辛苦，但帶給賓客的體驗與記憶點卻是無可替代的，你必須多付出一些、多操心一些，如果這是你對婚禮的期許是帶給眾人難忘的回憶，那麼最終這些代價都將非常值得。

攝影：Amazing Grace 攝影美學

#你喜歡戶外婚禮還是室內婚禮呢

#回憶無價
#辦一場難忘的婚禮
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《如何辦一場難忘的婚禮》系列文：https://reurl.cc/9rMG1X

每一個人都會變老，每一位老人家都該有依靠
　
我們都無法逆轉歲月，陪伴長輩給予溫暖的照顧服務，讓他們在人生的後半場，快樂緩步前進變得相當重要。會有感發，是要恭喜近日得知的台中市立仁愛之家興建多功能大樓，獲得了2021國家卓越建設獎最佳規劃設計類的優質獎。
　
仁愛之家多功能大樓40多年來未曾重新整建，佳龍在2017年市長任內向中央衛福部爭取前瞻基礎建設計畫，補助經費8,100萬元，加上地方自籌的3億6千9百多萬元，就是盼能夠擴大照顧能量。
　
新大樓為地下1層、地上4層的照顧園區，興建面積約1342.7坪，也將活化與修繕舊園區。除了提供原本的安養照護外，將提供長照、安寧、失智照顧專區，還有家庭照顧者喘息支持服務據點，也設置卡拉ok、運動、園藝治療等在地社區服務方案。並規劃單人臨時性住宿、社區預防性照護，更提供長照人力培訓實務場域，呼應未來長照發展人力需求，成為長照園區典範。未來整體園區照顧人數預計從目前260位至提高至420位左右，讓弱勢無依的中、低收入的更多年長者能夠得到更完整的照顧與服務。
　
我們顧念長輩，也感恩年長者過去付出的一切。佳龍過去在擔任台中市長任內，內心一直想實踐「721托老一條龍」的政策願景。讓7成老人都能健康樂活、預防成為被照顧者，讓2成亞健康老人提升復原力、強化生活自理能力， 讓1成失能老人也能獲得完善照顧。
　
我們推出老人共餐、長青元氣學堂，提供長照服務、實施老人假牙補助有5萬名長者使用，也將全市廣發長者的「敬老愛心卡」，1000元點數可坐公車等大眾運輸、全市衛生所折抵看診相關費用、折抵計程車車資等，守護長輩的多元學習與交流互動。
　
延緩老人邁入失能，照顧好長者安心變老，也讓年輕人安心工作，帶來良善的效益循環。一個進步的社會，當注重老人家的健康照護。每一個人都會老，每一位老人家都該有依靠，讓我們一起為台灣長照而更努力。

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座落於桃園市中心的「益展涵玥」
距離桃園藝文特區步行只要6分鐘
基地旁就有同安國小及中正、莊敬公園
在地段上可以算是桃園市住宅區的A咖地段！
未來桃園捷運綠線G11站也會到達此區域

#桃園藝文特區
#桃園捷運綠線
#桃園市立圖書總館


桃園市立圖書總館工程影片出自：
桃園市政府新建工程處
https://youtu.be/OPodX6NdG2Q
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投資興建:益展建設股份有限公司
營造公司:洛城營造股份有限公司
基地位置:桃園市桃園區新埔七街與新埔七街173巷口
基地面積:約723.58坪
樓層規劃:4棟 地上15層 地下4層
登記類別:住商用
戶數規劃:168戶住家/7個店面/182車位
坪數規劃:24~48坪
主力房型:2~4房
公設比例:約32%
管理費用:未定 元/坪/月
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台灣其他地方，都沒有比宜蘭的更漂亮。說的是民宿。這裏間間民宿都有型有格，看得出屋主是想實現一個夢想，而並非只是當作一門生意。也因為風格鮮明，所以每一間都會留下深刻印象。民宿的美好，是宜蘭的一部分，我們就有以下推介：

壯圍張宅
宜蘭最經典民宿，由著名建築師黃聲遠設計，由髮型師張亮擁有，以當地傳統平房風格──宜蘭厝來設計，主要特色為紅磚牆、清水模及木傢俬，有種歷久常新的感覺。「口」字形，中間有天井，種有一棵很漂亮的雞蛋花。屋頂可以爬上去，遠眺金黃色的稻田。

地址： 263台灣宜蘭縣壯圍鄉過嶺路 1巷 36號
電話：+886 3 930 7565
網址： http://www.chang-house.url.tw
費用：雙人房一晚約$1000，包早餐


冒煙的石頭
樣子特別而前衞的精品溫泉酒店。位於礁溪鄉溫泉區。一整座清水模建築，在周圍建築群中，非常突出。地底溫泉水源直接進入房間，多間房有私人泡湯浴池。還有複式四人房，有露天泡湯池，可以坐池觀星。

地址：宜蘭縣礁溪鄉信義路 34巷 33號
電話：+886 3 988 5799
網址： http://www.smoking-rock.com
費用：雙人房一晚約$1400起；觀景四人房$2300

旅樹
清水模建築，前後左右都有小池塘，周圍又種滿了不同的樹木和花草，原來是因為屋主是園藝師。有點安藤忠雄和北歐建築的風格。但建築物亦融入一些中國特色，例如入大門口進入內廳，是三進式，每進都要推開一道門，每一個空間的景色都有所不同。


地址：宜蘭縣冬山鄉武淵村武淵三路46號
電話：+886 3 950 3637
網址： http://www.treehouse.tw
費用：雙人房一晚約$650，包早餐

合盛 66

非常世外的獨立屋，四周都被稻田包圍，裝修簡約精美。門口停放着小漁船合盛 66號，正是民宿名稱的來由。有四間房間，但每次只接待一組客人，也就是說，只要當有客人訂了房間，其餘房間都不再接受訂房。可以完全享受整間大屋。

地址：宜蘭縣頭城鎮三和路 616巷 105弄 8號
電話：+886 913 833 433
費用：每晚兩人$1000；四人$1500；六人$2000；八人$2500
包早餐。

米卡洛
色彩鮮艷的美式度假屋，裝修風格充滿工業味道，屋主也從世界各地收集了特別的飾物，例如五十年前牧場用的大型牛奶鐵罐、做手術用的白色大燈、汽車輪胎做成的儲物架，還自製枱燈、掛衫架、趟門等。是間很有趣的民宿。

地址：宜蘭縣冬山鄉柯林村境安一路 156巷 51號
電話：+886 3 961 3113
網址： http://www.micarro.tw
費用：雙人房每晚$650

蛙塘
本身是一個藝術家的住宿兼工作室，後來由來自台北的兩姐弟 Nana和可樂接手。房子非常親切，非常多書，非常多 CD，文藝青人一定喜歡。院子裏還有一塊小田種植不同的蔬菜瓜果，會用來做早餐。

地址：宜蘭縣五結鄉錦草路 139號
電話：+886 920 171 748
費用：雙人房每晚$500起，包早餐

編輯：黃愷晴

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