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▍房地合一及都市更新課稅精解

【作者】
林松樹│國富浩華聯合會計師事務所董事及執業會計師

陳嘉鈴│國富浩華聯合會計師事務所審計部副總經理

【內容簡介】
本書將現行取得或處分不動產交易問題，分成「個人買賣房地分離課稅—舊制個人」、「買賣房地持有及交易稅負」、「個人房地合一實價課稅新制與舊制比較差異」、「合建分售、合建分屋及自地自建地主」、「建設公司房地合一新、舊制」及「都市更新稅負解析」等六個單元，每一個單元再細分為若干主題，針對與每個主題有關的法令及實務見解進行實例解析，並檢附相關重要的行政函釋等，使讀者能系統性地學習每一個單元的理論與實務。作者並針對現行房地合一等申報書填寫、都市更新財務報表成果備查及投資抵減檢附實例供參考，讀者亦可透過目錄檢索相關需要了解的疑義，快速搜尋相關議題之實務方向，是一本專為房地合一及都市更新課稅設計的專業指引工具書。

☆作者以豐沛學養、多年實務經驗，用建築業的語言，寫出這本建築業要看的書！(中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長／于俊明)

☆本書為作者多年實務經驗與稅務理論的心法分享，對認識都更與房地合一稅深具參考價值！(國家住宅及都市更新中心董事長／花敬群)

☆本書初版問世就是我教學備課、不被學生問倒的寶典；再版增加都更課稅內容，是會計師與房地產專業人士必備的新秘笈。(臺灣大學特聘教授／林世銘)

☆本書完整收錄都市更新條例增修訂的稅賦、更新成果財務備查及財政部營業稅的函釋，協助參與者掌握法令動態與滾動式新增問題，並依解析內容研擬回應方案，提升個案長期推動的穩定性。(臺北市都市更新整合發展協會理事長／林育全)

☆作者用其幾十年的專業與實務經驗，再次出書跟社會大眾分享，實乃所有建設公司、地主、各方讀者的福報。(漢皇開發股份有限公司董事長／孫正乾)

☆本書提供都市更新與房地合一稅下，各項不同土地持有背景及參與都市更新之所有權人、實施者與相關權益人面對實務問題之解方，我強力推薦這本有關都市更新及房地合一稅制的好書，願有福份者共享之。(千瑞營造股份有限公司董事長／黃志桐)

☆這不但是一本建築相關從業人員必備的工具書，更是一般民眾保障自己房地產稅賦權利的精彩作品，本書以案例條理式的探討方式呈現，讓讀者得以分享作者多年豐富實務經驗的成果。(社團法人新北市都市更新學會理事長／辜永奇)

☆無論是建設公司於預售前的房地拆算比例，或現今危老重建地主土地與建商建物互易等專業稅務評估分析，作者均能提出清楚明瞭且令人安心的建議。本書集不動產各項稅務與實務於一冊，是專業且實務的工具書，真心值得推薦！(臺北市危老重建推動師協會理事長／駱璋玲)

☆長期鑽硏都更之專業都更會計師，鉅細靡遺地將都更涉及的所有稅務實務與問題分門別類完整的闡述，是一本相當專業實用的工具書，值得推薦。(國富浩華聯合會計師事務所所長／蘇炳章)

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【2015臺北市政府公有土地開發第二次聯合招商座談會 11大開發案帶動台北市未來四年間之經濟發展】

今天（2015/11/26）柯文哲市長親自出席【臺北市政府公有土地開發第二次聯合招商座談會】，由財政局蘇建榮局長、產發局林崇傑局長、交通局鍾慧諭局長、都發局林洲民局長及捷運局周禮良局長、更新處方定安處長及聯開處魏國華代理處長親自出席說明。市府提出11個開發案，皆預計2016年正式公開招商。柯文哲市長在致詞時表示，這11個開發案並不是處分公有土地的不動產開發案而已，而是提出台北市未來規劃的發展藍圖，包含台北市北區與東區交通轉運站的建設佈局及生技產業與ICT產業的轉型發展等。座談會之目的在於聽取各界的意見，以提供符合未來都市發展的招商條件與開發使用。

本次11個開發案，其中5案為市府在2015/07/21舉辦第一次聯合招商座談會所提出，市府再規劃6個開發案，讓投資者有更多的選擇。開發類型有四種，設定地上權2案：「臺北市中正區公園段三小段市有土地設定地上權案」；促進民間參與公共建設(BOT)4案：「臺北市南港生技產業聚落開發案」、「內科產業支援設施用地開發案」、「北區轉運站促參案」、「臺北市南港轉運站BOT案」；公辦都更4案：「臺大紹興南街公辦都市更新案」、「捷運大直北安段公辦都更招商案」、「捷運科技大樓瑞安段公辦都更招商案」、及「臺北市南港轉運站東側商業區土地公辦都更招商案」；聯合開發1案：「捷運土城線頂埔站土地開發案」等。各基地有其區位條件優勢，分別位於捷運淡水線、板南線、文湖線、信義線及土城線上，預計開發土地面積32,786坪，樓地板面積14.8萬坪，預估吸引民間投資450億元。

產發局林崇傑局長簡報時表示，全球生技環境預估仍以9%成長率持續發展，其中，預估亞洲成長率為12%，台灣生技產業有1/5家數在台北，而台北生技產業的產值卻佔全台的1/2，台北生技產業的樓地板面積仍顯不足。今年五月市府柯文哲市長與中研院翁啟惠院長共同簽訂合作意向書(MOU)，打造國家級【南港生技產業聚落】，藉由明年高鐵南港站通車，35分鐘車程即可連結至新竹形成產業鏈。此外，該區位於台北市東區門戶計畫內，將透過都市設計手段，各開發建築物將以人行天橋系統串連東至南港展覽館，西至台北流行音樂中心。另外，內湖科學園區30年來的資通訊(ICT)及精密技術設備元件的產業群聚，每年有4兆億元的產值，因應網路科技的發展轉型，【內科產業支援設施用地開發案】將提供企業創新升級及新創事業發展。

交通局鍾慧諭局長提到，台北市的城際路網以軌道運輸及國道客運互補，為紓緩市區交通量，規劃以分散方式配置轉運站，計有六個轉運站，目前營運的有台北轉運站、市府轉運站，動物園轉運站及圓山轉運站，【北區轉運站】及【南港轉運站】雖肩負交通轉運功能，亦扮演驅動其附近地區的商業與產業發展角色。

都發局林洲民局長最後提出4個公辦都更開發案，其皆為公有土地，但因土地部分屬中央機關，遲未能凝具開發共識，以【臺大紹興南街公辦都市更新案】為例，該基地逾20年遲未能有效處理安置計畫，以啟開發，2015/05/01市府柯文哲市長及台灣大學楊泮池校長簽訂公辦都更合作意向書，隨即由台北市都市更新推動中心著手進行開發基地規劃與財務分析工作，不到半年時間，市府已進行都市計畫變更作業，並預計明年公告招商並動工。市府亦將協助台灣大學提供安置中繼住宅，安置現有近百戶違佔戶。【捷運大直北安段公辦都更招商案】及【捷運科技大樓瑞安段公辦都更招商案】兩案，以2個月的時間作業提出招商方案，未來擬以公辦都市更新，採設定地上權或附款式標售，預計明(2016)年8月公告招商。

最後，綜合座談，業者普遍反應市府行政審議程序的效率以及房地稅制影響的投資不穩定性，以致於投資意願較低。柯文哲市長回應強調，市府責成林副市長協助改革都市設計審議效能，自今年4月迄今，以樓地板小於1萬平方公尺之民間案件，審查天數已從平均51天降為24天，大於1萬平方公尺者，由平均89天降為40天，審議效能已提升一倍。而從五大案檢討，隨即擬定【促進民間參與公共建設BOT】及【聯合開發】等標準作業程序(SOP)，未來將依據市場的需要及預測來調整，所以標準作業程序是可以改變，唯一不變的是其核心價值【公平、正義、公開、透明】，另外，市府推動公有土地開發案，指定財政局陳志銘副局長為窗口，業界有任何問題都可以向其提出建議，市府將彙整檢討修正。

本次公有土地開發案，特別感謝中研院、台鐵局、台灣大學及國防部軍備局、眷服處等機關與市府成為合作夥伴，共同促成台北城市的未來發展。也感謝今天出席貴賓：台灣大學徐炳義副總務長、台鐵局楊正德處長、冠德建設馬玉山董事長、新潤機構黃文辰董事長、中信人壽林欽淼總經理、昇陽建設簡伯殷總經理、仲量聯行趙正義總經理、國泰金控郭文鎧副總經理、潤泰創新林定潔副總、中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會張興邦副秘書長、富裔實業股份有限公司祝文定董事長、廣宇建設實業股份有限公司李毓超總經理與會提供意見。

本次座談會後，近期「臺北市中正區公園段三小段1地號等13筆市有土地設定地上權案」預計於2016年1月公告招商，「內科產業支援設施用地開發案」、「臺大紹興南街公辦都市更新案」等2案，預計於2016年3月公告招商。座談會資料，本周內都會上網，請密切注意市府聯合招商網站：
http://www.gov.taipei/mp.asp?mp=103008