今天3/25早上我以學者專家身分參加立法院財政委員會舉辦的「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估」公聽會。

參加完公聽會後，對於業者反對的説法可以理解，官方政治態度也可以理解。但聽到有些學者說法，強調要求理想作為，稅基較稅率重要；或擔心配套措施不完備，會轉嫁租屋族；實施囤房稅未能達到抑制房價效果，完全呼應官方拖延說法，令人感慨！

大家都看到台北市早有囤房稅實施經驗，成效也已經有學術實證研究的成果可供參考。但還是有人說囤房稅定義與實施困難，中央與地方互相推諉，囤房稅實施沒有效果，真的令人無言⋯

房市不合理的稅制改革，今天公聽會的感觸是：「理想只是口號，真正實踐才是王道」！

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根據立法院提供的六個討論提綱，我的發言內容大綱如下：

一、居住正義與產業發展如何平衡?

1、落實居住正義台灣整體產業才能正常發展，不會將資源聚集在單一房地產業， 許多產業使用房屋土地成本下降，空餘屋有效利用，其他非房地產業才能正常發展， 增加就業機會，人民所得提高，房價合理下降，人民得以安居樂業!

2、房地產並非火車頭產業，過去學術界已有詳盡的研究成果可供參考。

二、實施房地合一稅、囤房稅之優點、缺點及面臨問題?

1、房地合一稅及囤房稅過去實施成效評估，請詳見「清華安富金融工程研究中心」 報告。實證研究結果簡要說明如附 ppt 檔案。

2、房地合一稅乃短期交易利得稅，優點是抑制短期交易，但缺點是容易轉嫁、傷 及無辜、轉移增加囤房。

3、囤房稅乃長期多屋非自住持有稅，優點是抑制非自住者囤屋炒作、促進房屋有 效利用、房價緩跌、交易量正常穩定、稅賦公平負擔。尤其非自住囤房者人數極少， 但囤房數量相對很多，實施囤房稅對極大多數者沒有影響，其衝擊面很小，並可彌 補房地合一稅移轉囤房的漏洞。

4、不論如何，任何稅制改革都需要配套措施，以避免轉嫁消費者及傷及無辜，但 不能因配套措施未檢討而不進行根本的稅制改革，如此造成房市不公平、無效率、 不合理，因小失大，將得不償失。

三、如何訂定房地合一稅、囤房稅的課稅標準?

1、房地合一稅支持目前財政部的草案。

惟「徒法不足以自行」，如何落實施行更是關鍵，尤其預售屋不像成屋的產權必須 在政府機關登記，未來如何稽查預售屋的短期交易課稅?這涉及「實價登錄 2.0」 有關預售屋能否落實登錄防止作假行為，相關稽查配套執行，應完備沒有爭議。

另外，不論成屋或預售屋為規避短期交易課稅，假借人頭或持續囤房，是否反助漲 囤房空屋現象?過去實證研究結果顯示，課徵房地合一交易稅「道高一尺，魔高一丈」，容易規避轉嫁，導致對房市價量影響逐漸減弱。換言之，房地合一稅若欠缺 囤房稅的支持，將大打折扣，惟有雙管齊下，政府「打炒房」才能真正落實。

2、囤房稅應配合房地合一稅同步實施。其「稅率」應明確且全國一致，明顯區分 「自住」與「非自住」差異，且採累進稅率。「稅基」先透過中央統籌分配款機制， 加強地方政府逐步調高。

囤房稅制的改革涉及非自住房屋「稅率」及「稅基」的訂定，以及非自住「對象」 的認定標準。由於過去稅率授權地方政府訂定的結果，成效不彰，因此本次修法應 明確訂定全國一致非自住房屋的累進稅率，以免造成一國多制，不公平稅制現象; 另外也可抑制囤房者過去在不同各縣市囤房，造成不同稅率的投機漏洞。

至於房地稅基偏離市價過低的問題，涉及地方政府對所有個別房屋及土地的評價認 定，也涉及當前房地分離課稅制度的改革，較為複雜。各地方政府是否有人力、能 力及意願逐步調整稅基，仍待中央與各地方政府的合作。當然，中央政府可以透過 統籌分配款的機制，加強提升地方政府逐步調高稅基的意願。

有關非自住房屋對象的認定標準問題，過去政府規定第四戶以上才被視為非自住囤 房課稅對象，顯然過於寬鬆。從稅賦的負擔能力及促進房屋的有效利用來看，建議 未來應對不同數量房屋的擁屋者採取不同累進稅率，當然營業與非營業用房屋也應 有差別稅率。另外，我們看到法人囤房現象嚴重，法人與自然人的稅率不應有所差 異。特別是建築業者，多已有預售 2~3 年期間，仍宣稱其房屋是存貨而非囤貨， 而給予優惠稅率，造成賣不掉的房子，價格仍不會下跌的不合理現象。

3、摘要朝野各政黨提出囤房稅的版本如下:

財政部初步研擬單一自住稅率維持 1.2%，擁有戶數 1 到 2 戶均值是 2%，3 到 5 戶 均值 3%，而 6 戶以上均值為 4%。時代力量版本將全國單一自住稅率調降為 1%， 第 2 到 9 戶稅率漸增，若是「非住非營非用」的囤房行為，稅率調高至 5%至 8%。 民眾黨版本不區分「自住或非自住」，改採「家戶持有全國戶數」，採累進稅率課徵 囤房稅，稅率依持有戶數最高至 4.8%。國民黨版本，則以「全國家庭總歸戶資料」 來認定持有戶數，將「非自用住宅稅率」上限從 3.6%提高至 5%，4 戶以上稅率不 低於 5%。

4、囤房稅應採較嚴格標準，並簡化稽徵方式及成本

檢視朝野各黨提出囤房稅修法版本，輕重程度並不相同。面對當前社會輿論各界對 囤房稅的壓力與期盼，而且政府公布囤房人數不多，但囤房數量不少情況下，建議 應採取較嚴格的修法版本，如此大多數的人並不會受到影響，也才能獲得社會各界 的認同，達到遏止囤房炒作的目標。

四、韓國打房政策經驗分析‧

1、各國國情，包括房市發展狀況、政府法令制度、社會文化背景均不相同，他國 經驗未必適用台灣。

2、為何只提韓國經驗?新加坡、日本、中國、美國、加拿大、甚至德國、英國等 歐洲國家，都有許多打房政策成功經驗，可供參考借鏡。

3、我們最近研究星、港、韓、台租稅措施對房市影響實證研究結果的結論，房屋 稅在新加坡及台北呈現抑止房價的政策效果。

4、韓國租屋市場非常特別，租金收取方式全球唯一，多採用非常高額押金(高於 房價的五成以上)一次給付，然後房東以押金利息抵扣房租，房客就不用再付租金。 如此租金約等一次付出的房價，房租如同房價，囤房稅容易轉嫁房租。韓國租金轉 嫁經驗完全不適用台灣。

五、實施房地合一稅、囤房稅是否會轉嫁給承租人?

1、根據剛完成的實證研究評估報告，台灣實施房地合一稅及囤房稅均會造成房價 下跌的效果。房價下跌，怎麼會產生轉嫁房租效果?因此，此二稅實施並無法證實 有轉嫁效果。

2、房租不合理上漲，最主要的原因是「房價上漲」，大家買不起，轉買為租;再加 上「租屋黑市」，資訊不透明，市場機制失靈，而非「囤房稅」實施，才導致租金 轉嫁上漲。反之，若實施囤房稅，根據過去實證研究結果，房價會有明顯抑制效果; 同時因為囤房稅的實施，將促使空餘屋的釋出有效利用，如此供給增加，房東想要 轉嫁房客，根本缺乏依據，不易發生。

3、雖然理論上任何增加稅賦都可能發生轉嫁效果，但這還要看市場景氣供需狀況， 市場資訊是否透明可以發揮市場機制，同時也要看政府是否有良好的配套措施。不 論如何，理論仍需實證研究驗證。

4、目前財政部說囤房稅會轉嫁承租戶，完全缺乏嚴謹實證研究報告基礎!政府對 台灣當前嚴重的「租屋黑市」都不敢面對，租屋地點、數量、品質及租金相關資訊 都沒有掌握，卻說囤房稅會轉嫁租金，令人無法信服!

六、日出條款的修法建議‧

支持財政部草案房地合一稅的日出條款自 2016 年開始實施，以為公平，杜絕短期 投資炒作。

七、結語

台灣的房市與房價的長期不合理，造成高房價、高空屋率及高自有率的「三高矛盾」 現象，根本的問題是在房地產「市場失靈」。因此，政府其他相關部會必須各盡其 職責，以避免「政府失靈」，打炒房並健全房市必須是要建立可長可久的法令制度， 讓房屋成為人民的安身立命之所，而非投資炒作的獲利工具，如此政府才能獲得人 民的信任，居住正義也才能落實!

最後，有關「房地合一稅」草案爭議不大，應儘速通過實施。另外，「囤房稅」的 修法，行政部門及執政黨應體察社會各界的期盼，朝野政黨彼此捐棄成見，「不論 甲案還是乙案，拖延案最不好!」。猶記得 2014 年 4 月「雙張會」討論囤房稅，經 過一個月即立法通過，6 月實施。期盼本次囤房稅的修法，很快能成為朝野政黨的 共識，讓台灣不再成為囤房炒房的天堂!

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今早立法院公聽會的現場完整實況影片。個人第一次主要發言在9:59。另外，第二次發言主回應財政部長及內政部次11:55整體回應後發言的二點回應在11:59。供參考。

https://ivod.ly.gov.tw/Play/Full/13461/1M/

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附件:

1、清華安富金融工程研究中心，「總體審慎措施(含金融措施及租稅措施)對房市 之影響(以亞太主要經濟體星、港、韓、台實證分析)」，外匯市場發展基金會委託， 研究期間:2020 年 5 月~10 月

研究成果報告網址:https://ppt.cc/fjt5Zx

2、張金鶚，「從抑制炒房到健全房市」，聯合報，A12 版/2020 年 12 月 13 日

3、張金鶚，「囤房稅是健全房市的關鍵」，蘋果日報，A11 版/2021 年 2 月 18 日

4、張金鶚，「囤房稅，玩真的嗎?」，蘋果日報，A12 版/2021 年 3 月 11 日

5、張金鶚，「打炒房 要落實囤房稅」，聯合報，A13 版/2021 年 3 月 14 日

6、張金鶚，「囤房稅的稅基與稅率孰重?」，蘋果日報，A11 版/2021 年 3 月 18 日

【2021年三月第三週 國內外大事報你知】
【一週大事關注焦點：下週美中高層官員會談焦點／各國譴責北京更改香港選制／歐洲最大黨團表態應對台展開貿易談判／行政院祭重稅打炒房／保護關鍵技術營業秘密法修法／總統強調核四安全不可行】

國外：
#下週美中高層官員會談焦點
美中雙方高層會談於3/18阿拉斯加進行，國務卿布林肯以及中國外交部長王毅屆時出席，此次拜登上任以來第一次雙方高層當面對談。

#各國譴責北京更改香港選制
中國全人大會通過「完善香港特區選舉制度的決定草案」，擴大香港選舉委員會的權力，設置了資格審查會，對候選人進行審查，確保「愛國者治港」的原則。

#歐洲最大黨團表態應對台展開貿易談判
歐洲議會最大黨團「歐洲人民黨」（EPP）近日推出中國戰略文件，呼籲歐盟在一中政策架構下，正式與台灣啟動雙邊投資協議談判。

國內：

#行政院祭重稅打炒房
行政院11日通過房地合一稅2.0草案，將預售屋買賣以及持有大量房產的資產公司出售過半股權都視為房地產交易，也修正「短期持有的定義」，從二年拉長至五年。

#保護關鍵技術營業秘密法修法？
經濟部的「營業秘密法」主要是關於一般公司的營業秘密保護，屬於私人法益；但有些私人企業擁有的高端技術，是從政府補助或投資出來的，且若洩漏到境外敵對勢力手上，可能影響到國家安全，影響範圍不只是單一企業，「國家也需要一層保護」。但關於法制上如何做較周全，如何定義、保護措施及其他政策配套等，尚需國安單位和政院各部會跨部會溝通協調，包括經濟部、科技部、法務部都要共同討論。

#總統強調核四安全不可行
近期能源議題討論不斷，民進黨在2016年成為執政黨就主張能源轉型，除了要將台中火力發電廠發電量減少，也將有安全疑慮的核四逐漸除役，同時發展離岸風電等綠能產業，希望在2050年達到碳中和。日前環保團體對天然氣接收站的地點因育有藻礁而發起公投，原先國民黨規劃開發232公頃，民進黨政府執政後，應環團要求減至23公頃，也就是剩下原來規劃的十分之一。日後將投入包括觀新藻礁在內的桃園27公里海岸進行保育，確實落實能源轉型。

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拜登上任前曾提到，會先與歐洲及印太盟友討論，再擬定策略，才對作出表態。在中美高層對談前，拜登12日將主持與日本、印度、澳洲領袖的「四方峰會」；國務卿布林肯16日會先後訪問日本、韓國，至於為何不在亞洲舉辦中美會議，似乎是先以印太戰略盟友訪問為先，排除中國，美方很堅持要返回國土對談。美國國務卿布林肯也表示：「美國必須確保，我們國家及其他國家，不會出口任何可能用來壓迫人民的商品到中國大陸。」屆時除了談論氣候、疫情問題，日前通過的香港自治問題、新疆、台灣問題都可能成為對談主題，屆時，便可以觀察美國對於中國與台灣所展現出的態度。

中國人大會壓倒性通過香港選舉制度的改制，除了執行《國安法》外，更加誤了選舉候選人的審查制度，不夠愛祖國就無法為祖國服務，扼殺香港碩果僅存的選舉自治，也代表著香港新一代盼望的真普選恐怕遙遙無期。香港政府陸續逮補不少民主派人士以及媒體大老，提出國家顛覆罪的訴訟，而大部分案件都拒絕保釋，只見香港自治已然死亡。歐盟則發出聲明將採取更多應對措施，並更加關注香港的局勢。

然而，其他各國對於中國仍處於譴責階段，是否會有進一步的制裁尚未得知，況且，若各國針對香港制裁，可能是香港更加與國際脫軌讓中國掌握更深，這將讓各國陷入兩難。各國若要真的對香港問題作出回應，則必須是針對北京政府而不是港府。

此外，歐盟近日雖喊出要與台灣做貿易談判，並針對中國以牙還牙，但實際上仍不脫一中架構。此種硬中帶軟的態度，實際上只是為了尋求與中國談判，並未真正要處理台灣問題。但台灣如何掌握此一議題尋求加入國際組織，似乎也出現了契機。

政府從去年至今的打擊房價政策，現階段針對短線「炒房」的投機者，透過短期轉手提高稅收，抑制短線炒房，搭配之前非自住宅減少融資的措施，對於國人自住並不會有太大影響。至於囤房稅，政院回應囤房稅一年差幾千塊，相較於動輒上千萬的房子，並不會迫使屋主釋出，反而造成租金調漲，轉嫁租房子的人和消費者。

這十幾年來，不斷傳出台灣半導體與IC設計人才遭中國與韓國高薪挖角竊取關鍵技術的事件。由於半導體產業從1990年代後成為了台灣的經濟命脈，美企Ampere（安培運算）也稱台灣的半導體供應鏈意義很大，但若挖角與竊取事件層出不窮，則可能遭到中國與韓國的追趕，對於台灣的經濟有致命的影響。因此，營業秘密法不僅是關係到單一企業，也可以視為國安問題。然而，如何將私人契約與競爭關係上升到國安問題，以及營業秘密法如何在不過度干預企業與市場的狀況下修法，還需要更多的討論。

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（題外話，當年我們可是看了一百多間房子呢🤣）