今天3/25早上我以學者專家身分參加立法院財政委員會舉辦的「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估」公聽會。

參加完公聽會後，對於業者反對的説法可以理解，官方政治態度也可以理解。但聽到有些學者說法，強調要求理想作為，稅基較稅率重要；或擔心配套措施不完備，會轉嫁租屋族；實施囤房稅未能達到抑制房價效果，完全呼應官方拖延說法，令人感慨！

大家都看到台北市早有囤房稅實施經驗，成效也已經有學術實證研究的成果可供參考。但還是有人說囤房稅定義與實施困難，中央與地方互相推諉，囤房稅實施沒有效果，真的令人無言⋯

房市不合理的稅制改革，今天公聽會的感觸是：「理想只是口號，真正實踐才是王道」！

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根據立法院提供的六個討論提綱，我的發言內容大綱如下：

一、居住正義與產業發展如何平衡?

1、落實居住正義台灣整體產業才能正常發展，不會將資源聚集在單一房地產業， 許多產業使用房屋土地成本下降，空餘屋有效利用，其他非房地產業才能正常發展， 增加就業機會，人民所得提高，房價合理下降，人民得以安居樂業!

2、房地產並非火車頭產業，過去學術界已有詳盡的研究成果可供參考。

二、實施房地合一稅、囤房稅之優點、缺點及面臨問題?

1、房地合一稅及囤房稅過去實施成效評估，請詳見「清華安富金融工程研究中心」 報告。實證研究結果簡要說明如附 ppt 檔案。

2、房地合一稅乃短期交易利得稅，優點是抑制短期交易，但缺點是容易轉嫁、傷 及無辜、轉移增加囤房。

3、囤房稅乃長期多屋非自住持有稅，優點是抑制非自住者囤屋炒作、促進房屋有 效利用、房價緩跌、交易量正常穩定、稅賦公平負擔。尤其非自住囤房者人數極少， 但囤房數量相對很多，實施囤房稅對極大多數者沒有影響，其衝擊面很小，並可彌 補房地合一稅移轉囤房的漏洞。

4、不論如何，任何稅制改革都需要配套措施，以避免轉嫁消費者及傷及無辜，但 不能因配套措施未檢討而不進行根本的稅制改革，如此造成房市不公平、無效率、 不合理，因小失大，將得不償失。

三、如何訂定房地合一稅、囤房稅的課稅標準?

1、房地合一稅支持目前財政部的草案。

惟「徒法不足以自行」，如何落實施行更是關鍵，尤其預售屋不像成屋的產權必須 在政府機關登記，未來如何稽查預售屋的短期交易課稅?這涉及「實價登錄 2.0」 有關預售屋能否落實登錄防止作假行為，相關稽查配套執行，應完備沒有爭議。

另外，不論成屋或預售屋為規避短期交易課稅，假借人頭或持續囤房，是否反助漲 囤房空屋現象?過去實證研究結果顯示，課徵房地合一交易稅「道高一尺，魔高一丈」，容易規避轉嫁，導致對房市價量影響逐漸減弱。換言之，房地合一稅若欠缺 囤房稅的支持，將大打折扣，惟有雙管齊下，政府「打炒房」才能真正落實。

2、囤房稅應配合房地合一稅同步實施。其「稅率」應明確且全國一致，明顯區分 「自住」與「非自住」差異，且採累進稅率。「稅基」先透過中央統籌分配款機制， 加強地方政府逐步調高。

囤房稅制的改革涉及非自住房屋「稅率」及「稅基」的訂定，以及非自住「對象」 的認定標準。由於過去稅率授權地方政府訂定的結果，成效不彰，因此本次修法應 明確訂定全國一致非自住房屋的累進稅率，以免造成一國多制，不公平稅制現象; 另外也可抑制囤房者過去在不同各縣市囤房，造成不同稅率的投機漏洞。

至於房地稅基偏離市價過低的問題，涉及地方政府對所有個別房屋及土地的評價認 定，也涉及當前房地分離課稅制度的改革，較為複雜。各地方政府是否有人力、能 力及意願逐步調整稅基，仍待中央與各地方政府的合作。當然，中央政府可以透過 統籌分配款的機制，加強提升地方政府逐步調高稅基的意願。

有關非自住房屋對象的認定標準問題，過去政府規定第四戶以上才被視為非自住囤 房課稅對象，顯然過於寬鬆。從稅賦的負擔能力及促進房屋的有效利用來看，建議 未來應對不同數量房屋的擁屋者採取不同累進稅率，當然營業與非營業用房屋也應 有差別稅率。另外，我們看到法人囤房現象嚴重，法人與自然人的稅率不應有所差 異。特別是建築業者，多已有預售 2~3 年期間，仍宣稱其房屋是存貨而非囤貨， 而給予優惠稅率，造成賣不掉的房子，價格仍不會下跌的不合理現象。

3、摘要朝野各政黨提出囤房稅的版本如下:

財政部初步研擬單一自住稅率維持 1.2%，擁有戶數 1 到 2 戶均值是 2%，3 到 5 戶 均值 3%，而 6 戶以上均值為 4%。時代力量版本將全國單一自住稅率調降為 1%， 第 2 到 9 戶稅率漸增，若是「非住非營非用」的囤房行為，稅率調高至 5%至 8%。 民眾黨版本不區分「自住或非自住」，改採「家戶持有全國戶數」，採累進稅率課徵 囤房稅，稅率依持有戶數最高至 4.8%。國民黨版本，則以「全國家庭總歸戶資料」 來認定持有戶數，將「非自用住宅稅率」上限從 3.6%提高至 5%，4 戶以上稅率不 低於 5%。

4、囤房稅應採較嚴格標準，並簡化稽徵方式及成本

檢視朝野各黨提出囤房稅修法版本，輕重程度並不相同。面對當前社會輿論各界對 囤房稅的壓力與期盼，而且政府公布囤房人數不多，但囤房數量不少情況下，建議 應採取較嚴格的修法版本，如此大多數的人並不會受到影響，也才能獲得社會各界 的認同，達到遏止囤房炒作的目標。

四、韓國打房政策經驗分析‧

1、各國國情，包括房市發展狀況、政府法令制度、社會文化背景均不相同，他國 經驗未必適用台灣。

2、為何只提韓國經驗?新加坡、日本、中國、美國、加拿大、甚至德國、英國等 歐洲國家，都有許多打房政策成功經驗，可供參考借鏡。

3、我們最近研究星、港、韓、台租稅措施對房市影響實證研究結果的結論，房屋 稅在新加坡及台北呈現抑止房價的政策效果。

4、韓國租屋市場非常特別，租金收取方式全球唯一，多採用非常高額押金(高於 房價的五成以上)一次給付，然後房東以押金利息抵扣房租，房客就不用再付租金。 如此租金約等一次付出的房價，房租如同房價，囤房稅容易轉嫁房租。韓國租金轉 嫁經驗完全不適用台灣。

五、實施房地合一稅、囤房稅是否會轉嫁給承租人?

1、根據剛完成的實證研究評估報告，台灣實施房地合一稅及囤房稅均會造成房價 下跌的效果。房價下跌，怎麼會產生轉嫁房租效果?因此，此二稅實施並無法證實 有轉嫁效果。

2、房租不合理上漲，最主要的原因是「房價上漲」，大家買不起，轉買為租;再加 上「租屋黑市」，資訊不透明，市場機制失靈，而非「囤房稅」實施，才導致租金 轉嫁上漲。反之，若實施囤房稅，根據過去實證研究結果，房價會有明顯抑制效果; 同時因為囤房稅的實施，將促使空餘屋的釋出有效利用，如此供給增加，房東想要 轉嫁房客，根本缺乏依據，不易發生。

3、雖然理論上任何增加稅賦都可能發生轉嫁效果，但這還要看市場景氣供需狀況， 市場資訊是否透明可以發揮市場機制，同時也要看政府是否有良好的配套措施。不 論如何，理論仍需實證研究驗證。

4、目前財政部說囤房稅會轉嫁承租戶，完全缺乏嚴謹實證研究報告基礎!政府對 台灣當前嚴重的「租屋黑市」都不敢面對，租屋地點、數量、品質及租金相關資訊 都沒有掌握，卻說囤房稅會轉嫁租金，令人無法信服!

六、日出條款的修法建議‧

支持財政部草案房地合一稅的日出條款自 2016 年開始實施，以為公平，杜絕短期 投資炒作。

七、結語

台灣的房市與房價的長期不合理，造成高房價、高空屋率及高自有率的「三高矛盾」 現象，根本的問題是在房地產「市場失靈」。因此，政府其他相關部會必須各盡其 職責，以避免「政府失靈」，打炒房並健全房市必須是要建立可長可久的法令制度， 讓房屋成為人民的安身立命之所，而非投資炒作的獲利工具，如此政府才能獲得人 民的信任，居住正義也才能落實!

最後，有關「房地合一稅」草案爭議不大，應儘速通過實施。另外，「囤房稅」的 修法，行政部門及執政黨應體察社會各界的期盼，朝野政黨彼此捐棄成見，「不論 甲案還是乙案，拖延案最不好!」。猶記得 2014 年 4 月「雙張會」討論囤房稅，經 過一個月即立法通過，6 月實施。期盼本次囤房稅的修法，很快能成為朝野政黨的 共識，讓台灣不再成為囤房炒房的天堂!

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今早立法院公聽會的現場完整實況影片。個人第一次主要發言在9:59。另外，第二次發言主回應財政部長及內政部次11:55整體回應後發言的二點回應在11:59。供參考。

https://ivod.ly.gov.tw/Play/Full/13461/1M/

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附件:

1、清華安富金融工程研究中心，「總體審慎措施(含金融措施及租稅措施)對房市 之影響(以亞太主要經濟體星、港、韓、台實證分析)」，外匯市場發展基金會委託， 研究期間:2020 年 5 月~10 月

研究成果報告網址:https://ppt.cc/fjt5Zx

2、張金鶚，「從抑制炒房到健全房市」，聯合報，A12 版/2020 年 12 月 13 日

3、張金鶚，「囤房稅是健全房市的關鍵」，蘋果日報，A11 版/2021 年 2 月 18 日

4、張金鶚，「囤房稅，玩真的嗎?」，蘋果日報，A12 版/2021 年 3 月 11 日

5、張金鶚，「打炒房 要落實囤房稅」，聯合報，A13 版/2021 年 3 月 14 日

6、張金鶚，「囤房稅的稅基與稅率孰重?」，蘋果日報，A11 版/2021 年 3 月 18 日

【龔成問答信箱】（Q17981-Q18000）

Q17981：

龔成老師，最近睇緊「萬能金鑰」，希望可以透過吸引力法則改變性格。

有時候覺得好心灰，好想真正做到財務自由。希望你可以比意見我。

我31歲，月入15000，已婚，而我每月會用6000作屋企開支，另外3000比娘家。
返工坐車午飯用1400。

每月只淨4600，好希望可以用15-20年既時間都做對抗通漲，可以財務自由，如果人工無加，只靠股票，請問有無方法可以做到？謝謝老師

龔成老師：

你要從兩方面著手，第一，你要做好理財，每月有$4600，如果投資20年，10%回報就能滾存到$310萬，如果你有實力，花時間研究投資，如果能產生15%，2年後你就有$550萬。

股票絕對可以做到，問題是你的知識與願意付出多少時間，如果你買入股票前，連1小時分析也無做，當然不會有高回報。

第二個方向，就是增加收入，你月入$15000，長遠只靠儲蓄，本金仍是有效，但你31歲，仍好年輕，你要好好想清楚，你長遠想點發展，一定不能長期都是這收入，要突破，要提升自己。加油！

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Q17982：

老師，我剛剛看完你本大富翁致富藍圖，後知後覺之前買了些優質股，但自己心急，亦未讀你的書藉，所以在高位入了貨如0003煤氣。

另外，在大富翁一書中，看到你講解的士牌的投資的基本分析，我查看了近月因疫情，的士生意市道慘淡，牌價也回落了不少。

當然車的出租的率和價錢也同樣回落。你覺得現時是否投資的時機？我本身在香港無物業，現時收入不多非不穩定，不敢投資物業。你有何高見？

龔成老師：

煤氣（0003）有質素的，不用擔心，只是過往都唔貴平，大部分時間處合理區頂或略貴，近期先算合理區中間。你可以守的。

的士牌，我地分析時，一定會以「長期的投資價值」去分析，唔好太著重中短期情況。

不過，的士近年競爭大左。佢只是集中收租方面，中短期會因肺炎而影響租金，但長遠仍是穩定，不過就無乜增長力。

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Q17983：

老師，我想問如果每月有5000蚊可以投資，應該買咩或做咩投資？或者儲幾多錢先去買d咩和投資咩咁？

龔成老師：

你先要有一定的備用現金，例如3-6個月的開支金額，之後就可以開始進行投資。

你可以考慮做月供股票，每月$5000。

盈富（2800）$2000。另外再加1、2隻（每隻$1500）：銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮：阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。

如果你不懂股，就集中供盈富$5000。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q17984：

請教老師我現在應該放左石油股轉買其他股票，還是繼續持有等升回買入價？

龔成老師：

唔好比「買入價」影響，這只是一個心理因素，如果你等買入價這段時間，其他股票升幅比你原本持股多，你反而會浪費左回報。

石油會在經濟好轉時上翻D，但始終相關股未算算好強，所以，你見到佢上翻少少已可轉，唔好等「上翻買入價」。

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Q17985：

老師點睇2588，飛機租賃 我做過少少resaerch大部分租賃合約都仲有幾年期

而且我睇前景只要疫情轉好航空業同運輸都會回覆正常

如果現價值唔值得入幾手？

龔成老師：

中銀航空租賃（2588）本身質素不算差，但又未到好好，主要原因是負債太高。佢利用高槓杆的模式，進行飛機租賃等業務。

即是借錢，買飛機，再租出給飛機公司。

現時航空業不景，對佢點都有影響的，因為其實航空公司注動性可能會出問題，加上佢利用槓杆，有風險。不過，這只是中短期情況，長遠仍是不差的。

投資可以，但唔建議太大注。

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Q17986：

龔sir，早前睇到你的文：［現金不是資產］對我係當頭棒喝！廿幾年前最早投資係零存整付，高息儲蓄。97時初次跟人開戶口買股票，初時有斬獲，之後金融風暴....

仲記得當時有中國海外，如果唔斬持有到今日已經好豐富
那時嚇怕左。

到今年比老婆鬧我做乜我咁窮！我才醒覺！我再投入股市！不過呢個時期又到變化好大時期了！

感謝你的付出！你的書本！我已買咗你三本著作！其中真係唔係仿間學到的學問！我會努力學習！努力儲錢！努力財富及智慧去倍升！

龔成老師：

記住，我地理財，就是將現金「轉化為有價值的資產」，要長期持有，過程是一個「配置」，要建立一個平衡組合。

你投資股市是正確，但都要留意平貴，建立「優質、平衡的組合」。

方向已經正確，之後保持增加正確知識就得！加油！

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Q17987：

者師，我打算停供002和003，轉月供788和9988，即每樣月供$2500好嗎？

另外其實月供股是否不需要太重視短期股價? 其實我現在36歲，我覺得我可以進取一些的，但我是明燈，真係買咩都跌甚至一買就停牌

就好似四環醫藥$40000買入就停變到而家$8000

又唔捨得放，和諧汽車$51000 買入而家又變$34500。我好想學習又唔知有咩方法，請指教，謝謝你

龔成老師：

如果你想提高增長力，的確可以轉的，但你都要留意，整體唔能夠只集中一類股，科網手機相關都是。

月供股票，盡量都唔理中短期股價的。

你36歲，你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，加上你這年齡不能全部進取，因此，你可以集中在平穩增值股先，潛力股小注好了。

你之前因為唔識選股，你記住，買股票就是買入企業，要花多少少時間去研究，花數小時是好正常的。

四環（0460）在多年前，核數師意見出現「保留」，已經反映企業盤數「有D古怪」。所以，你之後在選股時，要多加研究，儲錢不是易事，投資前要仔細分析。

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Q17988：

小弟30 家庭支柱, 目前每月最多只可儲到2000, 現金有2萬, 另外月供股票1000蚊, 請問我應如何計劃投資呢？

儲第一個一百萬有無可能?

龔成老師：

要較長時間先累積到$100萬，除非你增加收入。

暫時你的現金唔好動用，因為你有家庭負擔。

你可以月供股票盈富（2800），最好供$2000以上，否則效果唔明顯。

你30歲，我認為你應該從「提高長遠收入」方面著手。

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Q17989：

老師，我28歲，每月月供 $3000 媒氣，$3000 領展；大概供左年半多～

最近睇到你fb post 話要襯侯生買「平穩增長股」 及 「潛力股」，而且我又希望可以係4-5年內儲到首期置業。

1）想問下我月供組合是否需要變？例如，去除媒氣？因為遲啲無左十送一，變得不再吸引

2）組合內想增加：
1177 中生
9988 阿里巴巴
老師覺得呢兩隻應該月供，還是分注買入？ 還是有其他建議？

3）另外， 2013 微盟 適合分注，長線持有嗎？暫時未有貨。謝謝

龔成老師：

1）其實煤氣（0003）仍是有質素的股票，但增長力弱左，而佢改為20送1，反映增長力可能減少左，但不算差。

香港業務不強，但中國部分不差，中短期雖然較一般，但見佢的長遠發展力仍在。

由於佢一向都穩定派「相同股息」，在這情況下，反映派息的增長會少左。但整體來說，這企業仍是有質素的。

我睇翻佢近年在中國的投資，仍是保持進行的，每年都有幾十億，這些投資不會好快就見到收成，但這企業就仍是發展中的。我對佢長遠發展仍是正面，只是增長力的問題。

因此，你原有的貨可持有，但如果想組合增長力提高，就應該轉其他。

2）有質素可長線投資。不過現價略貴，建議你用長期月供的方法進行，會比較好。

3）這股雖然有潛力，但股價有少少誇張，現時真的少少好了。

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Q17990：

老師，我因誤中圈套買左隻老千股1936，輸左9成

因見你face book 都有教朋友正面有效投資方法
宜家想重新學習正確理財

龔成老師：

RITAMIX（1936）我見到都有其他網友中招，總之你記住，買股票就是買入一間企業，一定要選有質素的，同時要經過分析，唔好在貴的價位買入。

希望你能行翻正確的方向，在之後多多增加知識，你可以睇《股票勝經》。

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Q17991：

你好，龔sir，本人23歲，有小朋友，有工作，除咗小朋友，無其他負擔，當初好傻咁每月儲部分現金入户口，以往無諗過學股票投資，原因係驚有好大風險，但真係好好彩睇到你教嘅投資方法，我覺得值得學習又穩健，令我對投資睇法有所改觀，未來會用心學習的。

我有買啊sir嘅書，睇完大富翁同年報勝經，有啲地方唔明，我想上啊sir 堂，但因為撞咗另外讀緊嘅工作坊，所以錯過咗，啊sir你年底前有無機會再開平日基礎班？

人工:17000-20000 現金大約有十萬

目前只有一手 太古地產(1972)同一手 金界控股(3918)

扣除每月開支可以用一萬投資
我打算每月留五千現金儲起，等有值搏股出現就一手手買，另外就五千月供股票 。

盈富基金 (2800) $2000
港鐵 (0066) $1000
小米 (1810) $1000
金沙（1928） $1000

Sir，有無特別野要注意同改善，因為我轉數唔快，我認為呢個時期有危有機，好想把握機會，同埋見到sir平時留言會建議留現金等到大跌市再入，係因為最近疫情？定係長期投資上應該要預計嘅事？

不好意思太長，感激你

龔成老師：

10月的股票班是星期六班，之後會再開翻閒日班（晚上）。你可留意。

至於你現時所持有及月供的，都是有質素的股票，可以保持。如果你想組合增長力增加，可以加多一隻潛力股（$1000）落去組合裡進行月供。

現時的整體大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手。

雖然有疫情，但未算好平，部分舊經濟類股票，就較受疫情影響，因此處合理區中下部的水平，你已經可以留意。

記住，無人預測到之後的事件及股市，因此除非好平，否則，我地點都會留有部分現金在手。

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Q17992：

你好呀龔成先生 今年我24歲 畢業後做左接近2年野 現時職業做緊物業管理行業 月入$15000，儲蓄有$70000左右 每月儲到約$3000另外每個月供緊2000蚊儲蓄保險 各一千蚊

一份供10年 一份供6年 我想為自己既財富增值 最近先了解財經資訊 想問我可以如果入手 謝謝

同埋想問多一問，現時經濟不景氣 呢個時勢你建唔建議我轉工呢 我都希望搵同類型行業而比我現時人工較高既工作。謝謝

龔成老師：

現時的現金，你可以留有一半備用及等投資機會，另外的一半就投資股票，如果你無選股能力，就投資盈富（2800）。

如果你工作穩定，就可以同時以月供股票，去進行財富增值，如果唔穩定，就唔好供住。

你24歲，應該多試不同的工作，長遠發展會更好，當然，這刻未必是最好時機，但你都可以同步去見工，如果見成一份有發展的工，到時辭職都可以。

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Q17993：

龔sir, 雖然這樣問不是太好，但想知道當你踏上第二個、第三個...百萬後，在投資的過程中，有無一些虧損或同你預期有落差嘅情況？

可以分享一下，等我地有個警惕

純粹想學習，不是想挑戰，希望你見諒

龔成老師：

過往都有出現過虧損，例如十多年前買入一隻股票叫嘉利國際（1050），財務數據不差，業務穩定，由不少大品牌的容戶在手，而佢是做電腦代工的。

之後，中國的成本不少上升，佢的成本也增加，但卻無法將成本轉嫁比客戶，因為佢規模唔大，容易取代，大客戶可以有好多選擇。

於是，當成本增加令佢無法加價比大客，成本無法轉嫁，最後自己的盈利受損，令股價下跌，當年要止蝕。

這反映企業的經營模式，最好有價格自主能力，有成本轉嫁能力。

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Q17994：

老師，9939 你覺得前景如何？

龔成老師：

開拓藥業（9939）係中國一家臨床階段新藥開發商，專注於開發及商業化癌症藥物及其他雄激素受體相關（或ＡＲ相關）疾病藥物。

佢而家開發緊5種在研藥物，並係中國、美國及台灣取得開始臨床試驗批准。發展正面的。

例如我講其中一隻：普克魯胺（ＧＴ０９１８）：佢係這公司的核心產品，用於治療ｍＣＲＰＣ（轉移性去勢抵抗性前列腺癌）及ＡＲ＋轉轉移性乳腺癌。

正係中國，以及美國分別進行ｍＣＲＰＣ　ＩＩＩ期臨床試驗，以及ｍＣＲＰＣ　ＩＩ期臨床試驗。

佢已獲授20項與普克魯胺的化合物、合成方法及用途有關的專利，而翻佢這些專利，預定分別於2030年及2032年到期。

因此，這企業有發展的，但問題是產品在往後的創售，仍有不確定性，好難分計到具體情況，因此，只可以話有風險，有潛力的類別。

現價好難話平定貴，只可以話，你小注投資都可以，可長線持有慢慢等佢收成。但唔好大注，因為始終有風險。

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Q17995：

老師 想請教一下308中旅現價值得入嗎？我是打算放個3到5年的

龔成老師：

中旅（0308）質素中等，這股本身質素唔算好強，在正常時間的投資價值未算好高。

唯一吸引的，就是現時疫情，令佢股價受壓，相信過幾年後，佢就會正常翻，股價都會因此而上翻。

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Q17996：

老師，我係女生一名，對數字概念十分弱，對股票完全係0知識，睇左你𝐟𝐚𝐜𝐞𝐛𝐨𝐨𝐤幾次，感受到你真誠有耐性，想由0開始去學，你有什麼書可以推介

21歲時我都係由0開始去接觸買樓，但我想相信幾時都要學，頂多比人用多少少時間去學，現在26歲，相信有心一定學到，所以想請教下你

龔成老師：

你要努力增加知識，你要學理財及投資的知識，記住，投資並不是坊間的炒炒賣賣，你要從書本或課堂上認真學習。

你這年齡，是財富增長的黃金期，要好好把握。

我建議你睇《股票勝經》、《5年買樓4部曲》，都是好適合你的。

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Q17997：

阿sir你本《80後2百萬富翁》個千萬賭局好正！

雖然最後結果不似預期30歲前只賺到2百萬, 但已經好叻, 最重係過程有得著! 起碼你有咁既膽量挑戰自己, 現在都超額完成目標啦！繼續努力加油!

我都定咗目標兩年内要賺第二個100萬, 早日財務自由, 可以做自己喜歡做的事! 現在睇緊你本3百萬富翁, 現在買股票前都會睇下報務報表先, 感覺安心啲!

其實大學修會計都有讀過financial analysis較理論性。
請問有咩書係教人計股票價值vs價格?

現在思考緊你教既"金錢背後的金錢", 要睇time value of money & purchasing power, 不要只看表面的金錢。

龔成老師：

我希望用我的真人真事，去話比大家聽，就算好平凡，都可以做到好多野！

你定目標十分好，這是一個好有用的方法，你堅持就得！

《股票勝經》、《年報勝經》及巴菲特相關的書，都會講述價值的計算。

要計企業的價值，過程比較複雜，好難三言兩語就講到，就算在我的股票班，都要講5小時，裡面會講3種估值方法，有難有易，但同學都用到的。

簡單來說，你要考慮企業的生意、盈利、現金流、資產、負債等財務數據，同時要比較行業，考慮這企業的經營情況，之後的環境又會如何。這都是計算的基礎。

如果要深入計算，基本上要好仔細的研究企業，要分析好多財務數據用比率，先至有較完整的答案。

金錢背後金錢的概念好重要的，一定要有「背後金錢」，「將來價值」，「潛在價值」這些概念，先可以幫我地賺到大錢。

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Q17998：

我係月光族 30幾歲戶口都係沒錢....因為我之前有好多卡債....我有努力還錢同時嘗試儲錢 最近終於有萬令蚊儲左係度....

點知這2日朋友話有隻股票升 叫我入...入左...點知...蝕左, 蝕左一半....今日我想博升 等自己唔好損手損得甘西利 結果....又蝕, 重要蝕更多....儲落個萬零蚊 沒晒好傷心.....

喊左好耐....我知沒用嫁....我知只可以從頭來過....我每月萬六元, 五千比屋企, 3000還卡債...剩返個八千就係我基本的身活費....

一個基本坐車要一千, 同屋企人住 所以唔洗租屋個D....我好想脫離我而家月光族的生活, 我重有沒得救? 我應該要點好分配D錢好?

我好想脫離我而家月光族的生活, 我重有沒得救? 我應該要點好分配D錢好?

P.S: 我岩岩開始供緊月供股票 每個月一千元 係咪太小呢?

雖然唔知你地會唔會回, 但仍然很感謝你看我的信息

龔成老師：

你之前行錯左方向，如果你明白正確的理財方法，情況會不一樣。過去的就算，由佢過去，你3X歲，仍是財富的累積黃金期，只要你努力學習，努力做好理財，將來一定會累積到更大財富！

第一，你要增加知識，你要學理財及投資的知識，記住，投資並不是坊間的炒炒賣賣，你要從書本或課堂上認真學習。睇《80後百萬富翁》、《股票勝經》、《財務自由行》。

記住，理財不是賭錢，是分配，你要適當地將現金，轉為優質股，長線持有，建立一個組合，並不是著重一買一賣的快錢。

因此，將每月的部分資金，去做月供股票，供盈富（2800）。對初階投資者來說，月供股票是一個很好的累積財富方法，因為可避免你一次過在高位買入的風險。

原理如同儲錢，不過就不是儲現金，而是儲股票。計劃要長期進行。

另外，盈富是一個組合，適合絕大部分人投資，風險不高，長期儲貨可助你財富平穩增值，記住要長線持有。

我會建議你供$2000。你3X歲，盡你的能力去做，唔好浪費左這個累積財富的黃金期。

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Q17999：

龔成老師你好，請問你點美股Google, Amazon, Netflix, Berkshire Hathaway之中邊隻比較值得投資？ 定係QQQ會比較好？

仲有黃金或銀你覺得現價可以投資嗎？

另外，你的股票班有可能遠程上嗎？ 我很多時間不在香港，冇辦法親身上到堂。多謝你的無私分享！

龔成老師：

上述的，都是優質的美股，你都可以投資，都可以長。如果要簡單，就是QQQ。

至於黃金白銀，我自己都有投資。方法好簡單，你不是睇升跌，而是「財富組合的配置」，現金永遠貶值，黃金白銀總有一定的價值，因此可以在組合中，佔比一部分，長線持有。

但由於無現金流，因此又唔值得持有太多。1%-3%已夠。

我有可能在年底，開一個有關於資產配置的網上課程。

至於股票班，由於內容太重要，暫時唔會。

因為之前實體股票班試過比人偷拍，之後放左上網賣，最後要搞到報海關先處理到，好煩。所以，網上類的教學，都好擔心有偷拍問題，風險太高，因為好多課堂內容，都唔想太公開，只想自己學生知，所以暫時都唔會搞。

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Q18000：

hi 龔成 我35 元入了 10000 股 708 恒大汽車,請問呢支股票前景如何？現在跌到 2X元，如果再跌可以再加貨嗎？

同埋另外一隻細股 1701 1.07入了貨，但尋日俾人洗倉跌了50%,仲有無得返身，上番去？謝謝回應！

龔成老師：

恒大（0708）我自己有少少保留，佢資金投入的確強，大力發展新能源車，但這些仍未有賣產品，無人知銷售情況如何，只是不斷賣廣告，其實好奇怪的。

賣廣告但這刻未有產品，目的只有兩個，第一是造勢，第二是廣告是賣比恆大的股東睇。

由於仍有好多未知數，而股價已經大升左好多（比半年前），因此，就算$2X仍要小心。唔好加注。

可能佢真的有潛力，但連基本的銷售銷售都未有，我地作為投資者，就好難分析，只可以話佢股價會大上大落，唔建議持有太多貨，如果小注，就當持有博下佢之後的產品。

途屹控股（1701）盈利只有$2000萬，企業無乜獨特性，最多值$3億、$4億。$1以上是$10億市值，我相信好難上得翻去。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

［社會實驗］價格管制導致乜後果？其實教科書一早講咗啦。

TLDR：柏林左翼政府要凍租5年，仲要強制房東減租。結果？咪租盤大跌四成，房東自己捽老泥都唔租畀你。仲有，簽陰陽合同，第時如果裁定租管違憲，唔該你交返晒之前嘅差價。仲有，價格管制當然造就黑市，平租畀你可以，不過唔該幫我用十皮嘢買咗個雪櫃先，靚嘢嚟的。唔係雪櫃賣幾錢都管下話？

1. 本人唔係經濟學家，但呢個故事係非常典型嘅經濟學現象

2. 背景是咁的，話說香港樓貴租貴，近年唔少人都提租務管制。而好多時就會講起德國，特別係柏林。冇人炒樓，甚至冇乜人買樓。因為保護租客，業主好難加租云云。所以柏林就吸到好多人才，成為歐洲Start up之都云云（但我見啲朋友個個都係去英國）

3. 事實如此，柏林年頭甚至要求凍租5年。另外有啲仲要強制減租，最多減40%。嘩。違犯嘅？唔使坐監（好似），罰款啫，五十萬，歐元。

4. 呢啲，就似乎係無產者比較鍾意嘅，負擔比率低，左翼恩物（＊）。至於「原教旨市場L」。當然就反對。但發生咁嘅事相當合理，首先歐洲向來都比英國美國「左」，而德國同亦係比較「左」，而家柏林市政府就更加「左」

5. 咁其實，「左」「右」嘅嘢，好難話對錯，都係睇時勢，況且物極必反，而中間又有好多空間（＊＊）。基本上，你係包租公，咪反對租管。你係租客，咪贊成。而如果講學術，正路地經濟學家應該90%甚至99%都反對租管（＊＊＊），無論佢地係咪租客（呢個就係經濟學家可愛嘅地方，認真的，自己係租客都可以反對租管架！）

6. 埃汾呢？其實唔關事，但利申下。只有一層自住樓嘅，應該就係中性，我唔使交租，但亦冇租金收入。不過嚴格嚟講，「我可以放層樓收租然後自己搬去台東住的，聽講幾好洗」

7. 我地比較關心嘅，係到底租管有乜影響？經濟學家經常畀人話只得理論，咁今次係一個好好嘅社會實驗。結果證明，現實情況係同理論預期一樣嘅。

8. 價格管制，十分簡單，當然就會短缺。最極端嘅，你有薪酬上限，迫我只可以拎一千蚊人工，我咪唔返工。

9. 柏林嘅情況，亦係差不多。你租金管制嘅，係架，租金會低—但你搵到樓租先算啦。柏林嘅租盤，就大跌40%。如果計受租管影響嘅（2014年前起嘅），更加大跌60%。當然唔係跌到零，但就大副減少。同預期差不多啦。極端啲講，原本我自住，但可能租間房出去畀人嘅，收一萬蚊租幫補下。但而家你收得兩千蚊租，我就索性唔租好過啦，唔值得兩千蚊搵個街外人返嚟嘈住自己。我自己霸多間房又好，或者叫返個仔搬返嚟住都得

10. 更有趣嘅係，當然今年有百年一遇嘅肺炎疫情。咁你話，係因為肺炎冇人租屋啫，至少冇晒啲遊客，商務客都近乎冇。但，又係好好嘅社會實驗！其他德國城市嘅租務市場，係比舊年同期更活躍嘅—唯獨柏林唔係。而柏林就有租管。十分好嘅對照實驗

11. 另外，除咗唔租出去，仲有一個玩法：我索性賣走佢，亦得。你迫我收咁低租，我咪賣（當然理論上，租金回報低咗，會拖低樓價）。結果？亦係多咗人買樓。柏林就由一個冇乜人買樓（80%人租樓）嘅城市，慢慢越嚟越多人買樓，aka做樓奴（而全德國，大約係一半一半）

12. 好啦，仲有更制嘅。經濟學者會話你知，價格管制除咗會令人地索性唔交易，仲會衍生一樣嘢，一樣我短期都會寫嘅嘢：黑市。

13. 大家聽黑市聽得最多，就係匯率（雖然而家你去外國好少可會見到）。你官方將個價格定在不合理嘅水平，啲人咪唔會跟官方價買賣—即係，我收貴租你可以打靶，但唔租出去應該未咁惡到可以打靶掛。而除咗唔交易，另外就係可以黑市，唔跟你個官方價，用其他嘢巧立名目。黑市實在太偉大，因為話畀你知市場力量幾咁大。

14. 而某程度上，以前七折的八折的一樣係「黑市」—你個價定得太高，的士司機咪冇工開，寧願收平啲搶客。 「我覺得大陸啲官貪污都係黑市，因為官方人工太低，大家都知要靠其他嘢」

15. 柏林嘅租務市場啦喎，又唔係完全「黑市」，亦唔係完全「陰陽合同」—我懷疑「陰陽合同」都係一種「黑市」。即係，租約我寫收五千蚊租，但你實交一皮嘢呀下！守法嘅德國人（WireCard同福士在笑）唔會咁大膽。況且，如果租約咁玩，到時個租客堅持交五千蚊租，你告法庭都幾難。

16. 但聰明嘅德國人，梗係搵到第啲方法啦。記住，價格管制一定會導致呢啲古惑嘢。你有最低工資下話，咁我咪要班人變自僱（唔止香港無良僱主係咁，外國咩共享經濟都係，都話UBER司機搵得少過麥當勞，睇少啲林保怡溝周家怡啦）。你有最高人工限制下話？咁我咪畀福利佢，或者平租個單位畀佢做宿舍（變相房屋津貼），一定好多呢啲貓捉老鼠兒，沒完沒了。

17. 柏林房東嘅玩法係點？加個合約條款咯—因為，有房東告上聯邦法院，話柏林政府呢個租管係違反憲法。仲打緊官司。個條款就係，如果最後裁定租管係違憲，唔該交市值租金　—　但有追溯期喎！之前嘅都要追返。

18. 更加簡單嘅，可以點做？好簡單啫，原本一皮嘢租金你要我收五千嘅，得，「你要租屋就要買埋我個書櫃，價值六皮嘢」，「你管租金之嘛，你冇管理我書櫃賣幾錢下話？」，甚至乎我想像到，可以享用房東叫床服務，每日盛惠兩百。「唔係叫床幾錢都要管下話？」。唔要叫床咪唔租畀你

19. 當然，我估租客又會舉報呢啲友，到頭嚟就係浪費社會資源，益咗律師同公務員。更甚者，真係畀人告嘅，我咪唔租間屋出去咯，或者只租畀啲相熟嘅人。

（＊）講明先，呢度嘅「左」，指經濟。照計經濟上左同右好易分，冇乜好混淆，唔識嘅自己Google．但其他方面嘅「左」「右」就好難分，我甚至話根本唔應該講「左」「右」，因為你發現啲人互插一大輪大家都唔係講同樣嘅嘢。例如一個智力題：民進黨係「左」定「右」？維基百科有答案。但在經濟上，去到柏林呢種租金管制就梗係「左」，唔使點討論

（＊＊）但真係要講嘅，過去幾十年當然係「右」係王道，去到甚麼列根戴卓爾克林頓Milton Friedman更加係高峰—然後近十幾年係向返「左」啲啲。

（＊＊＊）但當然又有個問題，有人話經濟學本身，至少係近幾十年，本身就已經係一個「右傾」嘅學問，所以近幾十年近乎唔存在真正「左傾」嘅經濟學家。呢啲就留畀專家講。

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