201022房仲買房初體驗（下）：與銀行打交道—零底薪的財力培養法＠文陳泰源

【前言】

買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外，買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環！尤其我買的是限制更嚴格的小套房，而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢？接下來讓我娓娓道來……

【堅守預算上限】

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線是不能退讓的，以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶要的屋況」去找房，預算則其次，畢竟出錢的不是我，何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。

如今換成我是買家，反而以預算列為最優先前提，一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活，讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。

因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後再繼續找房，畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」（台語的搞什麼花招），我不會預先知道，唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。

【如何取得優惠房貸？】

談到申請房屋貸款，主要分4大項目：還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是，影響這4個項目的因素裡，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

《如何讓銀行看得起你？》

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上的房子，貸款上限最高六成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成，而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息，在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時，如果購買人的財富實力夠雄厚，通常貸款仍舊不會是問題。然而，每個人因為工作性質的不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我的公司規模並不大，又是無底薪，像我們這種人在買房子的時候，銀行給的條件通常不會好。

所以，我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外，另外還有2張在2018年已繳清的6年期（累計共8年）高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款，以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」，維持零負債及良好的信用評比。

不過，我後來發現銀行普遍都已與時俱進了，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以我在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信，好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。

講更直白一點，對於收入不穩定的職業，如果希望銀行給你好的貸款條件，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了！

《還款年限》

目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案，而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說：通則非一定，銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65—25＝40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房年限最長就是20年了。

以房來說：通則非一定，銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據，判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）建築耐用年限則為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越久。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但因為我具備首購身份，銀行經綜合考量下願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺你的利息也就越多，所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財，能提早還款就早點繳清。

因為，時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

《貸款成數》

由於我買的是套房，銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6～7成。

以我為例：我一開始找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，除非我是VIP級客戶，縱然如此最高也只能六成，真是氣死倫！可後來我換國泰世華，最高卻能給我至85成，來回就差了25％將近250萬元的自備款！是不是差非常多？

強調，每家銀行的政策不同且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高，不代表明年也是喔！

《房貸利率》

每家銀行略有不同，甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例：我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2個方案讓我選。

方案1：貸款七成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款八成，利率1.31％，3年寬限期，但要加1筆48600元的房貸型壽險。

一開始兆豐為了吸引我，直接拿方案2引誘，絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。

一開始我被唬住了，後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道，有點讓人「奇摩歹」，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸大家，不管如何，買房一定要至少找兩家銀行，貨比三家不吃虧。

《寬限期》

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20＝總共22年。其正解是頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還。換句話說，原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點，這是先樂後苦的概念。

偏好使用寬限期的人，只能說觀念與我不同，強調，無所謂對錯喔！以我朋友為例：

他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，而只要寬限期一到就立刻轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣，他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算？

【我最後選擇哪個方案？】

兆豐的方案2：貸款八成，利率1.31%，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款八五成，利率1.31%，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的兩個方案，最後我選擇了國泰世華，想法如下，……↓

如果選擇兆豐，代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可以花用，同事也附和說「3年很長，3年內會發生什麼事都不知道，只繳利息及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉獲利了結，豈不爽快。」好像很有道理？

當我與自己對話後，發現「寬限期」並不符合我的價值觀，一來是我個性偏好先苦後樂，二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」，我本來就打算長期持有，三是我把買房當存錢，沒打算不繳本金，第四個原因是，小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險，某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。

還有一個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。

理性思考，我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金，萬一虧錢怎麼辦？寬限期只會讓人留下更多的現金在身上，而「閒錢越多越想作怪」是人性，既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

【原來，房貸是個好壓力】

租房子好比與人交往，住不慣（相處不來）就換一個，挺自在也蠻自我的；買房子，感覺像是生小孩，背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷，花費變大了，壓力也隨之而來，這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧？

其實，我自己也察覺到，無債一身輕並有了閒錢之後，我的情緒管理變差了，做業務開始有些隨興，我知道這並不利於我的事業，這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起，我意識到責任感無形中提升了，遇到奧客時也變得比較有耐心，為人處事漸漸圓融了起來。

一直以來我常常被問：到底租房好？還是買房好？

過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷，因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今，若你再問我同樣的問題，我的答案肯定是買比租好，因為我體悟到：「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。

【後記】

對於買房經驗不足的首購族來說，預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病，而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢？以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說，……↓

契稅：29574元
印花稅：3957元
實價登錄費：1500元
地政規費（過戶）：5961元
地政規費（貸款）：10008元
貸款設定費1筆1棟：5000元
申請銀行貸款的開辦費：3000～5000元
代書費（土地所有權過戶）1筆：7000元
代書費（建物所有權過戶）1棟：7000元

上述這些稅費加起來大約7萬元，如果再把交屋後的屋況整理（非裝修）費用算進去，差不多就是買房總價的1～2％。因此請記得，除了自備款及2％買方服務費之外，至少還要預留2％的費用喔～

希望我的買房經驗能幫助到你一點點，只要能幫助到你一點點，就不枉費我打那麼落落長的文章啦！

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你還記得第一家誠品書店在哪裡嗎？

這是1992年的臺北市仁愛路與敦化南路交會處之「仁愛圓環」，鏡頭往東北望。

上圖畫面左上角可以看到米黃色的敦南金融大樓（敦化南路一段245號）和深咖啡色的世華金融大樓（敦化南路一段251號），不過世華金融大樓在2002年因331地震成為危樓，後由潤泰集團於2003年12月以12.4億元買下其土地改建豪宅，並在2005年以「潤泰敦仁」建案公開銷售，是那時候少見的億元豪宅預售案，最終在2008年完工交屋。

中圖是當時位於仁愛圓環世華金融大樓的誠品書店外觀，下圖則是誠品書店靠近敦化南路的側門。

1989年3月12日，誠品在臺北市仁愛圓環東北隅的世華金融大樓開設了第一家誠品書店，本著人文、藝術、創意、生活的經營理念，將之定位為人文藝術小型專業書店。

1995年9月23日是誠品書店在仁愛圓環旁的最後營業日，之後便往北搬遷至安和路口的敦南金融大樓裡，嶄新的誠品敦南店容納了10萬種書目、23萬冊書籍，提供愛書人更專業、豐富的閱讀選擇。

在搬遷前夕，誠品特地舉辦了「看不見的書店」徵文活動，而書迷在活動中的請求，則種下了日後誠品敦南店成為24 小時書店的契機。

1999年3月，誠品敦南店開創24小時不打烊的書店創新營運模式，開啟民眾零時差的城市閱讀生活。

30年來，誠品由書店發展為以文化創意為核心之複合式經營模式，強調「人文、原創」的誠品敦南店商場，引進台灣和國際知名居家生活用品、設計師服飾配件，以及主題餐廳、創意美食、誠品酒窖等，提供消費者閱讀以外的生活享受。

然而，這家全台灣唯一24小時營業、全年無休的誠品敦南店即將要吹熄燈號了！國泰集團在砸下200億買回敦南金融大樓之後，將要把它都更成地上26層、地下7層的複合式商業大樓，包含一家五星級飯店。

敦南金融大樓原本是國泰集團蔡家的「起家厝」，但是因為1985年爆發的「十信風暴」而被拍賣給新光集團。後來，蔡家捲土重來，於2013年花了200億元買回這棟大樓，並且在2014年申請都更，此都更案在2015年經核准通過。

誠品敦南店因為24小時的經營型態，塑造出台北特有的書店風潮，令許多觀光客慕名而來，更吸引了包括英國BBC、法國第五頻道、日本富士電視台等國外媒體競相報導，美國CNN更曾將之評選為「世界最酷書店」。如今傳出其所在地即將改建的消息，讓不少人大嘆可惜。

台北市敦南圓環的敦南金融大樓前身為四棟小洋房，包括國泰信託集團理事主席蔡辰男、國泰金控董事長蔡宏圖及富邦金控董事長蔡明忠等泛國泰集團堂兄弟都是在此長大，後來改建為國泰信託總部大樓，基地面積約1400坪，1982年10月開工，1984年12月竣工，為一棟地上12層、地下5層的商業大樓。但因捲入十信風暴，此大樓遭到拍賣，之後長達27年，國泰這棟「起家厝」都在新光集團的手上。

當年蔡辰男希望將這棟大樓做為蔡家人的精神地標，因此建材特別講究，以耐用的石材為主。新光集團在接手之後，將之更名為新光敦南金融大樓，低樓層由誠品書店敦南店承租，高樓層為商辦。

根據財團法人都市更新研究發展基金會資料顯示，蔡宏圖、蔡鎮宇兄弟在2013年買回「起家厝」後，於2014年4月14日申請將「敦南金融大樓」劃定為更新單元，在2015年5月12日核准後，再由蔡鎮宇「小吃大」、整合國壽手中產權，於2015年11月初自辦事業計畫公聽會，並完成事業計畫報核。

由於這是蔡宏圖、蔡鎮宇兄弟在2010年6月「賣股分家」後首次正式攜手合作，市場格外矚目。當時蔡鎮宇出脫手中的國泰股份，推估價值超過700億元；而這次外傳蔡鎮宇幾乎砸下當年賣股所得的三分之一投入此案。

業者分析，這對於兩兄弟是合則兩利的結果，一方面國泰人壽持有兩年多便獲利超過15億元，另一方面「起家厝」由蔡家人全權掌握主導，對蔡家人更是別具意義。

根據資料顯示，此都更案坐落在台北市大安區敦化南路一段、安和路一段及敦化南路一段274巷所圍成完整街廓，基地面積約1347.67坪；都更後將興建地上28層、地下6層的全棟玻璃帷幕圓弧形指標複合式商業大樓，主體為五星級旅館。業者推估，更新後價值至少超過200億元。

2016年2月2日，傳出誠品敦南店將結束營業，因為國泰集團砸下200億買回敦南誠品大樓並進行都更，改建為26層樓的複合式商業大樓；消息一出，立刻引起許多人討論，誠品也隨即發出聲明表示，一切將按照租約，旗下敦南店的租約到2020年，也感謝大家對誠品生活敦南店的關心。

而對於國泰人壽持有「敦南誠品商場」產權一事，國泰人壽表示，從2014年9月因投資考量出售，該棟建物國泰人壽已無任何產權，而媒體所報導「敦南金融大樓」都更案，澄清與國泰人壽無關。

2019年11月14日，誠品敦南店正式對外宣布將於2020年5月31日熄燈，結束它在仁愛圓環一帶持續經營超過30年的歷史。

租約在2020年6月到期的敦南門市對誠品的意義重大，而它所在的敦南金融大樓，乃國泰集團的起家厝，已於2019年5月初正式通過台北市政府的大樓新建案環評，而這正是誠品敦南店必須結束營業的主因。

重新建造的敦南金融大樓預計高141公尺，完工後將成為台北東區的最高建築，為綠建築標準規畫，在5樓設置綠化露天平台，並建構太陽能發電、節能照明與垃圾暫存冷藏區等設備，啟用後會進駐餐飲、金融與零售服務等業者。

在全球擁有50家分店的誠品強調，在誠品敦南店歇業後，一定會再成立24小時營業的書店，可能會選擇位於臺北市信義計畫區的誠品信義店，或是2018年開幕、充滿書香與人文氣息的誠品南西店。

2020年4月23日，誠品董事長吳旻潔宣布信義店將接棒敦南店成為新的24小時書店，並於5月29日試營運（6月1日正式開幕），與5月31日熄燈的敦南店無縫接軌。

同場加映：2020.5.25 誠品敦南的最後巡禮
https://www.facebook.com/ZhangZheSheng/videos/583150828974782/

1106 #收盤 #重點
#台股 #櫃買指數 #台積電
台股今(6)日開盤上漲1.05點，以11645.08點開出。而蘋概三王漲跌互見，台積電、鴻海漲多拉回，僅大立光小漲撐盤，資金明顯挪移到低基期的金融股落後補漲，金融股成交比重超過1成；加權指數因此走跌，一度回測 11600 點，但力守整數大關。

#大立光 #營收
大立光10月合併營收新台幣66.26億元，連續3個月創新高，月增約0.5%，而在外資連續5日買超下，近來展開落後補漲行情。今(6)日開小高後早盤一度衝高來到4710元，漲幅2.06%，續創波段新高，力撐平盤之上，表現相對強勢。

#企業OBU #金融指數
金管會爭取國內企業也可以申請在OBU開戶，希望放寬國內分行(DBU)與OBU間資金能互相流動，將更有利台商將台灣做為資金調度中心。金融類股受激勵，今(6)日早上指數大漲逾1個百分點，站上1357點，創1998年5月以來新高，領漲股包括富邦金、國泰金、元大金等。

#富邦金 #國泰金
國泰金仍處在現增認購時間，盤中高點攻抵43元，挑戰43.42元年線，有助於現金增資認購，此次現增股數6.06億股現、每股發行價格為35元，將用於增資國壽、國泰世華銀各100億元。而新光金收復10元票面，漲幅落在2～3%之間。

#聯發科 #PCB #PA
聯發科5G題材發威，首顆5G單晶片於第四季開始量產，搭載終端智慧型手機於明年上半年問市，進度優於預期，獲得法人青睞，外資及投信法人聯袂買進，近10日外資大買1.8萬張，投信買超3200張，推升今日股價一舉站上430元關卡，為近四年來新高點。法人指出，聯發科5G展望樂觀，2020年有非常大成長性，營運重返榮耀，預期獲利可望挑戰兩個股本。

#面板股 #友達 #群創 #外資
友達睽違17年再次執行庫藏股，公司也宣布庫藏股執行完畢，共買回12.5萬張，買回總金額10.13億元，平均買回價格8.11元，執行率100%，股價也連日走揚，外資買進；群創雖然前三季稅前淨損98億元，不過近期股價反攻，今出量站上半年線，外資也連二日加碼買回。

#華固 #營收
營建股的「新股王」華固建設5日公布最新營收，受惠交屋邁向高峰，10月營收達22.94億元，年增達2.3倍，累計前10月營收已突破190億元，今年大豐收。

#浩鑫 #年線 #暄達 #長照
準系統廠浩鑫近年積極投入發展人臉辨識、影像辨識、智慧長照服務及IoT垂直應用方案等多元領域，5日再宣布將以4.65億元內額度併購暄達醫學科技，期藉異業結盟及策略合作，推助浩鑫之研發應用及整合服務能量進一步延伸至長照及醫療相關領域。
#財經 #新聞 #非凡新聞 #ustvnews #news