從今年2019Q1開始，「國泰房地產指數」歡迎章定煊教授回鍋（他也是早期參加國泰案的協同主持人）再度加入研究團隊，相信國泰房地產指數季報將會有更豐富的內容。

我也要藉此特別感謝專案研究員黃曉芬的全力投入，以及江穎慧教授長期的協助，讓國泰指數不斷的改進，精益求精。

我們從今年開始，將原本桃竹地區分為桃園市和新竹縣市兩區，並自2011年Q1起重新計算各季的價量指數。目前六都加上新竹縣市共有七都，其相關調查的行政區域及詳細內容也請參閱國泰新聞稿、簡冊及簡報PPT。其連結如下：

國泰房地產指數季報新聞稿及簡冊
https://ppt.cc/fRB5Lx

國泰房地產指數季報簡報
https://ppt.cc/fOn9yx

下面連結是章定煊教授在其粉絲專頁發表個人對國泰房地產指數2009Q1的看法，也歡迎大家參考。

https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=2307388046170492&id=1545911848984786

2019Q1國泰房地產指數發布了，老實說，它不是一個容易閱讀的指數報告，裡面包含了六個指標架構，跟十幾個分區，除非你了解它的邏輯理路，對市況有一點了解，兩者合併起來，才會有個整體的感覺。

上季的季末，建商在媒體上一直放話，說只是受到縣市長選舉的干擾，連央行都說房市回溫了，好像今年第一季將要大發利市。這一季的報告果不出其然，你也不能說它不好，但是就是談不上好，頂多就是暫時穩住了。這篇文章我只是就我覺得報告中比較有趣的部分來解讀，是我個人的觀點。

第一個，把本季度的報告，跟前兩個季度的報告，合併來看。對建商來說，有一個好消息，跟一個壞消息。好消息是市場上還是有一些購屋者進場，即使是建商把行情拉上了，還是有一些人買；壞消息是，也就只剩這些人了。反映在市場是甚麼狀態呢，就是各地區的銷售率都很平均，但水準值也不高。最好的是台中市不過12.44%，最低的新竹縣市只有7.48%。其實就我們所了解的市況，過去強弱分明的狀況已經不再，除非往下破盤，很難找到強銷的個案，大部分的個案都是處於慢慢賣的狀況比較多。

第二個，這些人是哪些人? 有一段時間是北冷南熱，我們要看推案的熱區跟類型就可以明白，也可以了解指數上的價漲到底是怎麼回事。台中市主要推在北屯跟太平這兩個外圍區域，以前這兩區透天居多，現在推大樓，單價往上拉到2字頭，但控制坪數的結果，讓主力總價落在1000萬左右。台南推在安平跟安南，這兩區過去是台南市的邊陲，都在海邊，狀況跟台中一樣，推大樓，單價往上拉到2字頭，但控制坪數的結果，讓主力總價落在600萬左右。高雄還是一樣，推在楠梓區與三民區，推大樓，單價往上拉到2字頭，但控制坪數的結果，讓主力總價落在800萬左右。這些人是誰就已經很明顯了，自住族群，而且是首購族群，被市中心的房價壓到喘不過氣來，一看交通成形了，過去的絕不考慮郊區的總價落在可以負擔的範圍就去買了。所謂南熱的房價上漲就是這些過去房價僅有1字頭的邊陲地帶，類型由透天轉變為大樓，價格一路拉到2字頭，所造成的，總價上沒有太大的改變。僅靠都市邊陲地帶，首購自住族群，而且低落的銷售率，要翻轉市場難度有點高。

第三個，我們從圖上看得出來價量背離的情況非常普遍，桃園、台中、台南、高雄價格四季移動平均都創下了波段新高，除了高雄價量搭配還算合宜以外，其他每區幾乎都有成交量跟不上來的情況，離過去的歷史高點都有一段的距離。其中北部區域台北、新北、桃園的背離情況更為明顯。國泰指數的成交量是由銷售率與推案量構成，在推案放大量的情況下，背離很明顯的是由銷售率低迷構成。除非銷售率好轉，否則供需失衡情況會越來越嚴重。

第四個，都市競爭的情況成形，由於市場上的客源已經有限，所以一個都市的興起，很容易就壓制另一區的市場，尤其是這兩區的客源重疊。最近桃園區的增溫，首先受害的就是新北市的低價區，這兩區都是大台北首購族的選擇區，當機能較成熟的桃園可以選擇，新北市低價區的價格就受到比較大的壓制。過去房地產齊好齊壞的狀況不太容易在目前出現。

Joe：「房地產終於跌了，應該有些人可以感受到，當然，大多數人依然買不下手。」

全台房市價格下修，六都房價均比第二季下滑，除了雙北都會區外，中南部房價也持續低迷，由於國內經濟停滯、景氣不佳，房市成交量急凍，許多建商降價吸引買氣。

根據國泰房地產指數季報統計，與第二季相比，全台房價季跌2.67%，與2014年同期相比則下跌3.77%，台北市每坪可能成交價格平均約80.05萬元，季跌1.16%；新北市每坪可能成交價格38.81萬元，季跌3.71%；桃竹地區季為平均每坪21.44萬元，小幅修正0.37%；台中市平均每坪價格約20.23萬元，季跌1.9%；台南平均價為15.48萬元，季跌3.72%；高雄每坪可能成交價格平均為19.71萬元，季跌5.31%。

北台灣各縣市新成屋、預售屋第三季的平均成交結果已跌回88.1萬元，過去每坪單價百萬元的榮景不再，民眾現今對房市普遍採取觀望態度，不見買方購屋，賣方壓力愈來愈大，開始出現「降價潮」，從實價登錄資料統計雙北市房價變化，台北市市中心平均單價，從去年Q3的73.9萬元，下修到2015年Q3的68.9萬元，年降6.8%，跌破70萬元大關，郊區則從51.5萬元，修正至50.4萬元，小降2.1%，新北市市中心跌幅較大，從35.3萬元下降至33.5萬元，降幅5.1%。

雖然跌幅看似「無感」，但若觀察「新成屋」，就會發現大幅度的價縮。以台北市為例，5年內的新屋每坪單價自96.5萬元一路滑到86.4萬元，房價下降風氣已從台北市逐漸吹向中南部，以致於新北、桃園、台中等都會區有明顯降幅。隨著房地合一稅制逼近，降價氣氛還會更加明顯，屋主賣壓會愈來愈大。

像是台北市松山區套房已一坪下跌12萬元，南港區套房也下挫15.5%；捷運信義線七個站中，有四個站的房價比二年前通車時還低，新北市部分，永和、中和、汐止、新店等行政區套房均走跌，。

http://www.cardu.com.tw/news/detail.php?nt_pk=7&ns_pk=27932
http://money.udn.com/money/story/5641/1326397

【紅色子房】含淚相挺！