【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序　是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研

近日林鄭一反過往「香港缺地論」，指「香港有足夠的土地，但（發展）速度要加快」，以「程序繁複」的理由，開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施，亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議，包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》，甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等，近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制，向既有城規制度進行大手術，以期加快土地發展。

以上精簡流程的討論，流於實際的技術操作討論，艱澀難明，所以目前民間缺乏面向公眾的說明，使大家無法掌握相關技術改動，究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士，透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題，深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。

▌現行城規流程簡明透視

要掌握精簡措施的關鍵，需要先知道現時一個土地發展項目，由白紙一張到取得新地契，直至完成樓宇興建整個發展流程，究竟需要經過多少部門、法規及程序。

簡單來說，一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門：規劃署、屋宇署及地政總署。

一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容，當中會有公眾表述及聽證會表達意見。

二、地政總署會負責就該發展項目，製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約，有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額，樓盤發售前，須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。

過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與，包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。

三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調，主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求，與及有否符合《建築物條例》標準，及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」)，工程便可以正式動工，最後工程完成滿足《建築物條例》要求，項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。

現在不少審批程序，例如高度限制、園景設計等，規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」，且準則不一，故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」，從而加快土地供應。

可是，即將出爐的精簡修訂建議，卻不止是關乎城規流程的重覆審批，亦透過修例或放寬發展限制，聲稱能達到加快土地供應的效果，但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎？

▌精簡程序　是否重疊　有否加快？

一個發展項目主要涉及三個審批部門，過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色，為求加快審批效率。

以建築物高度限制為例，以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管，精簡安排後除了特別情況，建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。

有建築業界覺得是項精簡某程度上合理，因為有時地契上的高度限制，有時來自舊的規劃圖則，規劃方面而言，分區規劃大綱圖不斷修改，不必又再重新找地政修改地契，只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘，因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見，以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。

問題是，透過精簡審批這個少少的程序，是否能加快整個房屋發展的過程？

有業界人士質疑，現時地政審批地契條款的程序，會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約，不會令工程不乎合法規要求，似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠，簡單刪去幾個條款，會有多大程序影響整個工程時間表？結論是，到目前一刻的精簡城規流程措施，對加快建屋過程有多大幫助，仍然是個大問號。

過往亦有就地政層面的「加快」嘗試，效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例，政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」，嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請，但直到2021年的6月，地政總署回應立法會質詢時，卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據，並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此，似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。

▌審批程序以外的建屋能力限制

現時精簡規劃程序的措施，似乎就不能簡單地加快整體房屋供應，因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素，而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得，舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。

過往公屋工程進度緩慢，其實不是全然是覓地問題，更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱，由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等，剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來，就是先天條件不佳，需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署，內部有今年工程量的清單，若超出今年工程量的話，就會排後一年再處理，結果房屋署不是沒有土地建屋，而是有了土地，卻等了一整年才得以開展工程。

業界人士推測工程部門長期欠缺人手，其中一個原因可能是政府大型基建過多，當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建，似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺，倒過頭來拖慢房屋供應，猶如搵石頭砸自己隻腳。

以上的例子顯示，現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素，單單強調精簡加快城規程序，或者無助改善現時房屋供應不足的問題。

▌犧牲質素的「精簡」趨勢？

政府除了推行現時一系列的精簡措施外，不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考，這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響？會否削弱本身監管下應有的質素？我們的城市景觀及生活質素，會否因而下降？

以園境規劃程序為例，過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3)，提出精簡園境的規劃申請程序，將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批，並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。

有園境建築業界觀察所得，過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現，亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置，下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型，當中不時涉及主觀的判斷。相應地，這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一，精簡成「點心紙式」的硬性要求，會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況？

對於現時政府「總加速」的綱領下，除了精簡規劃程序，有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應，而政府部門內部亦被要求加快工作效率，否則將輕易「中槍」，成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快，我們必須小心，會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。

有園境業界人士有聽聞，政府部門為求加快公營房屋供應（或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤），現時在制定某些公營房屋的園境圖則時，往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計，嫌其他風格（包括曲線型）的設計興建速度慢，而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用，甚或乎是個別地盤的實際需要。

透過犧牲因地制宜的園境規劃考量，而所換來的「精簡」成效，卻只是加快數天的制定工作，省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨，而屋苑社區亦欠缺特色及變化，在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。

▌公開補地價計算的雙面刃

發展商開發項目時，必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請，因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價，有發展商指這太浪費時間了。

現在開始有媒體吹風，政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法，作為精簡城規流程的一個辦法。然而，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，所以政府需要謹慎的補地價計算程序，避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑，花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。

但現時，發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平（業界一般理解是扣除所有成本後，政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額，大型項目補地價金額可動輒上百億），所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時，就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。

因此有業界認為，對發展商而言，補地價計算準則更透明，發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時，正如前面所述，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，如果被地產商得知補地價的計算準則，亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」，若然發生，這將必然拖慢發展程序，有發展商甚至會有理據，就政府開出的補地價及其安排司法覆核（相對於補地價的天價金額，司法覆核的律師費用可說是九牛一毛，若然覆核成功一次半次，發展商已經「賺到有突」，增加了發展商挑起法律挑戰的誘因），引起更長時間的爭拗，所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空，欲速不達。

而無論是對政府還是地產商，補地價問題也是兵家必爭之地，前者是關乎龐大的土地收益，後者是巨大的土地利潤，若然挑起補地價的紛爭，這爭拗將沒完沒了，除了公帑有機會蒙上損失，更要命的是，發展商看似很關心的發展速度，很可能會被拋諸腦後。

▌最壞的還未到臨

最後，精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體，針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制，以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態，即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外，直接改變本地土地發展玩法，具相當技術性，同時亦最具爭議性的城市議程之一。

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《寶溪國際「竹建築」雙年展》

這是一場永不落幕的「竹建築」展，始於2016年。

參與者包括隈研吾、George Kunihiro、Anna Heringer、楊旭、李曉東等。來自 9 個國家 共12 名建築師，他們打造了18 座「永久性」的竹建築。

竹建築展在日本已經行之多年，在中國除了北京長城公社之一的建築代表作之後，中國建築先走上國際建築路缐，互相競逐缐條，燈光：卻忘記了環境中的污染。

竹建築雙年展地點在中國浙江省寶溪，策展人葛千濤回應地點的選擇：人文基礎、歷史淵源和地理地貌是他選擇這個離上海 650 公里車程的小鄉村的原因。

在2011-2014 年前，中國的混凝土消耗量已超過了美國。意識到這一點之後，環保建築材料之風才慢慢刮起，建築師開始尋找更天然的材料。

四年前開始的竹雙年展結束後，這些建築不拆除，留下來繼續使用。因為「永續」環保，正是這次雙年展的主要核心價值。

這次獲首獎🏆的作品為隱居龍泉。它為國際竹建築文創，開啟了很大的動力。

竹子在東方並不難找，堅韌有力、生長週期短、不必破壞山林、又富有延展性。這些優勢都讓竹子脫穎而出，建築師 Anna Heringer 團隊在建構得獎的隱居龍泉時，特別青睞竹子，大量使用。

Anna Heringer説：比起傳統建築拼命使用泥土、大理石等建材，竹子要坦誠很多，竹子編織的網罩直接成為建築外立面，呈現毫無保留穿透的美感。

每到夜晚，內部的石塊建築發出微光，竹制外殼則如同燈罩，建築物此時就像放大了很多倍的手工藝品。

得到首獎、打敗日本建築大師級隈岩武的隱居龍泉，建造之初即希望能與當地的文化特色有關聯。

寶溪鄉的陶瓷器皿，頗有名聲，這幾座建築的形態就被設計成燒陶制瓷的器具的外觀。線條、弧度，再用於大型建築上。

獲得 ArchDaily 大獎的「隱居龍泉·國際竹建築文創生活村落」，由兩間旅捨和一間民宿組成。（圖片1-14）

製作這樣的大型竹建築並非易事，建造過程考驗竹工匠的手藝，這也為當地的匠人提供了大量的成就感。

當地村民「胖子」和她的「泥牆」匠人組，每次碰到遠道來觀看考察的客人，都會問一句「你覺得這個房子漂亮嗎？」

「這種因為參與項目而產生的認同感，自豪感，正是竹建築雙年展的意義所在。」

策展人葛千濤形容「手工精神構築起了鄉村自覺的鄉土精神」。首屆國際竹建築雙年展想傳遞的正是「場所精神，鄉土建設」。

* 擅長使用在地性材料的隈研吾出現在這次雙年展可以說是「眾望所歸」，他的建築作品向來強調溫暖及自然。青瓷是寶溪當地重要的文化特徵，隈研吾在「竹雙年展」設計了一個當代青瓷藝術館，展示當地文化。（圖片15-20）

藝術館跨溪而建，造型靈感來自當地（壓製成型）的重竹，隈岩吾刻意放大出重竹的張力。

隈研吾主張的「隙間」理念，也因竹的疊排及錯落而呈現。整座青瓷藝術館建築，如呼吸著自然的氣息。

隈研吾認為比起城市，在農村舉辦這樣的雙年展更有意義，「在鄉村做這樣的雙年展，它的意義遠遠超越雙年展本身。」

尤其在中國。他説。

*策展人葛千濤，除了邀請國際大師參與之外，也以「竹橋」自己的作品參展——一座以石頭為橋墩、竹材做成巨型螺旋結構的橋梁。（圖21-23）

「橋的造型語言源於 DNA 雙螺旋結構圖，寓意了竹建築雙年展文化基因的在地性。」

葛千濤本想做一座古代廊橋，但建築師們幾乎全體否決了這個想法：「歷史可以穿越，但無法複製。尋找文化基因，並不只有復古這一條路。」

這座竹橋所處的位置也有深意，它連通著古村落和當代竹建築社區，「在穿梭的光影變化中將傳統引向了未來」。

*中國建築師李曉東為竹產品的研發設計打造了一個「創空間」，建築外立面呈現竹林的意境，建築本身即融於環境中。（圖24-28）

李曉東對於鄉村建築有自己的想法：「鄉村生活應該審視當下環境，因地制宜地發展，而不是一味地複製城市生活。」

*建築師楊旭則在這𥚃，留下了他的遺作。他共設計了兩棟藝術酒店——「花間」和「水間」。「水間」靈感源自寶溪當地的龍窯，如青瓷器皿一般的外形中，龍窯在內部盤旋而上。（圖29-31）

在國際竹建築雙年展正式開幕的前一年，楊旭遺憾離世，成為他最後的遺作。

這場國際竹建築雙年展也成為一次啓蒙。在 18 座竹建築潛移默化四年的影響下，當地及上海附近其他幾棟民宿也「返璞歸真」，重新審視在地性材料，把原來的馬賽克牆換成了木板。「這也是文化的反哺，一種審美觀念的改變。」

【高雄．議會】水域遊憩活動管理公聽會

本週三（08/25）閔琳於市議會召開「#水域遊憩活動管理」公聽會；邀請專家學者、相關中央部會及高雄市政府相關單位，一同檢視全國水域活動相關法規，並探討高雄市海岸及水域遊憩活動的相關爭議及問題，期能推動制定《#高雄市水域遊憩管理自治條例》！

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台灣四面環海，尤其高雄縣市合併後，整體海岸、岸際以至水域活動的管轄單位，常有多頭馬車或權責歸屬不明、法令未臻完備等問題。

對此，今(25)日高雄市議員高閔琳、簡煥宗、李柏毅、何權峰、邱俊憲於高雄市議會舉行「高雄市水域遊憩活動管理」公聽會，從觀光遊憩角度切入海岸水域管理，邀請交通部、海洋委員會、市府相關局處與專家學者、漁民團體共同針對相關法規、政策與實務進行探討，作為未來修法及政府施政之參考，加速推動高雄市訂定水域遊憩管理自治條例。

政府近年重視海洋管理的重要性，並於107年4月28日在高雄成立二級機關「#海洋委員會」、108年院三讀通過「#海洋基本法」，隨後制定「#國家海洋政策白皮書」明確揭示我國海洋事務發展願景與提升海洋文化教育、深化海洋意識等政策目標。

針對水域管理，高閔琳議員表示，中央地方政府管其主要法理依據為《#發展觀光條例》及《#水域遊憩活動管理辦法》和相關政府公告；然而水域遊憩活動具有多種樣態、場地類型及不同器材，以釣魚或民眾搭乘如波特船、保利龍船、舢舨船等浮具出海釣魚屢傳干擾漁民作業或發生意外等衍生爭議為例，可見管理權責機關不明、法令欠缺之情形。

#沈建全教授 建議，高雄市水域管理應朝訂定自治條例的方向，讓海洋環境優化，水域遊憩活動才有發展空間。#李孟聰教授強調，水域遊憩活動應從「#海域空間規劃」 （Marine Spatial Planning）角度切入，分別人、活動、器材、場域四大面向進行檢視，修法及政策才能更加完備。#丁國桓教授 表示，水域遊憩活動除提升硬體設施，軟體與配套都需更加著墨，例如可從「#水域安全教育」角度切入，政府更可與在地NGO合作，提升人民對於危險海域和水域活動之知能。

#陳璋玲教授 則建議中央，針對 #釣魚 與 #浮具管理 應訂定明確法規、風險資訊及安全標準。#吳明孝教授 認為，現行法律之施行及行政裁罰時，因法規制度不夠完備，而涉及可能有違反行政罰法或違憲之虞；而水域遊憩活動的發展，涉及法規調適與產業推動，非單一局處可主責，建議市府成立政策諮詢推動小組，研議訂定自治條例。

交通部觀光局表示，《水域遊憩活動管理辦法》今年5月11日已公告第三次修法的草案，主要針對浮具使用管理予以入法規範，實務上種類多元的浮具，將有更完善的規範。海委會指出，#波特船 目前已由交通部研究納管，海釣的相關法規修正，目前也正在進行中。

海洋局表示，《水域遊憩活動管理辦法》修正草案可望於今年年底前完成相關修法程序，全國適用的原則確立後，地方政府對水域遊憩活動將能做更有效的管理。

觀光局則提醒，中央應有明確定義 #釣魚 是否屬於遊憩行為，否則恐影響法規的適用。地政局指出，有關市有土地遭類船型浮具占用，已有設立告示牌，會加強巡視，並予以裁罰。

簡煥宗 高雄市議員表示，在其選區愛河、旗津、西子灣、高雄港內港等等，都有碰到釣魚的問題，未來水域遊憩管理之規劃應配合中央修法，市府各局處整合後除推動訂定高雄市相關自治條例，更應將海岸、河川等水域劃分問題一併納入思考。

高閔琳表示，目前全已針對各項浮具訂定相關自治法規之地方政府，包括「花蓮縣未具船型之浮具管理與檢查標準作業程序」、「宜蘭縣小船及未具船型浮具經營管理辦法」、「南投縣日月潭水域未具船型浮具管理要點」及「澎湖縣海上休閒用筏(載)具管理辦法」等自治規則；高雄市除針對船舶、遊艇制定相關法規外，另訂有「高雄市愛河水域交通管理辦法」、「高雄市舢舨漁筏兼營娛樂漁業管理自治條例」等。

高閔琳議員總結會議結論表示，為妥善規範並管理整體水域活動，除中央推動相關修法外，高雄市亦應融入MSP（海域空間規劃）觀念，成立「#政策諮詢推動小組」，針對本市水域各類浮具及遊憩活動制訂一套 #因地制宜 的自治條例。同時，如何兼顧休閒遊憩和漁民權益，維護海上交通安全、邊境管理，防堵走私及防疫破口等問題，均需中央地方政府進一步共同研議相關配套、積極解決。

棠樾牌坊群，位於安徽省歙縣鄭村鎮棠樾村東大道上，為明清時期古徽州建築藝術的代表作。棠樾的七連座牌坊群，不僅體現了徽文化程朱理學“忠、孝、節、義”倫理道德的概貌，也包括了內涵極為豐富的“以人為本”的人文歷史，同時亦是徽商縱橫商界三百餘年的重要見證。每一座牌坊都有一個情感交織的動人故事。乾隆皇帝下江南的時候，曾大大褒獎牌坊的主人鮑氏家族，稱其為“慈孝天下無雙裡，袞繡江南第一鄉”。 1996年，棠樾牌坊群被國務院公佈列為第四批國家重點文物保護單位。棠樾牌坊群結構佈局都採用嚴格的中軸對稱手法，給人以穩重感，在視覺的焦點處加以強調，精心雕刻。牌坊群兩側保留了永久農田，四周沒有構造物，遠眺牌坊群，七座牌坊仿佛從農田“拔地而起”，顯得格外突出。牌坊群位於棠樾村口，其周圍的農田、樹木、池塘、河流及人工環境（如古橋）等構成了完整的村落外部環境，反映了古代村落選址、建設所遵循的因地制宜、人與自然和諧共生的原則。棠樾牌坊群是明清時期建築藝術的代表作，雖然時間跨度長達幾百年，但每座牌坊的建築風格確混然一體。歙縣棠樾牌坊群一改以往木質結構為主的特點，幾乎全部採用石料，且以質地優良的“歙縣青”石料為主。這種青石牌坊堅實，高大挺撥。既不用釘，又不用鉚，石與石之間巧妙結合，可曆千百年不倒不敗。
黃山呈坎，又名八卦村。被朱熹譽為“呈坎雙賢裡，江南第一村”，位於黃山市徽州區北部，距205國道僅5公里，為呈坎鎮政府所在地、現有人口2700餘人。呈坎古名龍溪，自唐末江西南昌府秋隱、文昌羅氏二兄弟舉家遷此“擇地築是而居”易名呈坎以來，已有一千多年歷史，是我國當今保存最完好的古村落之一。其依山傍水，融自然山水為一體，二圳五街九十九巷，聚集著不 同風格的亭、台、樓、閣、橋、井，祠、社及民居，全村現保存著明清建築100餘處，其中有羅東舒祠、長春社、羅潤坤宅等國家和省級文物保護單位3處，精湛的工藝和精美的石雕、磚雕、木雕、彩繪將徽州古建築藝術的古、大、美、雅體現得淋漓盡致。被中外專家和遊人譽為“中國古建築藝術博物館”；呈坎人傑地靈、人文薈萃、名人輩出，歷史文化沉澱深厚，至今仍保留著董其昌、林則徐等歷代名人題寫的牌匾30餘塊。1995年5月，呈坎村被安徽省人民政府批准公佈為省級歷史文化保護區，現被列為第五批國家級歷史文化保護區推薦目錄；呈坎依山傍河而建，坐西朝東、背靠大山、地勢高爽、選址完全符合“忱山、環水、面屏”的古代風水理論；兩條水圳引眾川河水穿街走屍，現仍發揮著消防、排水、洩洪、灌溉等功能；眾種河繞村而過，故而呈坎村橋多，其中著名的有元朝修建造型優美的環秀橋、明代修建的江南單孔跨度最大的石拱橋----隆興橋；十字路口與丁字路口至今仍保留著3座打更防盜和節日懸燈照明的明代更樓，由於選址審慎、佈局合理，精心設計、施工，古村與自然環境和諧統一，以山為本，以水為魂的山水田園特色顯著。呈坎五街大體平行眾川河延展，呈南北走向，小巷與大街垂直，呈東西走向。街巷全部由花崗條石鋪築，兩側民宅鱗次櫛比、縱橫相接、排列有序、青牆黛瓦、高低錯落、黑白相間、淡雅清秀、長街短巷、犬牙交錯、宛如迷宮、漫步街頭、一步一景、步移景異、無處不景、人在畫中、其樂無窮；呈坎現有宋、元建築各一幢，其一是長春社，宋建明修是徽州僅存的古代祭祀土地神的公共建築；其二是羅會泰宅（俗稱老虎潤）為元代建築，呈正方形、高大精美、宛如古堡。呈坎明清建築不僅數量大，而且祠堂、民居、更樓、石橋類型多樣，僅三層樓民居現仍保存7幢，尤其是羅會炯宅（羅應鶴官邸）石牌樓門罩；羅會炳宅（俗稱石柱廳）木牌樓門罩、須彌座、高大客廳和獨柱旋轉樓梯；羅長銘宅天井魚池；羅季穎宅雕甍鏤棟；羅來龍宅豬食槽天井；敬老院支祠暗壁樓梯；汪閨秀宅陶瓷水梘；環秀橋水構亭；靈山嶺石構亭以及民宅的斜門、鐵皮門、樓廳美人靠、窗戶遮羞板、石雕、木雕、磚雕以及月梁、梭往、彩繪等，特色顯著；呈坎古村保存至今的明代建築，雖遭大量破壞，但仍占黃山市首位，而且類型豐富，風格之獨特，在全國都屬獨一無二，故有“呈坎民居甲天下”之譽。

本集主題：「德國市場遊歐陸零售筆記」新書介紹
　
專訪作者：朱承天
　
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關於市場，你應該這樣看：
觀察消費市場，一定要從庶民小食開始，包括生活習慣及物價指數都是如此，一定可以看到差異點在哪裡？是僅僅和我們不一樣，還是德國跟其他的國家也都不一樣？可以從不同角度提供我們反思，進一步學習！
　　　
關於陳列，你可以這樣做：
陳列的主題桌，並非只是把熱賣商品擺放前面，必須跟著換季、換檔期，配合當季節慶做變化。平淡無奇的資料夾、記憶筆、便利貼，通通可以成為精美的擺設，漂亮的模具也可以拿來作為擺飾。
　　　
關於管理，你試著這樣想：
商業管理，要根據原有人潮流動，消費習性等，在合適的地方加以設計。在會議的時候，提供一個guidebook告訴員工：「如果店門口是何種狀況，可以如何佈置……」同時實際操作，並根據自家店因地制宜設計與變化。
　　　
超實用行銷技巧：
●陳列道具多樣化x刺激購買慾的小設計：設計陳列道具，要瞭解到的是，自己經營什麼樣的商店、商品大小、輕重和範圍。大量陳列，重點在有趣，才容易刺激消費者的購買慾。
●購物中心的休息椅x免費座椅大有學問：根據最新消費行為觀察，消費者「待得越久，花的越多」。所以應該回歸消費者需求，不用擔心有位子坐就不消費的問題。
●結帳櫃臺前的促銷x「牧羊犬」的臨門一腳：結帳櫃臺上的「衝動型購買的商品」，只要收銀員勤快地多問一句：「這個在促銷，要不要順便買一個？」往往可以提高客單價。
　　　
作者簡介：朱承天
從小嚮往成為「筆舌兩尖，義勇當先」的幫派俠女。所以去唸了新聞科系。做過報社記者、電視節目編劇、廣播節目撰稿及主持人、雜誌編輯。
後來轉行做公關，在當時台灣最大的公關公司擔任總監，也是公關基金會、YWCA管理學苑、救國團等機構公關課程的熱門講師。客戶從速食餐飲、飲料、國際快遞、汽車到營建業。
而後跨入零售業，參與台灣第一家購物中心開幕，對於購物中心的興起及發展自有深刻體認。後來應邀前往居家連鎖業工作，擔任行銷和營業主管，北起基隆南至墾丁，都有巡店展店任務。
十年前到中國大陸。前後在最大的IT連鎖賣場企業，擔任品牌總監、浙江衛視的子公司擔任動漫商品的品牌主管，任職期間，動漫展活動人潮成長五倍，創下業績記錄，並開發超過200項授權商品。
回到台灣，在生活與興趣當中，努力尋找平行點。去年起在歐洲展開了「大冒險」。超過百天的自助自駕旅行，完成這本書的內容，把過去30年工作的經驗，全部融入，成為獨一無二的零售業主題旅遊書。