梧：話說，有網友喺下面問過在下，debt可以點樣off balance sheet，而在下都應承咗會就呢個topic寫小小嘢。咁當然啦，在下都係會用返小小內房嘅perspective寫，畢竟喺香港人嘅認知當中，內房股係玩最多off balance sheet debt嘅sector，沒有之一。不過，在下其實已經離開咗會計同金融行業一段時間，所以大家當呢個係Off Balance Sheet Debt 101就好，在下亦都希望可以拋磚引玉，引嚟高手留言。

所謂嘅off balance sheet debt，最basic嘅概念就係將公司嘅一啲負債由liability side抽走，然後放喺第二度（主要係asset side，甚至係跟本喺盤數度trace唔到）。在下最記得嘅一個簡單例子就係當年恆大發行過永續債券，但係因為會計準則嘅關係，呢啲perpetual bonds係被定義為equity而唔係debt。但係呢啲都只係basic嘢，而家亦唔會有人玩。

同埋，在下因為懶嘅關係，所以啲基本嘅定義同知識就唔徙時間同大家講解，在下當大家對會計同corporate finance都有咗啲基本嘅認識。

其實呢，玩off balance sheet debt嘅公司唔止內房，香港嘅地產商都有玩過的，主要係透過所謂嘅發展商二按玩的。不過老實講，而家香港嘅地產佬已經唔玩呢啲咁細雞嘅嘢，相反而家有啲財仔就係當年由地產佬度賣出嚟，不過同佢地嘅關係仲係好密切就係。

就當如教科書咁講解，具體係點玩呢？好簡單，用旗下嘅一啲associate（聯營）財仔公司，然後用嗰啲公司同銀行借錢，以母公司做擔保，然後再以mortgage嘅形式將借返黎嘅錢借俾買家。雖然喺嗰間（財仔）公司盤數度會分別有liability（銀行loan）同埋asset（loans to customers），但係喺會香港嘅計準則入面（HKAS 28），聯營公司係可以用Equity Method（權益法）入賬，所以喺母公司盤數度只需要披露所有聯營公司嘅總資產同總負債，大家就跟本睇唔到啲咩。你見到年報disclose嘅，只會係最大舊嘅associates，細嗰啲你根本連搵都搵唔到呀。

大家明白以上嘅basic玩法嗎？明明有問銀行借錢即係有負債，但係唔喺liability side反映出嚟，甚至喺investment in associates嗰粒數入面你根本乜柒都睇唔到。

內房股玩呢樣嘢玩得仲出色啲。大家仲記唔記得影子銀行呢個term？當年內房股就係好撚鍾意拍埋啲信托公司（就係所謂嘅影子銀行）玩off balance sheet debt。點玩？

首先，由信托銀行買項目公司嘅股份，變相俾錢母公司，然後母公司承諾之後（比如話賣晒啲樓後）就會用一個premium從信托公司手上買返呢啲項目公司嘅股份。

大家要明白嘅係，起一個樓盤用一間項目公司，賣完樓之後呢間項目公司就會收皮，所以根本呢一個arrangement就係變相借錢俾母公司，然後所謂嘅以premium價回購價其實就係俾利息。明明係借錢，但係就變咗investment in associates。

值得留意嘅係，如果有啲項目夠大夠靚嘅話，根本就唔需要賣太多項目嘅股份出去，將呢啲子公司變成JV（合資公司）。

黎到呢個位又講下會計歷史。以前呢，FASB（美國）同IASB（歐洲）其實喺JV嘅會計處理上一直都有分歧——IASB一直要求用Proportionate consolidation，但係under US GAAP JV係用權益法入數。時至今日，IASB跪低咗，所以而家公司係用Equity Method入JV數（IFRS 11），不過，如果大家嘅會計年資夠耐嘅話呢，其實以前IAS 28係可以俾大家二選一的，所以當年內房股係會選擇用Equity Method入JV。

當然啦，而家大6嘅影子銀行嘅玩法已經俾在下以上講嘅複雜好多倍，但係作為一個入門嘅話，起碼大家都有一個idea何謂off balance sheet debt——其實即係玩會計準則嘅灰色地帶only。

親愛的大家晚安啊～昨天晚上我去了很好的聚會喔！

這個聚會的學名叫「上雲開發者小聚」，白話來說，就是一群工程師的聚會。

現場氣氛輕鬆歡樂，一群工程師在一起聊天，有一種空氣很好的感覺～可能是與工程師在一起，我就特別放鬆吧？

畢竟我短暫的人生中，在一起最久的人大概是工程師了XD

大學四年資管系，同學都是工程師；
畢業後十三年都是網路業，跟工程師們一起熬夜、加班、吵架、做項目。

不管是叫企劃、PM還是產品經理，都是與工程師們相愛相殺的關係啊XD

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這個聚會由一位老師發起，報名的話還給便當！

現場是輕鬆的閑聊氣氛，並且解說了資策會的補助計畫，還有抽獎環節～抽便當還有老師寫的書，還有很令人好奇的「區塊鏈桌遊」

我抽到了一本關於上雲的書，很好！
讓我了解一下上雲在工程師的世界里，究竟代表什麼呢～

對我來說，大陸版本的上雲就是：

1.把數據、主程式都放到阿里雲上，上面除了布署之外也有插件可以買，容量可以隨時擴充
2.利用git管理文檔與程式分支，達到文件統一、分開開發的需求
3.利用JIRA做項目管理
4.利用以下工具完成人事、產品經理、設計師的協作
釘釘：遠端協作平台，用於通訊、開會投影、預約會議室、存放文件
墨刀、藍湖、Axure：原型、設計

這一切都base在雲端，雖然主要是阿里雲＋git的組成，但未來總有一天會往前打通JIRA、釘釘的？

而台灣是怎樣的我就不清楚啦...這也是我今天去聽的主因，總之多方了解嘛XD

從去年到現在了解下來，只知道台灣的上雲比較偏工業化，都是toB討論的比較多、toC討論的...目前好像在銀行這種大公司階段，涉及服務業的正在開始？

舊企業上雲、新產業直接長在雲上，這個有趣的世界:D

上雲、數位轉型、項目管理、敏捷開發、遠端協作、JIRA、google、facebook、line...我的台灣工作，塞滿了這些詞哈哈。

－－－－－

而為什麼會參加這場聚會呢？來龍去脈是這樣的：

1.2019年
我想著回台灣，但離鄉十年，對我來說台灣是很陌生的，於是想著多認識一些台灣人。從而經由這個粉絲頁認識了李老師，在台北見了一面。

2.2020年
我回到台灣，在台北網路業工作，要學習的事情很多，知道未來的業務中包含上雲。

3.2021年
在臉書上看到老師說「上雲開發者小聚」，我想著先了解一下這圈子的工程師，就跑去參加了。

這個臉書，實在是讓我接觸到很多不一樣的人！

老實說我很容易沉浸在自己的世界里，在去年的時候簡直要沈到海里，自己能溺死自己。

但是在姊姊、同事、北京認識的學長，還有粉絲頁認識的朋友的陪伴下，我一點點慢慢爬起來了。

老師說我是「很厲害的PM」
我好高興呀哈哈哈～我以為我是很任性的PM呢哈哈哈

總之，非常榮幸認識大家，以後請多多指教啦～

⚠️Disclaimer⚠️：跟之前的一樣，這篇文只是個簡單的回顧，一定會有疏漏，先說抱歉，本週這三篇文只是個粗陋的酌古斟今，並不是為昔日鍍金的。總之 #musicboleh #就醬聽音樂 X MELODY #鑫光大道 Mei Sim 雲鎂鑫

2011-2020

2011年，iPhone已經進入第三代3GS，智慧型手機開始普及化，2012年，Facebook在美國上市，馬來西亞人在FB上的時間開始越來越長，2013年，Spotify登陸馬來西亞，數位媒體崛起，唱片實體銷量越來越差，音樂製作門檻變低，數位音樂工具越來越普及，90後與千禧一代邁向成年，數位生活逐步實踐....是一個變化極大的十年。

2012年， 宇田出道，首張專輯主打歌〈雨是甜的〉在各大電台熱播，同年，Fuying & Sam出道，〈分開以後〉在電台熱播，並獲得MACP大馬音樂創作人版權保護協會最高點播率中文歌曲，隔一年的〈全世界都以為我們在一起〉再獲此獎。

2013年，資深音樂人Fred Chong創立WebTV asia，黃明志為相關唱片公司Prodigee Media旗下早期的歌手。

2014年，四葉草出道，2015年〈好想你〉成為現象級的洗腦歌，更多人開始往數位平台發展，無唱片公司背景的歌手與作品開始湧現。

2014年，Anna莊啟馨掙脫了流行音樂模式的桎梏，發行了《Tack》，奪下娛協獎最佳獨立音樂專輯獎。隔年，鄭可望籌備Aki黃淑惠的個人專輯，在過程中決定投入發展馬來西亞原創音樂。並在2016年與中國夢想當然音樂文化傳播簽署了協議，接下來幾年發掘了很多新歌手與音樂人，發表的歌曲可能上百首，其中，Ryota片山涼太是這一波新浪潮裡的佼佼者。

2015年，黃明志《亞洲通殺》發行，隔年入圍第27屆台灣金曲獎最佳國語男歌手獎，之後，〈漂向北方〉面世，2017年憑《亞洲通車》再次入圍台灣金曲獎最佳國語男歌手獎，至此，黃明志已證明自己是現象級創作歌手。

2015年，許多年輕歌手，比如Danny許佳麟、Justin吳宗翰等等（真的還有很多名字但至此我已有點不知從何寫起，抱歉啊各位），相繼以網路平台為基地，頻密發表翻唱或原創，獲得極大的迴響。

2016年，蔡恩雨的翻唱作品在Youtube上爆紅，差不多這一兩年左右，李志清進入WebTV Asia擔任製作人，而在台灣的陳威全也跟WebTV Asia合作，此時，這家MCN公司或許就是擁有最多流量歌手的馬來西亞公司。而WebTV Asia創辦人 Fred Chong，早在千禧年的第一個十年就看到音樂在網路上的未來，並創立了Music4Nothing，與一群音樂人與歌手合作，包括張智成、鄭可望、陳豪...等人，推出“免費音樂”的概念...但一直遲至創立Web TV Asia，才真正有了營利模式。

2016，抖音面世，多首被稱為“抖音神曲”的作品啟發許多人，紛紛在類似平台上發表作品。

接下來的幾年，馬來西亞樂壇處於一個混沌的轉變期，這十年裡出現很多歌手，比如顏慧萍、Orange陳慧恬、雲鎂鑫、李佩玲、郭文翰、碰碰姐弟、劉漢傑、李佳薇、林文蓀、車志立、王思涵、黃若熙、 賴淞鳳、蘇盈之、李幸倪、郭修彧、菲道爾、Dato Maw、楊莉瑩、Babychair、王子慧、Shelhiel......等等等等，有的是選秀背景，有的是網路背景，也有更多的獨立音樂人浮上水面，這些標籤只是圖個方便，其實界線是越來越模糊了，這是一個充滿可能性的年代，雖然不至於每個單位都有平等的資源，但只要事情做對做滿，機會都變大了。

2016之後的大馬中文樂壇，我說不出一個所以然，他是一大塊混沌的麵團，裏面有很多蠢蠢欲動的東西，抖音元素、獨立元素、流行元素、電音元素、嘻哈元素....等待被揉成屬於這個世代的形狀，我不覺得有人預測的來，只知道這一群人，新或舊，不管我有提及或忘了提及，我看到的或是我目光短淺看不到的，都有個變數很大的未來。我們除了歌手，還冒起了許多幕後人，也都具備做出全亞洲爆紅的作品的能力（爆紅在我這一篇文裡是其中一個方便的指標，得獎是另一個，當然還需要從很多角度去評價），你看〈刻在我心底的名字〉？除此，還有許許多多優秀的音樂人與作品有待被發現以及被欣賞。

我們期待的百花齊放可能已經發生，不同的品種都會有不同的擁戴者，當中一定會有一些是“全世界都在瘋傳但你又不覺得怎樣”的，也有孤芳自賞的，把這些當成品味的敵人好像也不太對，這不過是市場選擇的結果。這個世代，我們若擁有了前所未有的資源與工具，差了些什麼呢？一定會有人覺得以前比較好，我很認真去思考過，其實只是每個世代有每個世代要聽的歌革的命，10年後又會有人懷念今天。若沒發現一切都在進步中，可能是腳步緩下來了，又或是到了另一個階段，所有的now都不太能有共鳴了。

接下來一定是異軍突起的，想個辦法串聯起來吧，馬來西亞的主場，無法靠支離破碎的力量撐起來，但我也不盡然是個和平主義者啦哈哈，當然可以對不喜歡的繼續保持距離。總之，這一週的三篇，不過是自己個人記憶與觀點的一個簡短重整，至於意義是什麼？嘿，還有很多故事呢。而目前，只想為 #musicboleh #就醬聽音樂 服務，希望對的資源能找到對的人吧。

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?今晚11點直播!國泰大地震, 我被裁員了!!!今晚開live, 你哋有冇興趣吹水!!! 今晚有好多我以前啲舊相片, 如果今晚唔收睇直播, 日後只有鑽石會員才可以收睇重溫。
#國泰裁員 #國泰 #cathaypacific #裁員 #大地震 #國泰大地震 #空中服務員 #空姐 #國泰航空

國泰航空大裁員，整體裁減8500個職位，未來數星期將裁減約5300名駐港員工，國泰港龍今天起停止營運。職工盟主席吳敏兒表示，陸續有地勤人員收到電話，部分人收到電郵，重災區是入職20、30年的舊合約員工，她估計國泰直接裁減舊合約員工，只有資深的管理人員才可留低。吳敏兒說，國泰指今次重組後每月減少5億現金支出，但集團目前仍每月流失15至20億元現金，憂國泰今次裁員只是第一輪計劃。

吳敏兒批評國泰管理層在過去一段時間與工會溝通時，從未交代有否嘗試其他節省成本方法，以減少營運開支，今日卻直接裁員。她又指，即使將來恢復招聘，員工都不會再獲得原有待遇。

政府早前向國泰注資273億元，吳敏兒認為，政府在事件中絕對有角色，有責任責成管理層，確保被裁員工獲合理賠償。她說，國泰若以員工被減薪後的薪金計算賠償，是不能接受。

另外，國泰機師組成的香港航空機組人員協會指，國泰未就裁員計畫與工會正式會面，對此感失望。工會暫時未知有多少機師受影響，希望國泰尊重和執行現有合約，並公平對待所有機師。協會今日內會與國泰管理層會面，表達訴求。


早年國泰機師團隊主要以外藉機師為主，近年才吸納本地機師，而前年修訂新入職機師的薪酬福利，又將部分薪金及獎金將與飛行時數掛鈎，新入職本地機師收入較之前遜色，年薪約50多萬元。至於空中服務員，網上資料顯示，每月薪金約3萬元左右。

疫情影響：200多個航點 VS 26個航點

對於港人來說，國泰的一大優點是直航航線多。國泰航空以及旗下港龍及快運等航空公司，在全球一共有119個直航航點，若加上聯營航班就共有255個。作為比較，國泰主要競爭對手、同樣以國際航線為主的新加坡航空及旗下航空公司就一共有136個直航航點。

隨着新型肺炎疫情席捲全球，各地陸續「封關」，只營運國際航線的國泰尤其受影響。現時國大部分航點均暫停運行，10月及11月仍然運作的航點就只有26個。

國泰成立於1946年，是香港第一間提供民航服務的航空公司，由兩名曾參與二次世界大戰的空軍機師創辦，分別為美籍的Roy Clinton Farrell及澳洲籍的Sydney Hugh de Kantzow。國泰初時於上海以「澳華出入口公司」的名義發展，首創運送貨品來往中國及澳洲，之後再到香港營運。

到1948年，當時的英資商行太古洋行收購了國泰45%股權，澳洲最大的私營航空公司澳洲全國航空，則收購了35%；其餘20%，則由原創辦人各持10%。同年10月，公司正式註冊名稱為「Cathay Pacific」，當中「Cathay」為中世紀歐洲人對中國的古稱，意即「契丹」；「Pacific」則象徵兩名創辦人，希望國泰客機可從中國飛越太平洋的夢想。

國泰並非當時唯一於香港註冊的航空公司，1947年時，有另一間「香港航空」（與現時的香港航空無關），不過1958年時，由國泰全面收購，並接收其原有航線，包括東京、台北等。自此，國泰成為唯一於香港註冊的航空公司，雄霸航空業一段時間，直至港龍航空於1985年成立。

在獨佔香港航空界的數十年間，國泰在1960年，為首家國際航空公司開辦前往大阪的航線；1982年，推出首個香港直飛加拿大溫哥華的不停站服務；之後再先後推出香港直飛英國倫敦的不停站航班。1986年，國泰正式晉身藍籌股之列。

曾4度獲評全球最佳航空公司

踏入2000年後，國泰多次獲獎，更分別於2003年、2005年、2009年，及2014年，獲Skytrax評為年度全球最佳航空公司。另外2006年，國泰成功收購競爭對手港龍航空。

雖然風光數十載，但國泰亦不時爆出工潮，也並非首次大規模裁員。1981年6月，1,500名地勤人員就加薪問題，與資方談判破裂，於是發起3日罷工，當時所有乘客行李因此毋須過磅。1992年底，國泰出現人手不足，勞資就此談判，空服員工會拒絕加班，資方解僱3名員工，結果到1993年初引發員工大罷工，歷時17日，最終由當時立法局介入，設立監察會，確保員工不被秋後算賬，3名員工復職，終化解工潮。

屢爆工潮　勞資關係長期成焦點

到1999年，國泰空中服務員工會指，國泰單方面更改機艙服務員的薪酬架構，暫停一年增薪點等，就此入稟高等法院，官司持續多年，直至2005年3月，工會獲得勝訴，國泰需賠償3.5億元。到2007年，勞資雙方就醫療自付診金政策再起爭拗，計劃於聖誕節旅遊旺季罷工，事件由勞工處介入協調，最終雙方達成協議。之後2012年底，250名國泰員工在機場示威，抗議加幅僅2%，並發最後通牒，再次計劃於聖誕節期間罷工，最終雙方達成協議，化解工潮。

國泰裁員亦絕不手軟。在香港回歸後，旋即面對亞洲金融風暴，旅遊業受重創，國泰當時亦受到打擊，決定裁員760人。到2017年5月，由於之前燃油對沖錄得85億元的巨額虧損，最終國泰由盈轉虧，需裁員600人；同年11月，國泰被剔出恆指成份股之列，失去逾30年的「藍籌股」地位。

第一部份：底薪　規定每月飛70小時

一位不願透露姓名的國泰航空空姐表示，早期入行的是計固定薪金，但新一批入行的，已經人工分「底薪＋津貼」。

底薪規定每月飛行工作70小時，入職時薪大約108元。換言之，70小時X108元＝7560元。

底薪及時薪也會隨着年資調整，年資較高的，時薪達350元。70小時以後的工作時間，就按時薪計，即是多勞多得。

第二部份：津貼　早午晚餐、洗衣、過夜費

津貼方面，主要是在外地的早午晚餐；如逗留過夜， 會包括洗衣費及過夜費用 。因此，空中服務員要省吃省用，該筆津貼才可袋袋平安。

津貼會按各地的消費水平設定額，例如：日本逗留24小時，三餐津貼是12000至13000日圓，折算港幣900元。但台灣逗留24小時，津貼只有港幣600元。若然逗留時間較長，也會有洗衣津貼。

「早午晚三餐，晚餐津貼較高，但一旦航班時間調整，就未必攞到呢筆津貼。」該名國泰空姐稱：「如果想收入高，有些人會調多幾班長途機。」

航空公司嚴格規定，在以下時間on duty（執勤），才可享用早午晚餐津貼。

早餐　0600-0859

午餐　1200-1359

晚餐　1800-2159

受訪空姐表示，近年公司緊縮開支，例如：縮短在海外逗留時間、執勤時間在早午晚餐以外，自然可減少餐飲津貼。另外，每餐津貼費用也不時調整，加上美元強勢，他們的津貼以當地貨幣計算，經折換後，收入也打了七折。





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本集主題：「老屋創生25帖」新書介紹
　　　　　
訪問統籌：華安綺
　　
內容簡介：
★著重老房子再利用之經營模式探討，對於有心活化老屋者，特別具參考價值
　　
★25個案例分布北中南東各縣市與離島，老屋年資從戰後上溯至清代，建築形式包含傳統三合院、街屋、日式宿舍到近代產業建築，具多元代表性
　　
★選點側重私人（民間）經營老屋，並有清晰理念與創新策略者，對一般大眾具啟發性
　　
25種營運老屋的方法
25帖不藏私老屋創生學
　　
　　許多人喜歡老房子，喜歡的理由很多，包括：它必然經歷過時間的淘洗，留下許多歲月的痕跡，吸引懷舊的人們；其次，它必然曾有不少人生活其中，累積了無數的回憶，吸引喜歡聽故事的人；而許多舊時建築空間的工法、材料、零件，今日已難得再現，老物件的精美也讓人心心戀戀總是繫懷……
　　
　　然而，擁有老屋同樣也要面臨許多挑戰，譬如：老屋的修繕整理費時又費工；日常維護有許多鋩角與細節；要符合現代人生活使用習慣，必須重新調整轉化；最重要的，若想讓老屋真正活起來，要找出獨特的定位與目標，並要有創新的營運方式，當中學問可是不小。因此，如果你擁有一棟老房子，或者你期待營運一棟老房子，你打算如何整理它、修復它，使用它，讓它重新活起來並煥發新生光彩呢？
　　
　　本書蒐集了台灣25個活化使用老房子的案例，每個老房子的年資至少五十年至上百年；建築形式從傳統三合院、老街屋，到日式宿舍、老廠房、老穀倉、近代產業建築……多元多樣；空間營運的型態則分成多功能書店、文化場館、民宿旅店、餐飲空間、藝術空間、工作空間及創意複合空間等七大類來探討。
　　
　　25位老屋的新主人皆無私分享了他們對於老屋的熱愛、修復的工法以及各種創新再利用的營運學問，每篇並有「老屋創生帖」要點整理，對於老屋有興趣的個人與團體，是深具啟發性的故事書，更是第一手活化利用的參考指南。
　　　　
作者簡介：總策劃／陳國慈
　　擔任律師三十餘年，曾任國家文化藝術基金會首任執行長、台灣積體電路製造股份有限公司資深副總經理暨法務長、國家表演藝術中心首任董事長。
　　
以全國第一位個人認養政府古蹟創辦台北故事館，活化撫臺街洋樓。
曾獲台北文化獎、國家文資保存獎，二○一七年創辦迪化二○七博物館。

《香港十大商舖成交紀錄》香港的十大商舖紀錄有那十個?

(10) 舖最貴呎價成交? 
(9) 舖最平呎價成交? 
(8) 舖最貴每月呎租?
(7) 舖最貴每月單一租值?
(6) 舖加租最多?
(5) 舖減租最多?
(4) 舖單一成交最大金額?
(3) 舖單一蝕本最大金額?
(2) 舖升幅最多倍數?
(1) 舖跌幅最多百份比? 

答案在影片裏。
..........

「行街睇舖團」人數：每次限最多十位
報名/查詢:
聯絡: Suki / Monica
電話: 2830 1111
Whatsapp: 9218 5223
Email: cs@bwfund.com
只適合持有港幣八百資產以上想買舖人士參與。
..........

影片內容: 

舖每呎高達137萬，低至1429蚊，貴至每月1378萬，每呎要成8667蚊，租金升213%，但跌就百分之76，最大單11.5億，但蝕就4.6億，升可以7600倍，但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。


你一輪咀係道噏緊乜嘢呀？


我係道噏緊十個商舖天堂與地獄嘅成交紀錄。你知唔知邊十個？


買舖 要買得 PRO， 我哋經常搞行街睇舖團，想報名可以打2830 1111，經過梗係要識呢十個舖市紀錄啦！


第10： 論呎價，全港最貴嘅舖就係我後面呢間銅鑼灣波斯富街77至83號波斯富大廈地下N舖，實用面積得嗰126呎，喺2014年資本策略就用1.85億買入，後來因為自由行減少，業主英記茶莊為求成交，願意減價1200萬，最終以1.73億沽出，實用呎價都高達137萬一呎，依然係全港呎價鋪王。


相比起住宅，最貴嘅樓，即使今時今曰，山頂既Mount Nicholson 係今年3月，每呎都最多只係賣過152000蚊，相比下，舖王就貴多樓王8倍。 所以舖王唔單止係舖王，應該係叫做物業之王，論呎價，應該無任何物業貴過佢嘅137萬一呎。 即使有, 我估都只係骨灰龕位，咁細個啦。


記住，舖價可以高達137萬一呎。


第9：講完最貴呎價，咁最平呢？ 唉，畀張紙巾我先。而家舖市基本上係大幅落後大市，差 過住宅、差過工廈、差過商廈、差過車位、連骨灰龕位都差過。 啱啱講嗰啲，全部依家日日創新高。 但舖市呢，所有新高都係講緊11 、12、 13、 14年，但所有嘅新低都係呢兩三年發生。 我做舖嘅，都真係一殼眼淚，不過近排好返好多啦。論最平呎價？ 唔好講N年前嗰啲，因為比較唔到，近年嘅話可說係我後面呢個佐敦廣場。


前身係百爵酒樓，面積近兩萬呎涉及四層樓面，係1992年嘅時候就劏咗成為160間鋪，當時嘅呎價就已經兩三萬蚊呎。 可惜好多買家收舖之後先發個實用率超低，得嗰三四成， 向賣方追討後賣方仲清盤埋間公司，管理公司都執埋，由於欠缺管理，舖價瀑跌。 喺呢度3樓9號舖，建築面積約70平方呎，係2016年4月嘅時候就沽出咗只係十萬蚊，呎價只係得1429蚊， 原業主喺九二年以70萬買入，揸咗廿四年，蝕咗八成六。


相比下，同一時期，即使最隔涉， 被譽為有可能係最平私人屋苑嘅大嶼山澄碧邨， 係2016年5月就賣咗170萬，以建築面積615呎計，呎價都要成2764蚊， 最隔涉嘅住宅比起咁中心位置嘅佐敦廣場間舖，同期住宅呎價都高出近一倍。


藝人薛家燕當年都係呢道用左254萬買左兩間，揸咗18年，係2010年就以27萬6000蚊賣買返畀財團，蝕咗近9成。 到依家你睇下，依然都係咁吉。


記住， 近年舖最平都只係1429蚊一呎。


第8。 講完買賣成交，而家就講下租務。全港最貴呎租嘅舖就係喺我後面呢間銅鑼灣景隆街同駱克道交界嘅找換店，景隆街2號呢間迷你舖, 建築面積50呎，實用只得嗰30呎，2014年4月續租租金為26萬，實用呎租為$8667。雖然 隨著自由行的縮減，2017年5月續租時，租金下跌咗近一半，至13.8萬蚊， 憑著實用每方呎每月四千六百蚊依然是香港的租值舖王。


記住， 鋪月租呎價可高達8667蚊。


第7： 講完呎租之王，而家就講下成間舖租起，最貴係邊間。就係我後面呢間銅鑼灣渣甸街 5 至 19 號京華中心地庫、地下，以及 1 至 4 樓共 6 層巨舖，總面積51,188 方呎，由 Forever 21 係2011年承租, 成為全港有史以來 最貴嘅單一舖租、月租高達 1,378 萬元。 可惜Forever 21 品牌喺2017年撤出，依家由Victoria Secret只係用一半價值，七百萬就租到。


相比起住宅單位， 摷番資料2012年5月份嘅時候，西半山天匯頂層複式單位，就用咗天價月租125萬租出， 以實用面積5732平方呎計，呎租都只係218蚊。 相比起最貴嘅舖王，舖王貴樓王呎租足足40倍。成間嘅租值都相差成十倍。 所以做得舖王，可說說是所有物業之王。


記住，最貴嘅鋪月租係1378萬。


第6: 講起加租最多， 可以數返去2011年自由行好景嘅時候，銅鑼灣羅素街58號，即係同波斯富街大單邊呢個位， 建築面積地下700呎加一樓1100呎，太子珠寶鐘錶嗰時就以每月250萬續租， 比起舊租80萬，租金急升超過兩倍，即係213%。 嗰陣時嘅業主幾狼，樓？ 邊度有加咁多呀。


記住，舖租一加可以加213%。


第5: 升得急，亦都跌得甘。香港史上減租最多個案，就係我後面呢道。恩平道17至19號地舖，同白沙道嘅大單邊，建築面積1471呎，2013年起以月租170萬租給名錶IWC, IWC 約滿後減租以60萬再租給英國家電品牌Dyson， 可惜由於Dyson冇辦法打通1及2樓於是放棄租用。 於2017年8月再租給藝廊40萬元, 由高峰期足足跌了76%，相信係香港單一減租嘅紀錄。 仲未衰完，即使減租咗，可惜不足半年間藝廊又再執笠，依家最新租左俾Initial， 希望做得住啦。


記住，舖租最多減76%。


第4: 舖市歷來單一舖最大單Deal 呢？ 可以數返去2012年6月， 內地投資者劉軍就用咗11.42億買咗我後面，波斯富街 108 至 120 號寶榮大樓地下 A 、 B 號舖、1 及 2 樓，即泉章居舊址，總樓面約 2.5 萬方呎，係當時及至今最大單單一舖嘅 deal 。嗰陣時，原業主都只係早三年，即係2009年7月以約3.07億元買入姐，三年升近三倍，仲要係交吉賣，劉軍係唔係買貴咗呢？


好多人問我，佢買間舖買得靚唔靚。我話好簡單啫，唔使問咁多，你賣返出去有錢賺嘅，咪買得靚囉。賣出去蝕本嘅，咪買得差囉。喺劉軍呢單case，就買咗嗰差位，因為係蝕大本。


記住，舖最大單單一成交係11.42億。


第3。 香港市場蝕本最多嘅鋪係邊間？ 就係劉軍呢間啦。佢係2012年以11.42億元買入之後，吉咗一年，2013年底終於搵到先施百貨進駐，以月租190萬租出大部份樓面，2016年續租時就減咗兩成至150萬先施續租到依家。當時地下AB號舖則長期租不出，直至2014年底，劉軍劈價五成，以2.1億元出售地下AB號舖予宏安鄧清河，劉軍再係2017年2月以4.68億沽埋先施個位俾冠華鏡業，前後合共套現6.78億，比起2012年買入價11.42億， 未計手續費，係五年間就蝕咗4.64億， 即係蝕本超過4成，相信至今係香港歷史上蝕本最多錢嘅商舖成交。


老實說，買得呢啲位置嘅一般都係好強實力，有頭有面嘅投資者。即使係蝕本都唔會咁樣高調沽貨離場，好樣衰。仲洗見人？ 係都靜雞雞，公司股份轉讓無人知道。不過，如果唔係本地投資者嘅， 冇識咁多朋友，我估就相對冇所謂嘅。 我去非洲買鋪，蝕本咪照沽囉，但如果係香港，蝕大本，好樣衰㗎媽，仲駛出來行！


記住，舖蝕最多係4.64億。


第2: 講完蝕得最甘，不如講下升得最多。我後面呢間係全港有史以來升得最多倍的舖， 地址係波斯富街76號地舖(羅素街及波斯富街交界)。本來是Rado, 現在是 Folli Follie。 原業主於1966年以5萬元買入, 係2011年1月以3.8億沽俾英皇。45年間升值7600倍， 是香港舖界紀錄，應該也是所有物業中的紀錄。建築面積600呎，呎價$63萬，買入時租金為每月64萬，回報2.0%。之後2014年3月加租1.8倍至179萬， 隨著零售業自由行大跌，Rado 於2015年12月撤出，follie follie 進駐，最新租金為90萬，呎租由$2983減至$1500。 舖市升過千倍好平常，但係升7600倍依然係香港紀錄。


樓的話，最多一般升都只係升幾百倍。係我後面呢間，勿地臣街16號一個單位，係2017年1月，因為收購而被發展商用3600萬買入，原業主係70年用$37000買入單位，46年間就升值咗972倍。 翻查有報導過嘅資料，呢單已經係香港樓嘅紀錄。


如果你喺1960年代買入香港第一個大型私人屋苑，即係美孚新邨，第一手揸到而家，揸足50年，都只係升咗大約二三百倍。 所以舖王升值潛力遠遠大過樓王。


記住，舖可以升值7600倍。


第1: 上帝要你滅亡，必先令你瘋狂。升得多，梗係亦都會跌得甘。 買樓一般最多都只係蝕幾成。即時97年最高峰嘅時候買入，03年沙士嘅時候沽出，就蝕七成囉。但買舖就蝕得更甘啦。 你以為我上面講嘅佐敦廣場蝕得甘？ 未算。 我後面呢個尖沙咀金馬倫道首都廣場一樓F148舖，實用80呎，前身係DNA 商場， 喺2013年由劏場大王尹柏權劏出嚟，全場劏舖數目超過700個， 推出首兩年五厘回報保證，吸引咗唔少第一次買舖嘅買家，原業主係2014年用827.2萬第一手買入， 由於欠缺推廣及管理不善，舖價大跌淪為死場，原業主就係2017年5月以70萬沽出， 未計手續費， 帳面蝕咗足足91.5%。


呢個未係香港紀錄，只係排第二。第一應該係位於我後面荃灣近路德圍嘅地皇廣場， 前身為登發大廈嘅商場，本來係幾間大型食肆同補習社。 喺2012年又係劏場大王尹柏權劏出二百五十間舖， 又係首兩年五厘回報保證，可惜劏場最終又係淪為死場，係2017年7月地皇廣場內一個2樓嘅238號舖，建築面積 84 方呎，實用面積 42 方呎。原業主用400萬4千元買入，持貨五年以30 萬元沽出，帳面勁蝕 92.5%！ 比首都廣場嗰間蝕多1%，呢個先至係香港舖市蝕本嘅紀錄， 我相信亦都係喺香港所有物業市場蝕本嘅紀錄。


好多人問我蝕咁多點解要賣呢？你要明白，商場舖即使你租唔出，每個月都要畀冷氣同管理費，每間舖平均要比成千幾蚊港幣。 一方面你租唔出的話，你可以每個月繼續俾千幾蚊，或者一次過收30萬斬纜就算數啦。 你可以等，但回望返佐敦廣場，一吉起來就可以至今吉足廿六年，咁你會選擇每個月畀千幾蚊， 唔好彩嘅畀足26年，或者袋三十萬認輸離場呢？ 你自己計計數啦。


好在喺2017年8月份，有個叫李根興嘅攪屎棍聯同一班業主， 一齊唱歌跳舞希望聯合力量招租搞返旺個場 ，而家？已經100%出租曬啦！ 想租鋪？可以打俾 Olive Wong 5640 8020 睇下你仲有無份入場。三十萬一間？ History 啦，依家肯以倍數上返去。


但最後，都要記住鋪可以蝕92.5%。


今日聽多次個南無佬講咗啲乜？


舖每呎高達137萬，低至1429蚊，貴至每月1378萬，每呎要成8667蚊，租金升213%，但跌就百分之76，最大單11.5億，但蝕就4.6億，升可以7600倍，但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。


而家聽得明啦掛。你去天堂定地獄？ 睇你本事啦。


李根興博士 Edwin @ 2018年8月
盛滙商舖基金 Bridgeway 創辦人
- 關於「舖」：聯絡我 WhatsApp 90361143 edwinlee@bwfund.com